Расчет физического износа склада

Элементы здания	Удельный вес элемента, %	Количество участков с разным износом, шт.	Расчет удельного веса элемента, %	Физический износ, %	Средне взвешенное значение физического износа, %
Фундаменты	10	1	10	23	2,3
Стены и перегородки	21	1	21	24	5,04
Покрытия	24	1	24	27	6,5
Полы	9	2	3/6	34/26	1,02/1,56
Кровля	4	1	4	40	1,6
Проемы	8	1	8	40	3,2
Отделка внутренняя	4	1	4	45	1,8
Разные работы	2	1	2	24	0,48
Санитарно-технические устройства	12	1	12	40	4,8
Электроосвещение	6	1	6	35	2,1
Итого	-	-	-	-	30,4
Коэффициент перехода от физического износа к его стоимостному значению	1,25
Итого физический износ здания, р.	476857

Функциональный износ. Осмотр складских помещений в других районах города выявил, что планировка и дизайн объекта являются типовыми, поэтому функциональный износ отсутствует.

Внешний износ. Учитывая то, что объект оценки находится в промышленной зоне, и это соответствует наиболее эффективному его использованию как складского комплекса, можно сказать, что внешний износ отсутствует.

Таким образом, по состоянию на 02.11.2001 г. износ складского помещения составляет 476 857 р. Тогда стоимость объекта оценки составляет:

350 000 + 1 254 886 – 476 857 = 1 128 029 р.

Определенная затратным подходом стоимость объекта оценки на 02.11.2001 г. округленно составляет 1 128 000 руб.

Расчет стоимости объекта сравнительным подходом.

Для оценки склада сравнительным подходом осуществлен сбор информации о последних сделках купли-продажи складских помещений и площадью около 400 кв.м. Данные приведены в таблице.

Серьезных различий между сопоставимыми объектами и оцениваемым не выявлено, местоположение принципиально не отличается, все сопоставимые объекты являются конструкциями аналогичного типа. Поэтому приводимые сделки были расценены как достаточно показательные для того, чтобы адекватно определить стоимость объекта оценки посредством данного подхода.

Данные о сопоставимых продажах складских помещений

Характеристики объектов	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4
1	2	3	4	5	6
Цена продажи приведенная по времени тыс. р.	-	755	600	728	551
Условия финансирования	собственные средства	собственные средства	собственные средства	собственные средства	собственные средства
Корректировка	-	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, тыс. р.	-	755	600	728	551
Общая площадь, кв.м	411,5	500	400	455	380
Цена продажи, р./кв.м	-	1550	1500	1600	1450
Скорректированная по площади цена, тыс.р.	-	621,4	617,3	658,4	596,7
Условия продажи (чистота сделки)	продажа на открытом рынке	продажа на открытом рынке	продажа на открытом рынке	продажа на открытом рынке	продажа на открытом рынке
Корректировка	-	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, тыс.р.	-	621,4	617,3	658,4	596,7
Местоположение	район «А»	район «А»	район «А»	район «А»	район «В»
Корректировка	-	1,00	1,00	1,00	1,03
Скорректированная цена, тыс.р.	-	621,4	617,3	658,4	614,6
Состояние объекта	хорошее	хорошее	хорошее	Отличное	хорошее
Корректировка	-	1,00	1,00	0,09	1,00
Скорректированная цена, тыс.р.	-	621,4	617,3	592,6	614,6
Наличие парковки	нет	есть	нет	нет	нет
Корректировка	-	0,95	1,00	0,09	1,00
Скорректированная цена, тыс.р.	-	590,3	617,3	592,6	614,6
Отклонение от целевого использования	нет	нет	нет	нет	нет
Корректировка	-	0,95	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, тыс.р.	-	590,3	617,3	592,6	614,6
Среднее значение	60З,7

Стоимость объекта, рассчитанная сравнительным подходом, составит на дату оценки округленно 600 000 р.