Оценка объекта доходным подходом

Из собранной рыночной информации следует, что для подобных объектов типичная арендная ставка составляет около 36 р./кв.м в месяц, или 432 р./кв.м в год (36 х 12=432).

Поэтому для рассматриваемого объекта арендную ставку принимаем равной 36 р./кв.м. Тогда потенциальный валовой доход составит:

411,5 м х 4З2 р./кв.м. = 177 768 р.

Данных о недозагрузке площадей и неплатежей аренды по складским помещениям нет, однако следует учесть риск от этих факторов в размере З%. Следовательно, суммарные потери составят 177 768 х 0,03 = 5 333 р.

Действительный валовой доход составляет:

177 768 р. - 5 333 р. = 172 435 р.

Операционные расходы подразделяются на постоянные (налог на землю, имущество, страхование и т.д.), независящие от результатов деятельности, и переменные (коммунальные услуги), которые непосредственно зависят от степени эксплуатации объекта. Расходы на недвижимость включают налог на здания, сооружения, передаточные устройства и арендную плату за земельный участок. Налог на имущество составляет 5 992 р., арендная плата за землю -12345 р. в год.

К резервам относят суммы средств, зарезервированные для текущих и капитальных ремонтно-восстановительных работ. На все эти нужды ежегодно резервируется 1,85% от восстановительной стоимости имущества. Из них 1,05% резервируется на восстановительные ремонты и 0,8% - на текущие расходы (согласно бухгалтерской документации).

Таким образом, резервная сумма для арендодателя составит 11 8ЗЗ р. Текущие расходы на ремонт берут на себя арендаторы.

Владение доходной недвижимостью требует квалифицированного управления. Обычно расходы на эти услуги составляют 5%. Рассчитаем чистый операционный доход.

Расчет чистого операционного дохода

Показатель	Сумма, р.
Потенциальный валовой доход	177 768
Действительный валовой доход	172 435
Операционные расходы: налог на имущество, аренда земельного участка, управленческие расходы (5% от ДВД), резерв на восстановление имущества	5770 17145 8622 11833
Чистый операционный доход	129065

По рыночным данным, ставка капитализации по г .Н-ску принимается равной 23%. Применим метод прямой капитализации для определения стоимости объекта оценки.

Стоимость объекта оценки, рассчитанная на основе доходного подхода, составит:

129065 / 0,23 = 561152 р.

6. Согласование результатов в итоговую оценку стоимости

В настоящей работе по оценке использованы три подхода. которые позволяют наиболее корректно оценить величину рыночной стоимости объекта. Так как имеется три возможные величины стоимости объекта, то нужно каждому из подходов придать весовой коэффициент и определить искомую стоимость.

В данном случае наибольший весовой коэффициент (55%) присваивается доходному подходу, поскольку объектом оценки являются складские помещения, которые сдаете>'! в аренду и, соответственно, приносят определенный доход.

3атратному подходу присвоен наименьший коэффициент (10%) по той причине, что на строительство объекта требуется много времени, а также возможно несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство аналога.

Н-ский рынок недвижимости на сегодняшний день довольно хорошо развит и структурирован, в связи с этим достоверность используемой информации риэлтерских агентств достаточна высока. Поэтому сравнительному подходу придается весовой коэффициент - 0,35.

Таким образом, применяя различные подходы к оценке стоимости объекта, мы пришли к следующим результатам:

Подход к оценке	Стоимость, тыс. р.	Вес %	Значение, р.
3атратный	1 128 029	10	112 803
Сравнительный	603 700	35	211 295
Доходный	561 152	55	308 633
Итого	-	100	632 731

В итоге при согласовании получается следующий результат: 632 731 р. По мнению оценщика, этот результат можно округлить до 630 000 р.