29. Приобретение прав на незавершённые строительством объекты.

Объект незавершенного строительства - объект, неразрывно связанный с землей, перемещение которого без нанесения ему несоразмерного ущерба невозможно, не введенный в эксплуатацию в соответствии с требованиями гражданского и градостроительного законодательства, права на который зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в установленном законом порядке.

Исходя из положений ГК и ГрК РФ, основными признакам такого объекта следует относить:

1) Соответствие объекта утвержденной проектной документации и разрешению на строительство. (Иначе это будет самовольная постройка)

2) Наличие свойств объекта капитального строительства

3) Процесс строительства объекта не закончен, т.е. в отношении объекта незавершенного строительства должно отсутствовать разрешение на ввод его в эксплуатацию.

Изначально возможность оборота объектов незавершённого строительства оспаривалась. Однако Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 21 внесло ясность, поскольку в одном из его пунктов указывалось, что гражданское законодательство не содержит в себе каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершённые строительством.

Основными проблемами правового регулирования объектов незавершённого строительства являются:

1) Отсутствие законодательного определения объекта незавершённого строительства.

2) Отсутствие в законодательстве перечня признаков, позволяющих идентифицировать конкретный объект в качестве объекта незавершённого строительства.

Как следствие, например, в судебных актах указывается степень завершенности строительства объекта (в процентах). Если с объектом, завершённым на 50-70 % всё очевидно, его можно признать объектом незавершённого строительства, то что делать с объектами, где этот показатель равен 3-5%?

Существуют Методические рекомендации от Минимущества, которые выделяют такие стадии, как начальная, средняя, высокая и завершающая. Но и тут возникает вопрос, на какой стадии можно относить возводимый объект к объектам незавершённого строительства?

Например, исходя из обзора судебной практики (Обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016), выполнение начальной стадии работ не является самостоятельным основанием для отнесения строящегося объекта к незавершённому.

Также целесообразно поставить вопрос о том, можно ли признать право собственность на часть объекта незавершённого строительства? ВС РФ в одном из своих решений удовлетворил такое требование исходя из степени готовности объекта (80%+) и учитывал квартиру как самостоятельный объект незавершённого строительства. Таким образом, истец через суд приобрел право собственности на объект незавершённого строительства.

Приобретение уже признанного в установленном порядке объекта незавершённого строительства возможно по договору купли-продажи недвижимости или договору купли продажи будущей вещи. Отличие состоит в том, что, если покупатель намерен самостоятельно, за счёт своих средств достроить его, то заключается договор купли продажи недвижимости, а в случаях, когда покупатель хочет стать собственником готового объекта, заключается договор купли продажи будущей недвижимой вещи. При этом продавец достроит объект и затем передаст право собственности на него. Т.е. сначала продавец регистрирует своё право собственности, после происходит государственная регистрация перехода права собственности и уже покупатель становится собственником недвижимости (Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 21). Одной из особенностей данного договора является то, что предмет договора может быть описан приблизительно, поскольку его характеристики изменятся к моменту передачи готового здания.

Для минимизации рисков, при заключении таких договоров необходимо учитывать следующее:

1) Объект не должен являться самовольной постройкой

2) Земельный участок в собственности у продавца или в долгосрочной аренде

3 Если продавец арендует государственную или муниципальную землю, нужно проверить, нет ли вероятности изъятия участка.

Говоря же об аренде объекта незавершённого строительства, с одной стороны, как уже было написано выше, в гражданском законодательстве нет никаких ограничений, с другой же стороны эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод в эксплуатацию является основанием для привлечения к административной ответственности (ч. 5 ст. 9.5 КоАП). Следовательно, аренда незавершённого объекта строительства возможна с единственной целью – завершить строительство/получить разрешение на ввод его в эксплуатацию.