Глава 8. ЖИЛИЩНЫЕ И ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫЕ КООПЕРАТИВЫ
§1. Краткий очерк о развитии законодательства
ожилищной кооперации
Правовое регулирование жилищной кооперации в нашем государстве претерпевало значительные изменения в зависимости от политической и экономической ситуации.
Вплоть до 20-х гг. XX в. организация и деятельность жилищных кооперативов регламентировались актами гражданского законодательства, циркулярами НКВД и актами местных органов власти1.
Впервые нормативный акт, посвященный жилищной кооперации, был утвержден постановлением ЦИК и СНК СССР от 19 августа 1924 г. «О жилищной кооперации»2. В этом документе, в частности, определялись следующие виды жилищных кооперативов: жилищно-
арендные кооперативные товарищества; жилищно-строительные кооперативные товарищества; общегражданские жилищно-строительные
товарищества.
Однако такое многообразие в жилищной кооперации просуществовало недолго. Согласно постановлению ЦИК и СНК СССР от 17 октября
1937 г. «О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах»3 часть кооперативного жилья была передана в государственный жилищный фонд, а оставшиеся различные виды жилищных
кооперативов были принудительно реорганизованы в жилищно-строи- тельные кооперативы. По существу была установлена жесткая привязка кооперативов к государственным и партийным4 органам. После этого в феврале 1938 г. были ликвидированы союзы жилищно-строительных кооперативов всех уровней. Окончательное «уравнение» всех жилищных кооперативов было оформлено с утверждением 31 октября 1939 г. Примерного устава жилищно-строительного кооператива5.
1 См.: Аскназий С.И. Советское жилищное право. М., 1940. С. 20–32.
2 См.: Раевич С.И. Жилищная кооперация // Советское хозяйственное право. М.: Госиздат, 1926. С. 60.
3 Собрание законодательства СССР. 1937. № 69. Ст. 314.
4 Имеются в виду органы Коммунистической партии Советского Союза. 5 СП Совета Министров (Правительства) РСФСР. 1939. № 12. Ст. 43.
215
Часть II. Особенная часть жилищного права
В40-е гг. и до конца 50-х гг. ХХ столетия в связи с войной и восстановлением страны жилищная кооперация не развивалась, не принимались и нормативные правовые акты.
«Второе дыхание» у социалистической жилищной кооперации открылось только после принятия Советом Министров СССР 20 марта 1958 г. постановления № 320 «О жилищно-строительной и дачностроительной кооперации»1. В этом Постановлении указывалось на необходимость более широкого распространения жилищно-строитель- ных кооперативов. Кооперативы стали создаваться организациями
иисполкомами Советов народных депутатов.
Всвязи с принятием вышеназванного документа 24 сентября 1958 г. постановлением Совета Министров РСФСР был утвержден новый Примерный устав жилищно-строительного кооператива2.
Всовместном постановлении ЦК КПСС и Совета Министров
СССР от 1 июня 1962 г. «Об индивидуальном и кооперативном жилищном строительстве»3 предусматривалось включение в государственные плановые задания кооперативного строительства. Кроме того, данным актом были предусмотрены новые льготы организационного
ифинансового порядка4. В октябре того же года снова был утвержден Примерный устав жилищно-строительного кооператива5.
По существу, с октября 1937 до марта 1988 г. в отечественной пра-
вовой регламентации жилищная кооперация отождествлялась с орга-
низациями, именовавшимися «жилищно-строительные кооперативы».
В юридической литературе существовали различные точки зрения относительно наименования таких объединений. Некоторые авторы (И.П. Прокопченко, И.Б. Марткович, В.Р. Скрипко, П.Г. Соловьев) употребляли термин «строительные кооперативы»6; В.К. Райхер предлагал такие объединения именовать «жилищными кооперативами»7; Е.Н. Гендзехадзе – «кооперативами по организации строительства
1 СП Совета Министров (Правительства) СССР. 1958. № 5. Ст. 47. 2 СП Совета Министров (Правительства) СССР. 1958. № 13. Ст. 154. 3 СП Совета Министров (Правительства) СССР. 1962. № 12. Ст. 93.
4 См.: Гендзехадзе Е.Н. Жилищно-строительные кооперативы в городе и селе. М.: Изд-во Моск. ун-та, 1976. С. 44–45.
5 СП Совета Министров (Правительства) РСФСР. 1962. № 21. Ст. 103.
6 См.: Скрипко В.Р., Марткович И.Б., Соловьев П.Г. Жилищное законодательство в СССР и РСФСР. М., 1965. С. 270; Прокопченко П.П. Управление и пользование жилым фондом в СССР. М., 1970. С. 202.
7 См.: Райхер В.К. Пай в жилищном кооперативе // Ученые записки ВНИИСЗ. Вып. 14. М., 1968. С. 205.
216
Глава 8. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
и использования жилых домов»1. Однако большинство исследователей предпочитали понятие, ранее уже сформулированное в законодательстве, употребляя словосочетание «жилищно-строительные кооперативы»2.
Жилищный кодекс РСФСР 1983 г. содержал 15 статей, посвященных жилищной кооперации. Однако кроме повышения уровня нормативного регулирования до уровня закона принципиальных изменений в правовом регулировании жилищной кооперации не произошло.
Началом нового этапа развития нормативно-правового регулирования жилищной кооперации, как представляется, следует считать принятие ЦК КПСС и Советом Министров СССР 31 марта 1988 г. постановления № 406 «О мерах по ускорению развития жилищной кооперации»3 (далее – Постановление ЦК КПСС и Совета Министров
СССР № 406). Впервые на государственном уровне было признано, что жилищная кооперация не внесла должного вклада в решение проблемы обеспечения населения жильем. Данным документом наряду с попыткой обеспечить динамику развития организации соответствующих кооперативов была провозглашена необходимость существования разных форм жилищной кооперации – жилищных и жилищно-строительных кооперативов. Уже через два месяца, 26 мая 1988 г., был принят Закон Союза ССР «О кооперации в СССР»4, который был не только «первой ласточкой» предпринимательства, но и законодательно закрепил две формы жилищной кооперации.
До принятия ЦК КПСС и Советом Министров СССР Постановления № 406 полная выплата паевого взноса означала лишь завершение погашения задолженности кооперативу и не изменяла сущности жилищного правоотношения. С принятием этого Постановления член жилищного кооператива получил возможность в случае полной выплаты паевого взноса передать квартиру своим родственникам
1 См.: Гендзехадзе Е.Н. Указ. соч. С. 174.
2 См., например: Ватман Д.П. Споры, связанные с членством в ЖСК // Советское государство и право. 1974. № 9. С. 116; Могилатов Н.Н. Внутрикооперативная, административная и судебная защита прав и интересов жилищно-строительного кооператива: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Саратов, 1975. С. 4; Кириллова М.Я. Обеспечение граждан жилыми помещениями в домах жилищно-строительных кооперативов // Основы советского жилищного законодательства. Свердловск, 1981. С. 92.
3 СП Совета Министров (Правительства) СССР. 1988. № 16. Ст. 43.
4 Ведомости ВС СССР. 1988. № 22. Ст. 355. В указанный Закон неоднократно вносились изменения и дополнения. Причем значительная часть норм данного Закона противоречит российским законодательным актам, принятым позже.
217
Часть II. Особенная часть жилищного права
либо другим лицам, имеющим в соответствии с законодательством право на вступление в кооператив и берущим на себя обязательство по соблюдению устава кооператива, если при этом не ущемляются права членов семьи, проживающих совместно с выбывающим членом кооператива. Постановление № 406 связывало с фактом выплаты паевого взноса возникновение нового субъективного права члена кооператива в жилищном правоотношении – возможность по своему усмотрению передать квартиру родственникам либо другим лицам с соблюдением ряда условий. Требования были указаны гражданину, как «передающему», так и приобретающему квартиру. Общим основанием для них являлось соглашение о передаче кооперативной квартиры.
Условия, предъявляемые к «передающему» квартиру лицу, сводились к двум моментам:
1)была произведена полная выплата паевого взноса (за исключением передачи квартиры совместно проживающим членам семьи);
2)при передаче не ущемлялись права членов семьи пайщика, проживающих совместно с выбывающим членом кооператива.
Последнее положение вызвано тем, что у членов семьи, постоянно проживающих вместе с пайщиком, были равные права пользования жилым помещением, в связи с этим изменение в осуществлении этих прав, а тем более их прекращение должны были происходить с их письменного согласия. Лицам, «передающим» квартиру, требовалось предоставлять доказательства того, что члены их семей не нуждаются
вданной жилой площади. Под ущемлением прав члена семьи следовало понимать признание гражданина нуждающимся в улучшении жилищных условий при передаче квартиры другим лицам.
Требования, которые предъявлялись к лицу, получающему квартиру, были следующими:
во-первых, чтобы лицо было нуждающимся в улучшении жилищных условий. Для этого не обязательно было стоять в очереди на получение жилого помещения в исполкоме местного Совета народных депутатов или на предприятии, достаточно было фактической нуждаемости;
во-вторых, чтобы по общему правилу лицо постоянно проживало в данной местности, о чем могла свидетельствовать постоянная прописка;
в-третьих, чтобы лицо достигло 18-летнего возраста; в-четвертых, важно, чтобы лицо брало на себя обязательство по
соблюдению устава данного кооператива.
218
Глава 8. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
Принятое в члены кооператива лицо вносило паевой взнос на счет кооператива. Размер вносимого пая не должен был быть меньше балансовой стоимости квартиры. После этого выплачивался паевой взнос за вычетом амортизационных отчислений лицу, выбывшему из кооператива. Данное правило не применялось, когда передача происходила безвозмездно.
На практике зачастую общее собрание (конференция) жилищного кооператива отказывало в приеме в члены кооператива, несмотря на то, что все оговоренные Постановлением № 406 условия были соблюдены1.
Сформулированное в Постановлении ЦК КПСС и Совета Министров СССР № 406 право передачи квартиры фактически означало предоставление права распоряжения путем продажи, дарения, мены. Однако это право в полном объеме является одним из основных элементов права собственности. Названное Постановление логически подводило законодателя к тому, что кооперативная квартира, паевой взнос за которую полностью выплачен, должна принадлежать члену кооператива на праве собственности2.
С 1 июля 1990 г. вступил в силу Закон Союза ССР «О собственности в СССР», который кардинально изменил правовое положение как
членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, полностью выплативших паевые взносы, так и самих кооперативов. Указанные граждане стали собственниками занимаемого (бывшего кооперативного) жилья, а кооперативы стали трансформироваться первоначально в кооперативы, имеющие на праве собственности только объекты общего пользования (с 1 июля 1990 г. по 1 января 1995 г., т.е. до вступления в силу части первой ГК РФ), а затем в кооперативы, не имеющие на праве собственности недвижимые объекты общего пользования, которые фактически стали товариществами собственников жилья3. В связи с этим стоит отметить, что на сегодняшний день кооперативные отношения и, как следствие, сами кооперативы носят временный характер.
1 Бюллетень ВС РСФСР. 1990. № 9. С. 3.
2 Совет Министров СССР постановлением от 26 сентября 1990 г. № 971 «Об изменении и признании утратившими силу решений Правительства СССР в связи с Законом СССР «О собственности в СССР»» признал п. 6 Постановления ЦК КПСС и Совета Министров СССР № 406 утратившим силу (СП Совета Министров (Правительства) СССР. 1990. № 27).
3 О возникновении права собственности у членов жилищных и жилищно-строи- тельных кооперативов см. § 6 настоящей главы.
219