- •Оценка недвижимости
- •I. Введение
- •II. Назначение и возможности программы
- •III. Некторые моменты работы в ms excel
- •Зависимости формул
- •Редактирование формул и влияющие ячейки.
- •Примечания
- •IV. Ввод исходной информации Ячейки
- •Скрытые столбцы
- •V. Системные требования и начало работы
- •VI. Структура программы. Рабочие листы.
- •Лист «Factors»
- •Лист «Base»
- •Лист «Statistica»
- •Корреляция
- •Модель регрессии
- •Оценка качества и анализ модели регрессии
- •Лист «Compare»
- •Лист «Cost»
- •Содержание листа
- •Лист «Doxod»
- •Работа с таблицами на листе «Doxod»
- •1. Косвенные налоги
- •Лист «DoxodResult»
- •VII. Главное меню
- •Общая информация
- •Раздел «Ед. Измерения и сравнения»
- •Раздел «Отчет (1стр), Отчет (2стр)»
- •Раздел «Отчет (3стр)»
- •Раздел «Отчет (4стр) – Список Лит-ры»
- •Раздел «Отчет (5стр)»
- •База данных
- •Сравнения продаж
- •Статистический
- •Доходный
- •Раздел «Интервалы»
- •Раздел «Доходы»
- •Раздел «Расчет восстановительной стоимости»
- •Раздел «Расчет коэффициента перевода»
- •Раздел «Функциональный и экономических износ»
- •Раздел «Налоги и прибыль предпринимателя»
- •Построение отчета
- •VIII. Пошаговые инструкции по работе с программой «Оценка недвижимости» Шаг 1. Начало работы. Установка факторов, отражающих объекты.
- •Шаг 2. Продолжение работы. База объектов.
- •Шаг 3. Статистический метод
- •Шаг 4. Метод сравнения продаж
- •Шаг 5. Затратный подход
- •Шаг 6. Доходный подход
- •Шаг 7. Итоговая стоимость.
1. Косвенные налоги
Информация по косвенным налогам представлена в следующем виде:
Налог к уплате – сумма налога к уплате за прошедший период;
Налог к возмещению – сумма налога к возмещению за прошедший период;
Уплаченный налог – в этой графе отображается сумма уплаченного налога, если сумма налога к уплате больше суммы налога к возмещению, в противном случае в этой графе отображается значение 0;
Возмещенный налог - в этой графе отображается сумма возмещенного налога, если сумма налога к возмещению больше суммы налога к уплате, в противном случае в этой графе отображается значение 0;
Налог как пассив – налог как краткосрочный пассив – формула расчета: сумма налога к возмещению / количество месяцев в периоде планирования. Если налог к возмещению отсутствует, то в этой графе отображается значение 0;
Налог как актив – налог как краткосрочный актив – формула расчета: сумма налога к уплате / количество месяцев в периоде планирования. Если налог к уплате отсутствует, то в этой графе отображается значение 0;
Периодичность уплаты налога по косвенным налогам установлена на уровне одного месяца.
Налоги и платежи во внебюджетные фонды.
Информация по налогам и платежам во внебюджетные фонды представлена в следующем виде:
Периодичность уплаты налога – период уплаты налога, установленный НК. Формула расчета: сумма налога к уплате / количество месяцев в периоде планирования;
Ставка налога – в рабочую ячейку по этой строке необходимо ввести процент, который взимается в бюджет с налоговой базы;
Налогооблагаемая база для расчета налога.
Уплаченный налог – рассчитывается по формуле Налоговая база * ставку налога
Налог как пассив – рассчитывается аналогично, по схеме косвенных налогов
Дополнительные налоги и платежи во внебюджетные фонды.
Если необходимо внести к-л. Дополнительный налог во ВБФ, то он вводится в разделе Дополнительные налоги и платежи во внебюджетные фонды.
Информация по дополнительным налогам и платежам во внебюджетные фонды представлена в следующем виде:
1. Отношение налога - Если в этой ячейке установлен значение «1» - налог относится на финансовые результаты, «2» - налог относится на себестоимость.
2. Периодичность уплаты налога период уплаты налога, установленный НК. Формула расчета: сумма налога к уплате / количество месяцев в периоде планирования;
3. Ставка налога – в рабочую ячейку по этой строке необходимо ввести процент, который взимается в бюджет с налоговой базы. Также необходимо ввести во второстепенные строки ставки налога, находящиеся под ней, ставку налога в федеральный, региональный и местный бюджеты для расчета различной бюджетной эффективности;
4. Налогооблагаемая база для расчета налога;
5. Уплаченный налог – рассчитывается по формуле Налоговая база * ставку налога;
6. Налог как пассив – рассчитывается аналогично, по схеме косвенных налогов;
Налоги с доходов.
Налоги с доходов рассчитываются по аналогии с предыдущими налогами, описанными в этой таблице.
Дополнительные налоги с доходов.
Дополнительные налоги с доходов рассчитываются по аналогии с другими налогами, описанными в этой таблице.
Таблица №8 «Дисконтирование»
Таблица № 8 состоит из 4-х основных строк;
1. В рабочей ячейке для занесения данных по перовой строке следует установить индекс инфляции в год, который автоматически копируется в ячейки, соответствующие каждому из столбцов прогнозируемого периода, скорректированные в соответствии с величиной периода.
2. В рабочей ячейке второй строки устанавливается курс рубля к доллару.
3. В третьей строке установлена ставка дисконтирования. При расчете ставки дисконтирования используется кумулятивный метод оценки премии за риск.
Рассчитывается по формуле: R = Rf + R1 + ... + Rn, где
Rf - безрисковая ставка доходности по данному сегменту рынка
R1…Rn - премии за риск.
В качестве безрисковой ставки доходности обычно рассматривается ставка доходности по государственным ценным бумагам (например казначейские векселя).
Страновой риск можно узнать из различных рейтингов, составляемых рейтинговыми агентствами и консалтинговыми фирмами (например, специализирующейся на этом немецкой фирмой BERI).
Таблица риска недополучения доходов представлена ниже:
К общему риску при выборе уровня недополучения доходов прибавляется величина из второго столбца.
-
Низкий
4%
Средний
9%
Высокий
14%
Очень высокий
19%
4. В четвертую строку вводится ставка рефинансирования ЦБ – в рабочую ячейку и по необходимости в ячейки, соответствующие периодам прогнозирования.