- •Оценка недвижимости
- •I. Введение
- •II. Назначение и возможности программы
- •III. Некторые моменты работы в ms excel
- •Зависимости формул
- •Редактирование формул и влияющие ячейки.
- •Примечания
- •IV. Ввод исходной информации Ячейки
- •Скрытые столбцы
- •V. Системные требования и начало работы
- •VI. Структура программы. Рабочие листы.
- •Лист «Factors»
- •Лист «Base»
- •Лист «Statistica»
- •Корреляция
- •Модель регрессии
- •Оценка качества и анализ модели регрессии
- •Лист «Compare»
- •Лист «Cost»
- •Содержание листа
- •Лист «Doxod»
- •Работа с таблицами на листе «Doxod»
- •1. Косвенные налоги
- •Лист «DoxodResult»
- •VII. Главное меню
- •Общая информация
- •Раздел «Ед. Измерения и сравнения»
- •Раздел «Отчет (1стр), Отчет (2стр)»
- •Раздел «Отчет (3стр)»
- •Раздел «Отчет (4стр) – Список Лит-ры»
- •Раздел «Отчет (5стр)»
- •База данных
- •Сравнения продаж
- •Статистический
- •Доходный
- •Раздел «Интервалы»
- •Раздел «Доходы»
- •Раздел «Расчет восстановительной стоимости»
- •Раздел «Расчет коэффициента перевода»
- •Раздел «Функциональный и экономических износ»
- •Раздел «Налоги и прибыль предпринимателя»
- •Построение отчета
- •VIII. Пошаговые инструкции по работе с программой «Оценка недвижимости» Шаг 1. Начало работы. Установка факторов, отражающих объекты.
- •Шаг 2. Продолжение работы. База объектов.
- •Шаг 3. Статистический метод
- •Шаг 4. Метод сравнения продаж
- •Шаг 5. Затратный подход
- •Шаг 6. Доходный подход
- •Шаг 7. Итоговая стоимость.
Модель регрессии
После нажатия кнопки «Регрессия», при условии, что пользователем установлен «Пакет анализа» (см. раздел V – системные требования и начало работы) происходит построение модели регрессии, с помощью которой определяется стоимость объекта оценки.
После построения модели автоматически происходит оценка ее качества и анализ значимости, после чего пользователь самостоятельно может их проверить по данным скрытого листа «Analyse», на котором представлены ее параметры.
Оценка качества и анализ модели регрессии
После регрессионного анализа проводится тест Дарбина - Уотсона, направленный на определение присутствия мультиколлениарности в модели, проверяющий наличие автокорреляции между факторами, влияющими на результирующий. В случае отсутствия автокорреляции между факторами, включенными в модель, модель можно считать пригодной для расчета.
Если же автокорреляция обнаружена (для ее расчета используется скрытый лист «Dw-stat»), то перед пользователем возникнет соответствующее сообщение.
После проверки по тесту Дарбина – Уотсона, производится проверка на наличие тесной связи между факторами, включенными в модель. Если она присутствует, то модель может быть не корректной и следует либо заменить один из факторов, либо исключить его из модели. В случае наличия тесной связи, перед Пользователем возникнет соответствующее сообщение (см. рис. 8).
Рис. 8
В этом случае следует проверить целесообразность включения одного из указанных в сообщении факторов в модель, и если это необходимо удалить его.
Пользователь дополнительно самостоятельно может оценить модель регрессии, отобразив скрытый лист «Analyse» (Формат Лист Отобразить), на котором представлены основные параметры модели регрессии.
Лист «Compare»
На этом листе производится оценка методом сравнения продаж.
Метод сравнения продаж - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Стоимость недвижимости при этом подходе определяется ценой, которую заплатит типовой покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект
Метод предполагает следующую последовательность действий:
• определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);
• определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого объекта;
Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок. Поправки делаются от объекта-аналога к объекту оценки.
Количество сравниваемых объектов устанавливается в «Главном Меню» на вкладке «Сравнение продаж».
На листе «Compare» следует занести количество единиц сравнения, (это может быть площадь, количество мест на автомобильной стоянке и т.д.) и корректировки стоимости в процентном отношении по качественным и количественным факторам, а также наименования абсолютных поправок (абсолютными поправками могут быть, например, наличие или отсутствие к-либо коммунальных удобств) к цене, в денежном выражении.
В верхней части листа отображается рассчитанная стоимость единицы сравнения и расчетная стоимость объекта. Формула расчета: Стоимость за единицу сравнения * Площадь объекта, которая устанавливается на первой вкладке «Главного Меню».