Глава 2. Экономическое обоснование
2.1 Методология анализа рынка жилой недвижимости
Анализ рынка жилой недвижимости города Омска проводится в соответствии методологии и принципам, а так же с учетом существующих стандартов.
Исследование рынка включает следующие этапы:
создание аналитической базы данных;
мониторинг рынка;
статистическую обработку информации;
классификацию объектов недвижимости по пространственно-параметрическим показателям;
исследование динамических показателей рынка и прогноз.
Источники, используемые в исследовании, по характеру информации разделяются на следующие группы:
Официальные данные государственной службы статистики, Федеральной Службы регистрации, кадастра и картографии, Министерства регионального развития РФ, Министерства строительства Омской области и др. официальных структур;
Информация оперативного и аналитического характера, публикуемая в печатных издания и на интернет-сайтах специализированных СМИ;
Базы данных о предложении объектов недвижимости, представленные на страницах специализированных журналов и интернет-сайтах профессиональных участников рынка недвижимости.
Эта информация служит непосредственным материалом для анализа открытого предложения на рынке жилой недвижимости города Омска, в результате чего была сделана соответствующая систематизация, и построены наглядные графические модели.
2.2 Динамика изменения стоимости
Прежде чем, проанализировать ситуацию на рынке недвижимости на текущий момент времени, целесообразным будет рассмотрение изменений стоимости за определенный временной промежуток (3-5 лет), иначе говоря, проследить динамику изменения цен. А так же выявить факторы, которые в тот или иной временной промежуток спровоцировали эти изменения.
Сформировавшаяся за длительный период зависимость, которая характеризует развитие прогнозируемого фактора, носит название «тенденция». В данном случае будет рассматриваться изменение средней цены 1 м2 жилой недвижимости. Для этого используются данные за последние 5 лет: с 2008 по 2012 гг.
Рис.1
Рис.2
По данным графикам мы видим серьезное влияние всемирного экономического кризиса на экономику России и рынка недвижимости в частности. Начиная с весны 2008 происходил резкий спад цен вплоть до лета 2010. С лета 2010 наблюдается плавное увеличение цен, связанное со стабилизацией российской экономики. Цены на вторичное и первичное жилье сопоставимы по изменениям во времени на всем протяжении анализируемого периода. В настоящее время ситуацию на рынке можно считать спокойной, рост цен соизмерим с уровнем инфляции. Уровень цен близок к ценам 2008 года и в скором времени, при сохранившейся тенденции, превысит его.
2.3 Анализ стоимости 1 м2жилой недвижимости на рынке жилья (на 03.2013 г.). Анализ ситуации на рынке недвижимости в г. Омск
Таблица 1
|
Стоимость, тыс. руб. |
Городской район | ||||||
|
Кир. |
Куйб. |
Окт. |
Центр. |
Лен. |
Сов. |
Перв. | |
|
МС | |||||||
|
Средняя |
46,28 |
46,96 |
44,36 |
47,16 |
44,57 |
48,32 |
45,94 |
|
Минимальная |
12,68 |
36,09 |
29,67 |
22,92 |
36 |
34,86 |
13,9 |
|
Максимальная |
75 |
59,93 |
56,82 |
64,79 |
56,47 |
64,62 |
60,61 |
|
Индекс |
46,28 |
46,96 |
44,36 |
47,16 |
44,57 |
48,32 |
45,94 |
|
1-КОМН. | |||||||
|
Средняя |
48,9 |
52,14 |
43,4 |
47,68 |
47,7 |
43,75 |
43,77 |
|
Максимальная |
90,31 |
94,12 |
64,29 |
91,11 |
67,37 |
79 |
62,9 |
|
Минимальная |
15,87 |
32 |
20,97 |
21,14 |
17,24 |
15,56 |
15,56 |
|
Индекс |
48,9 |
52,14 |
43,4 |
47,68 |
47,7 |
43,75 |
43,77 |
|
2-КОМН | |||||||
|
Средняя |
41,36 |
48,2 |
39,6 |
46,8 |
44,8 |
42,24 |
42,1 |
|
Максимальная |
79,34 |
77 |
77,68 |
189,47 |
70,97 |
72,22 |
69,52 |
|
Минимальная |
24,18 |
30,46 |
17,38 |
19,23 |
16,25 |
18,65 |
24,63 |
|
Индекс |
41,36 |
48,2 |
39,6 |
46,8 |
44,8 |
42,24 |
42,1 |
|
3-КОМН | |||||||
|
Средняя |
39,6 |
48,09 |
37,4 |
45,92 |
43,2 |
38,84 |
41,3 |
|
Максимальная |
74,3 |
108,7 |
78 |
104,35 |
69,36 |
75,19 |
75 |
|
Минимальная |
23,24 |
25,7 |
12,09 |
19,8 |
16,13 |
14,5 |
15,6 |
|
Индекс |
39,6 |
48,09 |
37,4 |
45,92 |
43,2 |
38,84 |
41,3 |
|
4-КОМН | |||||||
|
Средняя |
41,3 |
51,8 |
40,6 |
48,3 |
41 |
41,1 |
40,1 |
|
Максимальная |
60,53 |
83,99 |
68,71 |
100,58 |
78,83 |
54,05 |
65 |
|
Минимальная |
26,31 |
32,99 |
19,31 |
22,99 |
26,25 |
26,42 |
31,65 |
|
Индекс |
41,3 |
51,8 |
40,6 |
48,3 |
41 |
41,1 |
40,1 |
|
Коттеджи | |||||||
|
Средняя |
32,5 |
38,62 |
31,1 |
34,6 |
31,7 |
36,9 |
26,9 |
|
Максимальная |
125 |
62,5 |
57,88 |
118,99 |
68,49 |
64,08 |
42,86 |
|
Минимальная |
10,4 |
22,39 |
17 |
9,2 |
11,33 |
15,79 |
11,25 |
|
Индекс |
32,5 |
38,62 |
31,1 |
34,6 |
31,7 |
36,9 |
26,9 |
Рис. 3 Ценовой рейтинг районов г. Омска на 24.03.2013 г. Малосемейные квартиры
Рис. 4 Ценовой рейтинг районов г. Омска на 24.03.2013 г. 1 комнатные квартиры
Рис. 5 Ценовой рейтинг районов г. Омска на 24.03.2013 г. 2 комнатные квартиры
Рис. 6 Ценовой рейтинг районов г. Омска на 24.03.2013 г. 3 комнатные квартиры
Рис. 7 Ценовой рейтинг районов г. Омска на 24.03.2013 г. 4 комнатные квартиры
Рис. 8 Ценовой рейтинг районов г. Омска на 24.03.2013 г. Коттеджи
Рис. 9 Сводный ценовой рейтинг районов г. Омска на 24.03.2013 г. Средняя стоимость 1м2в зависимости от вида квартиры
СВОТ анализ рынка жилья
Таблица 2
|
Район |
Средняя |
Факторы, влияющие на цену жилья | |
|
повышающие |
понижающие | ||
|
Куйб. |
51,67 |
-транспортная доступность; |
|
|
-развитая торговая инфраструктура; | |||
|
-небольшое количество предложений на рынке | |||
|
Кир. |
46,38 |
-активное развитие района в целом; |
-относительная удаленность от центра города |
|
Лен. |
44,81 |
-хорошая экологическая обстановка |
-плохая транспортная доступность; |
|
Окт. |
41,71 |
|
-плохая экологическая обстановка; |
|
-дома старой застройки | |||
|
Сов. |
43,42 |
-«университетский городок» |
-плохая экологическая обстановка; |
|
Центр. |
51,18 |
-транспортная доступность; |
|
|
-культурный центр | |||