2.4 Оценка объекта недвижимости

Основные характеристики оцениваемого объекта

Таблица 3

Характеристика объекта	Значение
Сегмент рынка недвижимости	Квартира
Текущее использование	Жилое помещение
Юридическое описание:	г.Омск
- регион	ЛАО
- район	ул. Шакурова, д.8 к.1, кв.70.
- адрес	Приватизирована.
- право собственности
Право собственности на земельный участок	Не приватизирован
Неблагоприятные условия окружающей среды	Явные отсутствуют
Транспортная доступность участка	Отдаленность от главных магистралей города
Состояния дорог	Удовлетворительное
Доступные инженерные коммуникации	Водоснабжение, водоотведение, центральное отопление, электроснабжение, газоснабжение
Год постройки	1986
Этажность	5
Этаж	4
Общая площадь	51
Техническое состояние	Хорошее
Стены	Наружные стены – крупнопанельные, перегородки - гипсолитовые
Перекрытия	Железобетонные плиты
Кровля	Шиферная
Коммунальные услуги	Водоснабжение, электроснабжение, газоснабжение, отопление, телефония, кабельное телевидение, домофон.
Типичное использование окружения	Жилая застройка
Основные характеристики застройки	Многоэтажные жилые дома
Основной тип зданий	Жилые
Этажность застройки	5, 9
Социальная инфраструктура	Школы, поликлиника, аптеки, торговые комплексы, супермаркеты, почта, банки
Благоустройство территории	Благоустроенный двор с детской площадкой

В результате исследования рынка жилой недвижимости, выявляются объекты, сопоставимые по своим характеристикам с анализируемым. Данные об объектах аналогах представлены в таблице 4.

Характеристика объектов-аналогов

Таблица 4

№ п/п	Объект	Местоположение	Цена предложения, руб. / руб. м^2	Общая площадь, м^2	Характеристика
1	Квартира	Шакурова,9	42,16	51	о/с,из,б/з,сч,о/ПВХ
2	Квартира	Шакурова,9	44,51	51	чп,из,б/з,дф,инт,каб
3	Квартира	Шакурова,9	46,47	51	д/г,о/с,из,б/з,дф,сч
4	Квартира	Шакурова,8	48,04	51	из,б,с/у р,н/с

Чтобы привести аналог к оцениваемому объекту на дату оценки, выполняются корректировки продажной цены аналога по каждой позиции элементов сравнения. Общая величина коррекции зависит от степени различия между объектами.

Величина корректировки определяется экспертным методом. Если характеристика объекта аналога лучше, то корректировка стоимости производится в сторону уменьшения и наоборот.

Общая чистая коррекция — величина, на которую изменена стоимость объекта-аналога после проведенных корректировок.

Общая валовая коррекция — сумма всех проведенных денежных корректировок.

Общая валовая коррекция наиболее полно отражает изменения стоимости объекта аналога и позволяет определить коэффициент значимости каждого аналога по формуле:

(1)

где Кз_i- коэффициент значимостиi-го аналога; ОВК_i- общая валовая коррекцияi-го аналога;n- число аналогов.

Учитывая, что максимальное влияние на стоимость должен оказывать аналог с минимальным размером общей валовой корректировки, рассчитаем весовой коэффициент стоимости каждого из аналогов (ВК_i).

(2)

Согласование результатов, полученных по каждому из аналогов, с учетом коэффициентов значимости производится по формуле:

(3)

где С_м– стоимость 1м²; СС_ан– скорректированная стоимость единицы сравнения аналога.

Анализ сравнения объектов и расчеты представлены в таблице 5.

Таблица 5

Расчет стоимости единицы сравнения

Элемент сравнения	Оцениваемый объект	Аналог 1		Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
Цена продажи, руб.		2150		2270	2370	2450
Общая площадь, м^2	51	51		51	51	51
Цена за 1м^2, руб.		42,16		44,51	46,47	48,04
Рыночные поправки
Единица сравнения (стоимость 1 м^2)		42,16		44,51	46,47	48,04
Право собственности	Приватизирована	Приватизирована		Приватизирована	Приватизирована	Приватизирована
Корректировка	1	1		1	1	1
Скорректированная величина		42,16		44,51	46,47	48,04
Условия продажи	чистая продажа	чистая продажа		чистая продажа	чистая продажа	чистая продажа
Корректировка	1	1		1	1	1
Скорректированная величина		42,16		44,51	46,47	48,04
Физические поправки
Транспортная доступность	Низкая	Низкая		Низкая	Низкая	Низкая
Корректировка	1	1		1	1	1
Скорректированная величина		42,16		44,51	46,47	48,04
Материал конструкций	Панель	Панель		Панель	Панель	Панель
Корректировка	1	1		1	1	1
Скорректированная величина		42,16		44,51	46,47	48,04
Использование	Жилая квартира	Жилая квартира		Жилая квартира	Жилая квартира	Жилая квартира
Корректировка	1	1		1	1	1
Скорректированная величина		42,16		44,51	46,47	48,04
Техническое состояние	Хорошее	Удовлетворительное		Хорошее	Отличное	Хорошее
Корректировка	1	0,9		1	1,1	1
Скорректированная величина		37,94		44,51	51,12	48,04
Этажность	5	5		5	5	5
Корректировка	1	1		1	1	1
Скорректированная величина		37,94		44,51	51,12	48,04
Этаж	4	4		3	4	5
Корректировка	1	1		1,05	1	0,9
Скорректированная величина		37,94		46,74	51,12	43,24
Дополнительные характеристики	окна ПВХ	необходим ремонт санузла		окна ПВХ	встроенная мебель, евроремонт	окна ПВХ, подвесные потолки
Корректировка	1,05	0,95		1,05	1,1	1,1
Скорректированная величина		36,04		49,07	56,23	47,56
Выводы
Общая чистая коррекция, руб.		-6,12		4,56	9,76	-0,48
В % от цены продажи		-14,52		10,24	21	-1
Общая валовая коррекция, руб.		6,12		4,56	9,76	9,12
Коэф. значимости		0,21		0,15	0,33	0,31
Весовой коэффициент		0,27		0,38	0,17	0,18
Стоимость 1м^2			46,4913

Так как оцениваемый объект располагается на 4-ом этаже и обладает хорошими дополнительными характеристиками, которые увеличивают стоимость данного объекта, то с учетом заданных корректировок, принимаем стоимость 1м²= 46,49 руб. Тогда рыночная цена квартиры, полученная в результате сравнительного подхода будет составлять:

тыс. руб.

Анализируя вышеприведенные расчеты, можно подвести итог, что на рыночную цену любого объекта недвижимости влияет множество факторов начиная от глобальных, характеризующих ситуацию на рынке в общем, и заканчивая теми, которые оказывают влияние на микроуровне, например этажность или дополнительные характеристики. В результате проведенного исследования рассматриваемый объект, а именно 2-х комнатная квартира, расположенная по адресу ул. Шакурова , дом 8, корпус 1, квартира 70.