2. Принципы принятия инвестиционных решений

Проект (от англ. project) — это то, что задумывается или планируется. Существует ряд определений термина «проект», каждое из которых имеет право на существование в зависимости от конкретной задачи, стоящей перед хозяйствующим субъектом. В недвижимости под проектом понима­ется комплекс взаимосвязанных мероприятий с четко определенными целями, направленными на выполнение сформированных задач, связанных с воспроизводством основных фондов (новое строительство, реконструк­ция, модернизация и капитальный ремонт).

До недавнего времени в отечественной практике с термином «проект» связывалось представление о комплекте технической и сметной докумен­тации для создания сооружений, зданий, машин и оборудования. На За­паде для обозначения такого проекта используется термин desing, а поня­тие «проект» (project) трактуется более широко.

Проекты принято классифицировать по следующим признакам:

• по типам: технический, организационный, экономический, социальный, смешанный;

• по классам: монопроект, мультипроект, мегапроект;

по масштабам: малый (мелкий), средний, крупный;

• по длительности: краткосрочный (до 3-х лет), среднесрочный (от 3-х до 5-ти лет), долгосрочный (свыше 5-ти лет);

• по сложности: простой, сложный, очень сложный;

• по видам: инвестиционный, инновационный, научно-исследователь­ский, учебно-образовательный, комбинированный.

Рассмотрим некоторые понятия, приведенные в данной классификации.

Монопроект представляет собой отдельный инвестиционный, социальный или другой проект, имеющий четко очерченные ресурсные, временные и другие характеристики.

Мультипроект — это комплексный проект, включающий несколько мо­нопроектов, когда несколько подрядчиков выполняют работы для одного заказчика (застройщика).

Мегапроект — это целевые программы, содержащие множество взаи­мосвязанных проектов, объединенных общей целью. Такие программы могут быть международными, государственными, региональными, межотраслевы­ми, отраслевыми и смешанными.

Инновационные проекты — это проекты, главной целью которых явля­ется разработка и применение новых технологий, ноу-хау и других ново­введений, обеспечивающих развитие системы.

Понятие «инвестиционный проект», в первую очередь, связано с терми­ном «инвестиции» (от латинского — investire, область). С финансовой и экономической точек зрения инвестирование может быть определено как долгосрочное вложение экономических ресурсов с целью создания и по­лучения чистой прибыли в будущем.

Принято различать следующие типы инвестиций:

• реальные инвестиции (вложения в основной капитал и на прирост материально-производственных запасов );

• финансовые инвестиции (вложения денежных средств в ценные бумаги, выпущенные государственными и муниципальными органами, а также частными компаниями);

• инвестиции в нематериальные активы (вложения денежных средств, связанных с приобретением патентов, авторских прав, торговых марок, программного обеспечения, повышения квалификаций работников, получе­ния лицензии, франчайзинга, прав на разработку природных ресурсов и др.).

Инвестиционный проект в основном связан с реальными инвестициями.

В данном учебнике авторами под инвестиционным проектом понима­ется комплекс взаимосвязанных мероприятий, предназначенных для достижения в течение заданного периода времени (жизненного цикла) поставленных задач с четко определенными целями с учетом выбран­ного типа проектного финансирования, степени сложности проекта и размера вложения финансовых средств.

В международной практике широкое распространение получило поня­тие «проектного финансирования», которое трактуется неоднозначно. Так, в США этот термин подразумевает такой тип финансирования, когда сами доходы, получаемые в результате реализации проекта, являются основным или единственным источником как погашения долговых обязательств, так и формой финансирования без привлечения дополнительных финансовых источников (либо с ограниченным привлечением).

В Европе этот термин применяется для описания системы мероприятий связанных с набором различных способов предоставления средств, которые могут использоваться для финансирования проектов (табл. 4).

Методы проектного финансирования в России стали использоваться начале 90-х годов для описания и характеристики определенных типов финансовых и коммерческих операций, которые давали возможность инициаторам инвестиционного проекта вкладывать средства в реальные объект недвижимости, при этом снижая затраты на погашение долгов с помощью привлечения гарантий финансовых коммерческих и бюджетных организаций

На базе методологии, разработанной ЮНИДО в России в 1994 год совместно Госстроем, Министерством экономики, Министерством финансов и Госкомпромом, были подготовлены «Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования».

Данные методические рекомендации позволяют подготовить технике экономическое обоснование, являющееся инструментом для обеспечения потенциальных инвесторов, заказчиков (застройщиков) и финансистов необходимой информацией для решения вопроса о возможности реализа­ции предложенного проекта, а также о возможности и источниках его финансирования.

Таблица 4.

КЛАССИФИКАЦИЯ ПО ТИПАМ
I. Тип проекта	Случай применения	Объем инвестиций
1. Особо крупные проекты	Контракт на время, контракт с оплатой издержек и дополнительным вознаграж­дением	Более 5 млн. от 2 —5 млн. $
2. Крупные проекты	Контракт на время, контракт с оплатой издержек и дополнительным вознаграж­дением	От 500 тыс.- 2 млн. $
3. Средние проекты	Контракт на время, контракт с оплатой издержек и дополнительным вознаграж­дением и контракт с твердой ценой	Менее 300 тыс. $
4. Мелкие проекты	Контракт с твердой ценой
II. Тип проектного финансирования	Случаи применения	Распределение риска
1. Проектное финансирование с полным регрессом на заемщика	Малоприбыльные проекты государ­ственного значения, создание муници­пальной инфраструктуры, экспортные кредиты и т. д.	Риск кредитов минимальный, различные гарантии спонсо­ров, в том числе в форме со­глашения об управлении
2. Проектное финансирование с ограниченным регрессом на за­емщика	Наиболее распространенная форма. Привлечение кредитов по схеме: — строительство — владение — экс­плуатация — дивиденды (принцип «строй — владей — эксплуатируй») — строительство — приобретение прав собственности — дивиденды (принцип «бери или плати»)	Распределение рисков среди всех участников проекта. Участники принимают на себя коммерческие обязательства вместо гарантий
3. Проектное финансирование без регресса на заемщика	Эта форма самая дорогая для заемщика и применяется крайне редко	Риск кредитора максималь­ный. Кредитор принимает на себя все риски
III. Тип капиталь­ных вложений	Случаи применения	Пороговая (минимальная) норма прибыли, %
Вынужденные капитальные вложения, осуществляемые с целью повышения надежности производства и техники безопасности, направленные на выполнение требований окружающей среды в соот­ветствии с новыми законодательными актами в этой сфере и учитывающие прочие элементы государственного регулирования	Во всех случаях	Требование к норме прибыли отсутствует
Вложения с целью сохране­ния позиций на рынке	Поддержание стабильного уровня производства	6
Вложения на обновление основных производственных фондов	Поддержание непрерывной деятельности	12
Вложения с целью экономии текущих затрат	Сокращение издержек	15
Вложения с целью увеличе­ния доходов	Расширение деятельности — увеличение производственной мощности, реконструкция	20
Рисковые капительные вло­жения	Новое строительство, внед­рение новых технологий	25

Если исходить из определения, что инвестирование есть долгосрочное вложение экономических ресурсов с целью воспроизводства основных фондов (например, жилого фонда) и получения будущей выгоды, то, как из этого следует, основной аспект вложения ресурсов состоит в преобра­зовании собственных и заемных средств инвестора (конечного собствен­ника) в производительные активы, которые при их использовании созда­ют новую ликвидность.

Основы управления проектом составляют — область управления проектом —> внутренние взаимодействия (среда) —> внешние взаимодействия (среда) производства и ограничения —> процессы управления (функции)—> жизненный цикл проекта (рис. 6).

Управление проектом — искусство и профессиональное умение хо­зяйствующего субъекта руководить и координировать материальными, финансовыми и трудовыми ресурсами на протяжении жизненного цик­ла проекта с учетом достижения определенных результатов по стоимо­сти, срокам и качеству.

		Основы управления проектом
Уровень управления			Область управления проектом			Отрасль
Функциональный уровень						Тип и масштабность
Структура системы			Внутреннее взаимодействие (среда)			Цель, критерии
Техническое выполнение						Конкурентоспособность
Направление усилий						Жизнеспособность
Ресурсообеспечение						Эффективность
Финансы и экономика			Внешнее взаимодействие (среда)			Политика
Здравоохранение						Экология
Правовые вопросы						Общество
Знания						Наука и техника
Наглядность			Преимущества и ограничения			Воспроизведение
Подотчетность						Структуризация
Делегирование						Измеряемость
Прогнозирование			Процессы управления (функции)			Принятие решений
Планирование						Контроль
Оперативное управление						Анализ и интерпретация
Фазы			Жизненный цикл			Уровень усилий
Стадии						Возникновение эффектов
Этапы						Эффективность

Рис. 6. Основы управления проектами

При воспроизводстве жилищного фонда управление инвестиционным проектом происходит на объектах нового строительства, реконструкции и комплексном капитальном ремонте, когда инвестором выступает будущий собственник (конечный покупатель) жилищного комплекса. Конечным покупателем называют инвестора (хозяйствующего субъекта), осуществля­ющего долговременное вложение средств в основной капитал — недвижи­мость (например, жилье). Основные категории инвесторов жилищной сферы в настоящее время составляют:

— производственные предприятия;

— граждане (физические лица), в том числе объединенные в товари­щества собственников жилья — кондоминиумы или жилищно-строительные кооперативы;

— государство;

— муниципалитеты.

Процесс реализации инвестиционного проекта происходит на всем его жизненном цикле с получением конкретных результатов по фазам. Основными фазами проекта (объекта) строительства являются:

— прединвестиционная (начальная) фаза, включающая предвари­тельное изучение жизнеспособности проекта (общая информация и кон­цепция проекта, анализ рынка и технологических возможностей, выбор площадки, анализ материальных факторов производства и трудовых ре­сурсов, сроки осуществления проекта, предварительная финансово-эконо­мическая оценка);

— инвестиционная фаза, состоящая из трех стадий: планирования, реализации и завершения.

Фаза планирования проекта включает разработку структуры проекта, основных его компонентов и подготовку к реализации. На этой фазе определяется последовательность этапов работ, сроки их выполнения и исполнители; составляется смета и определяется бюджет проекта; выпол­няются проектные и опытно-конструкторские работы; рассчитывается потребность в ресурсах; распределяются риски между участниками про­екта.

Кроме того, на фазе планирования решаются вопросы организации работы над проектом, назначается руководитель проекта и формируется команда проекта.

Основным содержанием фазы реализации проекта является выполнение основных работ проекта, необходимых для достижения поставленной цели.

Фаза реализации включает: организацию и проведение торгов; заклю­чение контрактов; детальное проектирование; организацию выполнения работ и оперативное планирование; установление системы учета и контро­ля за ходом работ; организацию и управление материально-техническим обеспечением.

На этой фазе осуществляется координация работ и мониторинг, опре­деляется прогноз своевременной реализации проекта, выполняется опера­тивный контроль и регулирование основных показателей проекта: време­ни, стоимости и качества работ и проекта в целом, а также решаются возникающие в ходе реализации проекта проблемы и задачи.

Фаза завершения или окончания проекта включает: пусконаладочные работы, подготовку эксплуатационных кадров, сдачу объекта и ввод его в эксплуатацию, реализацию оставшихся ресурсов и т. п. После завершения, когда достигнуты конечные цели проекта, осуществляется его закрытие, подводятся итоги и расформировывается команда проекта;

— эксплуатационная фаза, включающая содержание и обслуживание проекта (передача недвижимости владельцу, работа владельца по управ­лению недвижимостью, управление недвижимостью со стороны пользова­теля);

— ликвидационная фаза, включающая прекращение и изменение жиз­недеятельности проекта (реконструкция, демонтаж).

Объектами реальных инвестиционных вложений могут служить здания, оборудование, земля, природные ресурсы.

Для того, чтобы проектом управлять, его следует разбить на компонен­ты, то есть определить и построить структуру проекта.

Структура проекта — это .совокупность взаимосвязанных элемен­тов и связей между ними. В терминах управления проектами струк­тура проекта представляет собой «дерево» ориентированных на про­дукт компонентов, представленных оборудованием, работами, услугами и информацией.

Формирование структуры начинается с разделения целей проекта на значительно меньшие компоненты вплоть до самых мелких элементов, подлежащих контролю. Структура проекта может иметь различную сте­пень детализации и отражать различные аспекты проекта. В конечном счете, структурная модель проекта отражает всю совокупность работ, ко­торые необходимо выполнить для осуществления проекта.

Процесс структуризации проекта заключается в декомпозиции проекта на поддающиеся управлению составные части (элементы, модули), необхо­димые и достаточные для планирования и контроля осуществления про­екта.

Структуризацию проекта осуществляют одним из двух методов:

«сверху — вниз», когда сначала определяют общие задачи, а затем их детализируют;

«снизу — вверх», когда сначала определяют частные задачи, а затем их обобщают.

Нет строгой регламентации по числу уровней иерархической структуры проекта. Число уровней зависит от сложности, масштабов и других харак­теристик проекта. Но всегда верхние уровни отражают декомпозицию проекта с ориентацией на функции или объекты, а нижние — с ориента­цией на работы, осуществляемые в рамках проекта, вплоть до работ кон­кретного исполнителя.

Для структуризации проекта используют ряд специальных моделей:

дерево целей; дерево решений; дерево работ; организационную структуру исполнителей; матрицу ответственности; сетевую модель; структуру ресур­сов; структуру затрат.

Инвестиционный проект оценивается, прежде всего, с точки зрения его технической выполнимости, экологической безопасности и экономической эффективности.

Техническая экспертиза включает анализ промышленных запасов и производственный способ извлечения этих запасов (например, для газопромыслов это имеющиеся запасы природного газа, их характеристики, способы и степень извлечения, особенности газохранилищ. При этом также оцениваются выбранные технологии, издержки производства, время, необ­ходимое для комплектации завода и др.).

Естественно, что предпочтение отдается проекту, имеющему наиболь­шую эффективность. Оценивая эффективность инвестиционного проекта, следует учитывать и степень риска. При реализации инвестиционных проектов рассматриваются две группы рисков: инвестиционный и пред­принимательский с учетом рисков макро- и мезоуровней, национального и отраслевого развития экономики. Под инвестиционным риском понимается риск, связан­ный с деятельностью компании по строительству объекта и вводом его в эксплуатацию. Под предпринимательским риском понимается риск, связанный с деятельностью компании и характером ее бизнеса по вла­дению и эксплуатацией объекта, а также его ликвидацией.

При наличии необходимых предпосылок для инвестиционной деятель­ности на рынке недвижимости используются следующие основные прин­ципы:

— выбирают направление и объекты инвестиционных вложений;

— производят расчет денежных поступлений (потоков), способных обеспечить реализацию инвестиционных проектов;

— оценивают ожидаемые денежные потоки в результате реализации инвестиционного проекта;

— выбирают оптимальный проект, руководствуясь существующими критериями инвестиционных проектов;

— производят периодическую переоценку инвестиционных проектов после их принятия с учетом возникающих рисков.

Применение методов и средств управления проектами (УП) направле­но на достижение «успеха проекта». В УП успешное завершение проекта определяется как достижение целей проекта при соблюдении установлен­ных ограничений по времени, стоимости и качеству, а конечные результаты при этом должны быть одобрены и приняты заказчиком (застройщиком) или конечным собственником (инвестором). Эти четыре обязательных составляющих успеха проекта достигаются при помощи специальных функций управления проектом.

К специальным функциям управления проектами относятся:

— управление целями (предметной областью) проекта;

— управление временем;

— управление стоимостью;

— управление качеством;

— управление риском;

— управление контрактами.

Достижение целей является наиболее важным, так как оно определяет эффективность от его реализации. Наряду с основной целью проекта, отражающей его предметную область и содержательную сущность, суще­ствуют также стоимостные и временные цели. В процессе осуществления проекта по мере достижения промежуточных результатов все цели могут претерпевать изменения. Управление этими изменениями составляет ос­новное содержание функции управления целями проекта.

Функция управления временем включает в себя определение про­должительности, сроков начала и завершения проекта, его частей, пус­ковых комплексов, технологических этапов с учетом их выполнения, прогнозирование срока завершения проекта в целом, а также разработ­ку мероприятий и принятие решений по ликвидации отклонений от запланированных сроков.

Управление стоимостью заключается в предварительной оценке рас­ходов на проект, составлении детальной сметы, определении источников финансирования, планировании денежных потоков, прогнозировании до­ходов и прибылей. Эта же функция включает контроль за поступлением и расходованием средств на проект и принятие решений в случае превышения расходов над установленными в финансовом плане сум­мами.

Функция управления качеством включает два аспекта: управлен­ческий и технический. Управленческий аспект заключается в обеспече­нии качества всех сторон и элементов проекта на основе установлен­ных требований и стандартов. Технический аспект связан с организа­цией системы контроля качества на всех фазах жизненного цикла проекта.

Все участники проекта заинтересованы в том, чтобы исключить воз­можность провала проекта или хотя бы убытка для себя. Вместе с тем » ни у кого нет и не может быть уверенности в благополучном исходе проекта — риск в любом деле общепризнан. Риск проекта связан с воздействием на проект и его элементы непредвиденных событий, ко­торые могут нанести определенный ущерб и препятствовать достиже­нию целей проекта.

Для того, чтобы снизить потери и избежать провала проекта, методоло­гия управления проектами предусматривает специальные процедуры, по­могающие учесть факторы неопределенности и риска на всех фазах жиз­ненного цикла проекта.

Функция управления риском включает в себя определение, анализ, оценку и предупреждение возникновения рисков, а также принятие мер по снижению степени риска и распределение возможного ущерба от риска между всеми участниками проекта.

Управление контрактами включает следующие процессы: подготовку контрактных предложений, выбор подрядчиков и поставщиков путем проведения торгов и конкурсов, заключение контрактов, контроль за выполнением, а также расчет по завершенным контрактам.

Управление проектом в целом зависит от успешной организации вза­имодействия всех участников и обеспечения их необходимой информаци­ей, включая сбор, передачу, переработку, сортировку и отображение инфор-• йации, • необходимой и достаточной для участников проекта и его окру­жения.

Управление проектами, используя современные научно-технические и экономические знания, разнообразную технику управления, специальные организационные формы и проектно-ориентированные структуры, позво­ляет принимать соответствующие решения на протяжении всего жизнен­ного цикла проекта.