- •Курс лекций
- •2. Признаки недвижимости
- •3. Классификация объектов недвижимости
- •4. Недвижимость как товар и капитал
- •1. Формы доходов от недвижимости
- •2. Особенности доходов от недвижимости
- •Тема 1.2. Экономический оборот недвижимости и его особенности
- •1. Жизненный цикл недвижимости и его этапы
- •2. Развитие, обращение и использование недвижимости
- •3. Право собственности на недвижимость
- •Тема 1.3. Сервейинг — концепция системного анализа и управления недвижимостью
- •1. Общая закономерность функционирования недвижимости во времени
- •2. Этап постановки проблемы в концепции сервейинга
- •3. Цели, задачи и инструменты системы сервейинга
- •Задача принятия решения по развитию и становлению сервейинга
- •Содержание задачи и процесс принятия решения
- •Раздел II. Основы управления недвижимостью Тема 2.1. Основные принципы управления
- •1. Традиционная (классическая) теория
- •А) Функциональная
- •Д).Плоская структура
- •2. Бихевиористская (неоклассическая) теория
- •3. Теория системного (современного) подхода
- •Тема 2.2. Управление объектами недвижимости в процессе их воспроизводства
- •1. Принципиальная структура модели управления недвижимостью и характеристика ее элементов
- •2. Принципы принятия инвестиционных решений
- •3. Характеристика стадий жизненного цикла проекта
- •4. Прединвестиционная и инвестиционная фазы проекта
- •4.1. Экономический анализ проекта
- •4.2. Финансовый анализ проекта
- •4.3. Анализ эффективности реальных инвестиций (капитальных вложений)
- •Тема 2.3 Планирование функциональных стратегий
- •1. Введение в планирование
- •2. Общие положения производственного планирования строящегося объекта
- •З. Общие положения производственного планирования эксплуатации объекта недвижимости
- •3.1. Краткосрочное планирование: годовая программа
- •3.2. Среднесрочное и долгосрочное планирование
- •Раздел III. Организация работы по управлению недвижимостью Тема 3.1. Управление портфелем недвижимости
- •1. Формирование стратегий
- •2. Анализ существующих инструментов для формирования стратегий
- •2.1. Матрица «Доля рынка—рост рынка» (портфельный анализ)
- •2.2. Модель «Привлекательность рынка—преимущества в конкуренции»
- •Тема 3.2. Управление на тактическом уровне
- •1. Характеристика недвижимости
- •2. Концепция жизненного цикла городских объектов
- •3. Перепланировка и перестройка
- •4. Обновление и благоустройство объектов
- •5. Управление фондами на тактическом уровне
- •5.1. Инвентаризация
- •5.2. Анализ
- •5.3. Разработка возможных сценариев развития событий
- •5.4. Просчет сценариев
- •5.5. Формирование политики в отношении комплексов
- •6. Поддержание отношений
- •Тема 3.3. Управление недвижимостью на оперативном уровне
- •1. Административное управление
- •1.1 Инкассо
- •1.2 Контроль за сменой жильцов
- •1.3. Контроль за расходами на обслуживание
- •1.4. Составление отчетности
- •2. Техническое управление
- •2.1. Ремонт по жалобам пользователей
- •2.2. Ремонт при смене съемщиков
- •2.3. Плановый ремонт
- •3. Коммерческое управление
- •4. Организация деятельности по содержанию недвижимости
- •Тема 3.4 Управление инфраструктурой объекта недвижимости
- •1. Современный взгляд на управление инфраструктурой организации
- •2. Деятельность менеджера по снижению эксплуатационных расходов организации
- •3. Управление службами охраны помещений
- •4. Интеллектуальное здание как объект управления менеджера
- •Тема 3.5 Взаимодействие собственника недвижимости и управляющей компании
2. Общие положения производственного планирования строящегося объекта
На рис. 18 представлена общая модель производственного планирования строительного предприятия и строительного производства.
На рис. 19 представлено место и структура планирования производства в системе общего планирования строительной организации, а на рис. 20 — основные стадии производственного планирования объекта строительства.
Производственное планирование предприятия |
Уровень и период планирования |
Объект |
Выбор и планирование методов реализации |
Планирование использования времени |
ПЛАНИРОВАНИЕ РЕСУРСОВ И ИЗДЕРЖЕК | ||||||||
Структура |
СТРОЙГЕНПЛАН ЗАСТРОЙКИ |
ПОСТАВКИ РУКОВОДСТВО РАБОТАМИ (МАТЕРИАЛЫ, ОБОРУДОВАНИЕ, РАБОЧАЯ СИЛА) ФИНАНСИРОВАНИЕ | |||||||||||
ГЕНЕРАЛЬНОЕ ЦЕЛЕВОЕ ПЛАНИРОВАНИЕ (3-5 лет) |
ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ |
МАТЕРИАЛЬНЫЕ ЦЕЛИ СТОИМОСТНЫЕ ЦЕЛИ СОЦИАЛЬНЫЕ ЦЕЛИ |
|
|
|
ПРОИЗВОДСТВЕННАЯ ПОЛИТИКА |
|
ИНВЕСТИЦИОННАЯ ПОЛОТИКА |
|
КАДРОВАЯ ПОЛИТИКА |
|
БЮДЖЕТНАЯ ПОЛИТИКА | |
СТРАТЕГИЧЕСКОЕ ПЛАНИРОВАНИЕ (1-3года) |
ОБЩИЕ РЕСУРСЫ ПРЕДПРИЯТИЯ |
СРЕДСТВА ПРОИЗВОДСТВА |
|
|
|
Программа строительства |
|
ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ |
|
|
|
БЮДЖЕТИРОВАНИЕ И КОНТРОЛЛИНГ | |
ФИНАНСОВЫЙ | |||||||||||||
Производственная программа |
ЛИЗИНГ | ||||||||||||
ОПЕРАТИВНОЕ ПЛАНИРОВАНИЕ (0-12 мес) |
МАКСИМАЛЬНАЯ ЗАГРУЗКА ВСПОМОГАТЕЛЬНЫХ ПОДРАЗДЕЛЕНИЙ Финансирование, снабжение, обеспечение материалами и механизмами |
|
|
|
|
Выбор моделей организации работ. Календарный план |
|
Управление использованием машин и оборудования |
|
Управление кадрами |
|
ФИНАНСОВЫЙ БЮДЖЕТ | |
Планирование строительного производства |
ОБЩЕЕ ПЛАНИРОВАНИЕ НА ВЕСЬ ЖИЗНЕННЫЙ ЦИКЛ ОБЪЕКТА |
Календарный план и планирование ресурсов. Строительный генеральный план комплекса, застройки |
Выбор методов (способов) производства Методы ресурсы |
Комплексный укрупненный график |
Подготовительный период |
|
|
|
Организация, планирование, использование основных машин и оборудования |
|
Организация |
|
Контрольные проверки |
Локальная смета | |||||||||||||
Календарный план на объект |
Стройгенплан по стадиям строительства |
График планирования рабочей силы |
Финансовый план | ||||||||||
ПЛАНИРОВАНИЕ НА СТАДИИ СТРОИТЕЛЬСТВА (2-12 мес.) |
СТАДИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА (Строительный участок, строительный комплекс) |
Журнал производства работ |
График отделочных работ |
|
|
График поставок |
|
|
|
|
|
| |
График работ по каркасу | |||||||||||||
Контроль за выполнением работ |
График работ по фундаменту | ||||||||||||
ОРГАНИЗАЦИЯ РАБОТЫ И АНАЛИЗ ИТОГОВ |
СТАДИЯ РЕАЛИЗАЦИИ РАБОТЫ (Бригада, звено) |
ПРИЕМЫ РАБОТ |
РЕСУРСЫ |
|
|
Материалы, полуфабрикаты, оборудование |
|
|
|
|
- |
Составляется в обязательном порядке | |
Рабочая сила | |||||||||||||
Записи бригадира |
Недельный план работ |
ГЕНЕРАЛЬНОЕ ЦЕЛЕВОЕ ПЛАНИРОВАНИЕ (материальные, стоимостные и социальные цели) (ДОЛГОСРОЧНОЕ ПЛАНИРОВАНИЕ) |
|
ПЛАНИРОВАНИЕ ПРОИЗВОДСТВА |
| |||||
|
|
|
|
|
| |||
СТРАТЕГИЧЕСКОЕ ПЛАНИРОВАНИЕ (Бизнес-планирование, функциональное планирование, планирование потенциала) (СРЕДНЕСРОЧНОЕ ПЛАНИРОВАНИЕ) |
|
| ||||||
|
|
|
|
|
| |||
ОПЕРАТИВНОЕ ПЛАНИРОВАНИЕ (КРАТКОСРОЧНОЕ ПЛАНИРОВАНИЕ) |
|
| ||||||
|
|
|
|
|
| |||
|
ПЛАНИРОВАНИЕ ГОТОВОЙ СТРОИТЕЛЬНОЙ ПРОДУКЦИИ НА ВЕСЬ ЖИЗНЕННЫЙ ЦИКЛ ОБЪЕКТА |
|
| |||||
|
|
|
|
|
| |||
|
ПЛАНИРОВАНИЕ ПО СТАДИЯМ СТРОИТЕЛЬСТВА (виды выполняемых работ) |
|
| |||||
|
|
|
|
|
| |||
|
|
ПЛАНИРОВАНИЕ СТРОИТЕЛЬНОГО ПРОИЗВОДСТВА |
|
| ||||
|
|
|
|
|
| |||
|
|
ПЛАНИРОВАНИЕ МАТЕРИАЛЬНО-ТЕХНИЧЕСКОГО СНАБЖЕНИЯ |
|
| ||||
|
|
|
|
|
| |||
|
|
ПЛАНИРОВАНИЕ МАРКЕТИНГА (СБЫТА) |
|
| ||||
|
|
|
|
|
| |||
|
|
ПЛАНИРОВАНИЕ НИОКР |
|
| ||||
|
|
|
|
|
| |||
|
|
ПЛАНИРОВАНИЕ АДМИНИСТРАТИВНОГО ПЕРСОНАЛА И ИТР |
|
| ||||
|
|
|
|
|
| |||
|
|
ФИНАНСОВО – ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ПЛАНИРОВАНИЕ |
|
| ||||
|
|
|
|
|
| |||
|
|
ПЛАНИРОВАНИЕ УПРАВЛЕНЧЕСКОГО И ФИНАНСОВОГО УЧЕТА |
|
| ||||
|
|
|
|
|
| |||
СВОДНОЕ ОБЩЕФИРМЕННОЕ ПЛАНИРОВАНИЕ |
|
|
Рис. 9. Место и структура планирования производства в системе планирования строительного предприятия
ПРЕДКОНТРАКТНАЯ СТАДИЯ |
|
РЕШЕНИЕ О ПОДГОТОВКЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ |
|
| |
|
СТАРТОВОЕ СОВЕЩАНИЕ ПО ПРЕДЛОЖЕНИЮ | |
|
| |
|
ВЕДОМОСТИ РАБОТ И УЧАСТКОВ РАБОТ | |
|
| |
|
ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЕ ПРОИЗВОДСТВЕННЫЕ ПЛАНЫ (рабочий план используемых машин и оборудования, планирование рабочей силы, стройгенплан, общий календарный план) | |
|
| |
|
СОСТАВЛЕНИЕ СМЕТЫ | |
|
| |
|
СОВЕЩАНИЕ ПО ПРЕДЛОЖЕНИЮ | |
|
| |
|
СОСТАВЛЕНИЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ | |
|
|
|
КОНТРАКТ (ДОГОВОР ПОДРЯДА) |
|
ПЕРЕГОВОРЫ О КОНТРАКТЕ, ПРОВЕДЕНИЕ ТОРГОВ |
|
| |
|
СОСТАВЛЕНИЕ КОНТРАКТА, ЗАКЛЮЧЕНИЕ КОНТРАКТОВ | |
|
|
|
СТАДИЯ ОБЩЕГО ПЛАНИРОВАНИЯ |
|
СТАРТОВЫЕ СОВЕЩАНИЯ ПО ОБЪЕКТУ |
|
| |
|
ОБЕСПЕЧЕНИЕ КАЧЕСТВА И СТРУКТУРА УПРАВЛЕНИЯ | |
|
| |
|
КАЛЕНДАРНЫЕ ПЛАНЫ И ПЛАНИРОВАНИЕ РЕСУРСОВ | |
|
| |
|
СТРОИТЕЛЬНЫЙ ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ПЛАН | |
|
| |
|
СПЕЦИАЛЬНЫЕ ПЛАНЫ (использование машин и механизмов, рабочей силы, материалов) | |
|
| |
|
ЦЕЛЕВАЯ СМЕТА, ОБЪЕКТНАЯ СМЕТА И СВОДНЫЙ СМЕТНЫЙ РАСЧЕТ | |
|
| |
|
БЮДЖЕТ ОБЪЕКТА, ЛОКАЛЬНАЯ СМЕТА, ОТКРЫТИЕ СТРОЙПЛОЩАДКИ | |
|
|
|
СТАДИЯ РЕАЛИЗАЦИИ |
|
СТРОЙГЕНПЛАН ПО СТАДИЯМ СТРОИТЕЛЬСТВА |
|
| |
|
КАЛЕНДАРНЫЕ ПЛАНЫ ПО СТАДИЯМ СТРОИТЕЛЬСТВА НЕДЕЛЬНОЕ ПЛАНИРОВАНИЕ | |
|
| |
|
МОНИТОРИНГ, КОНТРОЛЬ И КОРРЕКТИРОВКА КАЛЕНДАРНЫХ ПЛАНОВ | |
|
| |
|
КОНТРОЛЬ ЗА РАСХОДАМИ | |
|
| |
|
ОПРЕАТИВНЫЕ СОВЕЩАНИЯ | |
|
| |
|
ИНСПЕКЦИИ | |
|
| |
|
ПОДГОТОВКА К СДАЧЕ ОБЪЕКТА |
Рис.20. Основные стадии производственного планирования объекта строительства.
Целью производственного планирования предприятия является определение для различных строительных объектов этого предприятия и различных задач, на них выполняемых, таких способов производства, ресурсов и методов календарного планирования, которые в наибольшей степени обеспечили бы их реализацию в соответствии с проектами и договорами, и при этом каждая задача наиболее рационально включалась бы в единую техническую политику данного предприятия.
Производственное планирование предприятия, которое не является, как таковое, предметом данной книги, исходя из длительности периода, охватываемого планированием, условно подразделим на три группы:
1. Планирование политики и стратегии предприятия.
2. Планирование деятельности последующих отчетных периодов.
3. Производственное планирование на текущий отчетный период. С помощью рационального производственного планирования достигается оптимальный выбор способов финансирования, производственной и кадровой политики, а также максимально эффективное, с точки зрения всего предприятия, распределение ресурсов, требуемых для отдельных объектов.
Производственное планирование объекта по степени детализации и срокам выполнения можно разделить на четыре группы:
1. Предварительное производственное планирование (пред контрактная стадия); 2. Общее планирование (договор подряда и стадия подготовки перед началом строительства); 3. Производственное планирование на стадии строительства (жизненный цикл строительства объекта); 4. Недельно-суточное планирование (во время строительства);
По содержанию производственное планирование делится на:
1. Планирование по времени (календарное планирование отдельных видов работ и требуемых ресурсов); 2. Общее планирование производственного процесса (составление строй-генпланов площадки); 3. Экономическое планирование (составление локальной и объектной смет, сводного сметного расчета); 4. Анализ и контроль реализации производственной программы (плана) предприятия, строительного участка (диаграмма безубыточности, показатели степени непрерывности выполнения СМР и др.).
Целью производственного планирования строительного предприятия является определение для различных строительных объектов этого предприятия и различных задач, выполняемых в зависимости от организационных форм управления, договоров, способов производства, ресурсов и методов календарного планирования, которые в наибольшей степени обеспечили бы их реализацию. При этом каждая задача наиболее рационально соответствует единой технической политике данного предприятия.