- •Курс лекций
- •2. Признаки недвижимости
- •3. Классификация объектов недвижимости
- •4. Недвижимость как товар и капитал
- •1. Формы доходов от недвижимости
- •2. Особенности доходов от недвижимости
- •Тема 1.2. Экономический оборот недвижимости и его особенности
- •1. Жизненный цикл недвижимости и его этапы
- •2. Развитие, обращение и использование недвижимости
- •3. Право собственности на недвижимость
- •Тема 1.3. Сервейинг — концепция системного анализа и управления недвижимостью
- •1. Общая закономерность функционирования недвижимости во времени
- •2. Этап постановки проблемы в концепции сервейинга
- •3. Цели, задачи и инструменты системы сервейинга
- •Задача принятия решения по развитию и становлению сервейинга
- •Содержание задачи и процесс принятия решения
- •Раздел II. Основы управления недвижимостью Тема 2.1. Основные принципы управления
- •1. Традиционная (классическая) теория
- •А) Функциональная
- •Д).Плоская структура
- •2. Бихевиористская (неоклассическая) теория
- •3. Теория системного (современного) подхода
- •Тема 2.2. Управление объектами недвижимости в процессе их воспроизводства
- •1. Принципиальная структура модели управления недвижимостью и характеристика ее элементов
- •2. Принципы принятия инвестиционных решений
- •3. Характеристика стадий жизненного цикла проекта
- •4. Прединвестиционная и инвестиционная фазы проекта
- •4.1. Экономический анализ проекта
- •4.2. Финансовый анализ проекта
- •4.3. Анализ эффективности реальных инвестиций (капитальных вложений)
- •Тема 2.3 Планирование функциональных стратегий
- •1. Введение в планирование
- •2. Общие положения производственного планирования строящегося объекта
- •З. Общие положения производственного планирования эксплуатации объекта недвижимости
- •3.1. Краткосрочное планирование: годовая программа
- •3.2. Среднесрочное и долгосрочное планирование
- •Раздел III. Организация работы по управлению недвижимостью Тема 3.1. Управление портфелем недвижимости
- •1. Формирование стратегий
- •2. Анализ существующих инструментов для формирования стратегий
- •2.1. Матрица «Доля рынка—рост рынка» (портфельный анализ)
- •2.2. Модель «Привлекательность рынка—преимущества в конкуренции»
- •Тема 3.2. Управление на тактическом уровне
- •1. Характеристика недвижимости
- •2. Концепция жизненного цикла городских объектов
- •3. Перепланировка и перестройка
- •4. Обновление и благоустройство объектов
- •5. Управление фондами на тактическом уровне
- •5.1. Инвентаризация
- •5.2. Анализ
- •5.3. Разработка возможных сценариев развития событий
- •5.4. Просчет сценариев
- •5.5. Формирование политики в отношении комплексов
- •6. Поддержание отношений
- •Тема 3.3. Управление недвижимостью на оперативном уровне
- •1. Административное управление
- •1.1 Инкассо
- •1.2 Контроль за сменой жильцов
- •1.3. Контроль за расходами на обслуживание
- •1.4. Составление отчетности
- •2. Техническое управление
- •2.1. Ремонт по жалобам пользователей
- •2.2. Ремонт при смене съемщиков
- •2.3. Плановый ремонт
- •3. Коммерческое управление
- •4. Организация деятельности по содержанию недвижимости
- •Тема 3.4 Управление инфраструктурой объекта недвижимости
- •1. Современный взгляд на управление инфраструктурой организации
- •2. Деятельность менеджера по снижению эксплуатационных расходов организации
- •3. Управление службами охраны помещений
- •4. Интеллектуальное здание как объект управления менеджера
- •Тема 3.5 Взаимодействие собственника недвижимости и управляющей компании
4.1. Экономический анализ проекта
Экономический анализ проекта начинается с оценки партнеров по проекту, исходя из всей имеющейся о них информации. Изучается их финансовое положение, опыт работы, положение на рынке товаров (услуг), репутация и т. д. На стадии предварительного анализа основными задачами являются выявление заинтересованности партнеров в реализации проекта и определение их способности выполнять свои коммерческие и финансовые обязательства.
Источниками информации об иностранном партнере служат годовые отчеты фирм, данные банков-корреспондентов, публикации в иностранной и отечественной прессе.
Большое внимание уделяется выяснению следующих вопросов: является ли инофирма поставщиком оборудования и услуг либо производителем продукции, выступает ли инофирма владельцем или пользователем технологий, которые предполагается применять, владеет ли инофирма рынком продукции, планируемой к выпуску, каковы основные цели фирмы (продажа оборудования, снабжение полуфабрикатами и др.).
При анализе надежности партнеров исследуется общее финансовое положение, опыт внешнеэкономической деятельности, наличие экспорта, состояние валютных и рублевых расчетов, объем находящихся в ее распоряжении ресурсов. Одним из важных источников информации выступают банки, обслуживающие тех или иных клиентов.
На этой стадии изучаются также основные отчетные документы партнеров, а именно: балансы, счета прибылей и убытков, отчеты об изменениях финансового положения за ряд лет. Анализ финансового положения фирмы строится на рассмотрении потоков денежной наличности, что может точно определить вид деятельности, приносящий наибольший доход, расходы средств, а также позволяет составлять прогнозы на ближайшую перспективу.
Потоки денежной наличности включают следующие основные составляющие: уставный фонд в динамике; налоги; обслуживание долга; дивиденды; денежная наличность; дебиторская задолженность; продажа за наличные; продажа в кредит; издержки производства; товарно-материальные ценности и оборотные средства; отчисления на амортизацию; инвестиции; основной капитал; движение средств.
Анализ финансовых данных проводят на базе отчетных документов, которые заверены независимыми аудиторами. Для точного определения финансового положения фирмы рассчитывают следующие соотношения:
— оборотный капитал и краткосрочные обязательства;
— оборачиваемость дебиторской задолженности и запасы товарно-материальных ценностей; доходы и текущие активы;
— оборотный капитал и чистая прибыль; оборотный капитал и общая задолженность;
— наличность плюс легко реализуемые ценные бумаги и краткосрочная задолженность (позволяет определить количество денег, которое можно получить немедленно для погашения краткосрочной задолженности); стоимость сбыта продукции, налоги, операционные расходы и средние текущие активы (показывает, достаточно ли текущих активов для покрытия возможного увеличения расходов);
— высоколиквидные активы (наличность плюс дебиторская задолженность плюс легко реализуемые ценные бумаги) и годовой расход наличности (отражает возможность финансировать расходы за счет высоколиквидных активов);
— размеры акционерного капитала;
— сумма основного капитала, краткосрочная задолженность и средне-и долгосрочная задолженность (показывает, насколько рискованна финансовая деятельность компании);
— чистый доход и величина реальных активов (доходность активов). Основой кредитоспособности заемщика является его надежное финансовое положение. Этот обобщающий показатель характеризуется структурой, размещением и использованием собственных и заемных средств, а также получением, распределением и эффективным использованием прибыли.
В свою очередь, финансовое состояние предприятия выражается его платеже- и кредитоспособностью, т. е. способностью своевременно удовлетворять платежные требования в соответствии с хозяйственными договорами, возвращать кредит и проценты, выплачивать рабочим и служащим заработную плату, вносить платежи и налоги в бюджет. Финансовое состояние предприятия и его производственно-коммерческая деятельность тесно взаимосвязаны: с одной стороны, денежные ресурсы i значительной мере связаны с выполнением предприятием производственной программы, снижением себестоимости продукции; с другой — успеш ная производственная деятельность предприятия зависит от его финансового состояния, обеспеченности оборотными средствами и других факторов (см. табл. 6, 7, 8).
Таблица 6. Показатели производственной, финансовой и инвестиционной деятельности
№ |
Показатели |
Формула |
Удовлетворительное состояние |
1 |
Коэффициент реинвестирования |
Кр = Пр/Чп, где Пр — реинвестированная прибыль, руб. Чп — чистая прибыль, руб. |
Положительная динамика |
2 |
Рентабельность инвестиций (Roi),% |
Pи=(Пб)/(В-Ко)100%, где Пб — балансовая прибыль, руб.; В — валюта баланса, руб.; Ко — краткосрочные обязательства, руб. |
Положительная динамика |
3 |
Коэффициент финансовой устойчивости |
Ис+Кт Кф.у.= В где Ис — источники собственных средств, руб ; Кт — долгосрочные заемные средства, руб. |
Положительная динамика |
4 |
Коэффициент автономии |
Ка=Ис/В |
Не ниже 0,6 + 0,8 |
5 |
Доходы от участия в других организациях |
Форма № 2 |
Положительная динамика |
6 |
Эффект финансового рычага |
ЭФР=(1-СН)*(ЭР-СР%)*ЗС/СС, где СН — ставка налога на прибыль, % СР — расчетная ставка процента за кредиты, %; ЗС, СС — соответственно, заемные и собственные средства, руб.; Эр= Пб/ЗС+СС |
Не более (1/3-1/2) ЭР |
7 |
Коэффициент текущей ликвидации |
(IIA+IIIА) Кт.л.= --------------------------------------- VIII – (стр. 640, 650, 660) где IIA, IIIA, VIII —разделы баланса, стр 640, 650, 660 — строки баланса. |
Не менее 2,0 |
Таблица 7. Показатель имущественного состояния и кадров
№ |
Показатели |
Формула |
Удовлетворительное состояние |
1 |
Коэффициент годности основных фондов |
Kr=Cо/Сn. где Со, Сn — соответственно, остаточная и первоначальная стоимость основных фондов, руб. |
Положительная динамика |
2 |
Удельный вес собственных основных фондов, % |
Ус =(Со.ф./Сз.с.)100%, где Со.ф., Сз.с. — соответственно стоимость основных фондов, находящихся в собственности организации и занятых в строительстве, руб. |
Экономически целесообразная величина с позиций налогообложения |
3 |
Рентабельность производственных фондов |
Пб Рф= ---------------100%, ОФ +ОбФ Где ОФ, ОбФ — средняя стоимость основных и оборотных фондов, руб. |
Положительная динамика |
4 |
Оборачиваемость оборотных активов |
Ко= Вр/ТА,. Вр — выручка от реализации продукции, руб.; ТА — среднее значение текущих активов, руб. |
Положительная динамика |
5 |
Оборачиваемость запасов |
Коз =Вр/З, где 3 — средняя стоимость материальных запасов, руб. |
Положительная динамика |
6 |
Оборачиваемость дебиторской задолженности |
Кодз= Вр/ДЗ, где ДЗ — средняя величина дебиторской задолженности, руб. |
Положительная динамика |
7 |
Удельный вес нематериальных активов в имуществе организации,% |
Уна=НА/В, где НА — средняя величина нематериальных активов, руб. |
Положительная динамика |
8 |
Затраты на обучение специалистов в расчете на 1-го работника, руб. |
Зоб ср=Зоб/Чср, где Зоб — затраты на обучение специалистов, руб.; Чср. — средняя списочная численность работников, чел. |
Положительная динамика |
9 |
Средняя заработная плата работников, руб. |
Зср=З/Чср, где 3 — выплаченная заработная плата, руб. |
Положительная динамика |
Таблица 8 - Показатели производственно-коммерческой деятельности
|
Показатели |
Формула |
Удовлетворительное состояние |
1 |
Средний процент предварительной оплаты за строительную продукцию, % |
Упо = ДС/Вр 100% где ДС — денежные средства, полученные в качестве предварительной оплаты, руб. |
Обеспечивается формирование запасов и возмещение затрат |
2 |
Коэффициент обеспеченности собственными средствами |
Ко.с.=Ис/ОА где ОА — средняя величина текущих активов, руб. |
Не менее 0,1 |
3 |
Уровень затрат на 1 руб. выручки от реализации продукции |
Уз=С/Вр, где С — себестоимость СМР, руб. |
Не выше среднеотраслевого уровня |
4 |
Операционный рычаг, % |
Вр-Зпер. — Ор - ---------------100%. Где Пр Зпер — операционные затраты, руб.; Пр — прибыль от реализации продукции, руб. |
Отрицательная динамика |
5 |
Удельный вес материалов, % |
Умз = МЗ/С где \^ МЗ — затраты на материалы, детали конструкции, руб. |
Не выше среднеотраслевого уровня |
6 |
Балансовая прибыль, руб- |
— |
Положительная динамика |
7 |
Прибыль от реализации продукции, руб. |
— |
Положительная динамика |
8 |
Рентабельность продукции, руб. |
— |
Положительная динамика |