Вопрос№ 6

Проблемы практики разрешения споров, связанных с применением договора аренды земельного участка.

Основные правовые коллизии купли-продажи земельных участков связаны с проблемой так называемого "единства судьбы земельного участка и недвижимости". Имеется в виду, что совокупная покупка того и другого, что радикально разрешало бы проблему, часто или невозможна или затруднена. Например, действующий ЗК РФ ограничил сферу применения права постоянного (бессрочного) пользования (см. ст.20 ЗК РФ). В результате оказалось блокированным предусмотренное ст.271 ГК РФ правило о том, что если собственник имеет здание, сооружение на земельном участке, принадлежащем на праве государственной или муниципальной собственности, то он имеет именно такое правомочие (т.е. право постоянного (бессрочного) пользования) ¹⁴.

Земельные участки, на которых находятся здания и сооружения, могут находиться у собственников этих объектов не только на праве собственности, но и на иных вещных правах. А здания и сооружения - только на праве собственности, праве хозяйственного ведения, праве оперативного управления, сервитутных правах. Однако глава 17 ГК РФ, точно также как и ЗК РФ, не отвечает на многие вопросы, возникающие в связи с тем, что эти права различны.

До сих пор сохраняется несовпадение и структуры правового регулирования оборота земельных участков в ГК РФ. Так, если продается или арендуется здание, то надлежит применять специальные нормы о купле - продаже или аренде, выделенные в тесте ГК РФ в самостоятельные параграфы. А в случае продажи (или аренды) самого земельного участка применению подлежат нормы общих параграфов главы 30 или 34 ГК РФ, соответственно.

Проблема единства объекта недвижимости имеет различные аспекты, в том числе связанные с делимостью объекта, возможностью восприятия нескольких объектов в качестве единого, признанием отдельных объектов недвижимостью¹⁵, а также в связи с проведением государственной регистрации прав на такой объект¹⁶. В литературе отмечается трудности в определении критериев делимости земельных участков в условиях, когда часть участка передается новому собственнику здания, а у собственника участок формируется по остаточному принципу. Поиск ответов на эти вопросы актуален еще и потому, что если максимальные размеры участков устанавливаются в обязательном порядке, то минимальные размеры, лишь могут быть установлены.

Такого рода коллизии предполагается снять в связи с разработкой и реализацией Концепции совершенствования гражданского законодательства о недвижимом имуществе¹⁷, принятием соответствующих законопроектов. Но если исходно признавать наличие у земельного участкавсегда особого правового режима (а сегодня это так), то и единства судьбы его с расположенными на нем зданиями (сооружения) мы никогда не обеспечим.

Не пытаясь решить проблему в целом, отметим следующее. Продавая земельный участок, его собственник может, как продавать, так и не продавать объект недвижимости на нем. Понятно, если он продает и недвижимость, то предполагается наличие всех необходимых предпосылок для раздела первоначального земельного участка; при их наличии непременно состоится продажа и участка, и недвижимости. Если же он не продает недвижимость, то нет и значимых правовых проблем.

При покупке же недвижимости ситуация несколько иная - покупатель может стать собственником земли, а может и не стать им. Но он в любом случае получит определенные права на землю под зданием (сооружением). Таким образом, правовой режим названных выше ситуаций различается. И совпадет он только в том случае, если стороны заранее договорились, что, покупая участок, новый его собственник приобретает одновременно и здание (сооружение), а, приобретая недвижимость, покупатель покупает и участок. Лишь в этом случае судьба двух объектов становится общей, а объект договора представляет собою некоторое единство (хотя бы для акта купли-продажи).

Таковы общие правовые контуры режима покупки земельных участков из публичных земель с расположенными на них объектами недвижимости, что, конечно же, не устраняет проблем, довольно часто возникающих на практике. Рассмотрим некоторые из них.

Сложности могут возникнуть в связи с тем, что ни ЗК РФ, ни ГК РФ не устанавливают, как определить площадь земельного участка, занятого объектами недвижимости и необходимого для их использования. Лишь в п.2 ст.35 Земельного кодекса предусматривается, что площадь такого земельного участка определяется в соответствии с п.3 ст.33 Земельного кодекса, установившим, что "предельные размеры земельных участков, предоставленных для целей, не указанных в п.1 ст.33, устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной или проектной документацией". Законом не регулируется определение площади земельного участка, необходимого для использования строения, в отношении участков, предоставленных для таких целей, как ведение крестьянского (фермерского) и личного подсобного хозяйства, садоводство, огородничество, животноводство, дачное строительство, а также индивидуальное жилищное строительство, с которым и связаны в большинстве случаев проблемы определения соответствующей площади.

Обращает на себя внимание и еще один момент. Согласно абз.2 п.1 ст.35 Земельного кодекса при переходе права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком может определяться, как с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение, так и согласно сложившемуся порядку пользования земельным участком. Представляется, что и в абз.4 п.4 ст.35 Земельного кодекса должно быть включено дополнение, согласно которому при отчуждении права собственности на здание, сооружение, принадлежащее нескольким лицам, доля в праве собственности на земельный участок также может определяться не только в размере, пропорциональном доле в праве собственности на здание, но и в ином размере, согласно сложившемуся порядку использования земельного участка.

Пунктом 5 ст.36 ЗК РФ предусмотрено, что для приобретения прав на земельных участок, на котором расположено здание, имеющее нескольких сособственников, эти лица должны обращаться "совместно". А если нет? Судебно-арбитражная практика жестко следует указанию ст.36 ЗК РФ о том, что таких случаях требуется заключение договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора (поскольку порядок перехода в общую долевую собственность не установлен). Поэтому, если договор аренды земельного участка не подписан всеми сособственниками недвижимости (здания, помещений), то отказ в государственной регистрации договора аренды признается правомерным¹⁸. При этом решения судов мотивируются тем, что никаких иных способов приобретения в собственность закон не называет. Однако прав К.И. Скловский, когда отмечает, что смысл связи ст.35 и 36 ЗК РФ заключается в указании на такие права сособственников недвижимости на едином земельном участке, которые предопределяют и аналогичные права на сам земельный участок (долю на праве собственности)¹⁹. Указанный автор также обращает внимание на то, что ст.36 ЗК РФ нельзя трактовать как ограничение для приобретения одним из сособственников здания доли в праве собственности на участок: если сам по себе участок не ограничен в обороте, то нельзя считать ограниченной в обороте и соответствующую долю в праве собственности. Он также полагает, что при возникновении права частной собственности на отдельные помещения в здании, принадлежащем, например, муниципалитету, нет оснований отказывать собственнику такого помещения в закреплении доли в праве общей собственности на соответствующий земельный участок - для отказа нет оснований ни по смыслу гражданско-правовых норм, регулирующих правоотношения общей собственности, ни по смыслу ст.36 ГК РФ.

Любопытное толкование по возможности разрешения данной проблемы дал Пленум Высшего Арбитражного Суда № 11 от 24 марта 2005 г. (п. 19) - если участок неделим, а помещения принадлежат разным лица на неодинаковых правах (праве собственности, праве хозяйственного ведения) договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как "нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц в соответствии с положениями п.3 ст.36 ЗК РФ".

В судебной практике сложилась вполне отчетливая позиция о том, что в соответствии с п.5 ст.36 ЗК РФ совместно не могут обращаться граждане, юридические лица и публичные образования, указанные в главе 5 ГК РФ - поскольку ЗК РФ "не предусматривает возможности образования общей долевой собственности" граждан, юридических лиц с публичными образованиями²⁰. Если хотя бы часть земли под недвижимостью находится на праве собственности государства, субъекта РФ или муниципальных образований, то частным лицам отказывается в приобретении доли в праве общей собственности.

В литературе ставится также вопрос о том, кто именно выбирает будущий правовой режим земельного участка: публичное образование - собственник земли или же соответствующий собственник строения? Я полагаю, затруднений здесь не должно быть. Во-первых, потому, что текст и смысл ст.36 вполне однозначны - это именно право, то есть возможности на стороне собственника строения и всякое иное толкование искажает общую направленность данной нормы. Во-вторых, если допустить, что именно публичный собственник земли принимает решение о выкупе, то в чем же логика указания на альтернативность возможных оснований предоставления земли? В-третьих, легко представить, что в случае признания права выбора за собственником земли он будет стремиться не отдавать землю в частную собственность, предлагая лишь более выгодное для него право аренды. В - четвертых, совокупное прочтение всех норм законодательства о приватизации земли под недвижимостью однозначно позволяет усматривать в этих нормах общее дозволение на выкуп и выбор правового режима, с одной стороны, и, с другой, противостоящие ему исключения (п.3 ст.28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", п.2, 3 ст.15, п., 4, 5 ст.27 и др. ЗК РФ). В-пятых, складывающаяся судебная практика обоснованно исходит из того, что наличие каких-либо иных оснований текущего пользования земельным участком, в том числе наличие договора аренды, не препятствуют реализации права собственника строения на выкуп участка²¹.

Поэтому следует согласиться с тем, что сам по себе отказ в приватизации участка без оснований, предусмотренных законом, не допускается. Отсюда следует, что у собственников зданий (сооружений) имеется именно право на выкуп.

Подготовка проекта договора и направление его заявителю составляет обязанность соответствующего публичного образования²².

При этом публичное образование не вправе отказать в удовлетворении заявки в связи с отсутствием кадастрового плана или незавершенности процедуры разграничения государственной собственности на землю²³.

На мой взгляд, это право заявителя из преимущественного, предусмотренного п.3 ст.35 ЗК РФ, становится исключительным, если заявителя и собственника связывает договор аренды с правом выкупа (то есть, если договор смешанный). И на самом деле, соединенное с обязанностью арендодателя непременно продать и только этому лицу (арендатору), преимущество арендатора перед третьими лица приобрести участок вырастает до объема исключительного права. Необходимый качественный элемент преимущественному праву арендатора для трансформации в новое состояние здесь придает обязательственная связь о выкупе.

Правило о том, что всякий собственник недвижимости обладает правом на выкуп земельного участка, следует сегодня признать универсальной, генеральной нормой отечественного законодательства. К сожалению, сам законодатель пока отстает в реализации этого принципа. Например, в соответствии с пп.2,3, 4 ст.30 ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" соответствующие участки, предоставленные на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды или срочного пользования приватизировать можно только с согласия органа местного самоуправления.