3. Определение стоимости объекта оценки
3.1 Расчет стоимости объекта оценки на основе сравнительного подхода
Данный подход служит для оценки рыночной стоимости объекта, исходя из данных о совершаемых на рынке сделках. При этом рассматриваются сопоставимые объекты собственности, которые были проданы или, по крайней мере, предложены к продаже. Затем делаются поправки, так называемые корректировки на различия, которые существуют между оцениваемым и сопоставимыми объектами.
Главное правило при отборе аналогов: сравниваемые объекты должны быть классификационными аналогами по отношению к оцениваемому объекту. Функциональное сходство – это условие необходимое, но не достаточное для оценки на основе сравнительного подхода. Классификационные аналоги, как правило, имеют различные значения основных технических параметров, то есть имеют различную степень параметрического сходства с оцениваемым объектом.
Скорректированная цена позволяет определить наиболее вероятную цену продажи оцениваемого объекта, как если бы он был предложен на открытом и конкурентном рынке. В условиях «пассивного» рынка продаж некоторые выводы могут быть сделаны и из информации о ценах предложения, которые характеризуют сам факт существования на рынке предложений подобных объектов.
Сравнительный подход к оценке стоимости может быть реализован в следующих методах расчета:
1) метод прямого сравнения с аналогом – это сравнение с близким аналогом (близкий аналог не имеет отличий по конструкции и основным параметрам: возможны небольшие отличия по материалам, конструктивным усовершенствованиям, обусловленными различными предприятиями-изготовителями; стоимость замещения в данном случае рассчитывается как цена близкого аналога, скорректированная с помощью «коммерческих» корректировок; сравнение с аналогом, имеющим параметрические отличия (в данном случае к коммерческим корректировкам добавляются корректировки на параметрические отличия)
2) метод направленных качественных характеристик (применяют, когда при оценке нужно внести много корректировок на различные параметры, а цены параметров и коэффициенты торможения трудно или невозможно определить из-за недостатка информации; и когда для оцениваемого объекта можно подобрать как минимум два аналога, причем оцениваемый объект должен занимать промежуточное положение между двумя аналогами; в данном методе определяется только направленность воздействия корректировки на стоимость – повышающая или понижающая стоимости)
3) метод расчета по корреляционно-регрессионным моделям (метод удобен для оценки достаточно большого множества однотипных объектов, различающихся значениями отдельных параметров; устанавливается закономерная связь между ценой и основными техническими и функциональными параметрами; чаще всего эта связь математически описывается линейной, или степенной функцией)
Из методов сравнительного подхода был выбран метод прямого сравнения с аналогом (с близким аналогом). Данный метод основан на принципе, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит за собственность больше, чем цена приобретения другой собственности, имеющей равную полезность. При этом рыночная стоимость объекта оценки определяется исходя из данных о рыночных ценах на аналогичные объекты имущества, для которых известны цены.
Для каждой поломоечной машины подбирались новые аналоги с известными ценами, затем цены аналогов подвергались корректировки с учетом различий по параметрам между оцениваемым объектом и объектом-аналогом.
Так цены аналогов были взяты по формуле CIP (до границы с Россией), то для получения полной стоимости замещения (ПСЗ) по месту нахождения объектов к скорректированной цене аналогов добавили стоимость доставки и таможенные платежи.
Полная стоимость замещения машины или единицы оборудования по месту нахождения оцениваемой линии определялась по формуле:
Корректирующие параметрические коэффициенты рассчитываются по формуле:
)bi
(1)
Где:
– значенияi-го
параметра у оцениваемого объекта и
аналога соответственно;
bi– показатель степени, отражающий силу
влияния параметра
на стоимость так называемого
«коэффициента торможения».
При оценке поломоечной машины Оценщиком были сделаны запросы фирмам-изготовителям, по которым была получена информация о ценах на оборудование. Для единиц оборудования, цены которых были представлены зарубежными изготовителями, параметрическая корректировка не производилась (как для идентичных объектов).
Стоимость доставки оборудования к месту его положения определялась исходя из транспортных тарифов: стоимость 2 $ за 1 кг., то есть данная машинка имеет вес в 70 кг. И соответственно:
Перевод в рубли: 1 $ = 39,3836 руб.
2 $ = 78,7672 руб.
Стоимость доставки = 70 * 78,7672 = 5 513,704 руб.
Остаточная рыночная стоимость (ОРС) на дату оценки определялась исходя из рассчитанной выше ПСЗ и коэффициента износа:
)
(2)
Где:
– коэффициент совокупного износа
объекта оценки на дату осмотра.
Коэффициент совокупного износа объекта оценки рассчитывается по формуле:
(3)
Где:
- коэффициент физического износа;
- коэффициент функционального
(морального) износа;
– коэффициент внешнего (экономического)
износа.
Оцениваемое оборудование, как новое, было введено в эксплуатацию в январе 2007 года. Дата оценки – октябрь 2014 года. Таким образом, хронологический возраст оборудования составляет 7 лет и 9 месяца (7,9 лет).
Годовая норма амортизационных отчислений для деревообрабатывающего оборудования равна 11,1 % (шифр ЕНАО 49024 согласно единым нормам амортизационных отчислений, утвержденных постановлением Совмина СССР от 22.10.1990 г. № 1072). Если руководствоваться этими нормами, то коэффициент износа на дату оценки равен:
11,1 * 7,9 = 87,69 %
Поломоечная машина относится к V амортизационной группе (код по ОКОФ14 3699000, машины и оборудование прочие, не включенные в другие группировки), согласно Классификации основных фондов, утвержденной постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 г. №1 (ред. от 10.12.2010). Срок полезного использования у пятой амортизационной группы выбирается в интервале от 7 до 10 лет.
Коэффициент функционального (морального) износа поломоечной машины принят равным 0%. На дату оценки данная поломоечная машина продолжает использоваться по назначению, поэтому морального устаревания не наблюдается.
Коэффициент внешнего (экономического) износа также принят равным 0%.
Коэффициент совокупного износа рассчитывается по формуле (3).
Ксов. = 1 – ((1 – 0,8769) * (1 – 0) * (1 – 0)) = 1 – (0,1231 * 1 * 1) = 1 – 0,1231 = 0,8769 или 87,69 %
Расчет остаточной (с учетом износа) рыночной стоимости поломоечной машины с помощью метода прямого сравнения приведен в таблице 2.
Таблица 2 - Расчет рыночной стоимости поломоечной машины RA55K40 методом прямого сравнения с аналогом (с близким аналогом)
|
Источники информации |
Поломоечная машина RA55K40 |
Аналог №1 |
Аналог № 2 |
Аналог № 3 |
Аналог № 4 |
|
Местоположение |
Германия |
Германия (продажа в Москве) (http://www.moyker.ru/catalog/polomoechnye-mashiny/setevoy/1279/ ) |
Германия (продажа в Москве) (http://www.aquasila.ru/catalog/r30/1575.html ) |
Германия (продажа в Санкт-Петербурге) (http://stocktools.ru/item.php?id=40106 ) |
Германия (продажа в Новосибирске) (http://cleantec.ru/catalog/polomoechnye_mashiny/polomoechnye_mashiny_pitanie_220_v/polomoyki_dlya_srednikh_i_bolshikh_ploshchadey/columbus_ra_55_k_40/ ) |
|
Цена предложения, руб. |
|
158 225 |
166 155 |
106 123 |
171 985 |
|
Корректирующий коэффициент К1 |
|
1 |
1 |
1 |
1 |
|
Скоррект. рын. цена, руб. |
|
158 225 |
166 155 |
106 123 |
171 985 |
|
Год |
2007 |
2007 |
2007 |
2007 |
2007 |
|
Корректирующий коэффициент К2 |
|
1 |
1 |
1 |
1 |
|
Скоррект. рын. цена, руб. |
|
158 225 |
166 155 |
106 123 |
171 985 |
|
Рабочая ширина уборки, мм. |
410 |
550 |
550 |
550 |
550 |
|
Корректирующий коэффициент К3 |
|
0,96 |
0,96 |
0,96 |
0,96 |
|
Скоррект. рын. цена, руб. |
|
151 896 |
159 508,8 |
101 878,08 |
165 105,6 |
|
Бак для чистой воды, л. |
40 |
40 |
40 |
40 |
40 |
|
Корректирующий коэффициент К4 |
|
1 |
1 |
1 |
1 |
|
Скоррект. рын. цена, руб. |
|
151 896 |
159 508,8 |
101 878,08 |
165 105,6 |
|
Коэффициент износа, % |
87,69 |
87,69 |
87,69 |
87,69 |
87,69 |
|
Скоррект. рын. цена, руб. |
|
133 197,6 |
139 873,3 |
89 336,9 |
144 781,1 |
|
Скоррект. рын. цена, руб. |
126 797,2 + 5 513,7 (доставка) | ||||
Рыночная стоимость поломоечной машины RA55K40 сравнительным подходом (округленно):