132 311 Руб. (с ндс) (сто тридцать две тысячи триста одиннадцать) рублей, 108 495 руб. (сто восемь тысяч четыреста девяносто пять) рублей
3.2 Расчет стоимости объекта оценки на основе затратного подхода
Затратный подход применяется в основном к оригинальным объектам машин, оборудования и транспортных средств, часто не имеющим близких аналогов.
Затратный подход требует определения нескольких видов износа оцениваемого имущества: физического, функционального и износа, полученного в результате внешнего воздействия или экономического износа, т.к. методами затратного подхода определяют сначала полную стоимость воспроизводства (ПСВ), а затем остаточную (с учетом износа) рыночную стоимость.
Хотя стоимость, оцененная на основе затратного подхода, может значительно отличаться от рыночной стоимости, встречается немало случаев, когда оправдан именно этот подход. При использовании затратного подхода определяется стоимость воспроизводства или замещения объекта путем вычитания из восстановительной стоимости объекта (стоимости объекта как нового) совокупного износа.
Стоимость воспроизводства объекта оценки – это сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.
Стоимость воспроизводства наиболее точно характеризует современную стоимость конкретного объекта, однако ее определение часто оказывается невозможным. Во-первых, в силу постоянно вносимых конструкторских и технологических изменений машины одной и той же модели, произведенные в разное время, уже не являются точной копией друг друга. Во-вторых, может оказаться, что модель оцениваемой машины снята с производства. Чем больше возраст оцениваемого объекта, тем больше допущений приходится делать при его оценке методами затратного подхода.
Стоимость замещения объекта оценки – это сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.
Иными словами, под стоимостью замещения оцениваемого объекта понимается минимальная стоимость изготовления (в текущих ценах) или приобретения на свободном, открытом и конкурентном рынке аналогичного объекта, максимально близкого к рассматриваемому объекту, по всем функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам, существенным с точки зрения его настоящего использования.
Затратный подход к оценке стоимости может быть реализован в следующих методах расчета:
1) метод индексации с помощью ценовых индексов затратного типа (полную стоимость воспроизводства на дату оценки получают умножением балансовой стоимости (первоначальной или восстановительной) на корректирующий индекс);
2) методы, основанные на расчете себестоимости
- метод расчета по цене однородного объекта (конструктивного аналога) (для оцениваемого объекта подбирают конструктивный аналог, причем этот конструктивный аналог может отличаться по применению и использоваться вообще в другой отрасли, то есть в основе заложено предположение, что полная себестоимость изготовления оцениваемого объекта близка к полной себестоимости изготовления однородного объекта; сначала рассчитывают полную себестоимость однородного объекта, исходя из его цены с учетом вероятной рентабельности; затем рассчитывают полную себестоимость оцениваемого объекта, корректирую полную себестоимость однородного объекта по 1-3 производственным факторам; и наконец, полную стоимость воспроизводства оцениваемого объекта рассчитывают исходя из рентабельности продаж по оцениваемому объекту);
- метод поагрегатного (поэлементарного) расчета (целесообразен, когда оцениваемый объект собирается из нескольких типов стандартных частей; при этом эти части можно приобрести, цены на них известны, но при условии, что сборка не является слишком трудоемкой; при расчете анализируется строение оцениваемого объекта, - устанавливается перечень узлов и агрегатов, собирается информация о ценах на данные агрегаты, которые затем соответствующим образом колибруются и определяется полная себестоимость объекта оценки)
- метод расчета по укрупненным нормативам (этим методом пользуются при создании новых изделий; данный метод может быть использован, если есть конструктивная документация на объект оценки; укрупненные нормативы затрат – показатель расхода какого-либо ресурса на единицу фактора, влияющего на стоимость объекта оценки; факторами, оказывающими влияние на стоимость, могут быть: масса конструкции, мощность изделия, размер рабочей площади и др.; в разных отраслях промышленности нормативы формируются по-разному в зависимости от специфики продукции и технологии производства);
3) методы моделирования статистических зависимостей затратного типа
- метод расчета по удельным затратным показателям (существует строгая прямая зависимость между ценой и параметрами; удельный затратный показатель характеризует величину стоимости, приходящуюся на единицу затратного показателя; наиболее характерные показатели затратного типа: масса конструкций, габариты, объем, мощность; для расчета формируют выборку объектов, схожих по конструкции, с различными значениями затратного показателя и известными ценами этих объектов);
- метод расчета с помощью корреляционно-регрессионных моделей (метод является частным случаем для решения задач оценки, когда в качестве влияющих на стоимость факторов используют затратные показатели; в практике оценки наибольшее распространение получили парные корреляционно-регрессионные модели, которые подразумевают выявление наличия и формы корреляционной зависимости между результативным показателем и одним из главных факторных признаков путем обработки данных по имеющейся статистической выборке машин и оборудования).
В общем, при применении затратного подхода рыночная стоимость определяется по следующей формуле:
С = Св * (1 – ИФ) * (1 – ИМ) * (1 – ИЭ) (4)
Где:
Св - восстановительная стоимость оборудования;
ИФ - физический износ оборудования на дату проведения оценки;
ИМ - моральный (функциональный) износ оборудования на дату проведения оценки;
ИЭ - внешний (экономический) износ оборудования на дату проведения оценки.
Св = Фп * Кпер (5)
Где:
Фв – восстановительная стоимость, выражается в рублях;
Фп – первоначальная стоимость, выражается в рублях;
Кпер – коэффициент переоценки (коэффициент износа).
Коэффициент функционального (морального) износа поломоечной машины принят равным 0%. На дату оценки данная поломоечная машина продолжает использоваться по назначению, поэтому морального устаревания не наблюдается.
Коэффициент внешнего (экономического) износа также принят равным 0%.
Коэффициент совокупного износа рассчитывается по формуле (3).
Ксов. = 1 – ((1 – 0,8769) * (1 – 0) * (1 – 0)) = 1 – (0,1231 * 1 * 1) = 1 – 0,1231 = 0,8769 или 87,69 %
Подробнее расчет износа расписан в пункте при расчете рыночной стоимости сравнительным методом.
Определение восстановительной стоимости по формуле (5):
Св = 200 000 * 87,69 % = 175 380 тыс. руб.
Определение рыночной стоимости по формуле (4):
С = 175 380 * (1 – 0,8769) * (1 – 0) * (1 – 0) = 175 380 * 0,1231 = 21 589,3 руб.
Среди методов затратного подхода был выбран метод индексации с помощью ценовых индексов затратного типа.
В методе индексации полную стоимость воспроизводства (ПСВ) на дату оценки получают путем умножения балансовой (первоначальной или восстановительной) на корректирующий индекс:
(6)
Где:
– первоначальная стоимость на момент
приобретения;
– корректирующий индекс
(индекс-дефлятор).
Корректирующий индекс определяется при этом по формуле:
(7)
Где:
– базисный ценовой индекс на дату
оценки (м – месяц, г – год);
– базисный ценовой индекс на дату
действия балансовой стоимости (м –
месяц, г – год).
Метод долгосрочной индексации был реализован с помощью цен на клининговые услуги (услуги по уборке). Для этого использовались данные о годовых цепных ценах на данный вид услуг, регулярно публикуемых в изданиях Федеральной службы государственной статистики и показывающие изменение цен за год по отношению к 31 декабря предшествующего года.
Цепные ценовые индексы пересчитали в базисные индексы путем их последовательного перемножения. В таблице 3 приведены годовые цепные индексы цен на клиниговые услуги по данным Росстата, на их основе рассчитаны годовые базисные индексы по отношению.
В той же таблице показаны среднемесячные приросты базисного ценового индекса в пределах каждого года, для этого разность между индексом на 31 декабря данного года и индексом на 31 декабря предшествующего года поделили на 12.
Таблица 3 - Индексы цен на клининговые услуги (услуги по уборке)
|
Дата |
Годовой цепной индекс |
Годовой базисный индекс |
Среднемесячный прирост базисного индекса |
|
31.12.2003 |
1,1112 |
111,12 |
0,972 |
|
31.12.2004 |
1,105 |
122,78 |
0,85 |
|
31.12.2005 |
1,083 |
132,98 |
0,864 |
|
31.12.2006 |
1,078 |
143,35 |
1,314 |
|
31.12.2007 |
1,11 |
159,12 |
1,803 |
|
31.12.2008 |
1,136 |
180,76 |
1,145 |
|
31.12.2009 |
1,076 |
194,50 |
1,961 |
|
31.12.2010 |
1,121 |
218,03 |
3,362 |
|
31.12.2011 |
1,185 |
258,37 |
4,651 |
|
31.12.2012 |
1,216 |
314,18 |
5,183 |
|
31.12.2013 |
1,198 |
376,38 |
6,462 |
|
31.12.2014 |
1,206 |
453,92 |
7,793 |
Базисный ценовой индекс на дату записи индексируемой балансовой стоимости:
(8)
Где:
– базисный ценовой индекс на 31
декабря предшествующего года по отношению
к году, в котором зафиксирована балансовая
стоимость;
– среднемесячный прирост базисного
индекса в году, когда зафиксирована
балансовая стоимость;
– номер месяца в дате записи балансовой
стоимости.
Базисный ценовой индекс на дату оценки рассчитывается следующим образом:
(9)
Где:
–
базисный ценовой индекс на 31 декабря
предшествующего года по отношению к
году, в котором проводилась оценка;
–
среднемесячный прирост базисного
индекса в году, когда проводилась оценка;
–
номер месяца в дате оценки.
Базисный ценовой индекс на дату записи первоначальной стоимости (январь 2007 г.) получен расчетом с использованием формулы (8):
I (01.07) = 143,35 + 1,803 * 1 = 145,153
Базисный ценовой индекс на дату оценки (октябрь 2014 г.) получен расчетом с использованием формулы (9):
I (10.14)ст = 376,38 + 7,793 * 10 = 376,38 + 77,93 = 454,31
Корректирующий индекс на дату записи первоначальной стоимости (январь 2007 г.) получен расчетом с использованием формулы (7):
I (01.07)кор = 454,31 / 145,153 = 3,13
Индексация первоначальной балансовой стоимости дает значение ПСВ по месту использования объекта на дату оценки. Коэффициент физического износа равен 87,69 %.
ПСВ = 200 000 * 3,13 * 0,8769 = 626 000 * 0,8769 =548 939,4 руб.
Ранее, по формуле (4) на основе затратного подхода была определена рыночная стоимость (за вычетом износов), которая составила 21 589,3 руб.
Итого рыночная стоимость затратным подходом получается:
Стоимость = (548 939,4 + 21 589,3) / 2 = 570 528,7 / 2 = 285 264,35 руб.
Рыночная стоимость на основе затратного подхода (с учетом НДС) (округленно) составляет 285 265 рублей (двести восемьдесят пять тысяч двести шестьдесят пять) рублей, (без НДС 18 %) 233 917 рублей (двести тридцать три тысячи девятьсот семнадцать) рублей.