3.2 Астана қаласының жылжымайтынмүлікнарығына сараптама

Жылжымайтынмүліктіңбағасынреттеужағдайытүрлішарттарғабайланыстыөзгереді. Көпсұранысқаиеқалалар – біздіңмемлекетіміздіңеңбастыэкономикалықорталықтарыАлматыменАстана. БүгіндеАстанадағыбағаАлматыдантөмен, бірақ, астаналықжылжымайтынмүліктіңөсуқарқыныАлматыдағыданжоғары.

Тұрғынүйдіңэконом-класынабұрынғыдайкөпсұранысболыпотыр. Әлеуеттісатыпалушылардыңнегізгібөлігіосыбағасегментіндеқалуда. Кейбірсарапшылардыңесекртулерінеқарамастанбағабиіктігіұсыныстарменқалыптасады. Егерсатыпалушыталапкерлерменөзбаспаналарыныңжағдайынжақсартқысыкелетіндеркөпболғансайынбағадажоғарылайбереді. Біздіңеуропалықмемлекеттергеқатысымызжоқ, оларжалғаалынғанүйлердетұрады, ал, біздіңтұрғындаржекеменшікжылжымайтынмүліккеиеболғысыкеледі, сондықтаннәтижесіндесұраныстыңтұрақтытенденциясынбайқаймыз.

Егержағдайдыбайыптасақ, өткенжылдыңтенденциясыбиылдасақталған. Аздапөсужағынанәрқаланыңөзтенденциясыбар. Жылдықкөрсеткішкеталдаужасасақ, Алматыдаөсу 10-12%-дықұрады. Астанадаөсутенденциясыжоғары. 2014 жылғыөсуинфляциясы 6%-дықұрағанынескерсек, жылжымайтынмүліктіңбағасыаспандап, көккешырқамады. Сонымен қатар әлемдік экономикадағы қандай да бір күтілмеген қадамдар біздің нарығымызда реактивтік қозғалыс жасайды. Инвестициялық тарту жоспарында бұрынғыша жылжымайтын мүлік көшбасшылық позиция алады. Көптеген иегерлер өз қаражаттарын ақша күйінде емес, жылжымайтын мүлік түрінде ұстағысы келеді. Барлық жылжымайтын мүлік — табысты түсірмейтін тұрақты валюта. Ақшаның аты — ақша, ал, жылжымайтын мүлік жылжымайтын мүлік болып қалады.

Доллар курсының өсуі және ипотекалық кредиттеу шарттарының қатаңдануы нарықтағы тұрғын үйлер бағасы динамикасына кері әсерін тигізетіні сөзсіз. Осыған байланысты доллардың орташа бағасы жыл басында 4,2% қысқарды, теңгедегі бағасы – 2,9%. Сәуір айының соңында америкалық валюта курсы 185,8 теңгені құрады немесе жыл басындағы корсеткіштен 1,9% көбейді.

2014 жылдың ақпанындағы ұлттық валютаның құнсыздануы және кредиттеу шарттарының қатаңдануы Астана қаласындағы тұрғын үй нарығында сұраныстың 2013 жылға қарағанда 11%-ға қысқаруына алып келді. Сұраныс тенденциясының қайта жаңғыруы 2014 жылдың тамыз айынан байқала бастады.Астана қаласында ағымдағы жылдың басынан ұсыныс көлемі белсенді өсіп, шамамен айына 1000 немесе күніне 45 сату-сатып алу мәмілесі жасалды.

Сурет. Астана қаласындағы тіркелген көп пәтерлі үйлердегі пәтерлерді сату-сатып алу шарттарының динамикасы

Баға өзгерісі

Пәтерлер форматына байланысты қала бойынша ұсынымның орташа бағасын талдаудың статистикалық мәліметтеріне сай 1-, 2-, 3- және 4-бөлмелі пәтерлерге баға көрсеткішінің өсуі байқалды. Ең жоғары баға 4-бөлмелі — 3,5%-ға, ең төменгі — 1-бөлмелі үйлерде —1,3%-ға жоғарылады.

Кесте. Пәтерлердің форматына байланысты нарықтағы тұрғын үйлердің көрсеткіштері (2014)

Бөлмелер	Объектілердің саны, өлшемі	Өткен кезеңге қарағанда көлемнің, өлшемнің өзгеруі	Ұсынымның орташа бағасы тг/ш.м	Өткен кезеңге қарағанда бағаның өзгеруі
				тг	%
1-бөлмелі	1265	+27	283 800	+3600	+1.28
2-бөлмелі	1941	+103	285 500	+4800	+1.71
3-бөлмелі	1615	+187	294 300	+5000	+1.73
4-бөлмелі	502	+69	318 000	+10600	+3.46
5-бөлмелі және одан жоғары	96	-5	324 500	-16200	-4.76
Қала	5419	+381	291 400	+4900	+1.72

Аналитикалық мәліметтер бойынша kn.kz, 2015 жылдың сәуір айы кезеңінде жаңа әкімшілік ауданы есілдің сол жағалауында -2,8 % баға түскен байқалды. Оң жағалау ауданында баға 1,5% түсті Сарыарқа ауданында, ал Алматы ауданында - 1,3% баға төмендеді. Формат бойынша 2-3-4 бөлмелі пәтерлерге бағаның күрт төмендеуі байқалады, соның ең арзаны 4 бөлмелі, және оның құны 4,1% азайды пәтерлерді жатқызуға болады.

Сурет . Астана қаласындағы екінші нарықтың формат бойынша орташа бағасы

Кесте. Қаланың әкімшілік аудандарындағы нарықтағы қайталамалы тұрғын үйлердің көрсеткіштері(2014)

Аудан	Объектілер саны, өлшемі	Өткен кезеңге қарағанда көлемнің, өлшемнің өзгеруі	Ұсынымның орташа бағасы тг/ш.м	Өткен кезеңге қарағанда бағаның өзгеруі
				тг	%
Алматы	3001	+257	281 300	+5800	+2.11
Есіл	879	+58	363 600	+6700	+1.89
Сарыарқа	1539	+66	270 000	+2200	+0.8
Қала	5419	+381	291 400	+4900	+1.72

Қазіргі таңда Астана қаласындағы пәтерлердің орташа бағасы 129 500 $ (1 бөлмелі 74500 $ бастап көп бөлмелі 396 300 $ ) құрайды. Тұтасымен алғанда өткен жылмен салыстырғанда пәтерлерге 13,5 % немесе 20 200 $ аз сұрайды.

-1,5% ($), -1,2% (тг)2015 жылдың наурыз айына.

Сурет. Астана қаласындағы екінші нарықты тұрғын үйлердің орташа бағасының динамикасы

Жыл бойына салмақ көрсеткіші ең жоғары арзандаған 4-бөлмелі пәтерлер – 12%-ға (пәтерге 34 000 $ кеміген), салмақ үлесі ең азы – 3бөлмелі пәтерлер – 11,2% (20 700 $ кеміген)

Сурет. Аудандар қиығындағы ұсыныстың үлес салмағы, өлшемі

2014 жылдың наурыз айындағы ұсыным көлемі бойынша алдыңғы қатарда Алматы ауданы — 55% (3001 пәтер, жалпы ұсыным санынан), ал, Есіл әкімшілік ауданында салынып жатқандар жоғары қарқын алды — 16% (879 пәтер). Сарыарқа ауданындағы сатуға қойылған объектілердің саны 29%-ды (1539 пәтер) құрады. Ұсынымның өсуі өткен аймен салыстырғанда, барлық аудандарда байқалды: Сарыарқа — 4% (+66 пәтер),  Есіл — 7% (+58 пәтер), Алматы — 9% (+257 пәтер).

Сонымен, біз келтірген графиктер әрбір қосымша параметрлер бір квадрат метрге сұратылған бағаға әсер ететінін аңғартады. Кез келген жаңа қадам бағаны «үлкейтеді».

Сурет. Қала бойынша 1айдан аз және көп уақыт аралығындағы ұсыныс бағасы

Аналитиктардың бақылауы бойынша 2015 жылдың сәуір айында сегменттегі “қымбат” тұрғын үйлердің орташа бағасы 1,4% қысқарған, ал “арзан” тұрғын үй сегментінде – 1,9%.

Жыл басынан бастап жоғарғы бағалы сегмент 3,7%-ға, ал төменгі – 5,3%-ға төмендеді.

Жыл бойындағы тұрғын үй бағасының төмендеуі “арзан ” сегментінде шамамен 11,2%, “қымбат” сегментте тұрғын үй – 8,8% төмендеген.

Сараптама қорытындысы бойынша ұсыныс көлемінен көшбасшы Алматы ауданы – 54%, ал төменгі көрсеткіш жаңа әрі тез дамып келе жатқан Есіл ауданына тиесілі - 20%.

Сараптама бойынша қаладағы тұрғын үй ұсынысының ең жоғарғы үлес салмағы 2 бөлмелі пәтерге тиесілі – 37%, ал ең төменгі көрсеткіш – 5бөлмелі және одан көп - 1%.

Сараптаманы қорыта келе:

• ағымдағы жылдың наурыз айымен салыстырғанда орташа бағалық көрсеткіштер қала бойынша барлық сегменттерде қысқарған;

• алдыңғы кезеңмен салыстырғанда екінші нарықты тұрғын үйлер нарығында ұсыныс көлемі азайған .

3.3 Бағалау объектісінің нарықтық құнын анықтау есебі