27 981 666(Жиырма жеті миллион тоғыз жүз сексен бір мың алты жүз алпыс алты) тенге

немесе

150 601(Жүз елу мың алты жүз бір) ақш доллары

(Бағалау күніне сәйкес АҚШ доллары үшін KASEорташа өлшенген құны 185,8 теңге)

БАҒАЛАУ ОБЪЕКТІСІНІҢ ҚОРЫТЫНДЫ ҚҰНЫ
№	Атауы	Ауданы ш.м.	Құны KZT/USD
1	Үш бөлмелі пәтер	84,1	27 981 665,8		150 601,23
Барлығы				27 981 666		150 601

3.4 Бағалау объектісінің нарықтық құнын анықтау барысында қосымша түзету коэффициенттерін ұсыну

Жағымды және жағымсыз қоршаған орта факторлары, бағалауды орындау кезінде негізінен есепке алатын факторларды таңдауға кіргізіледі. Кейбір факторлар жылжымайтын мүліктің белгілі бір түріне әсерін тигізеді және осындай факторлар әсер етпейтін жылжымайтын мүлікпен салыстырмалы алынған нарықтық деректер қатынасында есепке алынуы керек бағалаушылардың есебіне тікелей әсерін тигізеді. Басқа жағдайларда қандай да бір аймақтағы барлық жылжымайтын мүлік осы факторларға тікелей байланысты болады. Қоршаған ортаның сәйкестендірілген факторлары мен ластау жалпы жағдайда келесідей категорияларды енгізеді:

• радон мен метан түріндегі табиғи факторлар,автокөліктерден ауаның ластануы немесе шу;

• көршілес учаскілерден түскен немесе осы жерде бұрын және қазіргі уақыттағы өндірістік қызмет нәтижесінде ластанудың техногендік факторлары;

• электрмагнитті және басқа да толқындар түріндегі ластану факторлары;

• екінші ретті шикізаттарды қолдану кезіндегі ластану факторлары.

Жылжымайтын мүліктің барлық класы қоршаған орта факторларының құнына әсер етуге икемді, бірақ сатуға немесе несиелерді қамтамасыз ету ретінде ұсынылған жылжымайтын мүлік осы факторларға ерекше сезімтал болады.

Жылжымайтын мүлікті бағалау бойынша жұмыстардың құрамына жылжымайтын мүлікке экологиялық аудит жүргізу кіргізілмейді. Егер де бағалаушыда экологиялық факторлар оның құнына мәнді әсер етуі мүмкіндігі бар екендігіне негіздеме болса, онда ол қоршаған орта ауданында кәсіби экспертті тарту қажеттілігі туралы клиентті ақпараттандыру керек.

Атмосфераға тасталатын 52 Гт әлемдік антропогендік шығарындының 90%-ін көмір қышқыл газы мен су буы құрайды (бұлар әдетте ластағыштар қатарына тигізілмейді). Техногенді шығарындылардың құрамында бірнеше мыңдаған қосылыстар кездеседі. Бірақ-та олардың ішінде ең көп мөлшерде, яғни тонналап атмосфераға шығарылатындарға қатты бөлшектер (шаң, түтін, күйе), көміртек оксиді, күкірт диоксиді, азот оксидтері, әр түрлі ұшпа көмірсутектері, фосфор қосылыстары, күкіртті сутек, аммиак, хлор, фторлы сутек жатады. Осылардың ішінде алғашқы бесеуі ауа бассейініне миллион тонналап тасталады. Барлық ұйымдастырылған көздерден шығатын ластағыштардың жалпы жылдық массасы осы бесеуінікін бірге қосқанда орта шамамен 800 млн. т құрайды.

1-кесте

Атмосфералық ауадағы заттектердің шекті рауалы концентрациясы

Заттектер	Қауіптілік класы	ШРКбж (бір жылдық)	ШРКот (орта тәулік)
Ағаш шаңы	3	6	0,15
Азот (ІУ) диоксиді	2	0,085	0,04
Азот оксиді	3	0,6	0,06
Азот қышқылы	2	0,4	0,15
Акрилонитрил	2	-	0,03
Акролеин	2	0,03	0,03
Аллил хлориді	2	0,07	0,01
н-Амилацетаты	2	0,1	0,1
Аммиак	4	0,1	0,02
Аминдер С15-С20 (алифатикалық)	2	0,003	0,03
Аммоний нитраты	4	-	0,3
Аммофос	4	2	0,2
Анилин	2	0,05	0,03
Анорганикалық шаң (20-70% SiO2)	3	0,3	0,1
Ацетальдегид	3	0,01	0,01
Ацетон	4	0,35	0,35
Ацетофенол	3	0,003	0,003
Барий карбонаты (бариймен есептелген)	1	-	0,004
Цемент шаңы	3	0,3	0,1
Мақта шаңы	3	0,5	0,05
Күкірт (ІУ) диоксиді	3	0,5	0,05
Күкірт қышқылы	2	0,3	0,1
Сірке қышқылы	3	0,2	0,06
Көміртек (П) оксиді	4	5	3
Көміртек тетрахлориді	2	0,7	4
Формальдегид	2	0,035	0,003
Бензол	2	1,5	0,1
Бензил	4	5	1,5
Фенол	2	0,003	0,01
Күкіртті сутек	2	0,008	0,008
Қорғасын	1	0,001	0,0003
Сынап (металл түрінде)	1	0,001	0,0003
Бенз(а)пирен	1	-	0,000001
Күйе	3	0,15	0,05
Мыс	2	0,5	0,001
Мырыш	2	5,0	0,05
Темір (сульфаты)	3	-	0,007
Метилмеркаптан	1	9*10^-6	-
Тетраэтилевинец	1	-	0,0001
Бутан	3	200	-
Озон	1	0,16	0,03
Скипидар	4	2	1
Этил спирті	4	5	5
Метил спирті	3	1	0,5
Тотуол	3	0,6	0,6
Ксилол	3	0,2	0,2
Дихлорэтан	2	3	1
Фторлы сутек	2	0,02	0,005
Хром (ІУ) оксиді	1	0,0015	0,0015
Көмір сутектері	3	0,03	0,005
Хлор	2	0,1	0,03
Бром	2	-	0,04
Ванадий (У) оксиді	1	0,5	0,002
Марганец және оның оксидтері	2	0,01	0,001

Атмосфералық ауаға ең қолайсыз әсер тигізетін автокөлік болып саналады. Ол көптеген қалаларда бірінші орындағы ластаушы көзге жатады. 2-ші кестеде келтірілген мәліметтерден бензин қозғалтқышынан тасталатын жанусыз қалған көмірсутектері мен олардың толық жанбауынан шыққан өнімдердің мөлшері дизель қозғалтқышыныкінен анағұрлым жоғары екені айқын көрінеді.

2-кесте

Әртүрлі қозғалтқыштарды пайдаланғанда ауаға шығатын газдардың мөлшері

Ластаушы заттектер	Шыққан газдардың мөлшері, %
	Карбюраторлы	Дизельді
Көміртек монооксиді	5-12	1,0-10,0
Көміртек диоксиді	0,5-12	0,01-0,5
Азот оксидтері	0,0-0,8	0,0002-0,5
Көмірсутектер	0,2-0,3	0,009-0,5
Альдегидтер	0,0-0,2	0,001-0,009
Күйе, г/м^3	0,0-0,4	10-ға дейін
Бенз(а)пирен, мкг/м^3	10-20 дейін	10-ға дейін

Автомобильдің іштен жанатын қозғалтқыштарында оттек жетіспейтін жағдайда немесе күйемен көміртек диоксиді әрекеттескенде түзіліп, атмосфераны ластайтын қауіпті ластағыштың бірі түссіз және иіссіз көміртек оксиді (СО) болып табылады.

Егерде СО көп мөлшерде (750 мг/м³-ден артық) атмосферада болса, адамды тұншықтырып (асфиксия) өлімге душар етеді, себебі қандағы гемоглобинмен реакцияға оңай түсіп, оттекті тасымалдайтын қабілеті жоқ карбоксигемоглобин деген қосылысты түзеді.

Жалпы атмосфераға шығарылатын азот оксидтерінің 95%-і қазбалы отындарды жағудан түзіледі. Оның ішінде жалпы шығарынды азот оксидтерінің 40%-ы көліктерді қолданғанда шығады.

Атмосферада газ түрінде азоттың бес негізгі қосылысы болады: N₂, NH₃, NO, NO₂, N₂O. Мамандардың қолында негізгі бар мәліметтер бойынша азот қосылыстарының ішінде адам организміне өте қолайсыз әсер тигізетін азоттың диоксиді. Бастапқы шығарынды газдардағы барлық азот оксидтерінің қоспасында диоксидке келетін үлес 10%-тей, бірақ-та ауада күн сәулесінің әсерінен азот оксидтерінің біраз бөлігі күрделі бір ізді химиялық реакцияларға қатысып, қауіптілігі жоғары азоттың диоксидіне айналады.

Автотранспорттың көбею себебі, Республиканың басқа аймақтарынан келген автокөліктердің де үлесі бар. Бүгіндері Астана қаласының ауа бассейннінің тазалығы Астанадағы өзекті мәселелердің біріне айналып отыр. Әсіресе, атмосфералық ауаны ластау көздерінің басты себепкері автокөлік транспорты болып табылады. Соңғы жылдары қалада автокөлік көбейді, Астана қаласы бойынша қазір оның үлес салмағы жалпы тастанды қалдықтар көлемінің 50 пайызына жуықтады. Ал, автокөлік саны күн санап өсуде. Егер 1998 жылы оның қаладағы саны 30,2 мың болса, 2002 жылы жол полициясы 50 мыңнан астам транспортты тіркесе, 2004 жылы 63 мың,ал қазіргі таңда Астана қаласында 260 000 автокөлік тіркелген. [5]

Астанаға басқа қалалардан келетін автокөліктер олардың қатарын 140 000-ға одан да көбейте түсуде. Осы көрсеткіштерге қарай отырып автокөліктерден шығатын еліткіш заттар құрамы мен саны тұрақты емес, ол жанармайдың түріне, двигательдің типіне, оның қуаты мен жұмыс тірлігіне байланысты. Автокөліктердегі жанармайдың түрлері де (карбюраторлық, дизельді) жағылған газдардағы лас тастанды заттардың құрамына қатысты өзгеріп отырады. Мынадай ластағыштар бар: көміртегі тотығы, азот тотығы, көмірсутегі, күкірт тотығы, альдегиттер. Қоршаған ортадағы атмосфералық ауаны ластағыш альдегиттер жолдарының, күкірт тотығы жүрек қан тамыры, азот тотықтары өкпе мен бронхит дерттеріне шалдықтырады. Ал, қорғасын-өте қауіпті ауыр металл, ол нерв жүйелерін еліткіш зат ретінде белгілі.

Атмосфералық ауаның автокөліктермен қаладағы ластану проблемасы, әсіресе, қорғасынмен ластануы бүкіл елімізге тән сипат. Автокөліктердің тастанды қалдықтарының әсерінен ауаның қорғасынмен ластануына қарсы күрестің барынша ұтымды тәсілдері бензинге қорғасын құюға тікелей тиым салу немесе бензиндегі оның қоспаларының мөлшерін барынша бірден азайту болып табылады. Оның мөлшерлі көлемі бір литрде 0,15 грамнан 0,37 грамға дейін белгіленген. Ал бізде қоспаның жоғарғы мөлшері А76, А80 үшін-0,17 г/л, АИ93-0,37 г/л.

Шаңның көтерілу себебі біздің аймақтағы метеорологиялық жағдайларға байланысты, мысалы, желдің себебінен жердің жоғарғы қабатының кебуі, сондай-ақ автокөліктердің жолда шамадан тыс көптігінен азоттың қос оксиді көбеюде. Бұл тастанды лас қалдықтардың көрсеткіштерін төмендегі кестеден көруге болады.[6]

3-кесте

Автокөліктердің тастанды лас қалдықтарының динамикасы

Лас қалдықтардың аталуы	2010 жыл	2011 жыл	2012 жыл	2013 жыл	2014 жыл
Көміртегі тотығы	18,972	19,492	19,890	21,9	25,3
Көмір сутегі	4,563	4,688	4,990	5,6	9,6
Азот тотығы	1,265	1,300	1,420	1,6	2,9
Барлығы	24,800	25,480	26,300	29,100	37,8

Көше қиылыстары мен орталық тас жолдарында атап айтсақ: Тәуелсіздік даңғылы, Сейфуллин, Уалиханов, Бейбітшілік, Бөгенбай көшелері, Абылайхан даңғылы, сонымен қатар Самал шағын ауданында атмосфералық ауаға лабораториялық зерттеулер өткізгенде зиянды заттардың нормадан тыс асып кеткені анықталады. Атмосфераның ауа бассейінінің ластануының тағы бір үлкен себебі автокөліктердің техникалық сапасының төмендігіне де байланысты. [7]

4-кесте

Ауа ластануының көрсеткіші	Мөлшері шектеулі концентрацияда жоғары қосылыстардың аты	Орташа концентрация		Максималды концентрациясы		Қосылыстардың МШК дан жоғарлығының қайталануы, %
		Мг/м3	МШК дан еселік жоғарлығы	Мг/м3	МШК дан еселік жоғарлығы
4,0	Шаң	0,3	2,0	2,5	5,0	19,0
	Азот тотығы	0,05	1,3	0,32	3,8	14
	Фторлы сутек	0,003		0,071	3,6	1

Жылжымайтын мүлік нарығы-индивидуалды сипаттамалары бар тауарлар нарығы. Жылжымайтын мүлікке әртүрлі табиғи, қажеттілікті қасиеттер тән болуы мүмкін: дайындалу материалы, жаңашылдық деңгейі, сәулет стилі, ішкі жоспарлануы, қызмет ету мерзімі және т.б. Сыртқы және эксплуатациялық қасиетері сәйкес келсе де, жолдарға қатысты орналасуынла өзгешеліктер болуы мүмкін. Жылжымайтын мүлік үшін, терезеден көрініс үлкен рол атқарады (қалаға,аулаға, көрші үйге, көшеге).