Итоговое обоснование выбранного подхода и метода

В рамках данной оценки, согласно Договору № 153-Z-6 от 08.04.2015 г., требуется определить рыночную стоимость недвижимого имущества Трехкомнатная квартира, общей площадью 84,1 кв.м.

Существует множество приемов для определения стоимости имущества, однако большинство из них может быть сгруппировано в три подхода: сравнительный, доходный и затратный. Оставаясь в рамках того или иного подхода, профессиональные оценщики могут использовать один или несколько оценочных методов. Целью использования более одного метода (при существовании такой возможности) является достижение наибольшей обоснованности и очевидности выводов оценочного заключения. Ниже приведены обоснования в пользу принятия или отказа использования существующих подходов:

В связи с вышеизложенными аргументами и обоснованиями отказа и применения того или иного подхода, Оценщик пришел к выводу, что в рамках данного отчета, при определении стоимости недвижимого имущества, наиболее приемлемым и достоверным является:

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД

В рамках сравнительного подхода, ввиду наличия всей необходимой коммерческой информации по объекту недвижимости и земельным участкам, наиболее приемлемым признается метод рыночной информации.

Расчеты, выполненныесравнительным подходом

Сравнительный подход к оценке имущества предполагает, что ценность объектов собственности определяется тем, за сколько они могут быть проданы при наличии достаточно сформированного рынка.

В рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод рыночной информации, основывающийся на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по целевому назначению и пригодности объект.

Рыночный анализ предложений по коммерческим объектам

На основании вышеизложенного, было принято решение составить таблицу анализа рынка производственной недвижимости. Источником информации являются еженедельная газета «Крыша», данные, опубликованные на интернет сайтах: www.krisha.kz, www.kn.kz, www.irr.kz,www.krn.kz и другие.

Мінездемелер			Бағалау объектісі	Объект аналог №1		Объект аналог №2		Объект аналог №3
Мінездемелердің бірінші санаты	Санаты (Жоспарлы-архитектуралық)	Үш бөлмелі пәтер		Екі бөлмелі пәтер	Екі бөлмелі пәтер		Үш бөлмелі пәтер
	Объектінің орналасқан орны	ҚР, Астана қ, Алматы ауд, Тәуелсіздік даңғ, 14/1 үй, 35- пәтер (Бұрынғы:Манас көш.)		ҚР, Астана қ, Алматы ауд, Тауелсиздик даңғ.	ҚР, Астана қ, Алматы ауд, Мирзояна даңғ.		ҚР, Астана қ, Алматы ауд, Мирзояна/ Петрова даңғ.
	Байланыс ақпараттары			8-700-315-4596	8-705-775-7710		8-775-256-2220
	Ақпарат көзі			http://www.kn.kz/objects/view/id/2225688/	http://www.kn.kz/objects/view/id/2113493/#		http://www.kn.kz/objects/view/id/2354731/
	Объект сатушысы			ЖМА	ЖМА		ЖМА
	Аналогтарды қарау күні			05 мамыр 2015 жыл	05 мамыр 2015 жыл		05 мамыр 2015 жыл
	Аяқталған мәміле немесе ұсыныс			Ұсыныс	Ұсыныс		Ұсыныс
Мінездемелердің екінші санаты	Аудан инфрақұрылымы	Жақсы		Жақсы	Жақсы		Жақсы
	Көлік құралдарының қолжетімділігі	Жақсы		Жақсы	Жақсы		Жақсы
	Салынған жылы	2006		2008	2013		2013
	Жалпы ауданы, ш.м.	84,10		60,00	77,00		121,00
Мінездемелердің үшінші санаты	Қабырға материалы	Кірпіш		Монолитті	Кірпіш		Кірпіш
	Конструктивті жағдайы	Жақсы		Жақсы	Жақсы		Жақсы
	Ішкі жабдықталуы (жағдайы)	Жақсы		Жақсы	Жақсы		Жақсы
	Бұрыштық орналасуы	Бұрыштық емес		Бұрыштық емес	Бұрыштық емес		Бұрыштық емес
	Қабат/Қабаттылық	8/9		3/25	7/14		2/15
	Инженерлік жабдықталуы:	Орталықтандырылған		Орталықтандырылған	Орталықтандырылған		Орталықтандырылған
	Сумен қамтылуы
	Канализация
	Электрмен қамтылуы
	Жылу
	Қосымша жақсартулар	---		Жиһазбен толық жабдықталған	Толық емес жабдықталған(ас үй жиһазы)		---
Түзетулердің үшінші санаты	Объект-аналогтардың ұсыныс құны, USD			120 000,0	155 000,0		215 000,0
	Объект-аналогтардың жалпы ауданның 1ш.м. ұсыныс құны, USD			2 000,0	2 013,0		1 776,9
	Сатылу шартына түзету,%			-5%	-5%		-5%
	Түзету сомасы, USD			-6 000,00	-7 750,00		-10 750,00
	Ақпарат шынайылығына түзету, %			-2%	-2%		-2%
	Түзету сомасы, USD			-2 400,00	-3 100,00		-4 300,00
	Жылжымайтын мүлікті бағалау агенттіктерінің комиссиялық қызметтеріне түзету, %			-1%	-1%		-1%
	Түзету сомасы, USD			-1 200,00	-1 550,00		-2 150,00
	Қосымша мүлік құны,USD			-2 000,0	-500,0		0,0
	Жалпы коэффициент, бірінші санатта анықталған түзетулер, %			0,9033	0,9168		0,9200
	Жалпы түзетулер,бірінші санатта анықталған түзетулер, USD			-11 600,00	-12 900,00		-17 200,00
Бірінші санаттағы түзетулерді қолданғаннан кейінгі объект-аналогтар құны, USD				108 400,0		142 100,0		197 800,0
Бірінші санаттағы түзетулерді қолданғаннан кейінгі объект-аналогтардың жалпы ауданның 1ш.м. құны, USD				1 806,7		1 845,5		1 634,7
Түзетулердің екінші санаты	Орналасу орнының айырмасына түзету , %			0%	0%		0%
	Түзету сомасы, USD			0,00	0,00		0,00
	Көлік құралдарының қолжетімділігі айырмасына түзету, %			0%	0%		0%
	Түзету сомасы, USD			0,00	0,00		0,00
	Салынған жылы айырмасына түзету, %			0%	-1%		-1%
	Түзету сомасы, USD			0,00	-1 421,00		-1 978,00
	Бағалау объектісінің жалпы ауданы айырмасына түзету, %			-2%	-1%		4%
	Түзету сомасы, USD			-2 168,00	-1 421,00		7 912,00
	Жалпы коэффициент, екінші санатта анықталған түзетулер, %			0,9800	0,9800		1,0300
	Жалпы түзетулер, екінші санатта анықталған түзетулер, USD			-2 168,00	-2 842,00		5 934,00
Екінші санаттағы түзетулерді қолданғаннан кейінгі объект-аналогтар құны, USD				106 232,0		139 258,0		203 734,0
Екінші санаттағы түзетулерді қолданғаннан кейінгі объект-аналогтардың жалпы ауданның 1ш.м. құны, USD				1 770,5		1 808,5		1 683,8
Түзетулердің үшінші санаты	Қабырға материалы айырмасына түзету, %			3%	0%		0%
	Түзету сомасы, USD			3 186,96	0,00		0,00
	Ішкі жабдықталу жағдайы айырмасына түзету, %			0%	0%		3%
	Түзету сомасы, USD			0,00	0,00		6 112,02
	Қабаттылық айырмасына түзету, %			0%	0%		0%
	Түзету сомасы, USD			0,00	0,00		0,00
	Инженерлік қамтамасыздандырылу айырмасына түзету, %			0%	0%		0%
	Түзету сомасы, USD			0,00	0,00		0,00
	Бұрыштық орналасуына түзету, %			0%	0%		0%
	Түзету сомасы, USD			0,00	0,00		0,00
	Жалпы коэффициент, үшінші санатта анықталған түзетулер, %			1,0300	1,0000		1,0300
	Жалпы түзетулер, үшінші санатта анықталған түзетулер, USD			3 186,96	0,00		6 112,02
Үшінші санаттағы түзетулерді қолданғаннан кейінгі объект-аналогтар құны, USD				109 419,0		139 258,0		209 846,0
Үшінші санаттағы түзетулерді қолданғаннан кейінгі объект-аналогтардың жалпы ауданның 1ш.м. құны, USD				1 823,6		1 808,5		1 734,3
Аналогтардың сәйкестігін анықтау	Жиынтық модульдік түзетудің көрсеткіші (енгізілген түзетулер сомасы модульдің астында )			0,15	0,10		0,16
	Жылжымайтын мүлік объектісіне сәйкестік коэффициенті(жиынтық түзетулер көрсеткіштеріне кері пропорционалды)			6,82	9,69		6,25
	Аналог нысанының сәйкестік коэффициентін есепке алғандағы үлес салмағы, % (жылжымайтын мүлік объектісінің сәйкестік коэффициенті жиынтық түзету көрсеткіштеріне кері пропорционалды)			30,0%	42,6%		27,5%
	Енгізілген түзетулер саны көрсеткіші			6	6		6
	Жылжымайтын мүлік объектісінің сәйкестік коэффициенті(енгізілген түзетулер саны көрсеткіштеріне кері пропорционалды)			0,17	0,17		0,17
	Аналог нысанының сәйкестік коэффициентін есепке алғандағы үлес салмағы, % (Енгізілген түзетулер саны көрсеткіші)			33,33%	33,33%		33,33%
Аналог нысанының сәйкестік коэффициентін есепке алғандағы үлес салмағы, %				31,65%		37,95%		30,40%
Нарық құнының орташа мөлшері, USD				1 790,74
Объектінің жалпы ауданы, кв.м.				84,10
Нарықтық құны, USD				150 601
Нарықтық құны, KZT				27 981 666

Сонымен, бағалау әдістері мен БХС талаптарын қолдана отырып жүргізілген сараптама нәтижесінде жылжымайтын мүліктің мүмкін нарықтық құны – үш бөлмелі пәтер, жалпы ауданы 84,1 ш.м. құрайтын, орналасқан орны: ҚР, Астана қ, Алматы ауданы, Тәуелсіздік даңғылы 14/1 үй,35 пәтер (бұрынғы Манас көш.) 05.05.2015ж. жай-күйін және шекті шарттарды ескере отырып бізмынадай қорытындыға келеміз: