4. Возникновение земельного участка как объекта права.

Земельный участок как объект права и, соответственно, как объект для совершения сделок (от сделки приобретения до сделок по отчуждению зе­мельного участка) возникает только после того, как определены его границы.

До определения границ земельного участка как объекта права не существует. Соответ­ственно, возникновение участка как объекта права включает в себя следующие стадии:

• образование участка, включающее определение его границ;

• кадастровый учет участка;

• регистрация права на участок.

Описание границ земельного участка проводится путем осу­ществления кадастровых работ по определению гра­ниц земельного участка на местности (работы по межеванию земельных участков, в ходе которых определяются и согласовываются границы земельных участков с закреплением их на местности межевыми знаками и определе­нием координат).

Удостоверение границ и индивидуализация земельных участков, которая в настоящее время должна про­водиться в рамках подготовки земельного участка как объекта недвижимости к кадастровому учету, который регулируется Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государствен­ном кадастре недвижимости»

По определению Закона, к государственному кадастрово­му учету относятся действия, подтверждающие существование индивидуально-определенного объекта недвижимости, в том числе зе­мельного участка, или прекращение такого существования.

В результате кадастрового учета каждому земельному участку присваивается свой кадастровый номер, что облегчает получение объективной (официальной) информации об участке и находящихся на нем объектах недви­жимости.

Результатом кадастрового учета участка явля­ется выдача заинтересованному лицу кадастрового паспорта объекта недвижимости. Отсутствие указанных документов, в свою очередь, свидетельствует о том, что земельный участок не сформирован в качестве объекта земельных отношений и гражданского оборота.

Земельные участки характеризуются размером, местом распо­ложения, целевым назначением, качественными показателями, кадастровой оценкой, объемом прав. Все это находит свое отра­жение при государственной регистрации прав на землю.

Основные признаки земельного участка:

Земельный участок обладает количественными (площадь, протяженность) и качественными (местоположение, бонитет, уровень обустройства) характеристиками, которые можно подвергнуть оценке и учету. Земельный участок является сложным структурированным объектом недвижимости. В нем выделяются «территориаль­ные границы», «поверхностный (почвенный) слой». На земельном участке могут быть расположены здания, строения и сооружения, а также иные объекты.

Ценность земельного участка напря­мую зависит от ценности расположенного на нем объекта не­движимости или возможности его расположить. Такими объ­ектами могут быть не только здания и сооружения, но и леса, водные объекты и т. д.

Образование земельного участка

В новой главе 1.1 ЗК РФ предусмотрены четыре способа обра­зования земельных участков, к которым относятся:

• раздел;

• объединение;

• перераспределение;

• выдел.

Раздел земельных участков - способ образования, при котором из одного участка образуются несколько, при этом разделенный уча­сток прекращает существование в качестве объекта права.

Исключение составляют случаи раздела земельного участка, предоставленного садоводческому, огородническому или дач­ному объединению граждан, в результате которого образуются участки, предназначенные для граждан, а также участки (участок), относящиеся к имуществу общего пользования. После раз­дела прежний участок в указанном случае сохраняется в изме­ненных размерах. Кроме того, в Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса" Россий­ской Федерации» включена норма о том, что до 1 января 2015 г. возможен раздел земельного участка, предоставленного из пу­бличной собственности гражданину или юридическому лицу, при этом прежний участок сохраняется в измененных границах.

Образующиеся при раз­деле садовые, огородные или дачные земельные участки не мо­гут быть меньше минимального размера земельного участка, установленного нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации. Не подлежат разделу земельные участ­ки с расположенным на них прудом или обводненным карьером в случае, если в результате такого раздела требуется раздел пру­да, обводненного карьера

Выдел земельного участка предусмотрен только в виде выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. После выдела прежний участок сохраняется в измененных границах. Участник общей долевой собственности, по требованию которого произведен выдел, приобретая право собственности на вновь образованный участок, одновременно утрачивает право общей долевой собственности на измененный участок. Остальные участники общей долевой собственности сохраняют свое право с учетом изменившегося размера долей. Следует отметить, что выдел участка из общей долевой собствен­ности не всегда возможен.

Земельный участок, на котором находятся здания, строения, сооружения, принадлежащие нескольким собственникам, всег­да признается неделимым в соответствии со статьями 22 ЗК РФ, статьями 128,133, 244, 261, 607 ГК РФ, рассматриваемыми в нор­мативном единстве.

Невозможно выделить участок из участка под мно­гоквартирным домом, поскольку доля в праве собственности на него, принадлежащая каждому собственнику в доме, не су­ществует отдельно от права этого собственника на помещение в доме.

При объединении смежных участков в один их существование прекращается. Здесь действуют правила перехода прав, анало­гичные тем, что предусмотрены при разделе. Если у объединяе­мых земельных участков один собственник, он же становится соб­ственником образованного участка. Если объединяемые участки в общей долевой собственности, вновь образованный участок также поступает в их общую долевую собственность. Если же несколько собственников объединяют свои участки, то новый участок становится общей собственностью. Закон предусматривает возможность объединения разных участков, обремененных правами постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного владения или безвозмездного срочного пользования, только если все они предоставлены на этих правах одному лицу. Наличие об­ременения в виде залога не препятствует объединению участков, при этом залог будет распространен на весь образованный вновь участок, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Перераспределением является образование нескольких смеж­ных участков из прежних смежных участков. Б основном закон допускает перераспределение лишь частных земельных участков по соглашению их собственников. Перераспределение участков, находящихся в публичной собственности, возможно лишь в гра­ницах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также при образовании участков для раз­мещения объектов, предусмотренных частью 1 статьи 49 ЗК РФ, то есть тех объектов, для размещения которых могут быть изъ­яты земельные участки для государственных и муниципальных нужд.

При осуществлении указанных способов образования новых участков должны соблюдаться следующие правила.

Границы участков не должны пересекать границ муниципаль­ных образований и населенных пунктов. Образование новых участков не должно приводить к невозможности разрешенного использования самих участков или расположенных на них объ­ектов недвижимости, а также к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности разме­щения объектов недвижимости и другим, препятствующим ис­пользованию и охране земель, недостаткам. Например, нельзя разделить земельный участок сельскохозяйственного назначе­ния на два участка, один из которых предполагается сохранить в статусе земель сельскохозяйственного назначения, а другой выделить для строительства дома. Дома не могут возводить­ся на землях сельскохозяйственного назначения, следователь­но, участок не может быть разделен, так как требуется перевод из одной категории в другую.

На вновь образуемых участках сохраняют действие сервитуты, установленные на прежних участках (в прежних границах). Так­же сохраняют свое действие в прежних границах имеющиеся обременения (ограничения), при этом в отношении тех из них, что установлены по договорам, действуют правила договоров. Вторичные права на участки (постоянного (бессрочного) поль­зования, пожизненного наследуемого владения или безвозмезд­ного срочного пользования) переходят на вновь образованные участки, при этом принятие дополнительных решений о пред­ставлении участков на этих правах не требуется. Обременение в виде аренды также переходит на вновь образованные участки, если иное не предусмотрено договором аренды.

При образовании участков должны соблюдаться требования градостроительных регламентов как в отношении сохране­ния разрешенного использования участков и объектов на них, так и в отношении установленных такими регламентами пре­дельных (максимальных и минимальных) размеров земельных участков. Если в отношении конкретных земельных участ­ков градостроительные регламенты не распространяются или не действуют в силу статьи 36 ГСК РФ, предельные размеры образуемых участков определяются в соответствии с земельным законодательством и соответствующими специальными закона­ми. Нарушение этих правил влечет отказ в кадастровом учете образуемых земельных участков и, соответственно, невозмож­ность регистрации прав на них.

Образованные вновь участки имеют то же разрешенное исполь­зование и целевое назначение, что и прежние. Для образования участков (кроме образования их из публичных земель, предо­ставленных унитарным предприятиям и публичным учрежде­ниям) необходимо письменное согласие всех правообладателей прежних участков (кроме владельцев сервитута).