12. Аренда земельных участков

Право аренды возникает на основании договора аренды, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного земельного участка являются его собственностью.

Договор аренды земельного участка, заключенный на год и более подлежит государственной регистрации, право аренды возникает с момента государственной регистрации договора. В статье 26 ЗК РФ установлено, что договоры аренды, заключенные на срок до одного года, не подлежат государственной регистрации.

Арендатор по истечении срока договора имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок. Однако ст.22 ЗК РФ устанавливает следующие исключении из этого правила:

1. преимущественное право аренды земельного участка имеют собственники зданий,

строений, сооружений, находящихся на данном земельном участке;

2. ненадлежащее использование земельного участка арендатором.

При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу. Земельным кодексом предусмотрены следующие исключения:

1. исключительное право приобретения земельного участка собственников зданий, строений, сооружений, находящихся на данном земельном участке;

2. недобросовестное использование земельного участка арендатором.

В соответствии с ст. 22 ЗК РФ, арендатор вправе сдать земельный участок в субаренду без согласия арендодателя - собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором не предусмотрено иное. Арендатор земельного участка вправе отдать арендные права в залог или внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка. Распоряжаться земельным участком путем его отчуждения (продажи, дарения, мены) арендатор не имеет право.

Существенными условиями договора аренды земельных участков являются предмет договора и размер арендной платы

По общему правилу, земельные участки, изъятые из оборота, не могут быть предоставлены по договору аренды.

Аренда является обременением прав собственника земельного участка. В случае распоряжения арендованным имуществом арендодатель обязан предупредить сторону по договору о наличии арендатора.

Возможно заключение договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. Такой договор может быть заключен:

а) если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим — на праве хозяйственного ведения или всем — на праве хозяйственного ведения;

б) если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности. Пленум ВАС в постановлении от 24.03.2005г. №11 разъяснил, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них.

Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 ЗК РФ.

Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении

отдельных владельцев помещений не допускается (пункт 1 статьи 421 ГК РФ). Договор

аренды с множественностью лиц на стороне арендатора подлежит государственной

регистрации после подачи в регистрирующий орган заявления лицами, подписавшими

такой договор.

Согласно пункту 2 статьи 322 ГК РФ обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.

Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, в иных целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер.

При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

Поскольку лица, указанные в пункте 3 статьи 36 ЗК РФ, могут заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора при участии в нем одного или нескольких владельцев помещений в здании, находящемся на неделимом земельном участке, надлежащим образом оформленный договор, заключенный на один год и более, подлежит государственной регистрации после подачи в регистрирующий орган заявления лицами, подписавшими такой договор.