5. Земельный кадастр. Экономическая оценка земли.

Среди кадастров (земельного, водного, лесного и др.) особое место занимает земельный кадастр. Это определяется спецификой его объекта – земли.

Земельный кадастр – это система действий по учету, описанию и оценке земель, проводимых государством с целью получения объективных сведений о земле. Кадастр, таким образом, представляет собой специальное государственное учетно-оценочное мероприятие. Под земельным кадастром понимается совокупность достоверных и обоснованных сведений о земле как средстве производства в сельском хозяй­стве, их количестве и качестве (природных свойствах земель), их хозяйственном и правовом положении.

Государственный земельный кадастр включает четыре раздела.

Первый раздел содержит перечень землепользователей, документы, удостоверяющие юридические права на пользование землей, акты и порядок ведения земельных книг. Второй раздел включает данные о количестве и качестве земель. Количественный учет ведется по видам угодий и землепользователям. На основании этих данных ежегодно составляется баланс земель по состоянию на 1 ноября. Учет качества земель осуществляется по признакам, определяющим их хозяйственную ценность как природного ресурса и средства производства. Поскольку природные свойства почв по своему хозяйственному значению неодинаковы и различно влияют на урожайность, возникает необходимость их сравнительной оценки. Такую задачу выполняет бонитировка почв, о которой говорится в третьем разделе.

Третий раздел. Бонитировка – качественная оценка почв по их естественному плодородию. При такой оценке учитываются содержание питательных веществ, водный и тепловой режимы, физические химические, механические, биологические и другие свойства. Бонитировка позволяет дать относительную оценку природного качества почв, а также сравнительную оценку их потенциального плодородия применительно к определенным культурам при данном уровне интенсификации. Она позволяет также установить степень пригодности различных почв для возделывания тех или иных культур, выявить почвы, где удобрения дают наибольшую отдачу; определить очередность и объемы основных мелиоративных и других мероприятий по повышению плодородия земель и выделить агропроизводственные группы почв для экономической оценки. Бонитировка почв проводится по 100 балльной системе.

Четвертый раздел кадастра содержит систему необходимых сведений и документов о правовом режиме земель.

Экономическая оценка земель характеризует их хозяйственную ценность и отражает потенциальный экономический эффект, конечный результат, который может быть получен.

Распространенная методика экономической оценки земли основывается на массовых данных о фактической урожайности культур и затратах на производство в динамике не менее, чем на 5 лет. Оценочные показатели рассчитываются по агропроизводственным группам почв, отдельно по орошаемым, осушенным и в целом по мелиорированным землям при выровненной структуре производства. Для исчисления валовой продукции применяют единые цены. Затраты на производство продукции берут фактические. Результаты экономической оценки земли представляются для их практического использования в относительном измерении – в баллах по 100-балльной сис­теме, которые показывают, насколько та или иная земля лучше или хуже другой.

Изначально право частной собственности на землю на территории Беларуси было признано в 1991 году. Вышло постановление Верховного Совета Беларуси от 1 октября 1991 года "О признании частной собственности на землю на территории Республики Беларусь". Совету министров было поручено разработать проект закона о праве частной собственности на землю. Такой проект закона был разработан и принят 16 июня 1993 года. По этому закону лишь граждане Беларуси получили право выкупать земельные участки для строительства и обслуживания жилого дома, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и дачного строительства.

24 декабря 1997 года был принят закон о внесении изменений в Закон Республики Беларусь "О праве собственности на землю", который вступил в силу 1 января 1998 года. В соответствии с этим законом право покупать земельные участки в собственность получили негосударственные юридические лица.

В частную собственность в это время продавались земельные участки при приватизации объектов государственной собственности и при осуществлении инвестиционных проектов. Перечень объектов, которые предлагались для осуществления инвестиционных проектов, должен был устанавливаться президентом Беларуси.

Но за истекший период лишь в последнее время два субъекта приобрели в частную собственность земельные участки на территории Беларуси.

Основным фактором, который сдерживал выкуп земельного участка, было то, что эта процедура замыкалась на президенте Беларуси. Специально был издан указ № 81 от 22 февраля 2000 года, согласно которому для выкупа земельного участка необходимо было принятие решения главой государства. Естественно, многие субъекты пытались подступиться к этому вопросу, но когда они оценивали, через что нужно пройти, отказывались от такой возможности выкупа земли в собственность. С 1 января 2008 года президент свои полномочия и компетенцию в участии в предоставлении и изъятии земель в собственность передал местным исполкомам.

Если говорить о цене вопроса, то на сегодня товар имеет кадастровую стоимость, и сегодня негосударственные юридические лица вправе выкупить землю именно по кадастровой стоимости.

В каких случаях возможно приобретение земли юрлицом в частную собственность?

Сегодня есть два пути для реализации этого права: приобретение земли в частную собственность по результатам аукциона и безаукционное право выкупа для обслуживания капитальных строений, находящихся в их собственности. Мы подобрали наиболее активных и значимых инвесторов в Беларуси, и Госкомимущество направило им официальные письма с просьбой рассмотреть вариант безаукционного выкупа земли в частную собственность по кадастровой стоимости.

Процедура приобретения земли в частную несложная. Земельный участок и права на него у негосударственного юрлица зарегистрированы, то есть документ на землю у него есть, как и то землеустроительное дело, по которому оформлялись эти документы. Поэтому процедура будет заключаться в подаче заявления в соответствующий исполком, который поднимет то ранее оформленное земельное дело, дополнит его кадастровой стоимостью и примет решение о предоставлении этого участка в частную собственность.

Пошаговые сроки рассмотрения заявлений как граждан, так и юрлиц определены в указе № 667 от 27 декабря 2007 года. В Минске дается десять дней на рассмотрение заявления, за пределами Минска – три рабочих дня. Пять рабочих дней дается земельной службе на рассмотрение дела, и пять рабочих дней дается исполкому для принятия решения.

С 2002 года в соответствии с поручением Совмина начались работы по кадастровой оценке земель. В 2003 году НКА оценило земли крупных городов, в 2004 – всех остальных населенных пунктов. В дальнейшем провели оценку земель садоводческих товариществ и дачных кооперативов, в последующем – и земель, расположенных за пределами застроенных территорий и населенных пунктов. Сегодня на всю территорию Беларуси имеются данные о кадастровой стоимости земельных участков.

Кадастровая стоимость земельных участков, которые на момент проведения оценки были зарегистрированы в Едином государственном регистре недвижимого имущества, права на него и сделок с ним, определялась по известной площади. Кадастровую стоимость земельных участков, которые были зарегистрированы после проведения оценки, можно определить на основании данных о стоимости одного квадратного метра в оценочной зоне, где расположен подлежащий выкупу объект. Стоимость зависит как от местоположения, так и от обеспеченности этих земельных участков инженерными коммуникациями, а также от других факторов, которые предусмотрены при этой оценке.

Юридические лица могут приобрести в частную собственность объекты общественно-деловой застройки и производственной застройки. Например, в Минске кадастровая стоимость квадратного метра объекта общественной застройки составляет 251-531 доллар. Поэтому кадастровую стоимость земельного участка легко посчитать, умножив площадь его на стоимость квадратного метра. Для производственных объектов эта стоимость составляет 69-294 доллара за квадратный метр.

В областных центрах кадастровая стоимость земель на порядок ниже. Например, в Витебске стоимость квадратного метра для общественно-деловой застройки составляет 26-129 долларов, для производственной – 10-55 долларов. Кадастровая стоимость земель немного больше в Бресте, а в остальных областных центрах она находится примерно на том же уровне. В райцентрах кадастровая стоимость еще ниже: от 11 до 60 долларов для общественно-деловой застройки и от 5 до 25 долларов – для производственной. В сельских населенных пунктах она совсем низкая. Например, в прошлом году в Гомельском районе была проведена переоценка земель сельских населенных пунктов: для общественной застройки она составляет от 17 центов за квадратный метр до 6,5 доллара, для производственной – от 14 центов до 5 долларов. В этом году Национальное кадастровое агентство проводит кадастровую оценку земель всех сельских населенных пунктов Беларуси. После этой оценки, возможно, кадастровая стоимость немного вырастет.

Постепенно и города районного подчинения заказывают переоценку: на следующий год планируется переоценка земель в Минске, поскольку последняя оценка там производилась в 2006 году.

Каждые пять лет предусмотрена переоценка земель, и понятно, что после нее цена не будет ниже. На этой территории идет строительство, улучшение инфраструктуры, благоустройство, и все это поднимает кадастровую стоимость земли. Поэтому в выгодном положении окажутся те, кто выкупит сегодня, потому что следующая переоценка земель Минска поднимет кадастровую стоимость значительно выше.

В таких городах, как Минск, стоимость может увеличиться в полтора раза.

Одним из главных условий, прав и обязанностей землепользователя и собственника земли является использование земельного участка по целевому назначению. Государство продает свой товар для определенных целей, и если ты купил землю для строительства торгового объекта, то ты не можешь строить на этом месте атомную станцию. Если ты не в состоянии продолжать строительство, то, обладая правом собственности, ты имеешь возможность продать земельный участок. Но новый собственник твоего товара обязуется использовать эту землю по целевому назначению: если был обещан торговый комплекс, то именно он должен быть в результате построен.

Не исключаю, что могут возникнуть такие ситуации, когда государству придется принудительно изъять этот участок: например, если нужно проводить новую трассу, а обойти участок собственника невозможно. Но при этом государство обязано компенсировать собственнику стоимость этой частной собственности, а если собственник купил ее на аукционе, то с учетом аукциона и инфляции, которая произошла за это время. Таким образом, собственник ничего не потеряет.