upravlenie_gos_i_munic_sobstvennostiyu

Семинар 8. Система управления муниципальной собственностью

Вопросы

1.Административно!территориальное устройство города и систе! ма управления собственностью

2.Формирование системы управления муниципальной собствен! ностью.

3.Функционирование подсистем управления муниципальной соб! ственностью.

4.Органы управления муниципальной собственностью.

5.Учет муниципальной собственности.

Основная литература

1.Григорьев В. В., Острина И. А., Руднев А. В. Управление муници! пальной недвижимостью: Учеб.!практ. пособие. — М.: Дело, 2001. С. 91–198.

Дополнительная литература

1.Управление государственной собственностью: Учебник / Под ред. д. э. н. проф. В. И. Кошкина. — М.: ЭКМОС, 2002. С. 151–226.

2.Талапина Э. В. Управление государственной собственностью. — СПб.: Издательство «Юридический центр Пресс», 2002. С. 115–162.

Раздел V. Словарь терминов

Амортизация — это целевое отчисление денежных средств, обеспе! чивающее компенсацию физического и морального износа основ! ного капитала, используемого предприятием для своей операци! онной деятельности.

Аренда — предоставление земли, средств производства, имущества их владельцем (арендодателем) во временное пользование дру! гим лицам (арендаторам) на договорных условиях, за плату.

Банкротство — это такое экономическое положение предприятия, при котором оно не в состоянии обеспечивать выплаты по своим фи! нансовым обязательствам, иными словами это финансовая не! состоятельность.

Бассейн подземных вод — совокупность водоносных горизонтов, расположенных в недрах.

Владение — начальная, исходная форма собственности, отражающая юридическую, документально закрепленную фиксацию субъек! та собственности, либо факт реального обладания объектом.

Внешний износ — износ, вызываемый изменениями внешних по от! ношению к оцениваемому объекту, факторов: экологических условий, ситуаций на рынке, финансовых и законодательных условий и т. д.

Внутренние морские воды — морские воды, расположенные в сторо! ну берега от исходных линий, принятых для отсчета ширины тер! риториального моря.

Внутренняя норма прибыли — ежегодная норма прибыли на вложен! ные средства, которую на протяжении периода владения будет получать инвестор как сальдо положительных и отрицательных потоков денежных средств.

Водные объекты общего пользования — водные объекты, находя! щиеся в общедоступном, открытом пользовании.

Водные объекты особого пользования — водные объекты, которы! ми пользуется ограниченный круг лиц.

Водоносный горизонт — воды, сосредоточенные в трещинах и пусто! тах горных пород и находящиеся в гидравлической связи;

Доверительное управление — способ использования государствен! ного имущества путем передачи его по договору на определен! ный срок.

Естественный выход подземных вод — выход подземных вод на суше или под водой.

42

Жизненный цикл объекта недвижимости — это последовательно рас! пределенный во времени многоэтапный процесс смены состоя! ний объекта недвижимости от его формирования и до оконча! ния (прекращения, утраты, расформирования, уничтожения) срока жизни как данного объекта.

Земля — пространственный ресурс, территория. Термин земля (land) — в обычном смысле означает участок суши на поверхности земли, не покрытый водой; в юридическом смысле это слово используется для обозначения недвижимости (и в этом контексте термин «земля» употребляется в смысле территории — участок, а не почва).

Ипотека — 1) способ обеспечения обязательств путем передачи в за! лог недвижимости; 2) кредитование под залог недвижимости, отличающееся длительностью срока предоставления кредита и постепенным погашением займа и процентов (аналог понятия «ипотечное кредитование»).

Казенное предприятие — унитарное предприятие, основанное на праве оперативного управления, имущество которого находится в федеральной собственности.

Капитализация дохода — это совокупность приемов и методов, по! зволяющих оценивать стоимость объекта собственности на осно! ве его потенциальной способности приносить доход.

Кодекс земельный — свод государственных законов юридических гражданских установлений, касающихся имущественных, право! вых и процессуальных отношений по поводу земли и земельной собственности.

Леса, не входящие в лесной фонд — леса, расположенные на землях обороны; землях городских поселений — городские леса.

Лесной фонд — все леса, за исключением лесов, расположенных на землях обороны и землях населенных пунктов (поселений), а также земли лесного фонда, не покрытые лесной растительностью (лесные земли и нелесные земли).

Лесные отношения — это отношения в области использования, охра! ны, защиты и воспроизводства лесов, как входящих, так и не вхо! дящих в лесной фонд, а также земель лесного фонда, не покры! тых лесной растительностью.

Лесопользователи — граждане и юридические лица, которым предо! ставлены права пользования участками лесного фонда и права пользования участками лесов, не входящих в лесной фонд.

Месторождение подземных вод — часть водоносного горизонта, в пределах которой имеются благоприятные условия для извлече! ния подземных вод.

43

Национализация — обращение в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и (или) юри! дических лиц.

Недвижимая собственность — 1) юридическое понятие, которое озна! чает совокупность (пакет) прав собственности на недвижимое имущество, включая право владения, пользования, распоряже! ния, присвоения дохода от владения и дохода от распоряжения недвижимым имуществом; 2) единство недвижимого тела — не! движимости и права собственности на него.

Недвижимое имущество — участок территории земли с принадлежа! щими ему природными ресурсами (почвой, водой и другими ми! неральными и растительными ресурсами), а также зданиями и сооружениями. В составе недвижимого имущества выделяются три составляющие — земля, улучшения земли, принадлежности.

Недвижимость — это земля и все, что неразрывно связано с нею по своей сущности, естественной или созданной человеком.

Недра — подземное пространство и содержащиеся в нем полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы.

Объект собственности — пассивная сторона отношений собственно! сти в виде предметов, вещества, энергии, информации, имуще! ства, духовных, интеллектуальных ценностей, целиком или в ка! кой!то степени принадлежащих субъекту.

Операционные (эксплуатационные) расходы — расходы типичного года на содержание имущества, предоставление услуг для арен! даторов и поддержание потока дохода.

Ответственность — «бремя собственности», означающее как интерес к активному использованию объектов собственности, так и от! ветственность за них, за их судьбу, за их эффективное функцио! нирование, возмещение ущерба, нанесенного объекту.

Оценочная деятельность — это деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объек! тов оценки рыночной или иной стоимости.

Поверхностные водные объекты — постоянное или временное со! средоточение вод на поверхности суши в формах ее рельефа, име! ющие границы, объем и черты водного режима.

Подземные водные объекты — сосредоточение находящихся в гидрав! лической связи вод в горных породах, имеющее границы, объем и черты водного режима.

Пользование означает применение объекта собственности в соответ! ствии с его назначением и по усмотрению и желанию пользователя.

44

Пользователи недр — субъекты предпринимательской деятельности независимо от форм собственности, в том числе юридические лица и граждане других государств, если законодательством РФ и законодательством субъектов РФ они наделены правом зани! маться соответствующим видом деятельности при пользовании недрами.

Постоянные расходы — налоги на имущество и расходы по страхо! ванию. Эти расходы определяются как фиксированные, они прак! тически не зависят от степени загруженности объекта собствен! ности.

Потенциальный валовой доход (ПВД) — ожидаемая суммарная ве! личина рыночной арендной платы и других доходов последнего до даты оценки года (или любого наиболее характерного года).

Право оперативного управления. Такое унитарное предприятие (ка! зенное предприятие) самостоятельно вправе распоряжаться лишь производимой им продукцией. Любым иным принадлежащим ему имуществом казенное предприятие может распорядиться лишь с согласия собственника этого имущества, т. е. Российской Федерации. Собственник имущества, закрепленного за казенным предприятием на праве оперативного управления, вправе изъять излишнее, неиспользуемое либо используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению.

Право хозяйственного ведения. Предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижи! мое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйствен! ных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника. Остальным иму! ществом, принадлежащим предприятию, в том числе денежны! ми средствами, оно распоряжается самостоятельно.

Приватизация — в общем виде — сокращение или замедление тем! пов расширения государственного сектора экономики, сопровож! даемое увеличением доли частного сектора. В более узком смыс! ле приватизацией считают полную или частичную передачу прав собственности на находящиеся в государственной собственности факторы, средства производства, имущественные ценности, ка! питал акционерным обществам или частным лицам.

Принадлежности — неотъемлемая часть данного объекта недвижи! мости — объекты в составе недвижимости, которые при опреде! ленных условиях могут толковаться как «движимое», личное имущество, однако по закону или договору зафиксированы в со!

45

ставе недвижимого имущества. Например, инженерное оборудо! вание, встроенная мебель, отопительные системы, декоративные элементы архитектуры или убранства и т. д. Это определение практически важно и используется при сделках купли!продажи, при оформлении закладных, в описании условий аренды и при оценке недвижимости для целей налогообложения.

Распоряжение — представляет в современных условиях наиболее всеобъемлющий, высший способ реализации отношений между объектом и субъектом собственности, дающий субъекту право и возможность управлять объектом, поступать по отношению к объекту и использовать его в рамках закона практически любым желаемым образом, вплоть до передачи другому субъекту, глу! бокой трансформации, преобразования в другой объект и даже ликвидации.

Собственность — отношение между человеком, группой или сооб! ществом людей (субъектом), с одной стороны, и любой субстан! цией материального мира (объектом), с другой стороны, заклю! чающееся в постоянном или временном, частичном или полном отчуждении, отсоединении, присвоении объекта субъектом.

Совокупный износ — это потери стоимости имущества предприятия, вызванные физическим разрушением, функциональным и внеш! ним устареванием.

Субъект собственности (собственник) — активная сторона отноше! ний собственности, имеющая возможность и право обладания объектом собственности.

Территориальное море Российской Федерации — прибрежные мор! ские воды шириной 12 морских миль, отмеряемых в соответствии с нормами международного права и законодательством Россий! ской Федерации.

Улучшения (усовершенствования) — качественные изменения зем! ли, которые могут проявляться как в изменении качества земли (ее плодородия), так и в создании на земле зданий, сооружений и пр. Понятие улучшений тесно связано с развитием недвижи мости.

Унитарное предприятие — коммерческая организация, не наделен! ная правом собственности на закрепленное за ней собственни! ком имущество.

Управление государственной собственностью — система организа! ционно!экономических отношений между различными субъек! тами по поводу организации воспроизводства и использования объектов государственной собственности посредством организа!

46

ционно!экономических функций, форм и методов с целью обес! печения реализации основополагающих социальных и экономи! ческих интересов общества и государства.

Участки лесного фонда — участки леса, а также участки лесных зе! мель, не покрытых лесной растительностью, и участки нелесных земель.

Участники лесных отношений — РФ, субъекты РФ, муниципальные образования, а также граждане и юридические лица, осуществ! ляющие ведение лесного хозяйства и/или использование лесно! го фонда, а также лесов, не входящих в лесной фонд.

Учет материальных, вещественных объектов собственности — тра! диционная форма фиксации их наличия и состояния посредством отражения в балансах и проверки в ходе инвентаризации иму! щества.

Физический износ — уменьшение стоимости имущества вследствие потери его элементами своих первоначальных свойств.

Форма собственности — это ее вид, определяемый по признаку субъекта собственности, т. е. форма собственности определяется принадлежностью разнообразных объектов собственности субъекту единой природы.

Функциональный износ — уменьшение стоимости имущества, вслед! ствие потери им способности использоваться по своему прямо! му назначению.

Чистый операционный доход (ЧОД) — рассчитанная устойчивая величина ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных рас! ходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кре! диту и учета амортизационных начислений.

Эффективный валовой доход (ЭВД) — потенциальный валовой до! ход минус предполагаемые убытки из!за незагруженности поме! щений (наличия вакансий), смены арендаторов и неуплаты арен! дной платы (потери при сборе арендной платы), т. е. допуски на вакансии и недосбор денежных средств.

Раздел VI. Примерный перечень вопросов к итоговой аттестации

1.Содержание отношений собственности.

2.Формы и уровни собственности.

3.Объекты государственной собственности.

4.Концептуальные основы построения системы управления госу! дарственной собственностью.

5.Функции и структура органов управления государственной соб! ственностью.

6.Использование нормативных методов.

7.Приватизация.

8.Обращение имущества в государственную собственность.

9.Банкротство.

10.Экономическая демократия в управлении государственной соб! ственностью.

11.Залог государственной собственности.

12.Управление собственностью, сданной в аренду.

13.Доверительное управление.

14.Имущественные комплексы государственных унитарных пред! приятий.

15.Акционерная собственность государства.

16.Недвижимость государственного собственника.

17.Недропользование.

18.Земельные ресурсы.

19.Государственная собственность в научной и научно!технической сфере.

20.Учет объектов собственности.

21.Организация и методы оценки государственного имущества.

22.Кадровое обеспечение системы управления государственной соб! ственностью.

23.Контроль за распоряжением государственной собственностью и эффективностью ее использования.

24.Компетенция государственных органов в сфере управления го! сударственной собственностью.

25.Система управления муниципальной собственностью.

48

Оглавление
Цели и задачи курса ..................................................................	3
Виды занятий и методики обучения ............................................	3
Формы контроля .......................................................................	4
Раздел I. Учебно?тематический план курса .................................	5
Раздел II. Программа дисциплины .............................................	6
Введение ...............................................................................................................	6
Тема 1. Государственная собственность в рыночной
экономике ..........................................................................................	7
Содержание отношений собственности .........................	7
Формы и уровни собственности .......................................	8
Объекты государственной собственности .....................	9
Тема 2. Система управления государственной
собственностью .............................................................................	11
Концептуальные основы построения системы
управления государственной собственностью ...	11
Функции и структура органов управления
государственной собственностью ...........................	12
Использование нормативных методов .........................	12
Тема 3. Преобразование форм и отношений собственности ....	13
Приватизация .........................................................................	13
Обращение имущества в государственную
собственность .................................................................	14
Банкротство ............................................................................	15
Экономическая демократия в управлении
государственной собственностью ...........................	15
Тема 4. Управление использованием государственной
собственности ................................................................................	16
Залог государственной собственности .........................	16
Управление собственностью, сданной в аренду ........	17
Доверительное управление ...............................................	17

49

Тема 5. Управление объектами государственной
собственности ................................................................................	18
Имущественные комплексы государственных
унитарных предприятий .............................................	18
Акционерная собственность государства ....................	19
Недвижимость государственного собственника .......	20
Недропользование ................................................................	21
Земельные ресурсы ..............................................................	21
Государственная собственность в научной
и научно!технической сфере .....................................	22
Тема 6. Подсистемы обеспечения в управлении
государственной собственностью ..........................................	23
Учет объектов собственности ..........................................	23
Организация и методы оценки государственного
имущества ........................................................................	23
Кадровое обеспечение системы управления
государственной собственностью ...........................	24
Контроль за распоряжением государственной
собственностью и эффективностью
ее использования ...........................................................	25
Тема 7. Компетенция государственных органов в сфере
управления государственной собственностью ..................	26
Система органов государственной власти
и управление государственной собственностью ...	26
Президент Российской Федерации ...............................	26
Правительство Российской Федерации .......................	27
Российский фонд федерального имущества ..............	28
Федеральное казначейство. Иные федеральные
органы исполнительной власти ...............................	29
Согласование полномочий по управлению
государственной собственностью между
органами исполнительной власти ..........................	30
Тема 8. Система управления муниципальной
собственностью .............................................................................	31
Разграничение собственности и управление
городской недвижимостью ........................................	31
Административно!территориальное устройство
города и система управления собственностью ...	32

50