2. Сдача в аренду имущества, переданного в оперативное управление (хозяйственное ведение)

Аренда имущества, переданного в хозяйственное ведение (оперативное управление), на практике вызывает ряд вопросов, связанных со следующими обстоятельствами.

1. Установленное в законе ограничение права унитарного предприятия (учреждения) на свободное распоряжение переданным ему собственником имуществом.

В соответствии со ст. ст. 294 - 296 Гражданского кодекса РФ унитарное предприятие (учреждение), которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения (оперативного управления), владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с законом, целями своей деятельности, а также заданиями собственника имущества и назначением этого имущества.

Таким образом, унитарное предприятие (учреждение) вправе распоряжаться переданным ему имуществом только с согласия собственника (п. 2 ст. 295, ст. 297, п. 1 ст. 298 Гражданского кодекса РФ).

Однако данное правило не распространяется на распоряжение движимым имуществом, принадлежащим унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения (п. 1 ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях"). Это правило не касается также распоряжения имуществом образовательных учреждений (п. 11 ст. 39 Закона РФ от 10.07.1992 N 3266-1 "Об образовании", п. 4 ст. 27 Федерального закона от 22.08.1996 N 125-ФЗ "О высшем и послевузовском профессиональном образовании"). Указанные законы утратили силу с 01.09.2013 в связи с вступлением в силу Федерального закона от 29.12.2012 N 273-ФЗ "Об образовании в Российской Федерации", который аналогичной нормы не содержит.

2. Особый статус унитарных предприятий и учреждений как юридических лиц со специальной правоспособностью, которые могут иметь только те права, которые соответствуют предмету и целям их деятельности, и нести обязанности, связанные с этой деятельностью.

По этому вопросу в "Рекомендациях Научно-консультативных советов при Федеральном арбитражном суде Западно-Сибирского округа и Федеральном арбитражном суде Уральского округа по итогам совместного заседания, состоявшегося 9 - 10 апреля 2009 года в г. Екатеринбурге" (ФАС Уральского округа) говорится следующее. Договор аренды объекта нежилого фонда, находящегося в федеральной собственности, заключенный арендатором с ФГУП (арендодателем) при отсутствии согласия собственника указанного имущества, является ненадлежащее оформленным. В связи с этим арендатор может быть привлечен к административной ответственности за использование находящегося в федеральной собственности объекта нежилого фонда без надлежаще оформленных документов, что предусмотрено ч. 2 ст. 7.24 КоАП РФ.

2.1. Вывод из судебной практики:По вопросу о том, является ли договор аренды имущества, переданного в хозяйственное ведение (оперативное управление), ничтожным или оспоримым, если он был заключен без необходимого по закону согласия собственника, существует две позиции судов.

Позиция 1.Договор аренды имущества, переданного в хозяйственное ведение (оперативное управление), заключенный без необходимого по закону согласия собственника, является оспоримой сделкой.

Судебная практика:

Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"

"...9. При разрешении споров, связанных с осуществлением унитарными предприятиями права хозяйственного ведения, следует учитывать установленные абзацем первым пункта 2 статьи 295 ГК РФ и статьей 18 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" ограничения прав названных предприятий по распоряжению закрепленным за ними имуществом.

В силу абзаца второго пункта 4 статьи 18 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" уставом унитарного предприятия могут быть предусмотрены виды и (или) размер сделок, совершение которых не может осуществляться без согласия собственника имущества такого предприятия. При рассмотрении споров о признании недействительными указанных сделок судам следует руководствоваться статьей 174 ГК РФ.

Сделки унитарного предприятия, заключенные с нарушением абзаца первого пункта 2 статьи 295 ГК РФ, а также с нарушением положений Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", в частности пунктов 2, 4, 5 статьи 18, статей 22 - 24 этого Закона, являются оспоримыми, поскольку могут быть признаны недействительными по иску самого предприятия или собственника имущества, а не любого заинтересованного лица. Ответчик вправе заявить об истечении срока исковой давности для признания такой сделки недействительной на основании пункта 2 статьи 181 ГК РФ.

Иск собственника о признании недействительной сделки, совершенной унитарным предприятием с нарушениями требований закона или устава о необходимости получения согласия собственника на совершение сделки, не подлежит удовлетворению, если в деле имеются доказательства одобрения, в том числе последующего, такой сделки собственником..."

Аналогичная судебная практика:

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 27.07.2011 N КГ-А41/7920-11 по делу N А41-17017/10

"...Между тем, как правомерно указал суд апелляционной инстанции, согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" сделки унитарного предприятия, заключенные с нарушением абзаца первого пункта 2 статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также с нарушением положений Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", в частности пунктов 2, 4, 5 статьи 18, статей 22 - 24 этого Закона, являются оспоримыми. Ответчик вправе заявить об истечении срока исковой давности для признания такой сделки недействительной на основании пункта 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Московского округа от 31.12.2010 N КГ-А41/16541-10 по делу N А41-6024/10

"...Судом установлено, что земельный участок, являющийся предметом договора аренды, является федеральной собственностью, что не отрицал представитель истца.

Согласно пункту 3.1 Устава ФГУП "ЛИИ им. М.М. Громова" имущество предприятия является федеральной собственностью; пунктом 3.6 Устава предусмотрена обязанность предприятия получать согласие собственника при передаче имущества, закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения, в аренду третьим лицам. Так как земельный участок является федеральной собственностью, истец должен был получить согласие ТУ ФАУГИ в Московской области на сдачу его в аренду. Доказательства получения такого согласия в материалах дела отсутствуют.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" сделки унитарного предприятия, заключенные с нарушением абзаца первого пункта 2 статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также с нарушением положений Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", в частности пунктов 2, 4, 5 статьи 18, статей 22 - 24 этого Закона, являются оспоримыми, поскольку могут быть признаны недействительными по иску самого предприятия или собственника имущества, а не любого заинтересованного лица. Ответчик вправе заявить об истечении срока исковой давности для признания такой сделки недействительной на основании пункта 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 9 Постановления).

Таким образом, суд не может констатировать ничтожность сделки по указанным основаниям, сделка признается недействительной по иску предприятия или собственника его имущества..."

Позиция 2.Договор аренды имущества, переданного в хозяйственное ведение (оперативное управление), заключенный без необходимого по закону согласия собственника, ничтожен.

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 08.12.2010 N ВАС-16052/10 по делу N А14-12698-2009368/17

"...На основании договора от 01.06.2008 N 47 МУП "Донской Водозабор" (арендодатель) передало ООО "РЕБУС" (арендатор) нежилое помещение, принадлежащее на праве собственности Муниципальному образованию город Воронеж, и закрепленное за арендодателем на праве хозяйственного ведения. Одновременно с подписанием договора помещения по акту переданы арендатору.

Предприятие обратилось в арбитражный суд с иском о признании договора аренды нежилого помещения ничтожным, поскольку согласие собственника на сдачу спорного имущества в аренду отсутствовало, а также - о взыскании суммы неосновательного обогащения за весь период пользования имуществом.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии со статьей 294 Гражданского кодекса Российской Федерации государственное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с названным Кодексом.

В силу пункта 2 статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с положениями пункта 2 статьи 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных предприятиях" предприятие не вправе отчуждать, в том числе сдавать в аренду, или иным способом распоряжаться таким имуществом, принадлежащим ему на праве хозяйственного ведения, без согласия собственника имущества государственного или муниципального предприятия.

Установив факт пользования недвижимым имуществом без законных на то правовых оснований, судом первой инстанции удовлетворены требования предприятия по первоначальному иску за фактическое пользование арендатором указанным имуществом в спорный период (неосновательное обогащение).

Отказывая в удовлетворении встречных требований о признании договора незаключенным, суды правомерно исходили из того, что заключение договора аренды без согласия собственника муниципального имущества влечет признание его ничтожным..."

Аналогичная судебная практика:

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 06.06.2008 по делу N А28-2680/2007-38/22

"...Арендодатель, будучи по своей организационно-правовой форме муниципальным унитарным предприятием, в силу статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 18 Закона не вправе принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество сдавать в аренду без согласия собственника. При этом конкретная форма выражения согласия собственника в действующем законодательстве не прописана.

Таким образом, в целях установления действительности сделки к юридически значимым обстоятельствам следует отнести выяснение вопроса о наличии согласия собственника на передачу имущества внаем.

В подтверждение своей юридической позиции истец представил в дело копию договора аренды, после изучения которой суд второй инстанции пришел к выводу об отсутствии согласия собственника о передаче недвижимости в аренду.

Ответчик, направляя кассационную жалобу в окружной суд, приложил к ней копию договора, а в судебное заседание представил подлинный договор аренды от 01.06.2006, на которых имеется отметка о том, что данный договор согласован с КУМИиЗР (далее Комитет) Омутнинского района. Соответствующая отметка подписана председателем Комитета Варанкиным В.В. и заверена печатью организации.

Указанный документ имеет существенное значение для правильного рассмотрения спора, однако он не был предметом исследования и оценки в судах первой и второй инстанций, а вопросы факта не входят в компетенцию кассационной инстанции (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кировской области в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 и части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с несоответствием выводов суда доказательствам по делу.

При новом рассмотрении дела суду необходимо оценить оригинал договора от 01.09.2006, учитывая, что форма выражения согласия собственника на передачу имущества в аренду законом не предусмотрена и может быть любой..."

Дальневосточный округ

Примечание:В приведенном ниже Постановлении суд не указал прямо на то, что договор аренды имущества, переданного в оперативное управление, ничтожен. Однако он отметил, что учреждение не вправе распоряжаться таким имуществом, поскольку это противоречит требованиям ст. ст. 296, 298, 421 ГК РФ, а в соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, противоречащая закону, является ничтожной, если закон не устанавливает, что она оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 23.12.2008 N Ф03-5759/2008 по делу N А73-10898/2007-51

"...Согласно пункту 3 статьи 299 ГК РФ, право оперативного управления имуществом прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами и иными правовыми актами для прекращения права собственности, а также в случаях правомерного изъятия имущества у учреждения по решению собственника.

Поскольку арендуемое ООО "АК "Котра" помещение принадлежат учреждению на праве оперативного управления и доказательств правомерного его изъятия ТУ ФАУФИ по Хабаровскому краю спорного помещения из пользования учреждения не представлено, то апелляционным судом сделан правильный вывод о том, что истец не вправе без согласия управления распоряжаться этим имуществом, поскольку данные действия противоречат требованиям статей 296, 298, 421 ГК РФ.

С учетом этого, апелляционным судом правильно отказано в удовлетворении заявленных требований..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 06.09.2011 по делу N А40-91797/10-157-795

"...Как усматривается из материалов дела, ГОУ ВПО "Московский государственный горный университет" предъявлены исковые требования к ответчику о взыскании задолженности по оплате арендных платежей за период с июля 2009 г. по июнь 2010 г. по договору аренды нежилых помещений от 01.07.2009 г. N 105-01/09 в размере 868 947 руб. 13 коп.

В соответствии с п. 4 ст. 27 ФЗ "О высшем и послевузовском образовании" высшие учебные заведения вправе выступать в качестве арендатора и (или) арендодателя имущества; высшие учебные заведения с согласия учредителя (собственника) и на основании договоров имеют право предоставлять научным организациям в пользование движимое и недвижимое имущество, а также использовать на основании договоров движимое и недвижимое имущество, принадлежащее научным организациям на праве собственности, оперативного управления или хозяйственного ведения.

Таким образом, а также в силу ст. 608 ГК РФ учреждение, за которым имущество закреплено на праве оперативного управления, вправе передавать это имущества в аренду только с согласия собственника.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что Росимущество или Федеральное агентство по образованию согласия на заключение договора аренды от 01.07.2009 г. N 105-01/09 не давало.

Доказательства того, что Министерство образования и науки РФ или Федеральное агентство по образованию давало согласие на заключение указанного договора аренды в материалах дела отсутствуют.

При указанных обстоятельствах нижестоящими судами сделан правильный вывод о том, что договор аренды от 01.07.2009 г. N 105-01/09, заключенный между ГОУ ВПО "Московский государственный горный университет" и ООО "Авиатрейдинг" в отсутствие согласия собственника, не соответствует требованиям закона, является недействительным в силу ничтожности и не влечет юридических последствий, в том числе, возникновение прав и обязанностей по указанной сделке у истца..."

Постановление ФАС Московского округа от 23.12.2010 N КГ-А41/15949-10 по делу N А41-317/10

"...Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, между Государственным унитарным предприятием Организация научного обслуживания "Опытно-производственное хозяйство "Толстопальцево" (арендодателем) и Индивидуальным предпринимателем Димитрадзе Д.Б. (арендатором) был подписан договор аренды бетонной площадки от 01 февраля 2009 года N 2, закрепленной за ГУП ОНО "ОПХ "Толстопальцево" на праве хозяйственного ведения.

В соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно части 2 статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

Таким образом, спорный объект недвижимости должен был быть передан в аренду при наличии согласия на то, как Россельхозакадемии, так и федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на распоряжение объектами федеральной собственности - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области.

Исследовав представленные в дело доказательства, суды обеих инстанций установили, что согласия на сдачу спорного объекта в аренду по договору от 01 февраля 2009 года, подписанному между ГУП ОНО "ОПХ Толстопальцево" и Индивидуальным предпринимателем Димитрадзе Д.Б., Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области не давало.

При указанных обстоятельствах, учитывая приведенные выше нормативно-правовые акты, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что спорный договор заключен с нарушением ст. 295 Гражданского кодекса Российской Федерации и является недействительным на основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Московского округа от 22.12.2010 N КГ-А41/15946-10 по делу N А41-316\10

"...В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно части 2 статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

В соответствии с выпиской из реестра федерального имущества от 22.10.2009 N 19551 спорное здание: ангар-модуль "Липецкий N 3," общей площадью 315 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, Наро-Фоминский район, д. Марушкино, и закрепленный за ФГУП "Толстопальцево" Россельхозакадемии на праве хозяйственного ведения, является федеральной собственностью, в связи с чем не могут быть признаны состоятельными доводы ответчика том, что предмет договора аренды, ангар-модуль "Липецкий N 3" приобретен за счет собственных средств.

Договор аренды N 3 от 1 февраля 2009 г. совершен без согласования с Территориальным управлением Росимущества в Московской области.

Арбитражный апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о том, что заключение вышеназванного договора аренды не было согласовано в установленном порядке с Российской академией сельскохозяйственных наук.

В подтверждение факта получения согласия Россельхозакадемии на заключение оспариваемого договора суду было представлено письмо от 20.01.2009 N 29-04-с, подписанное вице-президентом Российской Академией сельскохозяйственных наук, Ивановым А.Л. (л.д. 106 т. 2).

Из представленной выписки из протокола N 2 заседания Президиума Россельхозакадемии от 14 февраля 2006 г. "О распределении обязанностей между руководителями Президиума Россельхозакадемии" не следует, что вице-президент Иванов А.Л. имеет право принимать решения по имущественным вопросам, связанным с передачей в аренду недвижимости.

При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд сделал правильный вывод о том, что заключение договора аренды от 01.02.2009 от имени Россельхозакадемии согласовано неуполномоченным лицом, договор аренды от 01.02.2009 заключен между ФГУП "Толстопальцево" Россельхозакадемии и ООО "АПК Колос" в нарушение требований положений статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации и является недействительной сделкой на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Московского округа от 14.09.2009 N КГ-А40/8865-09 по делу N А40-82605/08-89-683

"...В силу статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным образом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

В соответствии со ст. ст. 295, 608 ГК, ст. 18 ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", заключенный унитарным предприятием без согласия собственника договор о передаче принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения недвижимого имущества в аренду является ничтожной сделкой.

Как установлено судом первой инстанции, ДГУ ЭП "ВПК-Инвест" (впоследствии ФГУП "ВПК-Инвест") не было уполномочено собственником Минимуществом России на предоставление в аренду нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, шоссе Энтузиастов, д. 33, доказательств обратного в материалы дела представлено не было.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что договор аренды N 44 от 01.07.2001 и договор складского хранения от 01.07.2001 N 06-ХР не соответствуют положениям ст. ст. 209, 125, 295, 298, 608 ГК РФ, являются недействительными в силу их ничтожности (ст. 168 ГК РФ), и, как следствие, не повлекли юридических последствий в виде законного владения ответчиком спорными помещениями, в связи с чем истец согласно ст. 301, 305 ГК РФ вправе истребовать имущество из чужого незаконного владения..."

Примечание:В приведенном ниже Постановлении суд не указал прямо на то, что договор аренды имущества, переданного в оперативное управление, ничтожен. Однако он отметил, что учреждение не вправе распоряжаться таким имуществом, поскольку это противоречит требованиям ст. ст. 296, 298, 421 ГК РФ, а в соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, противоречащая закону, является ничтожной, если закон не устанавливает, что она оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Постановление ФАС Московского округа от 09.09.2009 N КА-А40/8785-09 по делу N А40-20855/09-146-79

"...Как следует из материалов дела, недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Москва, 1-й Институтский пр., д. 3, стр. 5 является федеральной собственностью, внесено в реестр федерального имущества, находится на балансе Государственного научного учреждения "Всероссийский научно-исследовательский институт механизации сельского хозяйства Российской академии сельскохозяйственных наук" и закреплено за последним на праве оперативного управления, на основании договора от 06.07.2000 N V-3.

В ходе проверки было установлено, что ООО "Вестстил" фактически занимает и использует под офис помещение N 3 общей площадью 30,1 кв. м, расположенное на третьем этаже строения N 5 по вышеуказанному адресу, на основании договора аренды от 15.09.2008 N 25, заключенного с Государственным научным учреждением "Всероссийский научно-исследовательский институт механизации сельского хозяйства Российской академии сельскохозяйственных наук" сроком до 31.05.2009.

Частью 2 ст. 295 ГК РФ предусмотрена сдача в аренду федерального недвижимого имущества только при наличии согласия собственника.

Как следует из п. 76 Устава Российской Академии сельскохозяйственных наук, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.02.2009 N 180, Российская академия сельскохозяйственных наук (как научная организация) и подведомственные ей организации в соответствии с Федеральным законом "О науке и государственной научно-технической политике" имеют право сдавать в аренду без права выкупа имущество, временно не используемое указанными организациями и находящееся в федеральной собственности, в том числе недвижимое, на основании решения президиума академии, согласованного с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на управление и распоряжение федеральным имуществом.

Исходя из этого суды правильно указали, что общество не имело право использовать федеральное имущество общей площадью 30,1 кв. м, расположенное на третьем этаже строения N 5 по адресу: г. Москва, 1-й Институтский пр., д. 3 на основании договора аренды от 15.09.2008 N 25, заключенного по результатам проведения открытого конкурса, но без согласования со специально уполномоченным органом исполнительной власти, чьи функции на территории г. Москвы осуществляет Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по г. Москве.

Согласно ч. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

В связи с чем, нормы закона обязательны для обеих сторон при заключении договора..."

Постановление ФАС Московского округа от 09.04.2007 N КГ-А40/2282-07-П

"...В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному законом или собственником.

Судом установлено, что спорное помещение является федеральной собственностью и находится у третьего лица на праве оперативного управления.

Суд установил также, что собственник имущества согласия на заключение спорного договора аренды не давал.

С учетом установленного, суд правомерно признал договор аренды от 21 декабря 2001 г. N 35/7 ничтожной сделкой в силу статьи 168 АПК РФ <*>, как заключенный в нарушение статьи 608 ГК РФ без согласия собственника.

--------------------------------

<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду статья 168 Гражданского кодекса РФ, а не Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В связи с этим, суды первой и апелляционной инстанций правомерно применили согласно статье 167 ГК РФ последствия недействительности ничтожной сделки и удовлетворили требование о выселении ООО "Коралл В" из нежилых помещений..."

Постановление ФАС Московского округа от 23.11.2006 N КГ-А40/11172-06

"...В соответствии со ст. 296 ГК РФ учреждения в отношении закрепленного за ними имущества осуществляют в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества права владения, пользования и распоряжения им.

Таким образом, Департамент жилья и жилищного фонда г. Москвы не наделен правом самостоятельно распоряжаться имуществом, переданным ему на праве оперативного управления, в связи, с чем договор аренды от 24.01.2005 N 08-40/05 не может являться законным основанием для занятия ответчиком спорного помещения..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.01.2009 по делу N А56-17340/2008

"...Согласно пункту 2 статьи 295 того же Кодекса предприятие не вправе сдавать в аренду принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество без согласия собственника.

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие получение Предприятием согласия собственника федерального имущества в лице какого бы то ни было органа на передачу спорных помещений в аренду.

При таких обстоятельствах суды правомерно в соответствии со статьей 168 ГК РФ признали названный договор ничтожной сделкой, как противоречащей статьям 295, 608 указанного Кодекса..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 08.12.2006 N А56-8448/2006

"...Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии со статьей 294 указанного Кодекса государственное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с названным Кодексом.

Согласно пункту 2 статьи 295 того же Кодекса предприятие не вправе сдавать в аренду принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество без согласия собственника.

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие получение Заводом согласия собственника федерального имущества в лице какого бы то ни было органа и в какой бы то ни было форме на передачу помещений в аренду.

При таких обстоятельствах суд правомерно в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации признал договор от 01.07.2005 ничтожной сделкой как противоречащей статьям 295, 608 указанного Кодекса.

Довод подателя жалобы о том, что на момент заключения договора аренды от 01.07.2005 не был урегулирован вопрос о том, какой орган от имени собственника федерального имущества и в каком порядке должен давать согласие на сдачу недвижимости в аренду, подлежит отклонению, поскольку Завод не представил доказательств обращения по вопросу сдачи недвижимости в аренду ни к одному из лиц, между которыми распределяются полномочия по управлению федеральным имуществом, - Росимуществу, его территориальному органу, отраслевому федеральному ведомству. Тот факт, что Завод уведомлял КУГИ об имеющихся договорах аренды недвижимого имущества и возражений со стороны представителя собственника не поступало, не свидетельствует о согласовании с собственником заключения договора от 01.07.2005 в соответствии с пунктом 2 статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в представленных ответчиком отчетах не содержится данных о конкретных помещениях, арендаторах, реквизитах заключенных договоров. К тому же отсутствие какой-либо реакции со стороны КУГИ на полученную информацию само по себе не может расцениваться как согласие на заключение договора..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 01.12.2010 N Ф09-9840/10-С1 по делу N А60-22961/2010-С6

"...В силу п. 2 ст. 113, п. 2 ст. 295 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 2 ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

Таким образом, обязательным условием заключения договора аренды имущества предприятия, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения, является предварительное получение на это согласия собственника, то есть Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области, а также с соблюдением условия о проведении конкурса на заключение данного договора.

Несоблюдение названных условий, предусмотренных законодательством к заключению договора аренды недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, влечет его ничтожность в силу закона.

Указанный вывод сделан судом на основе всестороннего исследования доказательств и фактических обстоятельств дела и им дана надлежащая правовая оценка (ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)..."

Постановление ФАС Уральского округа от 03.09.2009 N Ф09-6612/09-С6 по делу N А60-33702/2008

"...Как установлено судами, между учреждением (арендодатель) и предпринимателем Щуповой М.В. (арендатор) подписаны договоры аренды от 01.08.2005 N 118, от 01.11.2005 N 135, от 16.01.2006 N 145, от 25.10.2007 N 172, от 01.02.2007 N 151 нежилых помещений, находящихся в государственной собственности Российской Федерации.

В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Поскольку арендованное предпринимателем Щуповой М.В. помещение является собственностью Российской Федерации и передано учреждению в оперативное управление, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 04.12.2002 серии 66 АВ N 899653, при этом доказательств получения согласия собственника в лице уполномоченного органа в материалах дела не имеется, вывод судов о том, что спорные договоры аренды заключены с нарушением требований закона и недействительны, является верным..."

2.2. Вывод из судебной практики:Договор аренды имущества, находящегося в хозяйственном ведении унитарного предприятия, если такое имущество является единственным активом предприятия, ничтожен даже при наличии согласия собственника на его заключение.

Примечание:Следует отметить, что если имущество является единственным активом унитарного предприятия, то в результате его передачи в аренду предприятие не сможет вести предусмотренную его уставом деятельность (см. подробнее ст. 3 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях"). В соответствии с п. 3 ст. 18 указанного Федерального закона государственное (муниципальное) унитарное предприятие вправе распоряжаться движимым и недвижимым имуществом только в пределах, не лишающих его возможности осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены его уставом. Сделки, совершенные государственным или муниципальным предприятием с нарушением этого требования, являются ничтожными.

На данное обстоятельство обращал внимание и Пленум ВАС РФ (п. 9 Постановления от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 26.10.2005 N КГ-А41/9094-05

"...В соответствии со ст. 1, п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 11 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" имущество государственного унитарного предприятия закрепляется за ним на праве хозяйственного ведения собственником этого имущества.

Согласно п. 2 ст. 18 того же Федерального закона государственное или муниципальное предприятие не вправе продавать принадлежащее ему недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества или товарищества или иным способом распоряжаться таким имуществом без согласия собственника имущества государственного или муниципального предприятия.

Поэтому в тех случаях, когда действия предприятия, в том числе и осуществленные в порядке требований пункта 2 статьи 295 ГК РФ, по отчуждению или предоставлению в долгосрочное пользование другим лицам закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения движимого и недвижимого имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе предприятия, приводят к невозможности использования имущества собственника по целевому назначению, соответствующие сделки являются недействительными по основаниям, предусмотренным статьей 168 ГК РФ, независимо от того, совершены они с согласия собственника (уполномоченного им органа) или самостоятельно предприятием..."

Аналогичная судебная практика:

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 24.10.2006 N Ф09-5353/06-С4

"...Согласно п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8, поскольку закон устанавливает принцип специальной (целевой) правоспособности унитарных предприятий (ст. 49 Гражданского кодекса Российской Федерации), действия предприятия по распоряжению закрепленным за ним имуществом собственника должны быть обусловлены, прежде всего, задачами его уставной деятельности и целевым назначением предоставленного для выполнения этих задач имущества.

Поэтому в тех случаях, когда действия предприятия, в том числе и осуществленные в порядке требований п. 2 ст. 295 названного Кодекса, по отчуждению или предоставлению в долгосрочное пользование другим лицам закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения движимого и недвижимого имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе предприятия, приводят к невозможности использования имущества собственника по целевому назначению, соответствующие сделки являются недействительными по основаниям, предусмотренным ст. 168 Кодекса, независимо от того, совершены они с согласия собственника (уполномоченного им органа) или самостоятельно предприятием.

С учетом того, что на основании договора аренды от 24.07.2003 N АО-1032/070 основной актив выбыл из пользования ГУП СО "Ин Экспо" на длительный срок, хотя и при наличии согласия собственника имущества, ГУП СО "Ин Экспо" было лишено возможности использовать его по целевому назначению для осуществления деятельности, предусмотренной его учредительными документами. Следовательно, суды обеих инстанций сделали правомерный вывод о том, что данный договор не соответствует требованиям закона, на основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожным и не влечет правовых последствий с момента его заключения..."

2.3. Вывод из судебной практики:По вопросу о том, может ли образовательное учреждение сдавать в аренду имущество, переданное ему в оперативное управление, существует две позиции судов.

Позиция 1.Образовательные учреждения вправе сдавать в аренду имущество, закрепленное за ними на праве оперативного управления, без согласования с учредителем и собственником имущества.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.03.2007 по делу N А58-2965/06-Ф02-1250/07

"...Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, или же это может быть лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Учреждение в соответствии с частью 1 статьи 296 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении закрепленного за ним имущества осуществляет в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества права владения, пользования и распоряжения им.

В силу части 1 статьи 298 Гражданского кодекса Российской Федерации учреждение не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных ему по смете.

В соответствии с пунктом 4 статьи 27 Федерального закона "О высшем и послевузовском профессиональном образовании" и пунктом 11 статьи 39 Закона Российской Федерации "Об образовании" высшие учебные заведения вправе выступать в качестве арендатора и (или) арендодателя имущества.

Необходимость согласования сделок по передаче образовательным учреждением в аренду закрепленного за ним на праве оперативного управления имущества положениями вышеуказанных Законов не предусмотрена.

На основании приведенных выше правовых норм суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что они не содержат запрета на передачу закрепленного за образовательным учреждением имущества в аренду без согласования с учредителем и собственником..."

Аналогичная судебная практика:

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 07.07.2011 по делу N А69-2755/2009

"...МОУ СОШ N 4 является муниципальным образовательным учреждением, поэтому в отношении него действует положение пункта 11 статьи 39 Закона Российской Федерации от 10.07.1992 N 3266-1 "Об образовании", согласно которому образовательные учреждения вправе выступать в качестве арендатора и арендодателя имущества. Указанной нормой права предусмотрено исключение из общего правила, установленного пунктом 1 статьи 298 Гражданского кодекса Российской Федерации, о том, что учреждение не вправе отчуждать либо иным способом распоряжаться имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным этим учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества.

Таким образом, закон предоставляет образовательному учреждению право сдавать закрепленное за ним имущество в аренду, а, следовательно, МОУ СОШ N 4 вправе выступать в качестве арендодателя такого имущества..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.07.2011 по делу N А05-16648/2009

"...Университет в соответствии с частью 1 статьи 296 ГК РФ в отношении закрепленного за ним имущества осуществляет в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества, права владения, пользования и распоряжения им.

Согласно пункту 11 статьи 39 Закона Российской Федерации от 10.07.1992 N 3266-1 "Об образовании" образовательное учреждение вправе выступать в качестве арендатора и арендодателя имущества. Таким образом, закон предоставляет образовательному учреждению право сдавать закрепленное за ним имущество в аренду и самостоятельно осуществлять права и обязанности арендодателя по спорному договору..."

Примечание:В приведенном ниже Постановлении указано, что собственник знал о передаче имущества в аренду и не возражал против этого. Также отмечено, что договор был зарегистрирован в Департаменте по управлению имуществом. При этом нельзя сказать определенно, счел ли суд, что учреждение обязано сдавать имущество только с согласия собственника, и явились ли указанные выше действия выражением такого согласия.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.01.2009 по делу N А05-5585/2008

"...Полагая, что договор аренды от 15.11.2007 заключен в нарушение пункта 3 статьи 13 Федерального закона от 24.07.1998 N 124-ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации" (далее - Закон N 124-ФЗ) и статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации без согласия собственника, прокурор обратился в суд с иском о признании названной сделки недействительной в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении иска исходя из следующих обстоятельств.

Училище является государственным образовательным учреждением, поэтому в отношении него действует положение пункта 11 статьи 39 Закона Российской Федерации "Об образовании", согласно которому образовательные учреждения вправе выступать в качестве арендатора и арендодателя имущества. Указанной нормой права предусмотрено исключение из общего правила, установленного пунктом 1 статьи 298 Гражданского кодекса Российской Федерации, о том, что частное или бюджетное учреждение не вправе отчуждать либо иным способом распоряжаться имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным этим учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества.

Таким образом, закон предоставляет образовательному учреждению право сдавать закрепленное за ним имущество в аренду, а следовательно, Училище вправе выступать в качестве арендодателя такого имущества.

В ходе рассмотрения дела Департамент по управлению имуществом подтвердил, что ему как представителю собственника названного имущества было известно о передаче помещений, закрепленных за Училищем на праве оперативного управления, в аренду Центру и что он не возражал против такой передачи. В материалы дела представлены доказательства, свидетельствующие о том, что договор аренды от 15.11.2007 зарегистрирован в Департаменте по управлению имуществом 20.11.2007.

Таким образом, договор заключен в соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.04.2007 N А56-40055/2006

"...Училище является государственным образовательным учреждением, а, следовательно, в силу статьи 296 ГК РФ в отношении закрепленного за ним имущества вправе осуществлять в пределах, установленных законом, права владения, пользования и распоряжения им.

Пунктом 2 статьи 39 Закона "Об образовании" предусмотрено, что объекты собственности, закрепленные учредителем за образовательным учреждением, находятся в оперативном управлении этого учреждения.

Пунктом 11 статьи 39 Закона "Об образовании" (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) установлено право образовательного учреждения выступать в качестве арендодателя закрепленного за ним имущества без согласования с учредителем и собственником имущества. Данной нормой в редакции, действовавшей до 22.08.2004, предусмотрено, что образовательное учреждение использует средства, полученные в качестве арендной платы, на обеспечение и развитие образовательного процесса в данном учреждении.

Факт нахождения спорного имущества в оперативном управлении Училища ответчиком не оспаривается. Следовательно, Училище вправе передавать это имущество в пользование другим лицам и получать плату за такое пользование..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 03.05.2011 по делу N А01-1218/2010

"...Судами установлено, что 01.04.2002 между государственным общеобразовательным учреждением высшего профессионального образования "Адыгейский государственный университет" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Хачмаховым С.А. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 19, по условиям которого арендатору во временное владение и пользование передано помещение - буфет площадью 86 кв. м, расположенное по адресу: г. Майкоп, ул. Первомайская, 208. Согласно пункту 1.2 договора имущество передано в аренду сроком на 10 лет. По акту приема-передачи от 1 апреля 2004 арендатор принял указанные в договоре помещения.

Согласно пункту 11 статьи 39 Закона Российской Федерации "Об образовании" от 10.07.1992 (в редакции Федерального закона от 13.01.1996 N 12-ФЗ, действовавшей на дату заключения договора аренды), образовательное учреждение вправе выступать в качестве арендатора и арендодателя имущества. Аналогичное положение закреплено в пункте 4 статьи 27 Федерального закона "О высшем и послевузовском профессиональном образовании". Таким образом, закон предоставляет образовательному учреждению право сдавать закрепленное за ним имущество в аренду, и университет мог выступать в качестве арендодателя.

Необходимость согласования с собственником сделок по передаче образовательным учреждением в аренду имущества, закрепленного за ним на праве оперативного управления, положениями вышеназванных Законов не предусматривалась.

В этой связи, апелляционный суд сделал правомерный вывод о том, что на момент заключения оспариваемого договора федеральным законом образовательные учреждения наделялись полномочиями арендодателя, что соответствует статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, вывод суда первой инстанции о ничтожности договора аренды от 01.04.2002 N 19 по причине совершения указанной сделки без согласования с собственником имущества не соответствует названным нормам..."

Позиция 2.Образовательные учреждения не вправе сдавать в аренду имущество, закрепленное за ними на праве оперативного управления, без согласования с учредителем и собственником имущества.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 05.09.2008 N КА-А40/8227-08 по делу N А40-13166/08-119-115

"...Суды обсудили ссылку общества на то, что арендодатель - Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования "МАТИ" как высшее учебное заведение обладает особым гражданско-правовым статусом, наделен законодателем особыми по сравнению с иными учреждениями правами, и правомерно отклонили ее как неосновательную.

При этом правильно отметили, что предоставленное п. 4 ст. 27 Федерального закона "О высшем и послевузовском профессиональном образовании" образовательному учреждению право выступать в качестве арендодателя федерального имущества, закрепленного за ним на праве оперативного управления, не освобождает его от установленной ст. 298 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности получать согласие собственника на распоряжение этим имуществом.

Доводы кассационной жалобы свидетельствуют об ошибочном толковании законодательства. В названном Федеральном законе не содержится указаний на то, что для образовательного учреждения сделано исключение из установленного ст. 298 Гражданского кодекса Российской Федерации правила..."

Аналогичная судебная практика:

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 19.01.2009 N КА-А40/13120-08 по делу N А40-17205/08-153-210

"...В силу п. 1 ст. 296 ГК РФ учреждение, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением этого имущества.

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателем могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Учреждение в силу п. 1 ст. 298 ГК РФ не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных ему по смете.

Следовательно, до получения согласия собственника использование объекта недвижимости федеральной собственности на основании заключенного договора аренды не может считаться законным.

Рассматривая заявленное по делу требование, судебные инстанции признали доказанным факт использования обществом объекта нежилого фонда, находящегося в федеральной собственности, без надлежаще оформленных документов.

Довод общества о том, что арендодатель наделен законодателем особыми по сравнению с иными учреждениями правами, был рассмотрен судами при рассмотрении спора по существу и отклонен как несостоятельный.

При этом правильно указали на то, что предоставленное п. 4 ст. 27 ФЗ от 22.08.1996 N 125-ФЗ "О высшем и послевузовском профессиональном образовании" образовательному учреждению право выступать в качестве арендодателя федерального имущества, закрепленного за ним на праве оперативного управления, не освобождает его от установленной ст. 298 ГК РФ обязанности получать согласие собственника на распоряжение этим имуществом.

Довод кассационной жалобы свидетельствует об ошибочном толковании законодательства. В названном Федеральном законе не содержится указаний на то, что для образовательного учреждения сделано исключение из установленного ст. 298 ГК РФ правила..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 26.02.2009 N Ф09-323/09-С1 по делу N А60-19499/2008-С6

"...Данное нежилое помещение находится в федеральной собственности и принадлежит учреждению на праве оперативного управления, при этом отсутствует согласие собственника на передачу в аренду указанного нежилого помещения.

В силу положений ч. 1, 4 ст. 27 Федерального закона от 22.08.1996 N 125-ФЗ "О высшем и послевузовском профессиональном образовании" за высшим учебным заведением в целях обеспечения деятельности, предусмотренной его уставом, учредитель закрепляет на праве оперативного управления здания, сооружения, имущественные комплексы, оборудование, а также иное необходимое имущество потребительского, социального, культурного и иного назначения, а также предоставлено право выступать в качестве арендатора и (или) арендодателя.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, получение предварительного согласия собственника в лице Федерального агентства по управлению федеральным имуществом обязательно при заключении договора аренды, объектом которой является данное имущество..."

2.4. Вывод из судебной практики:По вопросу о том, может ли лицо, владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, сдать его в аренду до государственной регистрации такого имущественного права, существует две позиции судов.

Позиция 1.Лицо, владеющее имуществом на праве оперативного управления (хозяйственного ведения), не может сдавать имущество в аренду до государственной регистрации указанного права.

Судебная практика:

Постановление ФАС Поволжского округа от 02.03.2009 по делу N А57-6172/2008

"...Отменяя решение суда первой инстанции, и отказывая в удовлетворении иска, апелляционный суд сослался на недействительность договора аренды, поскольку у Предприятия отсутствовали полномочия на сдачу имущества в аренду.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, либо лицу, управомоченному законом.

Статьей 299 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право хозяйственного ведения на имущество, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием, возникает у этого предприятия с момента передачи имущества, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 статьи 11 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" предусмотрено, что право хозяйственного ведения возникает с момента передачи имущества предприятию, если иное не предусмотрено Федеральным законом или не установлено решением собственника о передаче имущества унитарному предприятию.

В силу положений пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Таким образом, в отношении недвижимого имущества законом установлен особый порядок возникновения (перехода) права оперативного управления, заключающийся в необходимости государственной регистрации.

В силу статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Предприятием не представлены доказательства регистрации права хозяйственного ведения на имущество, переданное в арендное пользование Обществу..."

Аналогичная судебная практика:

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.12.2009 по делу N А33-5277/2009

"...В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право хозяйственного ведения подлежит государственной регистрации.

Согласно абзацу 2 части 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. В силу статьи 4 этого же Федерального закона государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решение собственника о передаче недвижимого имущества в хозяйственное ведение МУП "Норильский городской рынок" принято после введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", и в силу вышеуказанных норм право хозяйственного ведения истца подлежало государственной регистрации.

Истцом в суд первой инстанции и в суд апелляционной инстанции не представлено доказательств, свидетельствующих о наличии государственной регистрации за МУП "Норильский городской рынок" права хозяйственного ведения на спорные объекты недвижимости.

В связи с чем суды обоснованно и правомерно пришли к выводу об отсутствии у истца права на передачу в аренду спорного имущества и получение от ответчика денежных средств в качестве арендной платы..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 11.05.2012 N Ф03-1513/2012 по делу N А24-3034/2011

"...Как следует из материалов дела, между УМП "Новоавачинское" (арендодатель) и МУП "Нагорное" (арендатор) заключен договор аренды от 01.06.2009 N 3-09, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор берет в срочное возмездное пользование имущество, а именно объекты коммунальной инфраструктуры, относящиеся к системам жизнеобеспечения населения (социально значимые объекты) и основные производственные средства оценочной стоимостью 2 500 869,41 руб., именуемое в дальнейшем имущество, перечисленное в приложениях NN 1, 2 к договору (пункт 1.2 договора). Срок действия договора определен с 01.06.2009 по 31.12.2009 (п. 6.1 договора).

Согласно пункту 1.4 договора имущество находится в хозяйственном ведении арендодателя.

В подтверждение наличия права хозяйственного ведения на имущество, являющееся предметом договора аренды N 3-09, истцом представлен перечень закрепленного недвижимого имущества на праве хозяйственного ведения за УМП "Новоавачинское" по договору от 10.07.2000 N 33 (л.д. 98). Вместе с тем договор N 33, на который имеется ссылка, в материалах дела отсутствует.

Суды, оценив данный перечень, не приняли его в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего право хозяйственного ведения предприятия на имущество, поскольку данное приложение в отсутствие договора не относится к документам, подтверждающим законность владения данным имуществом. Иных доказательств, свидетельствующих о праве истца на указанное имущество, в деле не представлено.

Кроме того, как правильно отмечено судами, в силу положений статей 8, 131 ГК РФ, ст. ст. 2, 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним" для объектов недвижимости установлен особый правовой режим, право хозяйственного ведения на такое имущество возникает с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Доказательства регистрации права хозяйственного ведения истца на имущество, составляющее предмет договора аренды N 3-09, в деле не представлены.

В этой связи суды, оценив согласно ст. 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, установив отсутствие доказательств законного владения предприятием имуществом, составляющим предмет договора аренды N 3-09, признав договор аренды от 01.06.2009 N 3-09 недействительной сделкой, с учетом ст. ст. 167, 168, 608 ГК РФ сделали обоснованный вывод об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.03.2009 N Ф04-1794/2009(3289-А03-44) по делу N А03-4854/2008-15

"...Из материалов дела следует, что на основании решения малого Совета Алтайского краевого Совета народных депутатов от 21.07.1993 N 218 нежилое учебно-административное трехэтажное здание общей площадью 3395,3 кв. м по адресу: город Барнаул, проспект Социалистический, 60, находится в собственности Алтайского края и передано распоряжением комитета по управлению государственным имуществом администрации Алтайского края от 19.04.2000 N 322 в оперативное управление ГОУ ДПО "АКИПКРО".

Согласно акту приема-передачи от 15.07.2005 ГОУ ДПО "АКИПКРО" передало указанное помещение АНО КРЦ "Пасадена".

Полагая, что ответчик уклоняется от государственной регистрации договора, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Руководствуясь положениями статей 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, дав оценку обстоятельствам дела и принимая решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции и апелляционный суд, правомерно исходили из того, что отсутствует государственная регистрация ранее возникшего права краевой собственности, а также права оперативного управления на спорный объект недвижимости..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 26.09.2012 по делу N А55-20132/2011

"...В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Право оперативного управления информационно-административным центром, расположенным по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Белорусская, д. 11, зарегистрировано за государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования "Тольяттинский государственный университет" 30.03.2010, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 63-АД 568710 от 30.03.2010.

Суд пришел к выводу, что в соответствии с положениями статей 131, 608 ГК РФ правом сдачи спорного имущества в аренду истец мог воспользоваться только с момента регистрации принадлежащего ему права - с 30.03.2010..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 12.05.2009 по делу N А12-16196/2008

"...Пунктом 1 статьи 299 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право хозяйственного ведения или право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.

Иное установлено законом в отношении недвижимого имущества.

Спорный договор аренды заключен от имени арендодателя ФГУП "Почта России" в лице филиала - Управления Федеральной почтовой связи Волгоградской области 01.11.2006, т.е. до регистрации права хозяйственного ведения на имущество, выступившее объектом аренды.

Суд кассационной инстанции находит правильным вывод арбитражного суда о том, что ФГУП "Почта России" на 01.11.2006 не могло выступать арендодателем нежилых помещений площадью 1469,5 кв. м, расположенных в административном здании по ул. Мира, 9 г. Волгограда..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31.03.2011 по делу N А53-11374/2010

"...Ссылаясь на невыполнение данного требования, а также образовавшуюся у предпринимателя задолженность по арендной плате, предприятие обратилось с иском в суд.

Апелляционный суд, соглашаясь с выводом о незаключенности договора аренды от 01.02.2010 N 2, указал на отсутствие у истца права на взыскание арендной платы (неосновательного обогащения) за пользование спорным недвижимым имуществом в связи с отсутствием у предприятия права хозяйственного ведения в отношении нежилого помещения.

В пункте 5 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено следующее. В силу абзаца 5 пункта 1 статьи 216 Кодекса право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В этой связи право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Апелляционным судом установлено, что право хозяйственного ведения на спорное недвижимое имущество за предприятием не зарегистрировано. Данное обстоятельство подтверждено материалами дела (т. 2, л.д. 23 - 25). Правомерен и вывод судебных инстанций об отсутствии между сторонами арендных отношений (в связи с незаключенностью договора от 01.02.2010 N 2). С учетом изложенного, вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии у предприятия права на взыскание с предпринимателя (получение от него) платы (неосновательного обогащения) за пользование муниципальным нежилым помещением, является правильным.

Неосновательное обогащение может быть взыскано в пользу предприятия только с момента государственной регистрации права хозяйственного ведения на спорное недвижимое имущество. Требование о взыскании платы за пользование нежилым помещением может быть заявлено собственником имущества (в лице уполномоченного муниципального органа) при наличии к тому правовых и фактических оснований. Указанный вывод соответствует сложившейся судебно-арбитражной практике (постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.10.2010 по делу N А32-55980/2009 и от 20.12.2010 по делу N А22-2588/2009, постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 03.03.2010 по делу N А72-4302/2009, постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 20.10.2010 по делу N А41-37181/09)..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 20.04.2010 N Ф09-1538/10-С3 по делу N А07-12960/2009

"...Между ФГУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Республике Башкортостан" (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) 22.07.2008 заключен договор о передаче объектов федерального недвижимого имущества в аренду без права выкупа N 3. На основании протокола конкурсной комиссии арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование гараж, выполненный из шлакоблоков (литер Б), расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Нуримановский район, с. Красная Горка, ул. Пионерская, 8 (п. 1.1 договора).

Согласно ст. 608 Кодекса право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с п. 1 ст. 299 Кодекса право хозяйственного ведения или право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.

Пунктом 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена государственная регистрация права хозяйственного ведения и права оперативного управления.

Установив, что имущество передано на праве оперативного управления после введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и начала деятельности учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Республики Башкортостан, а право оперативного управления на спорное имущество зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан 02.07.2009 (свидетельство о государственной регистрации 04 АБ 980775), апелляционный суд пришел к правильному выводу о том, что указанное право возникло у ФГУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Республике Башкортостан" только с 02.07.2009, в связи с чем на момент заключения договора аренды от 22.07.2008 N 3 у истца отсутствовало право на передачу его в аренду.

Поскольку сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ст. 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), апелляционный суд с учетом установленных обстоятельств дела пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для взыскания задолженности по договору аренды и неустойки, в связи с чем отказал в удовлетворении исковых требований в полном объеме..."

Постановление ФАС Уральского округа от 14.01.2009 N Ф09-10100/08-С6 по делу N А60-9270/2008

"...Право хозяйственного ведения или право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника (п. 1 ст. 299 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суды установили, что на момент заключения договора аренды право хозяйственного ведения предприятия "Почта России" на закрепленное за ним имущество не зарегистрировано в установленном законом порядке, и пришли к обоснованному выводу о том, что предприятие "Почта России" не обладало правом сдачи спорного помещения в аренду.

Таким образом, договор аренды от 01.09.2006 N 1453/14, заключенный между предприятием "Почта России и индивидуальным предпринимателем Сальниковой Е.С., противоречит ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 02.02.2012 по делу N А48-1309/2011

"...Из материалов дела следует, что между Обществом и муниципальным унитарным предприятием г. Орла "Управление по эксплуатации нежилых помещений" были подписаны договоры на аренду нежилого помещения: от 02.03.2009 N 19028 сроком действия с 01.01.2009 по 30.12.2009, от 02.03.2010 N 014/ар сроком действия с 02.03.2010 по 28.02.2011.

Как правильно указал арбитражный суд и Управление не отрицает, вышеперечисленные договоры аренды являются ничтожными сделками, поскольку заключены они до регистрации права хозяйственного ведения за муниципальным унитарным предприятием и не порождают правовых последствий, позволяющих считать ООО "Татьяна" арендатором спорного помещения.

Согласно разъяснению Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данному в пункте 5 Постановления от 29.04.2010 N 10/22, поскольку в силу абзаца 5 пункта 1 статьи 216 Гражданского кодекса Российской Федерации право хозяйственного ведения относится к вещным правам лиц, не являющихся собственниками, право хозяйственного ведения на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что на момент обращения ООО "Татьяна" к собственнику с заявлением о реализации своего преимущественного права на приобретение арендуемых им нежилых помещений (05.03.2010 г.) и на момент принятия 04.04.2011 оспариваемого отказа муниципальное унитарное предприятие "Управление по эксплуатации нежилых помещений" не обладало правом хозяйственного ведения на спорные помещения (регистрация произведена 08.04.2011), а следовательно, и правом распоряжения данным имуществом. Наличие порока в самом юридическом факте - передача в аренду помещений в отсутствие зарегистрированного права хозяйственного ведения на них - свидетельствует о недействительности сделки в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как не соответствующей пункту 2 статьи 8, пункту 3 статьи 131 и статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Позиция 2.Лицо, владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения (оперативного управления), вправе сдавать имущество в аренду до государственной регистрации указанного права.

Судебная практика:

Примечание:Приведенное ниже Постановление вынесено судом до принятия ВС РФ и ВАС РФ Постановления N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", содержащего однозначную позицию о возникновении права оперативного управления или хозяйственного ведения только с момента его государственной регистрации.

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 31.03.2009 N А33-8292/08-Ф02-1254/09 по делу N А33-8292/08

"...В ходе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования и просил взыскать с ответчика 23 018 руб. 67 коп. долга по договору аренды от 01.01.2007 и 20 392 руб. 32 коп. пени.

По мнению заявителя кассационной жалобы в спорный период у истца отсутствовало право хозяйственного ведения на имущество, переданное в аренду, в связи с чем договор аренды противоречит статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации и является недействительным. Поэтому заявитель жалобы считает, что у ответчика не имеется перед истцом каких-либо обязательств.

Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, ответчик ИП Низамутдинова Н.В., по договору от 01.01.2007 получила в пользование нежилое помещение общей площадью 22,3 кв. м, расположенное в деревянном здании по адресу г. Лесосибирск, ул. Промышленная, 37 (автостанция), на срок до 21.07.2007 для размещения торговой точки.

Арендодателем по договору является МУП "Лесосибирское АТП".

Здание (автостанция) по указанному адресу передано на баланс МУП "Лесосибирское АТП" на праве хозяйственного ведения в соответствии с постановлением администрации г. Лесосибирска от 05.05.2004. Право хозяйственного ведения предприятия на это здание зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.06.2008.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Пунктом 1 статьи 299 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право хозяйственного ведения или право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.

В соответствии с пунктом 2 статьи 11 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" право на имущество, закрепляемое за унитарным предприятием на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления собственником этого имущества, возникает с момента передачи такого имущества унитарному предприятию, если иное не предусмотрено Федеральным законом или не установлено решением собственника о передаче имущества унитарному предприятию.

Удовлетворяя исковые требования частично, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

Согласно положениям статьи 299 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 11 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", установлено специальное правило о моменте возникновения права хозяйственного ведения: моментом возникновения права хозяйственного ведения является момент передачи имущества.

В связи с чем апелляционная инстанция обоснованно пришла к выводу, что право хозяйственного ведения на спорный объект недвижимости возникло у МУП "Лесосибирское АТП" с момента передачи ему данного имущества собственником, в связи с чем у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для признания недействительным договора аренды от 01.01.2007..."

2.5. Вывод из судебной практики:Договор аренды недвижимого имущества, право оперативного управления (хозяйственного ведения) которым не зарегистрировано в ЕГРП в момент заключения договора, действителен, если указанное право возникло до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Судебная практика:

Примечание:В приведенном ниже Определении суд прямо не ссылается на отсутствие государственной регистрации права оперативного управления арендодателя, однако нет указания и на свидетельство о такой государственной регистрации в числе доказательств наличия у арендодателя указанного права.

Определение ВАС РФ от 27.04.2010 N ВАС-5300/10 по делу N А40-60763/09-28-417

"...Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, между МАИ (арендодателем) и ООО "НИК-2" (арендатором) заключен договор от 18.06.2008 N 004-2-542-08 аренды федерального недвижимого имущества (нежилых помещений, указанных в приложении N 1 к договору, общей площадью 368,5 квадратного метра, расположенных в здании по адресу: город Москва, Волоколамское шоссе, дом 4, корпус 8), закрепленного за МАИ на праве оперативного управления.

Довод заявителя относительно того, что истец не владел переданным в аренду имуществом на праве оперативного управления, являлся предметом проверки со стороны судов трех инстанций и был отклонен этими судами, которые признали его несостоятельным, указав на то, что вещное право истца, возникшее до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", подтверждено совокупностью представленных доказательств, в том числе, договором о закреплении государственного имущества на праве оперативного управления за МАИ, выпиской из реестра федерального имущества, выпиской из техпаспорта на здание, в котором находится спорное помещение, и другими документами.

Установив, что факт неисполнения ответчиком обязательства по внесению арендной платы подтвержден материалами дела, суды правомерно посчитали требования МАИ подлежащими удовлетворению..."

2.6. Вывод из судебной практики:По вопросу о том, влияет ли последующее одобрение собственника на квалификацию договора аренды имущества, находящегося у арендодателя на праве хозяйственного ведения, как ничтожного, если он был заключен без согласия собственника имущества, существует две позиции судов.

Позиция 1.Последующее одобрение договора аренды имущества, находящегося у арендодателя на праве хозяйственного ведения, не влияет на квалификацию такого договора как ничтожного, если он был заключен без согласия собственника имущества.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 14.09.2009 N КГ-А40/8865-09 по делу N А40-82605/08-89-683

"...В соответствии со ст. ст. 295, 608 ГК, ст. 18 ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", заключенный унитарным предприятием без согласия собственника договор о передаче принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения недвижимого имущества в аренду является ничтожной сделкой.

Как установлено судом первой инстанции, ДГУ ЭП "ВПК-Инвест" (впоследствии ФГУП "ВПК-Инвест") не было уполномочено собственником Минимуществом России на предоставление в аренду нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, шоссе Энтузиастов, д. 33, доказательств обратного в материалы дела представлено не было.

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции указывает на то, что заключенное к договору аренды от 01.07.2001 N 44 дополнительное соглашение от 31.03.2008 свидетельствует об одобрении собственником спорного имущества указанной сделки.

...Кроме того, из содержания положений ст. 295 ГК РФ не следует вывод о возможности выражения одобрения сделки собственником имущества в последующем, поскольку такое согласие должно предварять ее заключение, в связи с чем суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что оспариваемый договор аренды недвижимого имущества является ничтожной сделкой..."

Позиция 2.Последующее одобрение договора аренды имущества, находящегося у арендодателя на праве хозяйственного ведения, исключает признание его недействительным, несмотря на то что он был заключен без согласия собственника имущества.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25.11.2010 по делу N А58-3583/09

"...В обоснование иска указаны следующие обстоятельства. Между ГУП "Аэропорт Якутск" (арендодатель) и ИП Кривошапкиной Г.В. (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 08-639 от 04.06.2008, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в срочное возмездное владение и пользование недвижимое имущество, общей площадью 42 кв. м, расположенное по адресу: Аэропорт, международный аэровокзал вылета пассажиров, этаж первый, идентификационный номер объекта недвижимости: 1435000000813800.

Из материалов дела следует, что переданный в аренду объект недвижимости принадлежит истцу на праве хозяйственного ведения согласно свидетельству о государственной регистрации права от 08.05.2001.

Статьей 295 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным образом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

Согласно распоряжению N Р-921 от 23.06.2008 Министерство имущественных отношений Республики Саха (Якутия) выразило свое согласие собственника на передачу истцом ответчику в аренду недвижимого имущества, указанного в договоре аренды, на период с 01.01.2008 по 30.12.2008 (приложение N 1 распоряжения).

Таким образом, ГУП "Аэропорт Якутск" обладал правом на сдачу в аренду недвижимого имущества в силу статей 295, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного довод заявителя кассационной жалобы о том, что договор аренды недвижимого имущества N 08-639 от 04.06.2008 в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительным, как не соответствующий статьям 295, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, является необоснованным..."

2.7. Вывод из судебной практики:Прекращение договора аренды имущества, находящегося в хозяйственном ведении арендодателя, не требует согласия собственника данного имущества.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 16.02.2009 по делу N А53-8696/2008-С2-6

"...Как установлено судом и подтверждено материалами дела, на дату заключения договора аренды от 30.12.2004 переданное обществу в аренду федеральное имущество было закреплено за предприятием на праве хозяйственного ведения (т. 1, л. д. 16).

При указанных обстоятельствах судебные инстанции правомерно квалифицировали договор аренды от 30.12.2004 как заключенный предприятием с согласия управления.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, подтверждено материалами дела и не отрицается обществом, что предприятие неоднократно обращалось к обществу с требованием об освобождении занимаемых обществом помещений, что соответствует отказу от договора аренды (письма от 07.02.2008, 28.03.2008, 11.04.2008 - т. 1, л. д. 43, 65, 69).

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о наличии правовых оснований для удовлетворения требования предприятия как арендодателя о возврате обществом как арендатором находящихся в его пользовании спорных помещений.

Несостоятелен довод кассационной жалобы о том, что суд апелляционной инстанции не учел мнение управления как собственника спорного имущества, которое не давало согласия на прекращение договора аренды, поскольку в силу норм гражданского законодательства такое согласие не требуется..."

2.8. Вывод из судебной практики:В отношении федерального имущества, закрепленного за государственными учреждениями, надлежащим представителем собственника, уполномоченным давать согласие на передачу имущества в аренду, является тот федеральный орган исполнительной власти, в ведении которого находится указанное учреждение.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 29.03.2012 N 13387/11 по делу N А53-22256/10

"...Распоряжением территориального управления от 08.02.2010 N 57-1-р (далее - распоряжение территориального управления) институту поручено передать в аренду обществу для использования под учреждение медицины находящиеся в федеральной собственности на балансе института нежилые помещения общей площадью 459,3 кв. метра, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Мечникова, 43/38/2.

Институт (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды этих помещений с целью использования под учреждения медицины; срок действия договора - с 08.02.2010 по 08.02.2015. Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Полагая, что договор аренды является ничтожной сделкой, поскольку заключен без согласия надлежащего представителя собственника арендуемого имущества в лице Минздравсоцразвития России и в отсутствие экспертного заключения об оценке последствий его заключения, институт обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суды пришли к выводу о том, что на момент заключения договора аренды объем полномочий Минздравсоцразвития России в части распоряжения федеральным имуществом в установленном законом порядке не был определен, Положение "О Министерстве здравоохранения и социального развития Российской Федерации" (далее - Положение о Минздравсоцразвития России), утвержденное постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.2004 N 321, не является документом, наделяющим министерство такими полномочиями, так как содержит отсылочные нормы по вопросу регламентирования указанных полномочий. Полномочия собственника в отношении арендуемого имущества осуществило территориальное управление, поскольку в соответствии с Положением о Территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области, утвержденным приказом Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 05.03.2009 N 63, территориальное управление является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим полномочия собственника в отношении имущества федеральных государственных учреждений, зарегистрированных на территории Ростовской области. Передача институтом спорных помещений в аренду осуществлена на основании распоряжения территориального управления.

Однако судами не учтено следующее.

Арендуемое имущество является федеральной собственностью и закреплено за институтом на праве оперативного управления.

Институт является федеральным государственным учреждением науки, его учредитель - Российская Федерация. Полномочия учредителя осуществляет Министерство здравоохранения и социального развития Российской Федерации.

Статьей 114 Конституции Российской Федерации вопросы управления федеральной собственностью отнесены к компетенции Правительства Российской Федерации.

Пунктом 2.12 Типового регламента взаимодействия федеральных органов исполнительной власти, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 19.01.2005 N 30, установлено, что федеральные органы исполнительной власти осуществляют полномочия собственника в отношении федерального имущества, переданного подведомственным этим органам федеральным государственным учреждениям.

Распоряжением Правительства Российской Федерации "Об утверждении перечня федеральных государственных учреждений, находящихся в ведении Минздравсоцразвития России" от 10.09.2008 N 1300-р институт отнесен в ведение Минздравсоцразвития России.

В корреспонденции с указанным постановлением Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом на основании постановления Правительства Российской Федерации от 08.04.2004 N 200 "Вопросы Федерального агентства по управлению федеральным имуществом" наделено полномочиями собственника имущества федеральных государственных предприятий и государственных учреждений за исключением полномочий собственника, которые в соответствии с законодательством осуществляют иные федеральные агентства.

Как следует из письма Минздравсоцразвития России от 24.12.2009 N 28-1/10/2-10540 министерство не согласовало передачу в аренду данного федерального недвижимого имущества с целью размещения общества и просило предоставить предложения о дальнейшем использовании спорных помещений для осуществления уставной деятельности института.

Следовательно, вывод судов о том, что институт заключил договор аренды с согласия надлежащего представителя собственника, является неверным, а значит, у судов не имелось оснований для отказа в признании договора аренды недействительным и применении последствий его недействительности.

Вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании норм права в истолковании, расходящемся с содержащимся в настоящем постановлении толкованием, могут быть пересмотрены на основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если для этого нет других препятствий..."

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

Постановление Президиума ВАС РФ от 13.10.2009 N 6916/09 по делу N А40-5720/08-89-70

"...Решением Арбитражного суда города Москвы от 24.06.2008 отказ управления от требования о применении последствий недействительности сделки принят. Суд, руководствуясь статьями 8, 12, 166 - 168, 294, 295, 303, 1102, 1107, 1109 Кодекса и исходя из того, что договор аренды является ничтожной сделкой, признал его недействительным (ничтожным). С института в доход федерального бюджета взысканы 580 050 рублей неосновательного обогащения и 79 434 рубля процентов за пользование чужими денежными средствами.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2008 решение суда первой инстанции в части признания договора аренды недействительным и взыскания суммы неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами отменено. В удовлетворении требования о признании недействительным (ничтожным) договора аренды и о взыскании с института в доход федерального бюджета 580 050 рублей неосновательного обогащения и 79 434 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами отказано. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 20.02.2009 постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения.

В соответствии с распоряжением Министерства имущества Российской Федерации от 27.02.2004 N 904-р и актом приема-передачи здания от 01.01.2004 N 2 за институтом зарегистрировано право хозяйственного ведения зданием площадью 11 667,3 кв. метра, расположенным по адресу: Москва, ул. Озерная, д. 44, стр. 2.

Согласно распоряжению Правительства Российской Федерации от 31.12.2004 N 1749-р институт передан в ведение Роснауки, которая в дальнейшем осуществляла полномочия собственника в отношении имущества, закрепленного за институтом.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, оспариваемый договор аренды институт заключил с согласия Роснауки.

Согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 16.06.2004 N 281 "О Федеральном агентстве по науке и инновациям", которым было утверждено Положение о Федеральном агентстве по науке и инновациям, Роснаука осуществляет в порядке и пределах, определенных федеральными законами, актами Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации, полномочия собственника в отношении федерального имущества, необходимого для обеспечения исполнения функций федеральных органов государственной власти в установленной пунктом 1 данного Положения сфере деятельности, в том числе имущества, переданного федеральным государственным унитарным предприятиям, федеральным государственным учреждениям и казенным предприятиям, подведомственным Роснауке.

В корреспонденции с указанным постановлением Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом на основании постановления Правительства Российской Федерации от 08.04.2004 N 200 "Вопросы Федерального агентства по управлению федеральным имуществом" наделено полномочиями собственника имущества федеральных государственных предприятий и государственных учреждений за исключением полномочий собственника, которые в соответствии с законодательством осуществляют иные федеральные агентства.

Следовательно, вывод судов апелляционной и кассационной инстанций о том, что институт заключил договор аренды с согласия надлежащего представителя собственника, является правильным.

При указанных обстоятельствах суды апелляционной и кассационной инстанций правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 30.10.2013 по делу N А40-77701/12-40-723

"...Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что поскольку Академия находится в ведомственном подчинении Федерального агентства морского и речного транспорта (Росморречфлот), которое осуществляет полномочия собственника в отношении федерального имущества, переданного федеральным государственным учреждениям, подведомственным Агентству, то оно (Росморречфлот) и должно было давать согласие на передачу помещений в аренду. Между тем, как установил суд первой инстанции, такое согласие Росморречфлота было дано.

Апелляционный суд напротив посчитал, что Росморречфлот не обладает полномочиями по передаче федерального имущества, находящегося в оперативном управлении подведомственного ему государственного учреждения, в аренду сторонним (не подведомственным ему) организациям для целей, не связанных с уставной деятельностью соответствующего учреждения (в данном случае под стоматологический кабинет).

Такими полномочиями, как указал апелляционный суд, обладает только Территориальное управление Росимущества по Москве в силу положения о нем, утвержденного Приказом Федерального агентства по управлению государственным имуществом N 67 от 05.03.2009.

В связи с этим, апелляционный суд сделал вывод о недействительности договора аренды в силу пункта 1 статьи 296 Гражданского кодекса Российской Федерации, как заключенного для целей, не связанных с обеспечением исполнения функций Росморречфлота, не соответствующего целям деятельности ФБОУ ВПО "Московская государственная академия водного транспорта" и заключенного без согласия собственника - Российской Федерации в лице ТУ Росимущества по Москве.

Однако с выводами апелляционного суда нельзя согласиться, поскольку они сделаны при неправильном применении норм материального права, не соответствуют обстоятельствам дела в связи со следующим.

В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Исходя из статьи 296 Гражданского кодекса Российской Федерации, учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются имуществом с согласия собственника этого имущества.

В соответствии с Распоряжением Правительства Российской Федерации от 31 декабря 2004 года N 1748-р Академия находится в ведении Федерального агентства морского и речного транспорта.

Согласно Постановлению Правительства Российской Федерации N 371 от 23 июля 2004 года "Об утверждении положения о Федеральном агентстве морского и речного транспорта", в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого договора, Агентство осуществляет в порядке и пределах, определенных федеральными законами, актами Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации, полномочия собственника в отношении федерального имущества, необходимого для обеспечения исполнения функций федеральных органов государственной власти в установленной пунктом 1 настоящего Положения сфере деятельности, в том числе имущества, переданного федеральным государственным унитарным предприятиям и федеральным государственным учреждениям, подведомственным Агентству (пункт 5.2 Положения).

В корреспонденции с указанным Постановлением Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 08.04.2004 N 200 "Вопросы Федерального агентства по управлению федеральным имуществом" наделено полномочиями собственника имущества федеральных государственных предприятий и государственных учреждений за исключением полномочий собственника, которые в соответствии с законодательством осуществляют иные федеральные агентства.

Аналогичная правовая позиция по данному вопросу изложена в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 октября 2009 года N 6916/09, от 29 марта 2012 года N 13387/11.

В связи с изложенным, проанализировав положения вышеуказанных актов, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что Федеральное агентство морского и речного транспорта осуществляет полномочия собственника в отношении переданного в аренду помещения и вправе было согласовать сделки с имуществом Академии от имени собственника.

Выводы апелляционного суда в этой части являются неправильными и не соответствуют толкованию правовых норм, данных в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 октября 2009 года N 6916/09, от 29 марта 2012 года N 13387/11.

Учитывая вышеизложенное, выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований являются правильными, в связи с чем постановление апелляционного суда подлежит отмене, как принятое при неправильном применении норм материального права и не соответствием выводов суда обстоятельствам дела, а решение - оставлению в силе..."