6. Способы выражения согласия собственника арендуемого имущества на заключение договора аренды

Гражданское законодательство не содержит положений, которые бы однозначно определяли, каким образом собственник должен выразить свое согласие на передачу в аренду имущества. В связи с этим перед судами при рассмотрении споров встает вопрос: является ли в конкретном случае согласие собственника надлежаще выраженным?

6.1. Вывод из судебной практики:Указание в уставе госучреждения права сдавать в аренду переданное ему имущество является согласием собственника имущества.

Судебная практика:

Примечание:В приведенном ниже Постановлении вывод суда основан в том числе на нормах Закона РФ от 10.07.1992 N 3266-1 "Об образовании" и Федерального закона от 22.08.1996 N 125-ФЗ "О высшем и послевузовском профессиональном образовании". Указанные законы утратили силу с 01.09.2013 в связи с вступлением в силу Федерального закона от 29.12.2012 N 273-ФЗ "Об образовании в Российской Федерации", который аналогичной нормы не содержит.

Постановление ФАС Московского округа от 06.10.2006, 13.10.2006 N КГ-А40/8342-06

"...Установив, что на момент заключения оспариваемого договора помещение было закреплено за Академией на праве оперативного управления распоряжением Росимущества от 27 апреля 2005 г. N 487-р и в силу пункта 8.5 устава Академии предоставлено право сдачи имущества в аренду, суды пришли к выводу о соответствии оспариваемого договора требованиям закона.

Данные выводы суд кассационной инстанции считает основанными на имеющихся в материалах дела доказательствах и требованиях закона.

Доводы заявителя жалобы о неправильном применении судами статей 296, 298, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39 Закона РФ "Об образовании" и статьи 27 ФЗ "О высшем и послевузовском профессиональном образовании" со ссылкой на то, что Академия не вправе была сдавать имущество в аренду без согласования договора с собственником, основаны на ошибочном толковании закона.

Судами установлено, что пунктом 8.5 устава Академии предоставлено право сдачи имущества в аренду. Данные положения устава Академии не противоречат статьи 39 Закона РФ "Об образовании" и статьи 27 ФЗ "О высшем и послевузовском профессиональном образовании", согласно которым образовательное учреждение вправе выступать в качестве арендодателя имущества.

Необходимость согласования сделок по передаче Академией в аренду закрепленного за ней на праве оперативного управления имущества положениями устава Академии либо вышеуказанных законов не предусмотрена..."

Аналогичная судебная практика:

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.01.2007 N А42-1270/2006

"...В соответствии с пунктом 6.7 устава Дом офицеров имеет право самостоятельно сдавать в аренду и арендовать имущество в соответствии с действующим законодательством.

Приняв во внимание изложенное, суды обеих инстанций правомерно указали на отсутствие в действиях ответчика и третьих лиц нарушений положений статей 209 и 608 ГК РФ. Кассационная инстанция не находит оснований не согласиться с состоявшимися по делу судебными актами..."

6.2. Вывод из судебной практики:Письмо органа исполнительной власти является надлежащим доказательством согласия собственника на заключение договора аренды.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 03.07.2006 N КГ-А40/5975-06-П

"...Довод истца о несоответствии указанной сделки ст. 608 ГК РФ, согласно которой право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику либо лицу, уполномоченному собственником сдавать имущество в аренду, признан несостоятельным.

Материалами дела установлено, что передача нежилого помещения в аренду была предварительно согласована с представителем собственника имущества, что подтверждается письмом Госкомимущества России от 23.06.1996 N ВЗ-13/4672. Указанное письмо было исследовано судами обеих инстанций и признано надлежащим доказательством..."

Аналогичная судебная практика:

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 12.11.2007 N КГ-А40/11568-07 по делу N А40-19400/07-63-117

"...Судом достоверно установлено, что ответчик владеет помещением, площадью 256,8 кв. м (комнаты 1 - 25, помещение II первого этажа) в здании общежития, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Часовая, д. 27/12, на основании заключенного с истцом договора аренды от 25 декабря 2006 г. N А-01/12/06 (заключенного с согласия собственника имущества, что подтверждается письмом заместителя руководителя ТУ ФАУФИ по г. Москве П.В. исх. N 30-10/9863) действительность которого истец в судебном заседании не оспаривал..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 10.01.2008 N Ф09-10922/07-С6 по делу N А60-11585/2007

"...Согласие собственника недвижимого имущества на заключение данного договора на срок до 31.12.2005 выражено в письме территориального управления от 09.02.2005 N АЛ-447..."

Постановление ФАС Уральского округа от 04.12.2006 N Ф09-10696/06-С1

"...Факт своевременного выполнения ФГУП СПО "Металлургбезопасность" требования Роспрома о представлении документов, необходимых для рассмотрения вопроса о заключении договора аренды (письмо от 30.11.2004 N 06-315), а также согласие собственника Роспрома на сдачу помещения в аренду, подтверждается материалами дела (письмо от 21.06.2006 N 06-1402)..."

6.3. Вывод из судебной практики:Собственник имущества может передать право на заключение договора аренды посредством мирового соглашения.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 19.10.2007 N КГ-А40/10613-07

"...Статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 14 августа 2004 года по делу N А40-17523/03-102-202 было утверждено мировое соглашение от 14 августа 2003 года, заключенное между Ф., ЗАО "Авиационная компания "Титан Аэро", ЗАО "АТК "Третьяково".

Согласно п. 3 мирового соглашения ЗАО "Авиационная компания "Титан Аэро" представляет ЗАО "АТК "Третьяково" право на передачу в эксплуатацию самолета ИЛ-18В RA-75834 третьему лицу - ООО "АСТЭР" (правопредшественник ответчика).

Таким образом, собственник самолета передал ЗАО "АТК "Третьяково" право на заключение с ответчиком договора аренды, поскольку эксплуатация самолета представляет собой временное владение и пользование им (невозможно осуществить пользование самолетом без его владения).

При таких обстоятельствах признание судом договора аренды самолета ничтожной сделкой является неправомерным..."

6.4. Вывод из судебной практики:Агент вправе от своего имени передавать имущество в аренду, выступая арендодателем, если он уполномочен на это агентским договором.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 13.06.2006 N Ф09-4856/06-С4

"...Как следует из материалов дела, между обществом (агент) и банком (принципал) заключен агентский договор от 15.09.2004, согласно которому агент обязуется совершать от своего имени и за счет принципала действия по передаче...

На основании агентского договора 15.09.2004 обществом (арендодатель) с предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды объекта недвижимости...

Согласно ст. 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации, по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

В соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Таким образом, общество правомерно, на основании ст. 608, 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратилось в суд с иском о взыскании с предпринимателя задолженности по арендной плате по договору аренды от 15.09.2004 N 33, поскольку по агентскому договору от 15.09.2004 банк предоставил ему право по сдаче имущества в аренду и осуществлению фактического исполнения заключенных договоров аренды..."

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 26.03.2010 N ВАС-3326/10 по делу N А65-17031/2009-СГ2-4

"...Довод заявителя о ненадлежащем истце по данному делу несостоятелен, поскольку согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Судами установлено, что агентским договором от 01.06.2004 N 142/Инс-04-АНС открытое акционерное общество "Сервейинговая компания "Единая арендная система" предоставлены права арендодателя и право участвовать в разрешении споров в любых организациях, учреждениях, включая органы внутренних дел, суды и прокуратуру.

Удовлетворяя иск, суды обоснованно исходили из положения статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату)..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.04.2011 по делу N А29-6834/2009

"...ООО "Эльсинор" (принципал) и ООО "Солар-Норд" (агент) заключили агентский договор от 06.10.2005, по условиям которого агент обязался за вознаграждение представлять интересы принципала по всем вопросам, связанным с управлением спорным административным зданием, в том числе от своего имени, но за счет принципала заключать договоры аренды помещений, оборудования в зданиях и самого здания.

ООО "Солар-Норд", действующее на основании агентского договора (арендодатель), и ООО "ЮТэйр-Экспресс" (арендатор) заключили договор от 01.11.2005 N 03.12.11-04/1 (12/01/1205-502) аренды недвижимого имущества (помещений) в названном административном здании.

Неисполнение ООО "ЮТэйр-Экспресс" обязанности по внесению арендных платежей с марта по июнь 2009 года послужило основанием для обращения ООО "Солар-Норд" в арбитражный суд с настоящим иском.

Из материалов дело видно, что ООО "ЮТэйр-Экспресс" уведомлением от 27.02.2009 N 40/17-2053 по правилам статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации реализовало право на односторонний отказ от договора аренды, предусмотренный пунктом 2.2.13 договора, вследствие чего договор аренды прекратил действие с 27.04.2009.

В указанный срок ООО "ЮТэйр-Экспресс" не освободило объект найма, поэтому суд обоснованно взыскал с ответчика арендную плату с марта по июль 2009 года, а также привлек неисправного контрагента к договорной ответственности в виде пеней..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 18.06.2010 N КГ-А40/5835-10 по делу N А40-38701/09-137-368

"...Судами также установлено и не опровергнуто сторонами, что 01.03.2006 г. между ЗАО "СИНУС" (арендодатель) и ООО "НСК" (арендатор) заключен договор аренды помещений третьего этажа общей площадью 35 кв. м, расположенные в здании по адресу: г. Москва, Оружейный пер., д. 15А, во исполнение которого арендодателем ООО "НСК" на срок с 01.03.06 по 31.12.06 были переданы указанные помещения, что подтверждается актом приема-передачи имущества от 01.03.2006.(т. 4, л.д. 25 - 33). При этом, в п. 1.3 договора аренды от 01.08.2006 г. N 20-07-06/А установлено, что ЗАО "СИНУС" уполномочено собственником помещений (истцом) сдавать их в аренду в качестве арендодателя.

01.08.2006 г. между ЗАО "СИНУС" (арендодатель) и ООО "Гранд Холдинг" (арендатор) заключен договор аренды от 01.08.2006 г. N 20-07-06/А помещений третьего этажа (отмечены в поэтажном плане) общей площадью 200 кв. м, расположенных в здании по адресу: г. Москва, Оружейный пер., д. 15А, во исполнение которого арендодателем ООО "Гранд Холдинг" на срок с 01.08.06 по 31.12.06 были переданы указанные помещения, что подтверждается актом приема-передачи имущества от 01.08.2006. При этом, в п. 1.3 договора аренды от 01.08.2006 г. N 20-07-06/А установлено, что ЗАО "СИНУС" в соответствии со ст. 608 ГК РФ управомочено собственником помещений (истцом) сдавать его в аренду третьим лицам в качестве арендодателя. Срок действия договора аренды был продлен на основании дополнительного соглашения от 25.12.2006 г. до 30.03.2007.

В материалы дела представлено генеральное агентское соглашение от 25.11.2002 года, заключенное между ООО "Агентство недвижимости Оружейная слобода" и ЗАО "СИНУС", срок действия которого составляет десять лет., подтверждающее факт правомочий ЗАО "СИНУС" на сдачу нежилых помещений истца в здании по адресу: г. Москва, Оружейный пер., д. 15А в аренду третьим лицам в качестве арендодателя, что соответствует требованиям ст. 608 ГК РФ. Данное обстоятельство также не опровергается сторонами.

Предметом названного генерального агентского соглашения от 25.11.2002 года выступает обязанность агента (ЗАО "СИНУС") за вознаграждение от своего имени, но по поручению и за счет принципала (ООО "Агентство недвижимости Оружейная Слобода") совершать юридические и иные действия, связанные с технической и коммерческой эксплуатацией имущественного комплекса (всех жилых и нежилых помещений), принадлежащих принципалу на праве собственности, расположенных по адресу: г. Москва, Оружейный пер., д. 15А.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суды первой и апелляционной инстанций сделали правильный вывод о том, что 25.11.2002 на основании генерального агентского соглашения от 25.11.2002 года полномочия ООО "Агентство недвижимости Оружейная Слобода" по передаче принадлежащего ему на праве собственности имущества - помещений общей площадью 5 238,1 кв. м в здании по адресу: г. Москва, Оружейный пер., д. 15А в аренду третьим лицам были переданы ЗАО "СИНУС", и, следовательно, исходя из условий Генерального агентского соглашения от 25.11.2002 г., договоров аренды от 01.03.2006 г., от 01.08.2006 г. N 20-07-06/А, указанные договоры аренды, заключенные на спорные нежилые помещения с ООО "Гранд Холдинг" и ООО "НСК" были совершены со стороны арендодателя уполномоченным собственником лицом и в пределах полномочий, предоставленных названным соглашением, в соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 26.01.2010 по делу N А65-17031/2009

"...Открытое акционерное общество "Сервейинговая компания "Единая арендная система" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Строительно-Отделочная Компания" (далее - ответчик) о взыскании 18 168,93 руб. долга по арендной плате, возмещении эксплуатационных услуг согласно договору аренды от 01.10.2008 N ЕАС-41/81Щ/08-16689, взыскании пени по пункту 4.2.2 договора в размере 0,5% за каждый день просрочки платежа в сумме 11 819,78 руб.

Как следует из материалов дела, 01.10.2008 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор N ЕАС-41/81Щ/08-16689, по условиям которого арендодатель передает арендатору нежилые помещения общей площадью 177,68 кв. м N 53, 54, 55, 56, 57, 58 (часть), 59, 60, 61, 62, 63 на первом этаже в корпусе "Административное здание (Литера А)" по адресу: г. Нижнекамск, ул. Студенческая, 6, пом. 1, АБК (Литера А). Назначение арендованного объекта - организация сауны, срок аренды определен с 01.10.2008 по 31.08.2009.

Договор аренды со стороны арендодателя подписан истцом на основании агентского договора от 01.06.2004 N 142/Инс-04-АНС, заключенного с собственником имущества - открытым акционерным обществом "Инвестиционная строительная компания". Дополнительным соглашением от 01.01.2007 срок действия агентского договора продлен до 31.12.2009.

Согласно пункту 1.1. агентского договора агент обязуется за вознаграждение по поручению принципала совершать от своего имени, но за его счет поиск потенциальных контрагентов и заключение с ними договоров аренды нежилых помещений и земельных участков, находящихся по адресу г. Нижнекамск, ул. Студенческая, 6 АБК (офисное здание), гаражи, выполнять функции арендодателя по заключенным договорам аренды, осуществлять получение арендных платежей на свой расчетный счет.

В связи с ненадлежащим исполнением данной обязанности за период с 15.11.2008 по 10.01.2009 (с учетом частичной оплаты в сумме 65 386 руб. 30 коп.) за ответчиком образовалась задолженность по арендной плате в сумме 13 755 руб. 88 коп., по возмещению эксплуатационных услуг - 4 413 руб. 05 коп., а всего сумма задолженности составила 18 168 руб. 93 коп. Сумма задолженности подтверждена материалами дела и сторонами не оспорена.

Судебные инстанции, руководствуясь статьями 307 - 309, 330, 333, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерно взыскали с ответчика сумму задолженности по договору в размере 18 168,93 руб. и пени в размере 5909,89 руб..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 01.07.2010 N Ф09-5041/10-С6 по делу N А60-58099/2009-С12

"...Предприниматель Ветчинкина Т.В. обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу "Центр трансплантации волос и эстетической медицины" о расторжении договора аренды от 27.12.2006 N 5/12-06 и взыскании задолженности.

Между Шилимановым М.Н. (принципал) и предпринимателем Ветчинкиной Т.В. (агент) 27.12.2006 заключен агентский договор, по условиям которого принципал поручает, а агент принимает на себя обязательство осуществлять от своего имени, но за счет принципала привлечение организаций и граждан для сдачи им в аренду недвижимого имущества принципала, в том числе помещений N 51 - 63 общей площадью 336,2 кв. м по ул. Фролова, д. 19 корп. 1 (т. 1, л. д. 22 - 25).

Между предпринимателем Ветчинкиной Т.В. (арендодатель), действующей на основании агентского договора от 27.12.2006 от собственного имени в интересах собственника Шилиманова Михаила Николаевича, и обществом "Центр трансплантации волос и эстетической медицины" (арендатор) 27.12.2006 заключен договор N 5/12-06 аренды нежилого помещения N 51 - 63 общей площадью 336,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Фролова, 19, корп. 1, кадастровый номер 66-66-01/216/2006-435, для использования под медицинское учреждение (т. 1, л. д. 16 - 20).

Удовлетворяя исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате и коммунальным платежам, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что факт передачи имущества в пользование ответчику подтвержден материалами дела, а доказательств внесения арендных платежей в установленном договором размере ответчиком в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено. Данный вывод судов основан на материалах дела, которые были исследованы и оценены судами в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации..."

6.5. Вывод из судебной практики:Отсутствие возражений собственников на заключение договора аренды, установленное судом, свидетельствует об их согласии на заключение договора.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 18.09.2007 N Ф09-7582/07-С6

"...Полагая, что на день заключения договора аренды, технический подвал, часть площади которого учреждение сдало в аренду истцу, принадлежал не только муниципальному образованию "Город Ижевск", но и гражданам, являющимся собственниками квартир в указанном доме, предприниматель Санникова М.А. обратилась в арбитражный суд с иском о признании договора аренды мест общего пользования жилого дома от 04.01.2002 N 23/06/1674А недействительным.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды правомерно исходили из следующего.

В силу ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Как установлено Семнадцатым арбитражным апелляционным судом по делу N А71-7566/2006-Г11, жильцы дома, расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. Труда, 4, не возражают против размещения магазина непродовольственных товаров в подвале дома и передаче указанного помещения в аренду.

При таких обстоятельствах выводы судов о том, что договор аренды мест общего пользования жилого дома от 04.01.2002 N 23/06/1674А действителен, не противоречит ст. 246, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, является правомерным..."

Аналогичная судебная практика:

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 15.12.2005 N А35-2770/05-С13

"...Ссылка ответчика на то, что истец не имел права заключать договор аренды только от своего имени, поскольку спорное помещение согласно свидетельству о государственной регистрации права, выданному Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Курской области 28.01.2004, принадлежит на праве общей совместной собственности Погребковой Н.И. и Погребкову В.В., не может быть признана обоснованной, т.к. из материалов дела не усматривается, что Погребков В.В. возражал против заключения данной сделки..."

6.6. Вывод из судебной практики:Приобретатель судна, которому по договору купли-продажи предоставлено право сдавать его в аренду, вправе сделать это до государственной регистрации права собственности в Государственном судовом реестре РФ. Такое условие договора означает, что предыдущий собственник выразил согласие на передачу судна в аренду.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 31.08.2010 N Ф09-7019/10-С3 по делу N А50-40275/2009

"...Общество "Ульяновский речной порт" обратилось в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением о признании договора аренды судов без экипажа от 20.11.2006 N 25 недействительным (ничтожным) и применении последствий недействительности ничтожной сделки в отношении договора аренды судов без экипажа от 20.11.2006 N 25.

Как следует из материалов дела, между обществом "Сириус" (арендодатель) и обществом "Ульяновский речной порт" (арендатор) заключен договор аренды судов без экипажа от 20.11.2006 N 25, в соответствии с которым арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование имущество, указанное в приложении N 1 к договору, а арендатор принимает имущество и своевременно уплачивает арендодателю арендную плату на условиях договора.

Истец, полагая, что договор аренды является недействительным, поскольку ответчик не является собственником сдаваемого в аренду имущества, обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.

В силу ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Пунктом 2 ст. 15 КВВТ РФ определено, что право собственности на судно или часть судна возникает с момента государственной регистрации такого права в Государственном судовом реестре Российской Федерации или судовой книге.

Судно подлежит государственной регистрации в Государственном судовом реестре Российской Федерации или судовой книге.

Судами установлено и материалами дела подтверждено, что между обществом "Камская судоходная компания" (продавец) и обществом "Сириус" (покупатель) заключены договора купли-продажи от 20.11.2006 N 24, 25, согласно которым покупателю переданы в собственность спорные плавсредства. По условиям приложений N 1 к договорам сторонами определен график оплаты имущества. Окончательный срок оплаты установлен - декабрь 2017 года. В соответствии с п. 8.1 договоров право собственности на судна переходит к покупателю с момента полного выполнения обязательств, предусмотренных в приложении N 1 к договору. На момент сдачи имущества в аренду собственником судов является общество "Камская судоходная компания", что подтверждается представленными в материалы дела свидетельствами.

Судами также установлено, что в соответствии с п. 3.4 договоров купли-продажи N 24, 25 покупатель вправе до перехода к нему права собственности на имущество распоряжаться указанным имуществом, за исключением его отчуждения, в том числе заключать договора аренды имущества.

Таким образом, судами сделан обоснованный вывод о том, что собственник имущества (общество "Камская судоходная компания") выразил согласие на сдачу имущества в аренду и общество "Сириус" вправе было сдавать в аренду спорные транспортные средства.

При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу о том, что ответчик является надлежащим арендодателем по спорному договору аренды, и правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований..."