1.2. Субъекты и объекты оценки. Цели оценки.

Из предыдущего вопроса проистекает, что назначение оценки заключается в расчете рыночной или иной стоимости недвижимости с целью эффективного управления и распоряжения ею. Оценка предполагает наличие оцениваемых объектов и субъектов оценки.

Для того чтобы разобраться в этом вопросе необходимо ответить на следующих три вопроса:

1) Кто принимает участие в процессе оценке? Статус участников оценки (юридические или физические лица, государство и т.д.)?

2) Что именно подлежит оценке? Какой вид актива оценивается?

3) Для чего или с какой целью проводится оценка?

Рассмотрим последовательно каждый из вопросов.

Всю совокупность субъектов оценочной деятельности можно разделить на две больших группы.

К первой группе следует отнести потребителей оценочных услуг – заказчиков, по инициа­тиве которых на основании заключенного между ними и оценщиком в пись­менной форме договора проводится оценка того или иного объекта.

В свою очередь, состав этой группы правомерно разделить на следующие подгруппы:

• юридические лица независимо от формы собственности;

• физические лица;

• органы исполнительной власти Российской Федерации (РФ), субъектов Федерации, муниципальных образований.

Ко второй группе относятся оценщики, то есть исполнители, проводящие оценку каких-либо объектов по заказу потребителей оценочных услуг.

Состав этой группы можно также разделить на следующие подгруппы:

• индивидуальные специалисты оценщики, имеющие соответствующую подготовку и соответственно имеющие аттестаты, сертификаты, если это определено Законом - лицензию или являющиеся членами профессионального объединения оценщиков;

• юридические лица, имеющие право заниматься оценочной деятельностью.

Вместе с тем необходимо иметь в виду, что потребителями результатов оценки необязательно являются заказчики. Потребителем результатов оценки может быть лю­бой участник оценочной деятельности, в том числе и органы власти (выступающие в роли собственника государственного или муниципального имущества, например, при приватизации последнего). Интересы заказчи­ка оценки и потребителя результатов оценки могут в таком случае не совпадать.

Так, если независимым оценщиком проводится оценка объекта для определения стоимости недвижимости для целей налогообложения, то в данном случае потребителем услуг независимого оценщика будут являться налоговые органы, использую­щие информацию, содержащуюся в отчете об оценке объекта недвижимости, для контро­ля за правильностью исчисления налогооблагаемой базы и амортизационных отчислений на этот вид недвижимости. Заказчиком будет выступать налого­плательщик. Интересы этих двух сторон будут противоположны. Ответственность за точность полученных в процессе оценки результатов (стоимости) полностью лежит на оценщике. Однако заказчик должен нести ответственность за достоверность и полноту предоставляемых оценщику сведений об объекте оценки, а если возможно, то и за прямой доступ оцен­щика к объекту.

Отношения между субъектами оценочной деятельности должны быть оформлены надлежащим образом. Это предполагает наличие как минимум четырех документов, а именно:

• техническое задание на проведение оценки;

• информация об оцениваемом имуществе

• договор на оказание услуг по оценке;

• отчет оценщика.

В первых двух документах излагаются характеристики оцениваемого объекта, цель оценки и иная информация, необходимая для проведения оценки. Ответственность за полноту и достоверность информации об объекте оценке в полном объеме лежит на заказчике услуг по оценке.

По результатам своей работы оценщик представляет заказчику отчет об оценке объекта. В этом случае ответственность за результаты оценки лежит на оценщике.

Говоря иными словами, в перечисленных документах излагается описание объекта оценки, результаты его оценки, а также отношения между заказчиком и исполнителем.

В соответствии со ст. 5 Закона РФ «Об оценочной деятельности» к объектам оценки относятся:

• отдельные материальные объекты (вещи);

• совокупность вещей, составляющих имущество заказчика, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое и т.д.);

• право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

• права, требования, обязательства (долги);

• работа, услуги, информация;

• иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

После того, как определены субъекты и объекты процесса оценки неотъемлемым элементом их взаимоотношений является определение целей оценки.

Оценка стоимости имеет большое значение для потенци­ального покупателя и/или продавца при определении обосно­ванной цены сделки, для кредитора — при принятии решения о предоставлении ипотечного кредита, для страховой компа­нии — при возмещении ущерба в преддверии потерь, для ин­весторов — при определении исходной и будущей стоимости проекта развития бизнеса. Если правительство отчуждает соб­ственность, собственнику недвижимости может потребоваться ее оценка, чтобы оспорить предложение органов исполнительной власти о «справедливой компенсации» при переуступке долговых обязательств, свя­занных с объектами оценки, принадлежащими государству.

Если одна компания стремится приобрести другую, то ей мо­жет потребоваться оценка текущей стоимости бизнеса, при­надлежащего последней. Оценка может проводиться в целях оптимизации налогообложения, вывода хозяйствующих субъектов из состояния банкротства, формирования и прове­дения антикризисной политики по предотвращению банкрот­ства. При этом процедура оценки позволяет сбалансировать структуру активов предприятия, навести порядок в начисле­ниях амортизации и оптимизировать структуру себестоимости продукции. В итоге проведение оценки стоимости предпри­ятия способствует оптимизации системы его управления и ус­пеху применения современных методов финансового менедж­мента для управления кризисными хозяйственными ситуаци­ями и при реструктуризации производства.

Оценку объектов собственности проводят и в других целях, а именно:

• реструктуризации предприятия. Ликвидация предприятия, слияние, поглощение либо выделение самостоятельных предприятий из состава холдинга предполагает проведение его рыночной оценки, т.к. необходимо определить цен покупки или выкупа акций, величину премии, выплачи­ваемой акционерам поглощаемой фирмы и т.п.;

• определения стоимости ценных бумаг в случае купли-про­дажи акций предприятия на фондовом рынке;

• повышения эффективности текущего управления предпри­ятием, фирмой;

• определения кредитоспособности предприятия и стоимос­ти залога при кредитовании. В данном случае оценка тре­буется в силу того, что величина стоимости активов по бух­галтерской отчетности может резко отличаться от их ры­ночной стоимости;

• принятия обоснованных управленческих решений.

Каждая группа субъектов процесса оценки со стороны Заказчика преследует свои цели. Наиболее характерными являются следующие варианты.

Для физических лиц определение рыночной стоимости недвижимости интерес представляет при:

• получении наследства (налогообложение);

• разделении имущества при разводах супругов;

• при аресте имущества физических лиц для погашения их долгов.

Для юридических лиц основными целями оценки является определение ее величины при:

• при продаже имущества;

• при страховании имущества;

• при передаче имущества в качестве залога;

• для целей налогообложения;

• при внесении имущества в качестве взноса в уставный капитал;

• при ликвидации бизнеса или какой-то ее части;

• и т.д.

Для государственных органов основными целями оценки являются определение ее величины при:

• при приватизации государственной собственности;

• при банкротстве юридических лиц по инициативе государства;

• при изъятии какого-либо имущества, особенно земельных участков, если это изъятие затрагивает интересы текущего собственника или пользователя этим имуществом;

• и т.д.