- •Министерство образования и науки Российской Федерации
- •Тема 1. Теоретические основы оценки и оценочной деятельности
- •1.1. Сущность процесса оценки и ее необходимость.
- •1.2. Субъекты и объекты оценки. Цели оценки.
- •1.3. Виды стоимости, определяемой с помощью оценки.
- •1.4. Основные этапы проведения оценки
- •1.5. Правовые основы оценки недвижимости
- •1.6. Вопросы для самоконтроля освоения темы
- •Тема 2. Выбор наиболее эффективного использования имущества
- •2.1. Необходимость проведения анализа наиболее эффективного использования имущества
- •2.2. Методы оценки наиболее эффективного использования имущества
- •2.3. Нестандартные виды и направления наиболее эффективного использования имущества
- •2.4. Вопросы для самоконтроля освоения темы
- •Тема 3. Имущественный (затратный) подход при оценке бизнеса
- •3.1. Общие положения затратного (имущественного) подхода при оценке стоимости бизнеса
- •3.2. Метод чистых активов (nav Net Asset Value (nav)
- •2. Рыночные ценные бумаги, финансовые инвестиции.
- •Решение:
- •Пример оценки дебиторской задолженности.
- •Решение:
- •3.3. Метод избыточной прибыли
- •3.4. Метод ликвидационной стоимости
- •3.5. Вопросы для самоконтроля освоения темы
- •Тема 4. Сравнительный подход при оценке бизнеса
- •4.1. Методика сравнительного подхода при оценке бизнеса
- •Пример.
- •Процедура оценки с применением сравнительного подхода включает в себя следующие этапы:
- •Содержание этапов.
- •Сбор информации необходимой для оценки.
- •Составление списка предприятий-аналогов.
- •3. Финансовый анализ оцениваемого предприятия и предприятий аналогов.
- •4. Расчет оценочных мультипликаторов.
- •5. Выведение среднего значения внутри каждой группы мультипликаторов.
- •5.2. Метод прямой капитализации
- •I. Расчет ожидаемого чистого операционного дохода.
- •Расчет различных составляющих премии за риск.
- •5.3. Метод дисконтирования денежных потоков
- •5.4. Вопросы для самоконтроля освоения темы
- •Тема 6. Оценка стоимости земельных участков
- •6.1. Особенности земельного участка как объекта оценки
- •6.2. Применение сравнительного подхода при оценке земельных участков
- •6.3. Применение доходного подхода при оценке земельных участков
- •6.4. Особенности применения затратного подхода при оценке земельных участков
- •6.5. Вопросы для самоконтроля освоения темы
- •Тема 7. Согласование результатов оценки рыночной стоимости бизнеса
- •7.1. Необходимость процедуры согласования результатов оценки
- •8.2. Метод расстановки приоритетов
- •7.3 Метод ранжированной оценки критериев стоимости
- •7.4. Метод распределения весовых коэффициентов
- •7.5. Вопросы для самоконтроля освоения темы
- •Список рекомендуемой литературы
7.3 Метод ранжированной оценки критериев стоимости
Данная методика предполагает определение удельного веса результатов оценки, полученных каждым методом, на основе их ранжирования по таким критериям, как
способность учитывать цель оценки;
способность учитывать конъюнктуру рынка;
способность учитывать физические и экономические параметры объекта;
качество информации.
Этапы расчета удельного веса
каждому использованному методу по рассматриваемым критериям обоснованно присваивается ранг высокий, средний или низкий;
проставляются баллы, соответственно высокий – 2, средний – 1, низкий – 0;
по каждому методу рассчитывается суммарный набранный балл и проставляется в графе «Итог»;
определяется общая сумма баллов, полученных оцениваемым объектом, по совокупности всех задействованных методов и подходов;
рассчитывается удельный вес каждого метода как отношение итоговой суммы балов соответствующего метода к общей сумме баллов.
Пример. Рассмотрим определение удельного веса. Исходная, обоснованно определенная информация выделена в таблице 25 курсивом, а расчетные данные – жирным шрифтом.
Таблица 25.Ранжирование результатов оценки
Подход |
|
Способность учитывать цель оценки |
Способность учитывать конъюнктуру рынка |
Способность учитывать параметры объекта |
Количество информации |
Итог |
Уд.вес, % |
Доходный |
ранг |
высокий |
высокий |
высокий |
средний |
|
|
балл |
2 |
2 |
2 |
1 |
7 |
43,75 | |
Затратный |
ранг |
средний |
низкий |
средний |
средний |
|
|
балл |
1 |
0 |
1 |
1 |
3 |
18,75 | |
Сравнительный |
ранг |
средний |
высокий |
высокий |
средний |
|
|
балл |
1 |
2 |
2 |
1 |
6 |
37,5 | |
Общая сумма баллов |
16 |
100 |
Расчет удельного веса примененных оценщиком методов выглядит следующим образом.
1. Рассчитаем итоговую сумму баллов по подходам
доходный подход, метод капитализации доходов 2 2 2 1 7;
затратный подход 1 0 1 1 3;
сравнительный подход, метод сравнительного анализа продаж 1 2 2 1 6.
2. Определим общую сумму баллов
7 3 6 16.
3. Рассчитаем удельный вес каждого метода
доходный подход, метод капитализации доходов 7 16 100 43,75%;
затратный подход 3 16 100 18,75%;
сравнительный подход, метод сравнительного анализа продаж 6 16 100 37,5%.
Три традиционных подхода, использованных для расчета стоимости объекта оценки, дали следующие результаты:
Доходный подход – 500 тыс. руб.;
Сравнительный подход – 800 тыс. руб.;
Затратный подход – 750 тыс. руб.
Для определения окончательной величины стоимости используется метод средневзвешенного значения, в соответствии с которым результату, полученному по каждому из примененных подходов, присваивается весовой коэффициент (таблица 25).
Таблица 25. Согласование стоимости недвижимости
-
Подходы
Стоимость, тыс. руб.
Удельный вес, %
Взвешенный результат, тыс. руб.
Доходный
500
43,75
218,75
Затратный
750
18,75
141,63
Сравнительный
800
37,5
300
Согласованная стоимость
659,38
Расчет согласованной стоимости осуществлялся по формуле:
, (29)
Где:
i – число использованных подходов;
Ci – результат оценки;
Wi – удельный вес подхода.
Таким образом, итоговая стоимость недвижимости составит
500 0,4375 750 0,1875 800 0,375 659,38 (тыс. руб.).