- •Содержание
- •1.Земельное право: понятие, предмети метод правового регулирования. Система земельного права. Земельное право как наука и как учебная дисциплина
- •2. Принципы земельного законодательства.
- •3. Земельно-правовые нормы: понятие, виды, особенности
- •4. Источники земельного права: понятие и общая характеристика
- •5. Понятие и общая характеристика права собственности на землю. Формы права земельной собственности и ее субъекты
- •6. Государственная и муниципальная
- •7.Аренда земельных участков. Безвозмездное
- •8. Основания возникновения прав на земельные
- •9. Правовое регулирование земельных торгов. Купля-продажа земельных участков. Ипотека (залог) земельных участков
- •10. Особенности совершения сделок
- •11. Ограничения и прекращение прав на земельные участки. Изъятие земельных участков. Порядок изъятия и предоставления земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Возмещение убытков.
- •12. Права и обязанности собственников земель,
- •13. Состав земель российской федерации.
- •14. Полномочия российской федерации,
- •15. Землеустройство. Виды землеустройства землеустроительный процесс
- •16. Государственный учет земель.
- •17. Понятие, задачи и виды
- •18. Экономическое стимулирование охраны
- •19. Правовые формы контроля
- •20. Понятие, общая характеристика и порядок
- •21. Виды земельных правонарушений.
- •2. Земельное правонарушение имеет признаки:
- •22. Консервация деградированных
- •3. Консервации подлежат:
- •23. Правовое регулирование платы за землю.
- •24. Оценка земли
- •25. Правовой режим земель
- •26. Служебный земельный надел
- •27. Правовой режим земель поселений
- •28. Правовой режим земель промышленности,
- •29. Правовой режим земель лесного и водного фонда
- •30. Правовой режим земель особо охраняемых
- •31.Земли природоохранного и рекреационного назначения
- •3. На этих землях запрещено:
- •32. Правовой режим земель запаса,
24. Оценка земли
Опенка земли и земельных участков производится для выкупа из государственной собственности, для кадастровой оценки, передачи в залог, оформления наследства.
1. А также необходима при разделе имущества. Во многих случаях требуется оценка не права собственности на земельный участок, а права аренды земельного участка, и в при этом рыночная стоимость права аренды земельного, участка будет являться разницей между его рыночной стоимостью и капитализированной арендной ставкой за такой участок. Для оценки земельного участка (определения его рыночной цены) значащим фактором является его месторасположение, наличие коммуникаций, транспортная доступность и, прежде всего, его назначение и возможность изменения такого назначения.
Оценка рыночной стоимости земли стала весьма актуальна в свете реформы земельного законодательства. Рыночная стоимость земельного участка со временем меняется, вот почему оценка земли всегда проводится по состоянию на конкретный период времени.
Земли поселений (городов, деревень и т.п.) оцениваются таких данных, как анализ рыночных данных о сделки купли-продажи, ставки арендной платы, цены предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки); сведений об инженерно-транспортной инфраструктуре, объектах социально-бытового обслуживания, состоянии окружающей среды, исторической и архитектурно-эстетической ценности ландшафта, ландшафтной и рекреационной ценности территории.
Оценка земли сельскохозяйственного назначения определяется на основе оценки фактической урожайности сельскохозяйственных культур, сенокосов, продуктивности пастбищ, многолетних насаждений, структуры посевных площадей, цены реализации продукции сельского хозяйства в данном регионе Российской Федерации и необходимых затрат на производство основных сельскохозяйственных культур.
Определение стоимости земельных участков в дачных кооперативах и садовых товариществах производят, анализируя цены сделок купли-продажи или цены предложения по незастроенным участкам, наличие и интенсивность транспортного сообщения, наличие электрификации, газо- и водоснабжения; удаленность от основных центров инфраструктуры, экологическую обстановку в районе, а также иные факторы, влияющие на оценку стоимости земли.
В случае оценки зданий также производится оценка земельного участка, на котором находится оцениваемое здание (в рамках затратного подхода).
Потребность в оценке земли диктуется современными рыночными условиями. Земля — высоколиквидный товар, на его стоимость влияет масса факторов, даже минимальное изменение которых ведет к значительному изменению стоимости.
В мегаполисах оценка земли является, прежде всего, оценкой права аренды, вне мегаполисов подразумевается расчет ее реальной рыночной стоимости.
2. Факторы, оказывающие влияние на рыночную стоимость земли, — это ее целевое назначение, размер участка, наличие вблизи (или на территории) коммуникаций, рельеф почвы, плодородность земли, вид и качество произрастающих насаждений.
Для определения рыночной стоимости земельных участков эксперт должен иметь в распоряжении копии свидетельства о праве собственности (долговременной аренды), а также копии кадастровых планов для наглядного представления размеров и формы участка.
Так как на рынке присутствует большое количество предложений и информации о проведенных сделках купли-продажи земли, метод сравнения продаж наиболее предпочтительный при оценке земель.
Оценочная деятельность — это установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
-
За рыночную стоимость объекта оценки принимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют разумно и в своих интересах.
Платеж за объект оценки выражается в денежной форме. Результаты проведения оценки объекта оценки могут использоваться для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности и быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством РФ.
Основание для проведения оценки объекта оценки — договор между оценщиком и заказчиком, заключаемый в письменной форме и не требующий нотариального удостоверения.
4. В договоре содержатся:
-
основания заключения договора;
-
0 вид объекта оценки;
-
вид определяемой стоимости (стоимостей) оценки;
-
денежное вознаграждение за проведение объекта оценки и иные сведения.
Оценщик имеет право:
-
применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки;
-
требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечений в полном объеме доступа к документации, необходимой для осуществления этой оценки, и др.
Проведение оценки объекта оценки не допускается, если:
-
в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора;
-
юридическое лицо выступает учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оценочной фирмы.
Государственной кадастровой оценке подлежат все категории земель на территории Российской Федерации в целях налогообложения и иных целей, установленных законом.
5. Кадастровую оценку земель проводят органы Росземкадастра.
Оценка земель основана на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.
Кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений проводится на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.
Оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода.
Оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений выполняется на основе капитализации расчетного рентного дохода или с учетом, затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.
В процессе государственной кадастровой оценки земель производится оценочное зонирование территории. Оценочной зоной является часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.
Результаты оценочного зонирования переносятся на карту (схему) оценочных зон. По этим результатам устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.
Государственная кадастровая оценка земель осуществляется с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.