4. Оценка доходным подходом

Оценка доходным подходом основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ (выгод). При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации (сдачи в аренду) и дохода от продажи.

Для оценки стоимости доходной недвижимости применяют методы капитализации и дисконтирования.

Метод прямой капитализации позволяет на основании данных о доходе и ставке капитализации на момент оценки или перспективу сделать вывод о стоимости Объекта оценки.

Для оценки стоимости помещения бизнес-центра методом прямой капитализации необходимо определить по рыночным данным коэффициент капитализации, который отражает взаимосвязь между годовым доходом и стоимостью помещения бизнес-центра. Используя метод сравнительного анализа продаж подобных объектов (отбор которых осуществляется по критериям, применявшимся в сравнительном подходе, при этом сами объекты должны быть иными), при известной заявленной цене продажи и расчетном потенциальном валовом доходе определяется расчетная ставка капитализации (коэффициент капитализации). Наилучшим вариантом являются помещения-аналоги, предлагаемые на продажу одновременно и для сдачи в аренду.

Используемая информация по аналогам формируется в табл. 14, (Распечатки аналогов см. в приложении 2). Стоимость аренды аналогов берется сразу за год.

Таблица 14.

Показатели	ОС1	ОС2	ОС3
Местоположение (адрес)	Новокузнецкая, 11/7	Большая Ордынка, дом 44 корпус 4	Садовническая улица 14, стр 2
Местоположение (относительно метро)	7 мин пешком от м. Новокузнецкая	7 мин. пешком от М. Третьяковская	5 мин пешком от м. Новокузнецкая
Линия домов	н/д	н/д	н/д
Площадь помещения, кв. м	9800	8240	7000
Тип объекта	Бизнес-центр	Бизнес-центр	Бизнес-центр
Количество этажей	8	6	7
Вход	н/д	н/д	н/д
Санузел	н/д	н/д	н/д
Состояние помещения	Под отделку	Под отделку	н/д
Планировка	н/д	н/д	н/д
Парковка	Подземная + стихийная на 115 м/м	наземная + подземная на 59 м/м	подземная, 20 м/м
Лифты	3 пассажирских лифта	2 пассажирских лифта	2 пассажирских лифта
Потолки	н/д	н/д	н/д
Коммунальные услуги в стоимости аренды	н/д	н/д	н/д
Охрана	Круглосуточная	Круглосуточная	Круглосуточная
Наличие:
Телефон	Да	да	да
Интернет	Да	да	да

Таблица 15. Расчет среднерыночной арендной платы.

Показатели	ОО	ОС1	ОС2	ОС3
Местоположение, адрес
Среднерын. Арендная плата, руб/м^2		19 300	19 300	28 970
Местоположение	7 мин. пешком от м. Цветной Бульвар	7 мин пешком от м. Новокузнецкая	7 мин. пешком от М. Третьяковская	5 мин пешком от м. Новокузнецкая
Корректировка на доступность до станции метрополитена		0	0	0
Скорректированная арендная плата		19 300	19 300	28 970
Площадь помещения, кв. м	8600	9800	8240	7000
Корректировка на площадь		-10%	+1,5%	+13%
Скорректированная арендная плата		17370	19 010,5	32 736,1
Количество этажей	9	7	6	7
Корректировка на этажи		+3%	+9%	+6%
Скорректированная арендная плата		17 891,1	20 721,4	34 700,3
Вход	н/д	н/д	н/д	н/д
Корректировка на вход		0	0	0
Скорректированная арендная плата		17 891,1	20 721,4	34 700,3
Потолки	3	н/д	н/д	н/д
Корректировка на потолки		0	0	0
Скорректированная арендная плата		17 891,1	20 721,4	34 700,3
Состояние помещения	Под отделку	Под отделку	Под отделку	н/д
Корректировка на состояние		0	0	0
Скорректированная арендная плата		17 891,1	20 721,4	34 700,3
Парковка	2-ур. Подземная парковка	Подземная + стихийная на 115 м/м	наземная + подземная на 59 м/м	подземная, 20 м/м
Корректировка на состояние		0	0	0
Скорректированная арендная плата		17 891,1	20 721,4	34 700,3
Лифты	н/д	3 пассажирских лифта	2 пассажирских лифта	2 пассажирских лифта
Корректировку на лифты	0	0	0	0
Скорректированная арендная плата		17 891,1	20 721,4	34 700,3
Кол-во корректировок		2	2	2
Коэффициенты взвешивания		0,33	0,33	0,33

Обоснование вносимых корректировок

• Площадь у аналогов разная, вводим корректировки в размере -10% для первого аналога, +1,5% - для второго и +13% для третьего.

• Количество этажей у всех аналогов разное. Вводим корректировки в +3%, +9% и +6%.

Таким образом, стоимость Объекта оценки составит

С_о.о. = 17891,1*0,33 + 20721,4*0,33 +34700,3*0,33 = 24 193,22 руб./м²

Таблица 16. Расчёт коэффициента капитализации

Показатели	1	2	3
Цена продажи, тыс руб	2 716 494 918	2 284 073 278	1 940 353 513
Потенциальный валовой доход, тыс. руб. в год	189 140 000	159 032 000	202 790 000
Коэффициент капитализации	0,07	0,07	0,10

Так как цен на продажу а аналогов не было указано, были найдены аналоги им в разделах «продажа бизнес-центров» и взяты примерные цены.

Определяем среднеарифметический коэффициент капитализации: 0,31/3=0,103

Таким образом, стоимость Объекта оценки доходным подходом составит

С_О.О.= 24 193,22*12*8600/0,103 = 2 020 016 427 руб.