18. Структура и общая характеристика жилищного рынка. Особенности формирования и функционирования первичного и вторичного жилищного рынка

Рынок жилья - это совокупность экономических отношений, которые складываются в сфере обмена по поводу реализации и купли жилья. К примеру, рынок жилых помещений предусматривает как продажу, так и аренду, и эксплуатацию. Этот рынок охватывает многоквартирные и загородные дома и т.д.

Недвижимость представляет собой особый вид собственности. Права владения, пользования и распоряжения ею отличны от прав владения другими видами собственности. Это связано с тем, что пользование недвижимостью затрагивает интересы других граждан и/или юридических лиц в отличие от огромного количества товаров, относящихся к движимому имуществу. Поэтому приобретение жилья а также другие операции с ней (дарение, мена, наследование, уточнение долей) связаны с оп­ределенными процедурами, призванными обеспечить учет интересов государства, местных органов власти и других субъектов права. Государство, преследуя общественные интересы, реализует функции, связанные с учетом недвижимости и регистрацией операций с ней для защиты прав собственников и для обеспечения своей фискальной функции в части налогообложения.

     Право собственности на жилую недвижимость возникает только после государственной регистрации этого права.

     Предметом сделок могут быть приватизированные или приобретенные в собственность иным, установленным действующим законодательством, способом квартиры. С квартирой, принадлежащей хозяйствующему субъекту или гражданину на праве собственности возможны следующие сделки: купля-продажа, купля-продажа с условиями, дарение, мена при соблюдении некоторых условий, залог.

     Купля-продажа квартиры возможна за любую сумму по соглашению сторон, но не ниже балансовой стоимости квартиры. Цены на квартиры в основном складываются под влиянием 3 факторов: количества комнат, типа жилья, местоположения.

Функционирование первичного и вторичного рынка.По способу совершения сделок на рынке недвижимости выделяют следующие его составляющие:

Первичный рынок – это экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти (за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, жилых объектов и вещных прав) и строительные компании – поставщики жилой или нежилой недвижимости.

Количество недвижимости, предлагаемой на первичном рынке, зависит от нового строительства. Учитывая, что потребности населения в жилье, предпринимателей – в коммерческой недвижимости, далеки от должного удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости может происходить только с учетом нового строительства, то есть первичного рынка .

На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику – физическому или юридическому лицу.

Первичный и вторичный рынки непосредственно взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам (например, межнациональный конфликт в регионе, неблагоприятная экологическая обстановка) увеличиться предложение недвижимости на вторичном рынке, что непосредственно ведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке. В то же время рост затрат на строительство приводит к увеличению цен на первичном рынке жилья, что тут же непосредственно сказывается на росте цен на вторичном рынке.

19,Признаки сходства и различия подсистем жилищного рынка. Социально-демографическая специализация коммерческого и социального жилища Коммерческая подсистема жилищного рынка. Первое различие жилищ на рынке, это их принадлежность к первичному или вторичному рынкам (субрынкам, сегментам). У каждого свои клиенты. Новое жилище дороже аналогичного, бывшего в употреблении. Оно привлекает семьи с более высокими доходами и устойчивым экономическим положением, обычно, находящиеся на несколько более поздних стадиях демографического развития. Все эти факторы повышают доступность коммерческих кредитов для покупки рыночного жилища. Для систематизации различных сочетаний типов жилищ и форм владения жилищем и более детального описания устройства жилищного рынка используют понятие жилищных классов. «Жилищный класс - это группа людей с подобными возможностями и ограничениями занимать то или иное жилище, различаемое по типу владения» 1. Владельцы жилищ для собственного проживания 2. Арендаторы жилищ у частных домовладельцев 3. Арендаторы меблированных комнат 4. Субарендаторы частного жилища. 5. Владельцы мобильного жилища 6. Арендаторы нелегального жилищного рынка Социальная подсистема жилищного рынка формируется и развивается социальная подсистема жилищного рынка и социальное жилище для домохозяйств с относительно низкими доходами(недоступно самое дешёвое жилище в коммерческой подсистеме рынка). В социальной подсистеме жилищного рынка: ТИП 1 - для I группы (наименее обеспеченной) – ЭКОНОМИЧНОЕ ЖИЛИЩЕ – квартира с заселением по гигиеническим пределам при жилищной норме: 6,5 – 9 м2/чел. жилой и 13,5 м2/чел. общей площади. Тип квартир – “студия” (для семей). Формула заселения К = Н – 1; ТИП 2 - для семей II группы (малообеспеченной) – ДОСТУПНОЕ ЖИЛИЩЕ – квартира: 10,5 – 12 м2/чел. жилой и 18 м2/чел. общей площади. К = Н. Четкое функциональное зонирование с выделением общественной и личной зон в жилой ячейке. Типология социального жилища: 1 жилые дома низкого качества (квартиры, расположенные в пятиэтажных (<хрущевки>) и девятиэтажных панельных домах.); 2 дома повышенной этажности: типовые дома; дома улучшенной планировки; 3 <сталинские> дома; 4 элитные дома.- бывшие ведомственные и <номенклатурные> дома, построенные в 80-е гг. социальным, в современном понимании, называют жилище, часть стоимости которого оплачивает домохозяйство, а другая – покрывается из дотационных источников. В результате социальное жилище отличается от коммерческого тремя качествами: - предоставляется по цене, не определяемой соображениями извлечения прибыли; - распределяется административно, согласно принятой концепции потребности; - на количество, качество и сроки его предоставления существенное влияние оказывают политические соображения. понятие жилищного стандарта становится одним из важнейших в концепции социального жилища. жилищный стандарт представляет собой набор показателей, определяющих уровень комфорта и стоимости предоставления социального жилища. Есть у него и более широкое назначение: устанавливать минимально приемлемое качество жилищ для жилищной системы в целом.