3.3 Совершенствование системы управления и развитие конкурентной среды в жилищно-коммунальном хозяйстве города

  В системе управления жилищно-коммунальным хозяйством города можно выделить следующие звенья:

• собственник жилищного фонда (муниципалитет, ведом­ство, частная фирма, товарищество, кооператив и т. д.);

• заказчики жилищно-коммунальных услуг — управляющие организации (служба заказчика, дирекция, управляющая компания и т. д.);

• подрядчики — подрядные организации, обеспечивающие предоставление жилищно-коммунальных услуг (предпри­ятия жилищно-коммунального комплекса всех форм соб­ственности;

• потребители услуг — владельцы, наниматели и арендаторы жилых помещений, товарищества, собственники жилья.

• другие организации, получающие жилищно-коммуналь­ные услуги в соответствии с заключенными договорами.

Разделение функций заказчика и подрядчика как субъектов рыночных отношений является ключевым вопросом для реаль­ного развития конкуренции в муниципальном жилищном хо­зяйстве.

Совершенствование управления жилищным фондом должно проводиться путем введения различных схем управления содер­жанием и эксплуатацией жилья.

Для приватизированного жилья, частного жилья управление эксплуатацией и содержанием жилья могут осуществлять:

• муниципальные предприятия (учреждения) с функциями служб заказчика;

• товарищества собственников жилья;

• частные фирмы.

Функции управляющей компании могут выполняться субъ­ектом любой организационно-правовой формы.

Деятельность службы заказчика направлена на предоставле­ние жилищно-коммунальных услуг, и затраты на ее содержание должны входить в их стоимость и учитываться в договорах с пред­приятиями, организациями, предоставляющими эти услуги. Практика показывает, что удорожание стоимости услуг при таком способе содержания службы заказчика не превышает 3—5 % затрат на их производство.

Службы заказчика должны обеспечивать:

• проведение технических осмотров зданий и других объектов муниципальной собственности, составление планов текущего и капитального ремонта, реконструкции зданий, сооружений и инженерных коммуникаций;

• подготовку и проведение конкурсов на обслуживание жи­лищного фонда, на выполнение капитального ремонта;

• заключение договоров с подрядными организациями, предприятиями - поставщиками коммунальных услуг;

• осуществление систематического контроля и оценку соответствия качества предоставляемых услуг, выполняемых работ уровню, предусмотренному в договоре;

• оплату услуг, предоставляемых предприятиями ЖКХ, в со­ответствии с заключенными договорами и с учетом штраф­ных санкций;

• учет и проверку выполнения договоров найма и аренды жилых и нежилых помещений;

• разработку предложений по эффективному использова­нию нежилых помещений и земельных участков с целью привлечения дополнительных финансовых ресурсов для ремонта и содержания жилищного фонда

• сбор установленных платежей с населения за жилье и ком­мунальные услуги, предоставление льгот и жилищных суб­сидий отдельным категориям граждан;

• представление интересов собственника по его поручению государственных и других учреждениях, а также в това­риществах собственников жилья.

Подрядная организация должна обеспечивать своевремен­ное и качественное выполнение работ, оговоренных в договоре подряда с заказчиком.

Функции управляющей компании могут выполняться субъ­ектом любой организационно-правовой формы.

Создание равных условий для привлечения к управлению муниципальным жилищным фондом организаций разной формы собственности требует принятия на муниципальном уровне определенных правовых решений. В настоящее время, как правило, муниципальный жилищный фонд закреплен за му­ниципальными унитарными предприятиями в хозяйственном ведении или за муниципальными учреждениями в оператив­ном управлении. Договорные отношения между организаци­ями такой правовой формы и муниципалитетом в этом случае необязательны. Жилищный фонд находится на балансе ука­занных организаций, причем, как муниципальная, так и при­ватизированная доля общего имущества собственников жилых помещений.

Привлечение частного бизнеса к управлению муниципаль­ным жилищным фондом исключает такую форму правоотноше­ний.

Для того чтобы организации разной формы собственности имели равные возможности для управления муниципальным жи­лищным фондом, существующие правоотношения должны быть изменены. Муниципалитет как собственник жилищного фонда (его части в виде неприватизированных квартир) должен за­ключать с управляющей компанией договор на управление жи­лищным фондом в форме договора возмездного оказания услуг. Аналогичные договоры на управление жилищным фондом за­ключают другие собственники жилья в данном многоквартирном доме. Доля муниципалитета в жилищном фонде находится на балансе у специализированной муниципальной службы (управ­ление жилищно-коммунального хозяйства и т. п.) или в город­ской казне. Управляющая организация учитывает переданный ей в управление жилищный фонд на балансе и информирует соот­ветствующие службы органов местного самоуправления об из­менениях баланса.

Проведение конкурсного отбора подрядчиков для обслужива­ния жилья и проведения капитального ремонта обеспечивает по­вышение эффективности использования финансовых ресурсов. Целесообразно также проведение конкурсов на выполнение специализированных работ (обслуживание лифтового хозяйства, вывоз мусора, установка и обслуживание счетчиков тепла, воды и др.).

Развитие конкуренции в сфере управления жилищным фон­дом окажет существенное влияние на внедрение альтернативных новых технологий в сфере тепло- и электроснабжения, позво­ляющих осуществлять обслуживание относительно небольших групп потребителей. Это будет способствовать развитию конкуренции в сфере энергоснабжения. Управляющая компания будет иметь возможность рассматривать альтернативные вари­анты — создать собственный локальный источник энергоснаб­жения или воспользоваться услугами системы централизован­ного энергоснабжения.

Т.о, реформа собственности в жилищном хозяйстве должна при­вести к развитию конкуренции в двух направлениях:

— конкуренция в сфере управления недвижимостью за по­лучение заказа от собственника на управление жилищным фондом;

— конкуренция подрядных организаций за получение за­каза на предоставление жилищно-коммунальных услуг от управляющей компании.

Импульсом для развития конкуренции в этих направлениях должно служить формирование многообразия объединений соб­ственников жилья.

Создание товариществ собственников жилья в границах единого комплекса недвижимого имущества (кондоминиума), включающего в себя земельный участок и расположенное на нем жилое здание, является на сегодняшний день одним из эф­фективных способов защиты прав собственников жилья и орга­низации управления многоквартирным жилым домом с разными собственниками отдельных помещений.

Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, созда­ваемой и действующей в соответствии с Федеральным законом от 15 июня 1996 года № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», иными законодательными актами Российской Федера­ции, а в части жилищных правоотношений — также законода­тельными актами субъектов Российской Федерации и уставом товарищества.

Устав товарищества принимается на общем собра­нии домовладельцев большинством голосов присутствующих на общем собрании домовладельцев или их представителей.

Товарищество является юридическим лицом с момента его государственной регистрации.

Товарищество может заниматься следующими видами хозяй­ственной деятельности:

а) управлением обслуживания, эксплуатации и ремонта не­движимого имущества в кондоминиуме. При этом кондо­миниум как единый комплекс недвижимого имущества, а также права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним подлежат государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством с предо­ставлением паспорта домовладения;

б) строительством дополнительных помещений и объектов общего имущества в кондоминиуме;

в) сдачей в аренду, внаем либо продажей недвижимого иму­щества, входящего в состав кондоминиума и находящегося в собственности товарищества, в случае недостаточности средств, необходимых для содержания общего имущества кондоминиума и улучшения данного имущества.

Членами товарищества являются домовладельцы — собствен­ники помещений в кондоминиуме.

По решению собственников государственного и муниципаль­ного имущества членами товарищества могут быть юридические лица — государственные или муниципальные организации, которым помещения в кондоминиуме принадлежат на праве хо­зяйственного ведения или на праве оперативного управления.

Членство в товариществе возникает у домовладельцев с мо­мента регистрации товарищества в установленном порядке. По­сле организации товарищества все лица, приобретающие по­мещение в кондоминиуме, становятся членами товарищества немедленно после возникновения у них права собственности на помещение.

Система финансового управления товариществом построена так, что в управлении участвуют практически все члены товари­щества, поскольку общее собрание членов товарищества является высшим органом управления товариществом и созывается в по­рядке, установленном уставом товарищества.

Годовое общее собрание членов товарищества проводится не позднее 60 дней после окончания финансового года. Внеочеред­ное общее собрание членов товарищества может быть созвано по инициативе правления членов товарищества, обладающих 10 и более процентами голосов в товариществе, а также по требова­нию ревизионной комиссии, органа местного самоуправления.

Руководство текущей деятельностью товарищества осущест­вляется правлением товарищества. Правление товарищества вправе принимать решения по всем вопросам деятельности то­варищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключи­тельной компетенции общего собрания членов товарищества.

В случае, когда в государственной или муниципальной соб­ственности находится более 30% площади всех помещений в кондоминиуме, представитель соответствующего члена това­рищества входит в правление товарищества в обязательном по­рядке.

Средства товарищества состоят из:

- вступительных и иных взносов, обязательных платежей членов товарищества;

- доходов от хозяйственной деятельности товарищества, на­правленных на осуществление целей, задач и обязанностей товарищества;

- дотаций на эксплуатацию, текущий и капитальный ре­монты, коммунальные услуги и иных дотаций;

- прочих поступлений.

По решению общего собрания товарищество может часть сво­бодных денежных средств помещать в облигации, сертификаты, акции и другие ценные бумаги.

По решению общего собрания товарищество может образо­вывать специальные фонды, расходуемые на цели, соответству­ющие предусмотренным в уставе задачам. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием.

В собственности товарищества могут находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, входящее в состав кондоминиума.

Товарищества собственников жилья получают реальную возможность самостоятельно решать вопросы организации обслуживания и эксплуатации жилья, следовательно, и определять порядок расходования средств, направляемых на эти цели.

Члены товариществ собственников жилья прямо заинтересованы в установке приборов индивидуального учета и регулирования потребляемых воды, газа и других энергоресурсов, так как зачастую реальный объем потребления оказывается значительно меньше рассчитываемого по нормативу. Кроме того, комплекс ресурсосберегающих мероприятий, проводимый товариществами собственников жилья, позволяет значительно уменьшить общий объем потребления ресурсов за счет предотвращения неоправданных расходов воды, газа и других энергоресурсов. Население привыкает экономно относиться к предоставляемым услугам, прослеживая связь между своими затратами, и в частности в отдельных приватизированных квартирах.

В настоящее время проводимая в городах реформа ЖКХ имеет ощутимые результаты. В организованных ТСЖ уже происходят инновации в сфере управления. В рамках созданных ТСЖ существуют различные способы управления кондоминиумом:

В рамках организации ТСЖ следует отметить, что дает квартиросъемщикам участие в управлении кондоминиумом через товарищество собственников жилья.

Многие считают начавшееся вовлечение в ТСЖ попыткой государства свалить на плечи жильцов весь груз проблем, связанных с обслуживанием многоквартирных жилых домов. Это ошибочное мнение, во-первых, потому, что ЖКХ должно, как и вся экономика, перейти на рельсы рыночных отношений, а во-вторых, потому, что товарищества собственников жилья – это более прогрессивная форма взаимоотношений в отрасли. Сегодня у ТСЖ нет альтернативы, как и у реформирования ЖКХ в целом. Когда комплекс заработает в новом режиме, станут реальностью стабильная квартплата и чистые подъезды, приходящий в удобное для вас время сантехник, круглосуточное наличие в кранах горячей и холодной воды.

Кроме того, только в рамках ТСЖ можно уменьшить затраты на обслуживание инфраструктуры жилого дома, своевременно провести в нем ремонт и, более того, получить дополнительные средства за счет сдачи в аренду нежилых помещений, находящихся на территории кондоминиума автостоянок, торговых точек и т.д.

В дополнение ко всему, став полными-хозяевами своих подъездов, лифтов и другого хозяйства, квартиросъемщики будут заинтересованы в сохранении всего многоэтажного дома целиком, а не только собственной квартиры.

Однако боязнь хлопот и крупных расходов по регистрации товариществ собственников жилья, не информированность населения, отсутствие профессионалов в области домовладения, плачевное состояние дома-все это отпугивает людей от создания ТСЖ. В сложившейся в настоящее время ситуации собственники сами должны заботиться о своем имуществе, и тогда управление будет эффективным. Создание ТСЖ следует поддерживать, именно они должны стать объектами внимания местных коммунальных служб.

Путем принятия необходимых федеральных нормативных правовых актов, решений органов местного самоуправления необходимо как можно скорее разрешить проблемы, препятствующие развитию товариществ собственников жилья.

Органам местного самоуправления можно рекомендовать освобождать товарищества собственников жилья от части местных налогов с учетом того, что все высвободившиеся средства будут потрачены в конечном итоге на содержание жилищного фонда.

В целях стимулирования создания товариществ собственников жилья целесообразно, в частности, рассмотреть следующие вопросы:

-освобождение от налога на добавленную стоимость работ по техническому обслуживанию и ремонту жилых помещений, инженерного оборудования, мест общего пользования дома, придомовой территории, выполняемых подрядными организациями;

-исключение из налогооблагаемой базы средств, поступающих в виде дотаций из федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов на развитие и обслуживание объектов жилищно-коммунального хозяйства.

Товарищества собственников жилья должны стать мощным рычагом для развития конкуренции в сфере эксплуатации и содержания жилья.

В результате комплекса мер создается вертикаль, при помощи которой возможно управление жилищно-коммунальным комплексом города, контролирование финансовых потоков и выполняемых объемов работ.

Далее следует второй этап реформы ЖКХ – наиболее сложный этап кардинальных перемен, задачи которого определены в необходимости создания организационной и нормативно-правовой основы для развития конкурентной среды города.

В целях достижения наиболее оптимальных схем управления жилищно-коммунального хозяйства города, создания условий для сокращения расходов, связанных с содержанием ЖКХ, в рамках стратегии реформирования ЖКХ разрабатываются нормативно-правовые документы о создании организационно-правовой основы для развития конкурентной среды в ЖКХ, что позволяет регулировать отношения между всеми участниками рынка жилищно-коммунальных услуг.

В городе заключаются договора муниципального заказа на техническое обслуживание, содержание, текущий и капитальный ремонты жилфонда, на предоставление всех видов коммунальных услуг. В целях выявления наиболее эффективно работающих подрядчиков проводятся конкурсы по их отбору.

Внедрение конкурсной системы подрядчиков во всех конкурентных отраслях ЖКХ представляется важным направлением реформирования ЖКХ города. Проведение конкурсного отбора обеспечит повышение эффективности использования финансовых средств.

Незаинтересованность коммунальных предприятий затрудняет развитие конкурентной среды, как в области обслуживания жилья, так и в коммунальном хозяйстве.

Необходимость формирования договорных экономических взаимоотношений должно определять и предусматривать формирование и развитие конкурентных отношений в ЖКХ. А это соответственно, предполагает совершенствование форм и содержания договоров на обслуживание и поставку услуг. В обязательном порядке в них должны содержаться показатели качества обслуживания и порядок оплаты услуг, санкции за нарушение договорных условий, права и обязанности потребителей. Кроме того, должна быть разработана система правовой и административной ответственности за нарушение договорных обязательств по объему и качеству предоставляемых услуг и их оплате.

Развитие конкуренции в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг должно быть тесно связано с привлечением на конкурсной основе как можно большего количества субъектов хозяйствования и, прежде всего, субъектов малого бизнеса. Это должно позволить собственникам жилья и объектов коммунального назначения выбирать организацию, обеспечивающую оптимальное соотношение между ценой и качеством предоставляемых услуг[41].