Правові питання закріплення права власності на жилі приміщення в будинках жбк

Нормативно-правові акти, які регулюють житлові відносини чле­нів ЖБК відносно житла, що належить їм, та майнові правовідноси­ни інколи вступають у суперечності між собою.

Квартири членів ЖБК, які з нього не вийшли, але своє право власності на квартиру в БТІ не зареєстрували — належать коопера­тиву і власником такої квартири є кооператив. Тому всі правовідно­сини, що виникають під час створення, діяльності, реорганізації ЖБК регулюються Житловим кодексом і Примірним статутом ЖБК, затвердженим Постановою Ради Міністрів УРСР від ЗО квітня 1985 р. за № 186, яким передбачено, що власником кооперативної квартири є кооператив, а члени останнього мають право користуватися квартирою і у разі вибуття з нього отримують пайові внески. Крім того, ст. 147 ЖК передбачає випадки виключення, за рішенням загальних зборів, із ЖБК. Відповідно до Закону України "Про власність", влас­ником квартири є громадянин, який повністю вніс свій пайовий вне­сок за квартиру, надану йому в користування. Статтею 13 Закону передбачено, що це житло може бути об'єктом приватної власності. Тому, для того щоб стати власником кооперативної квартири як об'­єкта приватної власності, все ж таки необхідно її обов'язково заре­єструвати в бюро технічної інвентаризації за місцем проживання. Реєстраційне посвідчення про право власності на квартиру може бу­ти видане тільки після повної виплати пайового внеску. Це встанов­люється довідками про сплату і про членство в кооперативі, що по­даються в бюро технічної інвентаризації.

Член кооперативу, який повністю сплатив пайові внески, при ба­жанні може вийти з нього, але держава, наділивши людину власніс­тю, не може примусити її вийти з кооперативу. Зрозуміло, що не завжди громадянину вигідно вибувати з кооперативу, який центра­лізовано вирішує найголовніші злободенні проблеми, пов'язані з оп­латою будинку, користуванням комунальними послугами, управлін­ням майном, що перебуває у загальному користуванні, тощо.

Тут виявляються певні суперечності. Згідно із Законом України "Про власність", власником квартири є громадянин, який повністю вніс свій пайовий внесок за квартиру, надану йому в користування. Постанова Пленуму Верховного Суду України "Про практику засто­сування судами законодавства про житлово-будівельні кооперати­ви" від 18 вересня 1987 р. за № 9, підтверджуючи цю позицію, заз­начає, що, згідно зі ст. 15 Закону України "Про власність", член ЖБК, який повністю вніс свій пайовий внесок за квартиру, надану йому в користування, набуває право власності на квартиру і вправі розпоряджатися нею на свій розсуд — продавати, заповідати, обмі­нювати, у тому числі на інше жиле приміщення в будинку держав­ного чи громадського житлового фонду або іншого ЖБК, на жилий будинок (частину будинку), що належить громадянину на праві власності, і вчиняти відносно неї інші, не заборонені законом угоди. ' Але Постанова Пленуму входить у суперечність з іншими актами законодавства, у тому числі ЖК. Тому вважаємо, що оскільки об'єк­ти приватної власності підлягають обов'язковій реєстрації в бюро технічної інвентаризації за місцем проживання, а реєстраційне по­свідчення про право власності на квартиру видається тільки після повної виплати пайового внеску за квартиру, то член кооперативу може стати власником своєї кооперативної квартири тільки з мо­менту отримання свідоцтва на право власності. Саме своїми активними діями власник кооперативної квартири виявляє свою внутрішню і зовнішню волю (волевиявлення) про те, чи стати влас­ником своєї квартири, чи залишатися членом кооперативу з відпо­відним правовим положенням.

Тільки у випадку реєстрації своїх прав власності у БТІ, а не ав­томатично, власник квартири в будинку ЖБК, який отримав відпо­відне свідоцтво про право власності, на свій розсуд володіє, корис­тується і розпоряджається нею і має право щодо неї вчиняти будь-які дії, не заборонені законом, тобто продати її, подарувати, заповіс­ти, здати в оренду, обміняти чи укласти інші угоди.

Як уже зазначалося, у власність членів житлово-будівельних кооперативів переходять тільки квартири. Порядок використання об'єктів загального користування (коридорів, ліфтів, дахів, підвалів, сміттєпроводів, елементів інженерного обладнання тощо) визначе­ний Постановою Кабінету Міністрів України "Про затвердження Положення про порядок організації і діяльності об'єднань, створю­ваних власниками для управління, утримання і користування май­ном житлових будинків, що перебувають у загальному користуван­ні" від 31 липня 1995 р. за № 588, Типовим статутом об'єднання то­вариства співвласників багатоквартирного будинку, прийнятим на розвиток цієї Постанови та Законом України "Про об'єднання співвласності багатоквартирного будинку".

Прийняття їх було зумовлено тим, що ані Цивільний кодекс, ані Житловий кодекс не виходять з визнання наявності у багатоквар­тирних будинках квартир на праві спільної власності громадян, а то­му не регулюють ці питання. На відміну від кооперативу приватні власники квартир за власні кошти сплачують усі витрати, пов'язані з утриманням жилого будинку і закріпленої прибудинкової терито­рії, у тому числі й податок на землю.