1.7. Экономическое управление жизненным циклом недвижимости.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым видам может быть отнесено и другое имущество. Управление недвижимостью — это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная на извлечение прибыли (от своего имени или по поручению собственника) от реализации полномочий владения, пользования и распоряжения недвижимостью. Управление недвижимостью включает: систему законодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами; оформление и регистрацию правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости; управление объектами недвижимости в интересах собственника.

Исходя из этой схемы можно сформулировать следующие важные этапы развития недвижимости :этап проектирования, предусматривающий создание концепции, планирование, архитектурное и инженерное проектирование; этап реализации проекта - строительство; этап эксплуатации, включая такие фазы как маркетинг, реклама, улучшение недвижимости и т.д.; этап упадка и ликвидации недвижимости.

1. Подъём (новое строительство) - на этом этапе имеется повышенный спрос на рынке объектов строительства и существенное сокращение предложения на свободные участки. Растёт плата за землю  стоимость строительства увеличивается  инфляция  снижение покупательной способности.

2. Насыщение рынка - на этом этапе происходит сокращение объёма продаж недвижимости, возникает излишек готовой строительной продукции, уровень занятости в строительных отраслях сокращается.

3. Спад - на этом этапе рынок полностью перенасыщен, существенно возрастает количество незавершённого строительства, финансовая ситуация очень тяжёлая, цены на недвижимость снижаются, кредиторы не хотят инвестировать в недвижимость.

4. Поглощение - на этом этапе ситуация начинает несколько улучшаться, спрос и предложение на недвижимость начинают урегулироваться, появляются новые инвестиционные ресурса и рынок постепенно начинает функционировать на подъёме.

Все этапы ЖЦ оказывают существенное влияние на изменение стоимости каждого объекта недвижимости. Тем не менее на рынке недвижимости по отдельным сегментам и группам объектов ситуация может существенным образом отличаться. Изменение стоимости объекта во многом зависит от влияния мер гос.регулирования сферы недвижимости и сферы строительства.

1.8.Управление земельными ресурсами муниципальных образований.

Муниципальные земли - это земельные участки, принадлежащие на праве собственности, а также земли, приобретенные органами местного самоуправления за пределами черты муниципального образования, также являются землями собственности муниципального образования. Муниципальные земли используются в соответствии с установленным для них правовым режимом.

Система управления муниципальными землями, будучи важнейшей составной частью системы управления муниципальной недвижимость, предусматривает достижение нескольких целей:

1. эффективное использование муниципальных земель;

2. оптимизация структуры доходов местного бюджета за счёт доходов от земельной собственности;

3. создание цивилизованного рынка недвижимости на территории муниципального образования;

4. обеспечение гарантий имущественных прав на объекты недвижимости.

Для достижения указанных целей, в том числе при разработке и реализации программ социально-экономического и градостроительного развития территории, муниципальные образования определяют наиболее эффективное направление и форму использования земельных участков, в частности, продажу земли под приватизированными предприятиями, приватизацию объектов незавершённого строительства, передачу земельных участков в аренду и другие мероприятия.

Земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, распоряжаются органы местного самоуправления. Система управления муниципальными землями практически во всех муниципальных образованиях отделена от системы управления нежилыми помещениями. Исключение составляют небольшие по территории и численности населения с небольшим фондом нежилых помещений посёлки, города и районы, как правило, областного подчинения, где функции управления недвижимостью сосредоточены в одном структурном подразделении местной администрации.

Процесс управления земельными ресурсами включает: планирование использования земельных ресурсов, организацию землеустройства, учет путем ведения государственного земельного кадастра, мониторинг земель, контроль - соблюдения земельного законодательства и использования земель, оценку земли, выбор формы распоряжения земельными участками, изъятие земель для государственных и муниципальных нужд.

Землеустройство представляет собой систему мероприятий, направленных на рациональной использование земли и обеспечение выполнения решений органов государственной власти и местного самоуправления в области регулирования земельных отношений. Земельный кадастр обеспечивает накопление, актуализацию, хранение и предоставление потребителям сведений о всех характеристиках земельных участков (правовой статус, обременения, собственники, категория земель и целевое использование, местоположение, размер, инженерно-геологическое и экологическое состояние, оценочные и стоимостные показатели) и других прочно связанных с ними объектах недвижимости.