1. Термин «земельные правоотношения» имеет двоякое значение:

а) под ним может пониматься институт земельного права, имеющий ключевое значение и находящийся в силу этого в Общей части земельного права, поскольку правовые нормы всех институтов данной отрасли права реализуются через механизм земельных правоотношений;

б) под ним может подразумеваться теоретико-прикладное понятие, раскрывающее механизм действия правовой нормы по конкретному случаю регулирования земельных отношений. Так, в правоотношении предоставления земельного участка гражданину выявляется объект правоотношения, выражающийся в конкретном земельном участке определенного размера и местоположения; субъекты — будущий землепользователь и органы, обладающие правом предоставления земельного участка; комплекс прав и обязанностей субъектов, предусмотренный законом для этого случая жизни.

2. Понятие «земельное правоотношение» следует раскрывать поэтапно:

а) вначале необходимо раскрыть общее понятие земельного правоотношения, применимого ко всем институтам земельного права. Например, для любого земельного правоотношения обязательным объектом является земля в качестве средства производства или пространственного базиса; для всех субъектов земельных правоотношений имеется комплекс прав и обязанностей, имеющий универсальный характер; в земельных правоотношениях допустимо участие не всяких лиц, а лишь тех, которые в установленном законом порядке могут быть признаны субъектами земельных правоотношений;

б) затем, на базе общего понятия, следует раскрывать специфические понятия, присущие конкретным видам земельных правоотношений, складывающихся в каждом конкретном случае. Так, содержанием конкретного земельного правоотношения является совокупность правомочий субъектов земельных правоотношений по сельскохозяйственному или несельскохозяйственному использованию земельного участка в зависимости от целевого назначения его как объекта земельных правоотношений; совокупность обязанностей по соблюдению ограничений, вытекающих из особого правового режима соседних земельных участков; совокупность обязанностей по осуществлению охранительных мероприятий в зависимости от природных особенностей и состояния земель и т.п.

Земельные правоотношения весьма сложны по своему содержанию, что объясняется особенностями их объекта — земли, правового положения участников этих отношений и рядом других причин. Рассмотрение же каждого сложного явления предполагает разделение его на составные части — виды, подвиды, разновидности, то есть классификацию данного явления, системный подход к изучению которого без нее невозможен.

Каждая классификация должна, прежде всего, отвечать двум основным требованиям: полностью охватывать весь род классифицируемых явлений (в данном случае родовым является понятие земельных правоотношений, предусмотренных одноименной отраслью права); основываться на едином критерии, отражающем наиболее существенные признаки элементов родового явления.

В зависимости от своего характера земельные правоотношения делятся на материальные и процессуальные.

земельные материальные правоотношения предусмотрены нормами, устанавливающими права и обязанности субъектов права непосредственно по поводу земли. Иными словами, эти правоотношения складываются по поводу реализации прав и обязанностей, предусмотренных нормами права. Например, право на залог земельного участка; право на самостоятельное хозяйствование на земле; обязанности не нарушать права других лиц, использующих землю, а также права продавать, передавать по наследству, сдавать в аренду земельные участки, а также права на получение в собственность этих участков и их выкуп;

земельные процессуальные правоотношения выражаются в нормах, устанавливающих порядок возникновения, прекращения и осуществления материальных правоотношении, то есть правовому регулированию подвергаются не сами земельные правоотношения, а способ их реализации. Так, порядок оформления сделок с землей, порядок установления ограничений на земельный участок, возникающих из соседства с другими пользователями земли (сервитуты) и т. п., реализуются через земельные процессуальные правоотношения, поскольку предметом правового регулирования являются не столько земельные правоотношения, сколько процедура (ход, процесс, порядок) их реализации;

В зависимости от вида земельно-правовой нормы, которая воздействует на правоотношения, они делятся на регулятивные и охранительные.

1) регулятивные земельные правоотношения, которые складываются в процессе реализации земельно-правовых норм, не связанных с применением юридической ответственности. Например, изъятие земельного участка в случае добровольного отказа или истечения срока пользования землей или изъятие земельного участка у собственника для государственных или муниципальных нужд. Данная процедура не носит и не выражает проявление санкции со стороны государства, а, наоборот, производится в строго установленном законом порядке путем выкупа с обязательным учетом интересов собственника, включая возмещение стоимости земли по договорной цене и причиненных убытков, в том числе упущенную выгоду. Эти правоотношения реализуются в форме регулятивного земельного правоотношения, поскольку такое изъятие не связано с каким-либо нарушением земельно-правовых норм.

При этом следует отметить, что регулятивные и правоохранительные земельные правоотношения могут быть как материальными, так и процессуальными. Например, правоотношение по поводу извещения сторон о времени и месте рассмотрения спора является регулятивным, а правоотношение по поводу рассмотрения спора в отсутствие стороны, уклоняющейся от явки без уважительных причин в орган по рассмотрению споров, представляет собой определенную меру санкции, и в силу этого является охранительным в сфере процессуальных правоотношений;

2) охранительные земельные правоотношения реализуются при применении ответственности и возникают в связи с совершенными правонарушениями. Так, за порчу и уничтожение плодородного слоя почвы, загрязнение химическими веществами и сточными водами земель юридические лица несут административную ответственность. Охранительные правоотношения возникают во всех случаях нарушения земельного законодательства. Однако иногда в результате таких нарушений образуются охранительные правоотношения, предусмотренные нормами других отраслей права: применение соответствующего вида наказания согласно нормам уголовного права за незаконную порубку деревьев и кустарников (ст. 260 УК) или гражданского (возмещение вреда, причиненного нарушением земельного законодательства). Наиболее типичными правонарушениями, порождающими охранительные земельные правоотношения и влекущими за собой применение земельно-правовых норм, являются: систематическое нарушение пользователями правил использования земли, отказ возвратить земельный участок по принадлежности (например, при самовольном занятии земли) — в результате земельные участки могут быть изъяты; совершение противоправных сделок с землей сопровождается признанием таких сделок недействительными; изменение целевого назначения земельного участка без соответствующего на то разрешения органа исполнительной власти субъекта РФ — возможен отказ в выдаче свидетельства на право собственности и другие.

В зависимости от институтов земельного права земельные правоотношения можно подразделить на:

а) правоотношения по реализации права собственности на земельные участки, главным содержанием которых является реализация правомочий собственника по владению, пользованию и распоряжению своей землей;

б) правоотношения по использованию земли их пользователями;

в) правоотношения по государственному управлению землями, которые, в свою очередь, подразделяются на отдельные группы: по предоставлению и изъятию земель; по ведению земельного кадастра, по осуществлению землеустройства, контроля и т.п.;

г) правоотношения ответственности за земельные правонарушения;

д) правоотношения, возникающие в связи с использованием отдельных категорий земель, входящих в состав земельного фонда России: земель сельскохозяйственного назначения; земель поселений; земель промышленности и другого специального назначения; земель особо охраняемых территорий; земель лесного и водного фонда, а также земель запаса. Внутри каждого из указанных подвидов можно также выделить иные разновидности правоотношений в зависимости от правового режима земельных участков и видов, составляющих ту или иную категорию земель: например, различаются правоотношения пользования различными сельскохозяйственными угодьями — пашней, лугами, пастбищами и т.п.

Субъекты земельных правоотношений

В соответствии со ст. 5 Земельного кодекса РФ участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Для определения участников земельных отношений используются следующие понятия и определения:

собственники земельных участков — лица, являющиеся собственниками земельных участков;

землепользователи — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;

землевладельцы — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;

арендаторы земельных участков — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;

обладатели сервитута — лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).

В статье 5 ЗК РФ в общем виде определен круг субъектов — участников земельных правоотношений, т.е. общественных отношений, регулируемых правом, складывающихся в области использования и охраны земель.

Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования могут выступать в земельных отношениях в двух ипостасях:

а) как регуляторы земельных отношений по поводу земель, находящихся под их юрисдикцией и на их территории (в этих случаях акты вышеназванных субъектов имеют властный, т.е. государственно-правовой и административный, характер);

б) как собственники земель, находящихся в их владении, пользовании и распоряжении, т.е. на равных началах с иными участниками земельных отношений — гражданами и юридическими лицами.

В случаях и в порядке, предусмотренных федеральными законами, указами Президента РФ, постановлениями Правительства РФ, нормативными актами субъектов РФ и муниципальных образований, по их специальному поручению и от их имени могут выступать государственные органы, органы местного самоуправления, юридические лица и граждане.

Рассмотрим подробнее вопрос о том, кого можно понимать под гражданами и юридическими лицами. В юридической литературе для признания граждан субъектами права землепользования требуется несколько признаков: их внешняя обособленность, персонификация, способность вырабатывать и осуществлять персонифицированную волю, реальное участие в правоотношениях и др. Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами.

Гражданский кодекс РФ раскрывает содержание понятия граждан (физических лиц) и называет следующие их характеристики:

правоспособность, т.е. способность иметь права и нести обязанности (возникает с момента рождения и прекращается смертью);

имя и место жительства;

дееспособность, т.е. способность своими действиями приобретать и осуществлять права, создавать для себя обязанности и исполнять их (возникает в полном объеме по достижении 18-летнего возраста, за исключением случаев раннего вступления в брак или эмансипации);

недопустимость лишения и ограничения правоспособности и дееспособности иначе как в случаях и в порядке, установленных законом;

предпринимательская деятельность, имущественная ответственность, несостоятельность (банкротство) индивидуального предпринимателя;

регистрация актов гражданского состояния.

С учетом изложенного, а также норм Земельного кодекса можно говорить о так называемой земельной правоспособности и дееспособности граждан.

Детального рассмотрения заслуживает понятие юридического лица, которое упоминается в комментируемой и иных статьях Земельного кодекса и расшифровывается в гражданском законодательстве, так как определяющим для характеристики юридического лица является его участие в имущественных и связанных с ними личных неимущественных отношениях.

Согласно ст. 48 ГК РФ юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Юридические лица должны иметь самостоятельный баланс или смету, могут быть коммерческими и некоммерческими, подлежат государственной регистрации, действуют на основании учредительных документов, приобретают права и принимают обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законами и учредительными документами (ст. 49—54 ГК РФ).

В области использования и охраны земель могут действовать различные виды коммерческих организаций: полные товарищества и товарищества на вере; общества с ограниченной ответственностью, открытые, закрытые, дочерние и зависимые общества; производственные кооперативы; государственные и муниципальные унитарные предприятия (характеристика перечисленных видов юридических лиц, порядок и условия их создания, реорганизации и ликвидации предусмотрены в ст. 66— 115ГКРФ).

К некоммерческим организациям ГК РФ относит потребительские кооперативы, общественные и религиозные организации (объединения), фонды, учреждения, ассоциации и союзы юридических лиц.

Таким образом, предусматриваемые Земельным кодексом понятия граждан и юридических лиц ведут свое происхождение от гражданского права и базируются на его нормах, которые и должны при оперировании этими понятиями использоваться, так как других развернутых, юридически значимых определений ни в земельном законодательстве, ни в других отраслях права не имеется.

Для объединенной формулировки лиц, перечисленных в п. 3 статьи 5 ЗК РФ, используется понятие «землеобладатели».

Объекты и содержание земельных правоотношений

Объектом земельных отношений выступает не земля вообще, а конкретный земельный участок, его часть (земельная доля или земельный пай).

Земельный участок — часть поверхности суши с верхним плодородным слоем почвы, имеющая установленные границы, площадь, местоположение, правовой статус, и юридически закрепленная в чьей-либо собственности.

Часть земельного участка — определенная площадь соответствующего земельного участка, которая может быть отграничена на местности и превращена в самостоятельный объект земельных отношений и гражданского оборота, в котором может также участвовать земельная доля — условная часть права на один и тот же земельный участок, принадлежащий нескольким лицам; не отграниченная на местности, имеющая целевое назначение. Земельный пай — стоимостное выражение земельной доли, внесенный в уставный капитал коммерческой организации.

Под земельными правоотношениями, как уже отмечалось, понимаются общественные (фактические) отношения, урегулированные нормами права либо сложившиеся в результате действия этих норм. Главным же аспектом любого правоотношения является взаимодействие субъектов, а оно проявляется в реализации взаимных прав и обязанностей.

Взаимосвязанные между собой права и обязанности субъектов земельных правоотношений составляют содержание любого правоотношения.

На содержание земельных правоотношений влияют следующие обстоятельства:

особенности объекта земельного правоотношения. Так, если на землях сельскохозяйственного назначения основной обязанностью субъектов является повышение плодородия почв, то на землях промышленности — максимальная экономия в отводе земель под объекты строительства;

правовой статус субъектов земельных правоотношений. Например, у иностранных граждан и юридических лиц земельные участки сельскохозяйственного назначения могут находится только на правах аренды.

правовое регулирование тех видов отношений, которые составляют основу данного правоотношения. Так, правоотношения по личному подсобному хозяйству должны выражаться в организации на земле мелкотоварного сельскохозяйственного производства, основанного на вторичной занятости работников при частной собственности (владении, аренде) на землю и другие средства производства.

Под правами субъекта земельного правоотношения понимается мера возможного (должного) поведения данного лица, если он обладает правом на такое поведение. Так, собственник земельного участка обладает всей полнотой прав, закрепленных в ЗК, а арендатор — за исключением прав, предусмотренных этим законом.

Права субъектов земельных правоотношений можно классифицировать на две основные группы:

1. Права на определенное поведение, которое выражается в действии или бездействии. Например, собственник земельного участка вправе самостоятельно хозяйствовать на земле, вправе не предоставлять другим лицам сведений, составляющих коммерческую тайну, о порядке такого хозяйствования. В первом случае реализуется право на действие, во втором — право на бездействие.

Право на действия субъектов земельных правоотношений можно подразделить на:

а) виды действий. Так, ЗК устанавливает такие виды действий с землей, которые собственник вправе совершать (возводить здания, строения и сооружения; проводить мелиоративные работы; отчуждать, дарить и продавать земельные участки и т. п.);

б) способы, которыми можно реализовать эти действия. Например, эта же статья оговаривает, что возведение строений должно осуществляться с соблюдением требований ЗК РФ, предусматривающего соблюдение при строительстве градостроительных, санитарных, пожарных, природохранительных и иных норм и правил, осуществление предварительного согласования строительства с землеустроительными, архитектурно-градостроительными и другими органами.

Право на бездействие субъектов земельных правоотношений можно подразделить на:

а) полное бездействие. Так, договор о финансировании проектно-изыскательских работ в целях строительства объекта банком может полностью не выполняться, если не совершена регистрация прав на земельный участок в регистрационной (поземельной) книге;

б) частичное бездействие. Например, решение местной администрации о предоставлении либо отказе в предоставлении прав на земельный участок может выдаваться в течение семи дней со дня его принятия, т.е. бездействие администрации в выдаче этого решения не может превышать указанного срока, который дается на случай невозможности немедленной подготовки документов.

Все виды прав субъектов земельных правоотношений характерны тем, что они носят субъективный характер, полностью зависят от воли субъекта, который может и не воспользоваться этими правами, не неся при этом ответственности. Исключение составляют последствия, возникающие в результате неиспользования данных прав. Например, неиспользование земельного участка по целевому назначению, которое может повлечь за собой прекращение права собственности на этот участок земли.

Под обязанностями субъекта земельных правоотношений понимается установленный законом вид и объем должного поведения лица, которому, как правило, соответствуют субъективные права другого лица.

Обязанное поведение субъектов земельных правоотношений выражается в двух основных формах:

Обязанности совершать какое-либо действие. Так, собственники земельных участков обязаны использовать землю в соответствии с ее целевым назначением и т.п.

Обязанности не допускать совершения каких-либо действий (обязанность бездействия). Например, обязанность не допускать загрязнение, захламление, деградацию почв.

В отличие от прав субъектов земельных правоотношений их обязанности подлежат точному выполнению под страхом применения ответственности и наступления иных неблагоприятных последствий. Так, за самовольное занятие земли наряду с административной ответственностью и возмещением причиненного этим занятием ущерба виновный получает и такие неблагоприятные последствия, как отказ в возмещении затрат, вложенных в самовольно занятый участок; оплата за счет нарушителя расходов по приведению земельных участков в пригодное для использования состояние.

Права и обязанности субъектов земельных правоотношений можно подразделить на общие (универсальные для всех земельных правоотношений) и конкретные для каждого земельного правоотношения.

К числу общих прав и обязанностей субъектов земельных правоотношений относятся те, которые составляют деятельность по обеспечению рационального использования и охраны земель, повышению плодородия почв, сохранению и улучшению окружающей среды, соблюдению законности в земельных правоотношениях и т. п.

Специальные права и обязанности обусловлены конкретными земельными правоотношениями, их субъектами, особенностями объектов и обстановкой, в которой реализуются данные правоотношения.

Однако для любых правоотношений содержание выражается во взаимной связи прав и обязанностей субъектов, и эта взаимосвязь бывает простой, когда праву одного субъекта правоотношения соответствует обязанность другого субъекта этого же правоотношения, а также сложной, когда субъекты имеют по отношению друг к другу комплексы прав и обязанностей, переплетающихся друг с другом.

Основания возникновения, изменения и прекращения земельных правоотношений

Основаниями возникновения, изменения и прекращения земельных правоотношений являются юридические факты, которые обладают следующими признаками:

в них объективно выражены обстоятельства. Например, желание гражданина приобрести в собственность земельный участок (обстоятельство субъективного характера) не является основанием для возбуждения дела по приобретению этого участка. Это желание обретет статус юридического факта лишь тогда, когда будет выражено объективно: будет подан соответствующий документ в местную администрацию, выдвинута оферта (предложение о заключении договора купли-продажи земли) и т.п.;

они носят конкретный характер. Так, не может являться юридическим фактом для возбуждения дела о наказании общее ухудшение экологической обстановки в местности, поскольку не конкретизированы ее виновники, не определена степень виновности каждого, не выявлены причинные связи между поведением и наступившими последствиями;

они отражены в законе:

а) путем прямого указания, как основание для возникновения, изменения или прекращения правоотношения. Например, отвод земельного участка в натуре на местности и выдача соответствующих документов является фактом, порождающим право на использование земельного участка по целевому назначению;

б) путем косвенного отражения в законе, выявляемого анализом или сопоставлением правовых норм. Так, презюмируется (предполагается) виновность собственников земельных участков в нерациональном использовании земли, когда снизилась урожайность используемого земельного участка.

Таким образом, юридические факты в земельном праве — это конкретные объективно выраженные обстоятельства, с которыми закон связывает наступление определенных последствий в виде возникновения, изменения или прекращения земельных правоотношений.

Как правило, юридические факты закрепляются в гипотезах правовых норм, регулирующих земельные отношения.

Вместе с тем юридические факты, являющиеся основанием возникновения правоотношений, могут выражаться и в диспозициях правовых норм. Например, в правовой норме, диспозиция которой регулирует возникновение аренды объектов недвижимости, возведенных на земельных участках и связанных с ними, это обстоятельство является юридическим фактом, порождающим возможность аренды этих земельных участков на срок аренды объектов недвижимости.

Для возникновения, изменения или прекращения земельных правоотношений законом предусматриваются не только единичные юридические факты, но и целые их группы (юридические составы). Например, для получения земельного участка для строительства того или иного объекта необходим целый фактический состав: выбор участка по установленной законом процедуре; стадии согласовании; стадии предоставления в использование и др.

Все юридические факты в земельном праве можно классифицировать по следующим основным видам:

Правоустанавливающие юридические факты, при наличии которых возникают земельные правоотношения. Так, при заключении договора аренды земельного участка возникают правоотношения по аренде земли; при заключении договора залога возникают кредитные отношения и смешанное право на заложенный земельный участок до ликвидации кредита и т.д.;

Правоизменяющие факты, при наличии которых возникшее земельное правоотношение подвергается изменению, и это изменение может осуществляться:

а) по объекту земельного правоотношения. Например, при деградации земель сельскохозяйственного назначения, делающей невозможным восстановить в ближайшее время плодородие почв, данный земельный участок консервируется в порядке, устанавливаемом правительством, а в связи с изменением правового статуса этого объекта изменяются и земельные правоотношения в отношении его;

б) по субъектам земельных правоотношений. Так, в случае смерти главы крестьянского (фермерского) хозяйства земельный участок передается по наследству одному из членов этого хозяйства по согласованию с другими членами этого хозяйства, т.е. данный факт изменяет субъектный состав;

в) по содержанию правоотношения. Например, появление на земельном участке водной или ветровой эрозии становится юридическим фактом, порождающим для лиц, использующих этот участок, обязанность осуществлять комплекс защитных мероприятий по устранению этого неблагоприятного явления.

3. Правопрекращающие факты, с возникновением которых прекращаются земельные правоотношения. Так, в земельном законодательстве дан исчерпывающий и не подлежащий расширительному толкованию перечень юридических фактов — оснований прекращений правоотношений по использованию земель.

Каждый из правоустанавливающих, правопрекращающих и правоиз-меняющих фактов может быть двух основных видов: событие либо поведение.

К числу событий относятся юридические факты, представляющие собой обстоятельства, возникающие помимо воли человека. Так, пригодность или непригодность земель для нужд сельского хозяйства обусловлена объективными причинами, и правоотношения по отнесению или неотнесению их в категорию земель сельскохозяйственного назначения возникают, таким образом, на событии — природном формировании данного типа земель, происшедшем, возможно, миллионы лет назад.

События как юридические факты не всегда происходят самопроизвольно, зачастую на них накладывает отпечаток и человеческая деятельность, что дает основание подразделить их на абсолютные и относительные.

К числу абсолютных событий как юридических фактов в земельном праве следует отнести такие явления, которые как в своем возникновении, так и в своем дальнейшем развитии не имеют непосредственной связи с волевой деятельностью человека. Например, абсолютным событием следует считать водно-эрозионные почвенные процессы, возникающие самопроизвольно по причине природных явлений (ливни, гибель растительности и т.п.).

К числу относительных событий следует отнести такие явления, которые возникают в результате человеческой деятельности, но протекают (развиваются) независимо от этих действий и даже вопреки воле человека. Так, относительным событием можно назвать эрозионные почвенные процессы, возникшие в результате неправильной обработки склоновых земель и прогрессирующие, несмотря на принимаемые противоэрозионные меры.

Поведение людей как юридический факт имеет в земельном праве множество аспектов, к числу которых можно отнести:

действия физических или юридических лиц, а также государственных или иных органов. Например, вмешательство со стороны государственных органов в деятельность собственника земельного участка, связанную с использованием земли, является юридическим фактом, дающим право взыскивать причиненные таким вмешательством убытки и восстанавливать нарушенные права в установленном законом порядке;

бездействие данных лиц и иных субъектов земельных правоотношений. Так, неиспользование в течение года земельного участка или его части, предоставленного для сельскохозяйственного производства, за исключением периода мелиоративного строительства и случаев, вызванных стихийными бедствиями, является юридическим фактом, влекущим прекращение права собственности на этот участок;

юридическое состояние субъектов земельных правоотношений. Например, временная нетрудоспособность собственника земельного участка или выход его на пенсию является юридическим фактом, предоставляющим собственнику право сдавать свои земельные участки в аренду без изменения целевого назначения сроком до пяти лет.

Поведение людей как юридический факт в земельном праве можно подразделить на правомерное и неправомерное.

К правомерным относятся юридические факты, которые влекут за собой возникновение юридических прав и обязанностей, предусмотренных нормами земельного права, и в случаях их нарушения охраняемых и защищаемых соответствующими положениями земельного законодательства. Таким образом, данный вид действий характеризуется тем, что он находится в рамках закона.

К числу правомерных юридических фактов следует отнести такое поведение граждан и юридических лиц, которое:

а) соответствует действующему земельному законодательству. Например, каждый имеющий земельный участок, закрепленный за ним на праве собственности, может свободно хозяйствовать на этом участке и совершать различного рода сделки с данным участком, так как «государство гарантирует неприкосновенность и защиту частной собственности на землю, а также защиту прав собственников земли при совершении ими сделок с землей»;

б) не соответствует действующему законодательству, но и не противоречит ему. Так, при предоставлении земельного участка организациям для выполнения ими уставных целей, они могут использовать участок и в иных целях (даже, возможно, не отраженных в документах о предоставлении земли), однако их действия в целом должны соответствовать основным положениям устава этих организаций. В качестве примера можно привести случаи, когда субъекты земельных правоотношений Министерства обороны РФ используют закрепленные за ними земли для коллективного огородничества, при условии выполнения этими воинскими частями поставленных перед ними задач.

К числу неправомерных юридических фактов относится такое поведение субъектов земельных правоотношений, которое нарушает действующее законодательство, вступает с ним в конфликт. Так, при строительстве и вводе в эксплуатацию объектов, отрицательно влияющих на состояние земель, к лицам, их производящим, органы и учреждения государственной санитарно-эпидемиологической службы РФ могут применить санкцию в виде наложения штрафа.

К числу неправомерных юридических фактов относится также поведение участников земельных правоотношений, которое выражается в бездействии. Так, непродление срока договора аренды земельного участка влечет за собой прекращение всяких прав со стороны арендатора по использованию арендованного земельного участка.

Имущественные права на землю в России. Право земельной собственности

Цель изучения темы: изучить имущественные права на землю в России, включая право земельной собственности.

Задачи изучения темы:

1. усвоить перечень и общую характеристику вещных прав на землю в РФ;

2. изучить институт права собственности на землю, ее субъекты, объекты, содержание, основания возникновения и прекращения;

3. уяснить общую характеристику обязательственных прав на землю.

Общая характеристика вещных прав на землю в РФ

Перечень вещных прав на землю строго очерчен в российском законодательстве. Так, Земельный кодекс РФ 2001 г. называет следующие вещные права на землю: право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования, право ограниченного пользования (сервитут). Безусловно, право собственности является фундаментальным правом и нуждается в особом анализе, поэтому мы рассмотрим его отдельно во втором параграфе данной главы. Здесь же мы охарактеризуем иные вещные права на землю.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком представляет собой особое вещное право граждан бессрочно владеть и пользоваться земельным участком установленного размера в предусмотренном законом порядке и с определенной хозяйственной или потребительской целью.

Объектом пожизненного наследуемого владения является земельный участок, который нормируется законом в зависимости от целей предоставления. У одного гражданина для одной и той же цели одновременно не может быть более одного земельного участка установленного размера на праве пожизненного наследуемого владения. Это не является препятствием к приобретению земельного участка по другим правовым основаниям (например, аренда, покупка).

Конструкция права пожизненного наследуемого владения явила собой некоторый компромисс, представляя что-то среднее между бессрочным пользованием и правом собственности. Как видно из самого названия, этим правом могут обладать только граждане. Земельный участок, предоставленный в пожизненное наследуемое владение, остается в государственной или муниципальной собственности, но у землевладельцев есть одно правомочие, которое объединяет их с собственниками: право передачи земельного участка по наследству.

Пожизненное наследуемое владение в Земельном кодексе 2001 года урегулировано в ст.21. Пункт 1 этой статьи устраняет возможность предоставления гражданам земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения после вступления в силу Земельного кодекса РФ. Статья 265 ГК РФ в части определения оснований и порядка приобретения гражданами права пожизненного наследуемого владения земельным участком содержит отсылку к земельному законодательству. Это практически означает, что основания возникновения прав, предусмотренные ст. 8 ГК РФ в отношении возникновения права пожизненного наследуемого владения земельным участком, не действуют без специального указания на то в ЗК РФ. В то же время в п.1 ст. 21 ЗК РФ содержится прямой запрет на приобретение права пожизненного наследуемого владения по административно-правовым основаниям (предоставление) после вступления в силу ЗК РФ. Одновременно здесь содержится норма, гарантирующая сохранение гражданами ранее приобретенных ими прав пожизненного наследуемого владения.

Содержащаяся в ст. 265 ГК РФ отсылка к земельному законодательству в части установления оснований возникновения права пожизненного наследуемого владения и вытекающий из этого приоритет соответствующих положений ЗК существенно осложняют определение гражданско-правовых способов возникновения и перехода права пожизненного наследуемого владения. Это связано со смешением в п.2 ст. 21 ЗК РФ случая распоряжения земельным участком со случаями распоряжения права на земельный участок. Это находит конкретное выражение в том, что согласно буквальному толкованию текста переход прав на земельный участок в порядке наследования является частным случаем распоряжения земельным участком, для которого сделано исключение в отношении невозможности распоряжения земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения. Однако в данном случае объектом наследственного преемства будет не сам земельный участок, а право на него.

Таким образом, в законе не содержится прямого разрешения на распоряжение правом на земельный участок, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, кроме перехода прав на земельный участок по наследству, но и прямого ограничения тоже нет.

Пункт 2 данной статьи определяет также основания государственной регистрации перехода права пожизненного наследуемого владения по наследству. Такая регистрация производится на основании свидетельства о праве на наследство. Включение этой нормы в Земельный кодекс связано прежде всего с отсутствием в Федеральном законе «О регистрации прав на недвижимость» специального регулирования оснований государственной регистрации этого права, хотя ст. 17 указанного Закона в качестве одного из оснований государственной регистрации права предусматривает свидетельство о праве на наследство.

Пункт 3 статьи 21 ЗК РФ предоставляет гражданам, имеющим земельные участки в пожизненном наследуемом владении, право на однократное безвозмездное приобретение их в собственность.

Предусмотренная возможность безвозмездного приобретения может быть реализована только однократно. Иначе говоря, если гражданин является обладателем двух земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения, он не может реализовать свое право на безвозмездное приобретение в отношении каждого из них. Положение о безвозмездности гарантируется предусмотренным запретом взимания с граждан дополнительных денежных сумм, помимо установленных федеральными законами сборов.

Земельный кодекс 2001г. внес существенные изменения в правомочия землевладельцев, запретив любые действия по распоряжению земельным участком, кроме перехода прав на земельный участок по наследству. До сих пор землевладельцы могли сдавать участок, находящийся на праве пожизненного владения, в аренду или безвозмездное срочное пользование (ст. 267 ГК РФ).

Что касается правомочий владения и пользования земельным участком режим права пожизненного наследуемого владения максимально приближен к режиму права собственности. Например, п. 2 ст. 266 ГК РФ закрепляет право субъекта права пожизненного наследуемого владения возводить на соответствующем земельном участке здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности.

Согласно земельному законодательству предоставление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в пожизненное наследуемое владение, в установленных законом случаях сроком не ограничивается.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком означает возможность использовать земельный участок (извлекать его полезные свойства в соответствии с целевым назначением земли) без установления конкретного срока такого пользования. В этом его отличие от временного безвозмездного пользования земельным участком, хотя бессрочное пользование осуществляется также безвозмездно. Бесплатный характер пользования позволяет отграничить его от договора аренды земельного участка; при этом постоянное (бессрочное) пользование осуществляется в отличие от аренды не на договорной основе.

Новый Земельный кодекс внес существенные изменения в порядок предоставления земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование. Согласно п. 1 ст. 20 ЗК РФ: «В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления». По сравнению с ГК РФ (п. 1 ст. 268) круг субъектов значительно сужен. ГК РФ предусматривает возможность предоставления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, гражданам и юридическим лицам.

В соответствии с п. 3 ст. 3 ЗК РФ «имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ним регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, природоохранительным, иным специальным законодательством». Из этого следует, что норма п.1 ст.20 ЗК является приоритетной по отношению к норме п.1 ст. 268 ГК РФ.

Статья 20 ЗК РФ в п.2 предусматривает невозможность предоставления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками гражданам. При этом употребление термина «предоставление» указывает на то, что данное право не может возникать у граждан в рамках административно-правовой процедуры. Соответственно можно сделать вывод о том, что комментируемое положение не затрагивает случаев приобретения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком по основаниям, предусмотренным п.2 и 3 ст.268 ГК РФ, когда субъектами правопреемства выступают граждане.

Закон гарантирует гражданам, что автоматически прекращаться право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок не будет. П.3 ст. 20 ЗК РФ исходит из признания ранее возникших прав постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки. Речь в данном случае идет и о случаях, когда в соответствии с ранее действовавшим законодательством (ст.12 Земельного кодекса РСФСР от 25 апреля 1991 г.) права постоянного (бессрочного) пользования предоставлялись также и лицам, которым в настоящее время предоставление указанных прав не предусматривается.

Регулирование приобретенных прав на земельные участки содержит также Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 г. Согласно п.2 ст.3 данного Закона «юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2004 года». Однако, установление обязанности субъектов, не относящихся к государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, органам государственной власти и органам местного самоуправления, «переоформить» право постоянного (бессрочного) пользования равнозначно национализации и противоречит Конституции РФ. Согласно п.3 ст. 35 Конституции РФ «никто не может быть лишен своего имущества иначе, как по решению суда». Поскольку право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком является имущественным правом, оно относится к имуществу (ст. 128 ГК РФ).

Кроме того, последствия неисполнения «обязанности» «переоформить» права на землю Вводным законом не определены, и из его текста не ясно, что предусматривается в случае непереоформления прав до 1 января 2004г. Поскольку в силу п.3 ст.20 ЗК приобретенные права сохраняются, очевидно, что неисполнение указанной обязанности никак на правовом положении субъекта прав, подлежащих переоформлению, не отразится.

Пункт 5 статьи 20 ЗК РФ предоставляет одной из категорий обладателей прав постоянного (бессрочного) пользования – гражданам – право на приобретение находящегося у них в постоянном (бессрочном) пользовании земельного участка в собственность.

Предусмотренная возможность безвозмездного приобретения может быть реализована только однократно. Иначе говоря, если гражданин является обладателем двух земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения, он не может реализовать свое право на безвозмездное приобретение в отношении каждого из них. Положение о безвозмездности гарантируется предусмотренным запретом взимания с граждан дополнительных денежных сумм, помимо установленных федеральными законами сборов.

По сравнению с правами, предоставленными гражданам в отношении приобретения земельного участка, находящегося у них в постоянном (бессрочном) пользовании, в собственность, права юридических лиц ограничены. Юридические лица, обладающие застроенным земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не имеют права на безвозмездное приобретение в собственность такого земельного участка.

Пунктом 1 статьи 269 ГК РФ определяются полномочия субъекта права постоянного (бессрочного) пользования по владению и пользованию земельным участком. Правомочия владения и пользования земельным участком могут осуществляться субъектом права постоянного пользования только в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении земельного участка в пользование.

Наличие в перечне ограничивающих документов акта о предоставлении земельного участка означает предоставление собственнику земельного участка возможности самостоятельно определить рамки принадлежащих субъекту права постоянного пользования правомочий владения и пользования земельным участком.

Еще одно нововведение Земельного кодекса в отношении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками – запрет распоряжения этими участками. До сих пор землепользователи имели право с согласия собственника распоряжаться земельным участком путем сдачи его в аренду или передачи в безвозмездное срочное пользование. Соответствующая норма содержится и в статье 270 ГК РФ. Однако Земельный кодекс четко придерживается иной, новой для нашего законодательства концепции – земельные участки могут быть предоставлены в аренду только их собственниками (п.2 ст. 22 ЗК РФ).

Право ограниченного пользования земельным участком (сервитут)

Сервитут и право ограниченного пользования земельным участком – синонимы. Сервитут представляет собой вещное право пользования чужой вещью в интересах определенного лица, то есть право одного лица пользоваться в установленном объеме недвижимым имуществом другого лица.

Основным признаком сервитута является связь двух земельных участков, дающая право собственнику одного из них – господствующего земельного участка – требовать от собственника другого – подчиненного земельного участка – предоставления себе права ограниченного пользования подчиненным участком в связи с наличием при использовании своего земельного участка нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Примерный перечень таких нужд содержится в абз.2 п.1 ст.274 ГК РФ: «Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации…». Характер использования субъектом сервитута чужого земельного участка определяется характером нужд, в целях удовлетворения которых он установлен.

Сервитут может быть установлен только в интересах собственника земельного участка, а также субъекта права пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Поскольку обременение земельного участка сервитутом носит вещный характер и обременяется непосредственно земельный участок, сервитут тем самым выступает обременением не только права собственности, но и всех иных прав, которые возникают на этот земельный участок (например, право аренды, иное право пользования земельным участком).

Пункт 2 статьи 274 ГК РФ направлен на обеспечение прав собственника земельного участка, обремененного сервитутом. Установление сервитута не может лишать собственника такого земельного участка правомочий владения, пользования и распоряжения им.

ГК РФ гарантирует возможность осуществления собственником земельного участка, обремененного сервитутом, правомочия пользования земельным участком. Оно обеспечивается, в частности, нормой п.2 ст.276 ГК, согласно которой в случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии со своим назначением, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.

Основания возникновения права ограниченного пользования устанавливаются п.3 ст.274 ГК РФ. Поскольку при решении вопроса об установлении сервитута приоритетное значение имеют нужды собственника, которые не могут быть удовлетворены без установления сервитута, его инициативе в данном вопросе придается решающее значение. Основанием возникновения сервитута может быть договор с собственником земельного участка, который обременяется сервитутом, а в случае недостижения соглашения по вопросу установления сервитута или его условий, сервитут может быть установлен на основании судебного решения.

Право ограниченного пользования земельным участком подлежит государственной регистрации как обременение такого земельного участка. Сервитут вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Пункт 4 статьи 274 ГК РФ предоставляет право требовать установления сервитута субъектам права пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на условиях и в порядке, которые установлены для собственника земельного участка.

Статья 274 ГК РФ наделяет также собственника обремененного сервитутом земельного участка правом требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком, допуская, однако, возможность установления законом исключения из этого правила.

Плата за пользование чужим земельным участком может быть установлена договором с собственником земельного участка или судебным актом, установившим сервитут.

В соответствии со ст.275 ГК РФ сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу.

Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимися собственниками земельного участка, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Пункт 4 статьи 23 ЗК РФ предусматривает возможность установления сервитута как на срок, так и постоянного. Срок сервитута может быть установлен договором или судебным актом для частных сервитутов, законом или иным нормативным правовым актом – для публичных сервитутов.

Законодательство различает частный и публичный сервитут.

Пункт 1 статьи 23 ЗК РФ в установлении режима частного сервитута отсылает к гражданскому законодательству. ГК РФ не предусматривает понятия частного сервитута, устанавливая лишь режим права ограниченного пользования земельным участком (сервитута). Таким образом, понятие частного сервитута, установленного Земельным кодексом, соответствует понятию сервитута в смысле гражданского законодательства. В соответствии со ст.274 ГК РФ собственник недвижимого имущества – земельного участка – вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях – и от собственника другого соседнего земельного участка, предоставления права ограниченного пользования (сервитута).

Вместе с тем ряд законодательных актов Российской Федерации предусматривает понятие частного сервитута. Так, ст.64 Градостроительного кодекса от 7 мая 1998 г. предусматривает, что частные сервитуты в области градостроительства могут устанавливаться в целях ограниченного пользования чужим (соседним) земельным участком, иными объектами недвижимости для обеспечения: строительства, реконструкции, ремонта и эксплуатации зданий, строений и сооружений; строительства, реконструкции, ремонта и эксплуатации объектов инженерной и транспортной инфраструктур; проведения работ по инженерной подготовке территорий, работ по защите территорий от затопления и подтопления, устройству подпорных стен; прохода, проезда через чужой (соседний) земельный участок; применения проникающих на чужой (соседний) земельный участок на определенной высоте устройств при возведении зданий, строений и сооружений; эксплуатации и ремонта общих стен в домах блокированной застройки; других нужд собственников объектов недвижимости, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Статья 43 Водного кодекса РФ предусматривает, что в силу договора права лиц, которым водные объекты предоставлены в долгосрочное или краткосрочное пользование, могут быть ограничены в пользу иных заинтересованных лиц (частный водный сервитут).

В соответствии со ст. 21 Лесного кодекса РФ права пользования граждан и юридических лиц участками лесного фонда и права пользования участками, не входящими в лесной фонд лесов, могут быть ограничены в пользу иных заинтересованных лиц на основании договоров, актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, а также судебных решений (частный лесной сервитут).

Режим публичного сервитута урегулирован п.2 ст.23 ЗК РФ. ЗК РФ в качестве основания возникновения публичного сервитута определяет закон или иной нормативный правовой акт. Это означает, что установление публичного сервитута на основании частноправовой сделки (например, договора) невозможно.

В ЗК РФ определяются также цели, для которых может быть установлен публичный сервитут: обеспечение интересов государства, местного самоуправления или местного населения.

Пункт 2 статьи 23 ЗК РФ предусматривает при установлении публичного сервитута необходимость учета результатов общественных слушаний. Однако, неясно, является ли наличие положительного результата общественных слушаний для установления сервитута необходимым условием его возникновения.

Исчерпывающий перечень публичных сервитутов содержится в п.3 ст.23 ЗК РФ. Публичные сервитуты могут устанавливаться для:

прохода или проезда через земельный участок;

использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

проведения дренажных работ на земельном участке;

забора воды и водопоя;

прогона скота через земельный участок;

сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда;

использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;

временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

свободного доступа к прибрежной полосе.

В случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков.

В случаях, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату (п.7 ст.23 ЗК РФ).

Право собственности на землю

Право собственности на землю – это урегулированные нормами земельного и иных отраслей права общественные отношения по владению, пользованию и распоряжению землей в пределах, установленных законом.

При рассмотрении понятия «право собственности на землю» в качестве земельного правоотношения выявляется следующая структура элементов.

1) Объект права собственности на землю – это часть земли как производственного базиса, которая в установленном порядке перешла к определенному субъекту или находится в его владении, пользовании и распоряжении. При этом, исходя из анализа действующего земельного законодательства, можно выделить в качестве объекта права собственности земельный участок и земельную долю.

2) Субъекты права собственности на землю – это те лица, которые в установленном порядке признаны или являются собственниками конкретного земельного участка.

Конституция РФ установила, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной и муниципальной формах собственности. В зависимости от форм выделяют следующие субъекты права собственности на землю:

государство в лице Российской Федерации и субъектов РФ. Государственная собственность на землю подразделяется на федеральную собственность (федеральные земли) и собственность субъектов РФ. Распоряжение и управление государственной собственностью на землю осуществляется Правительством РФ, Федеральной службой земельного кадастра, исполнительными органами субъектов РФ и органами местного самоуправления;

муниципальные образования. Муниципальная собственность – это собственность муниципальных образований. Муниципальная собственность не является государственной. Муниципальные образования также принимают участие в регулировании земельных отношений на своих территориях (в организации ведения кадастра и землеустройства, в определении правового статуса тех или иных земель, в регистрации прав на земельные участки, в организации охранительных мероприятий и т.п.);

предприятия, учреждения, организации, которые имеют в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечают по своим обязательствам имуществом, могут от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцами и ответчиками в суде (ст. 48 ГК РФ);

физические лица (граждане РФ, иностранцы и лица без гражданства, находящиеся на территории РФ). Согласно ст.15 ЗК РФ иностранные граждане, иностранные юридические лица и лица без гражданства не могут обладать земельными участками на праве собственности в приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с Федеральным законом от 1 апреля 1993 г. «О государственной границе Российской Федерации», в иных особых территориях в соответствии с федеральными законами.

3) Содержание права собственности на землю представляет собой совокупность правомочий субъектов по владению, пользованию и распоряжению находящимся в собственности земельным участком или земельной долей.

Право владения землей – основанная на законе возможность фактического обладания земельным участком или земельной долей. Правомочия владения землей реализуются не только путем отвода участка в натуре, на местности, но и в соответствующей землеустроительной документации.

Право пользования землей – допустимая законом возможность хозяйственной эксплуатации земли, извлечения из нее полезных свойств и получения доходов от ее использования. В соответствии со ст.40 ЗК РФ собственники земельных участков имеют право использовать для собственных нужд в установленном законом порядке не только поверхность земельного участка и почвенный покров, но и имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также закрытые водоемы.

Однако собственник земельного участка не располагает абсолютной свободой в выборе способов и направлений использования своего участка. Во-первых, по российскому законодательству земля должна использоваться в соответствии с ее целевым назначением, определяемым принадлежностью к той или иной категории земель, и разрешенным использованием. Во-вторых, использование земель должно осуществляться способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Право распоряжения землей – допустимая законом возможность определять юридическую судьбу земельного участка или земельной доли. Собственник вправе отчуждать земельный участок в собственность другим лицам (дарить, продавать, обменивать, завещать, передавать в качестве взноса в уставной капитал коммерческих организаций и т.д.), передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения участком, отдавать его в залог и т.д. в отдельных случаях правомочия собственника по распоряжению земельным участком ограничены законом. Так, статьей 27 ЗК РФ установлен перечень изъятых из оборота земельных участков; статьей 37 предусмотрены особые требования к процедуре заключения договоров купли-продажи земельных участков.

Основаниями возникновения, изменения и прекращения права собственности на землю являются юридические факты. Юридические факты – это конкретные, объективные обстоятельства, с которыми закон прямо или косвенно связывает возникновение, изменения или прекращение правоотношений. Их можно классифицировать на три группы:

I. Правообразующие факты – это юридические факты, на основании которых возникают правоотношения собственности на земельные участки. К ним относятся:

а) административные акты государственных органов, изданные ими в пределах своей компетенции;

б) сделки граждан и организаций по приобретению земель в собственность (например, купля-продажа земельного участка, обмен земельными участками в установленном законом порядке и иные дозволенные законом сделки);

в) обстоятельства, с которыми закон связывает возникновение права собственности на землю (приобретение земельных участков в порядке наследства, при вступлении в хозяйственные товарищества и общества, производственные кооперативы, в порядке приобретательской давности или приватизации).

II. Правоизменяющие факты – это предусмотренные законом обстоятельства, с которыми он связывает изменение правоотношений собственности. К ним относятся:

а) обстоятельства, сужающие правомочия собственника (например, запрет на причинение ущерба окружающей среде);

б) обстоятельства, возлагающие дополнительные функции на собственников земель (например, обязанность построить на участке новый дом в течение трех лет взамен сгоревшего);

в) обстоятельства, расширяющие права собственников земельных участков (например, возможность использовать для нужд своего хозяйства имеющиеся на участке полезные ископаемые и другие природные объекты);

г) обстоятельства, обязывающие собственника осуществлять свои правомочия с соблюдением определенных дополнительных правил (например, собственники земель в поселениях обязаны осуществлять свои правомочия собственности с соблюдением проектов планировки и застройки поселений).