6. Управление многоквартирными домами. Тсж.

НПБ- Конст-я, ЖК РФ, ГК РФ, Устав

Право граждан РФ на управление МКД устанавливается статьями 30, 32 Конституции РФ.

Вопросы управления МКД регулируются статьями 161-165 раздела VIII «Управление МКД» ЖК РФ.

Цель управления сформулирована в п.1 статьи 161 ЖК РФ. Согласно этой статье управление МКД д. обеспечивать:

- благоприятные и безопасные условия проживания граждан;

- надлежащее сод-е общего им-ва МКД;

- решение вопросов пользования общего им-ва МКД;

- предоставление КУ гражданам, проживающим в доме.

Управление МКД – проф. деят-ть, требующая спец. знаний, практических навыков, организаторских способностей, умения составлять юридич. документы и договариваться, как с жителями, так и с поставщиками услуг.

Процесс упр-я МКД:

1. Контроль сост-я дома 2. Ремонт общего им-ва 3. Клининг 4. Ландшафтный дизайн 5. Специальные работы 6. КУ 7. Взаимод-е с жильцами 8. Безопасность (пожарная и т.д.)

Способы управления МКД (Ст. 161 п. 2 ЖК РФ):

- непосредственное упр-е собственниками помещений в МКД

- упр-е жилым домом через ТСЖ (либо иной спец. потреб. кооператив);

- упр-е управляющей орг-ей.

В Твери, н-р, 6, 45% ЖФ (152 593 дома) упр-ся посредством ТСЖ, а 30,54% (722 909 домов) - УК (муниц. и частные). По сравнению с др. городами – отставание.

1. Непосредственное упр-е (≤15 кварт.)

«+» 1. Оперативное реш-е вопросов 2. Отсутствие статьи расходов на упр-е в плате за ЖП 3. Упр -е осущ-ся собствен-ком с учетом интересов и финанс. возм-тей.

«-» 1. Недостаток профес. упр-я 2.Сложность с выбором ответств. лиц.

2. Управление ук

Управляющая организация — это юр. лицо независимо от его ОПФ или ИП без образования юридического лица.

«+» 1.Профес. упр-е 2.Наличие конкуренции на рынке, закупка услуг на конкурс. основе

«-» 1. Наличие статьи расходов на упр-е 2. Нет баланса интересов УК и собств. ЖП

Договор на 1-5 лет

3. ТСЖ – неком. орг-я, объедин-е собственников в МКД д/ совместного упр-я общим имущ-вом в доме, обеспеч-я эксплуатации данного комплекса, владения, польз-я и в установл. законод-вом пределах распоряж-я общим им-вом.

М.б.1) несколько МКД на смежной терр-и.

2) несколько расположенных близко зданий, строений, сооружений – ЖД (частных) д/ прожив-я 1 семьи, дачных домов с приусад. участками и др. об. инженер. инфрастр-ры.

«+»

1. Упр-е с учетом собств. интересов

2. Своб. выбор обслужив. орг-и на конкурс. основе

3.Контроль качества оказываемых услуг

4.Контроль расх-я фин. средств

5.Наличие Правления, решающего операт. задачи, в т.ч. контроль за выполнением обязательств собственников ЖП

6. Наличие Председателя, ответственного за упр-е домом и принимаемые реш-я

7. Уровень оплаты ЖКУ меньше, чем в муниц. доме. (т.к. все расходы по текущему сод-ю, ремонту и благоустройству зависят только от возм-тей и желания жильцов, а также от состояния здания.)

«-»

1. Наличие статьи расходов на упр-е

2. Наличие опред. степени свободы при принятии реш-я Председателем

3. Председатель не всегда компетентен в данной сфере.

Текущий и капитальный ремонт жилищного фонда

Капремонт - за счет бюджетных отчислений (дотации, выбор подряд. орг-и по конкурсу)

Ремонтный фонд – д/ проведения текущих ремонтов здания, устранения возникающих неисправностей, повышения благоустройства и улучшения состояния здания и прилегающей территории.

Резервный фонд - отчисления, собираемые только в ТСЖ/ЖСК ("касса взаимопомощи" дому от его жильцов, предназначенная для всякого рода Форс-мажорных обстоятельств).

Способы снижения эксплуатационных затрат:

1. Ресурсосбереж-е и системы учета

2. Дополнительные доходы дома

- сдача помещений в аренду (цокольные этажи и подвалы)

- устр-во мансард на чердаках и строительство мансардных этажей (ЖП)

- исп-е земел. участка дома

- размещение рекламы на стенах дома