Земельный участок

Неделимый Делимый

Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Нормирование землепользования Ст.ЗЗ ЗК РФ («Нормы предоставления земельных участков»):

1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

2. Максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность бесплатно для целей, предусмотренных правилами пункта 1 настоящей статьи, устанавливаются:

• федеральными законами - из земель, находящихся в федеральной собственности

• законами субъектов Российской Федерации - из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации;

нормативными правовыми актами органов местного самоуправления - из земель, находящихся в собственности муниципальных образований.

3. Для целей, не указанных в пункте 1 настоящей статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Некоторые субъекты федерации устанавливают конкретные размеры. Например, ст.90 закона Свердловской области («Нормы предоставления земельных участков»):

1. Земельные участки предоставляются:

а) для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, минимальный размер участка которого определяется технико-экономическим обоснованием, в том числе в собственность бесплатно - в пределах среднерайонной нормы на одного члена хозяйства;

б) для садоводства - от 0.08 до 0.20 га на семью в собственность за плату или бесплатно, если для этой цели предоставляются малопродуктивные сельскохозяйственные угодья и нарушенные земли, либо в постоянное пользование или аренду, если земельный участок находится в зоне, не подлежащей приватизации;

в) для коллективного животноводства - в соответствии с проектной документацией;

г) для огородничества - от 0,04 до 0,20 га на семью в аренду или во временное пользование*;

д) для дачного строительства - от 0,08 до 0,20 га на семью в собственность за плату либо в постоянное пользование.

2. Конкретные максимальные размеры земельных участков для целей, указанных в части 1 настоящей статьи, а также предельные нормы предоставления земельных участков для личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства устанавливаются органами местного самоуправления.

3. Предельные размеры земельных участков, предоставляемых государственным, кооперативным сельскохозяйственным предприятиям, акционерным и иным хозяйственным обществам (товариществам), не устанавливаются.

4. Для других видов строительства, предпринимательской деятельности, а также для иных не запрещенных законом целей предельные размеры земельных участков устанавливаются по утвержденным в установленном порядке

нормам отвода земель для этих видов деятельности либо в соответствии с градостроительной и проектно-технической документацией.

* такой вариант действовал до принятия ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15.04.98 г.

На землях, выделенных во временное пользование, не могли возводить капитальные строения. Этот закон предоставил право приватизировать участки.

Ст.28 ФЗ «О садоводческих...» («Особенности приватизации садовых, огородных и дачных земельных участков»):

1. Садоводам, огородникам, дачникам и их садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям, получившим земельные участки из государственных и муниципальных земель на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды или срочного пользования, не может быть отказано в приватизации таких земельных участков, за исключением установленных федеральными законами случаев запрета на передачу земельных участков в частную собственность.

2. Приватизация садовых, огородных и дачных земельных участков может осуществляться за плату или бесплатно в соответствии с законами и иными нормативными правовыми актами РФ и законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ.

Не установлены нормы для кооперативов. АО.

Для крестьянских (фермерских) хозяйств: согласно Положению о крестьянских (фермерских) хозяйствах 1994 г., предельный размер участка для крестьянского хозяйства - 150 га. Эта норма действует в Свердловской области. Известны случаи, когда участки составляют до 400 га. Однако преимущественно хозяйства всё-таки малоземельные (участки составляют 10-15 га).

Закон Челябинской области устанавливает примерно такие же нормы.

В законе «О земле» Краснодарской области установлена норма землепользования -300 га - т.к., по их мнению, землепользование в меньших размерах не очень эффективно. Существует проблема развития крестьянских (фермерских) хозяйств. Нужно создавать с/х производственные кооперативы, ассоциации.

Виды землепользования

1) по целевому назначению:

землепользование для ведения с/х производства

для градостроительных и иных нужд

2) по субъектам:

юридических лиц

3) по срокам:

землепользование

• срочное (осуществляется по договору аренду и по договору о временном пользовании земельным участком)

• бессрочное (осуществляется на титуле собственности)

• краткосрочное (договор заключается на 49 лет)

4) по правовой природе:

землепользование

• первичное (когда землепользователь получает землю от государства в установленном законом порядке)

• вторичное (земельный участок для установленных целей предоставляется первичным землепользователем)

Пример вторичного землепользования – служебный земельный надел. Служебный земельный надел предоставляется отдельным категориям граждан отдельных сфер (работники промышленности, ж/д транспорта, лесного хозяйства и т.п.). Основанием для предоставления служит факт нахождения работника в трудовых отношениях. Работники получают служебный земельный надел от администрации своего предприятия на период своей работы в предприятии. Исключение составляют пенсионеры, инвалиды и т.п.

18 вопрос. Принципы права польз.землей

Общие принципы земельного права земельного законодательства трансформируются по отношению к конкретному институту. Ст. 1 ЗК РФ, ст.2 закона Свердловской области.

1) Плановое и строго целевое использование земель

Плановое использование земель применительно к крупным городам осуществляется через:

• Генеральный план

• в схемах планировки и застройки иных поселений

• внутрихозяйственное планирование.

Нецелевого предоставления земельных участков не должно быть. Использование земельных участков должно быть строго целевым.

2) Хозяйственная самостоятельность землепользователей

Современное законодательство предоставило это право всем землепользователям.

3) Принцип устойчивости (стабильности) землепользования

землепользователь должен быть уверен, что при использовании им принадлежащего ему участка ему никто не помешает.

4) Принцип равноправного развития различных форм хозяйствования на земле

5) Приоритет права землепользования. Приоритет права пользования землями особо охраняемых территорий.

6) Использование земли как основы жизни и деятельности народов. Земли используются в сельском хозяйстве и иных сферах деятельности. Участие граждан в принятии решений, которые затрагивают их права на землю.

7) Принцип пользования землями в их триединстве (триединой роли земли). При проведении с/х, строительных работ.

Перечисленные принципы взаимосвязаны, находятся в единстве. Нарушение какого-либо одно из этих принципов, влечёт за собой нарушение других.

19 вопрос. Основания возникнов. И прекращ.права польз.землей

Основания возникновения данного права обусловлены прежде всего ви­дом права землепользования, которое, как и всякое право пользования при­родными ресурсами, может быть общим и специальным.

Право общего землепользования представляет собой возможность для всех граждан пользоваться свободно и бесплатно земельными участками для про­езда, прохода, отдыха и других целей и вытекает непосредственно из закона - Конституции РФ, гражданского, земельного, водного, лесного законодатель­ства. Например, указанное право осуществляется на землях общего пользова­ния в городах и других населенных пунктах. Эти земли состоят из земель, ис­пользуемых в качестве путей сообщения (площади, улицы, дороги, проезды и др.), для удовлетворения культурно-бытовых и иных потребностей населения (парки, скверы, водоемы, пляжи, бульвары, кладбища и т. п.).

Лесное и водное законодательство устанавливает право граждан исполь­зовать земли лесного фонда в случае нахождения граждан в лесах, а также земли водного фонда при использовании водоемов общего пользования и прилегающих к ним участков для отдыха, купания и др. (ст. 86 Лесного ко­декса РФ, ст. 88 Водного кодекса РФ).

Основаниями прекращения права землепользования служат юридические факты, в том числе изъятие земельных участков.

Изъятие земель допускается лишь в случаях, установленных в законе, а его общий порядок в основном аналогичен процедуре предоставления зе­мель.

Изъятие земельных участков осуществляется в рамках их перераспреде­ления в случае отсутствия свободных земель, необходимых для предоставле­ния каким-либо субъектам (изъятие для государственных и муниципальных нужд), а также в качестве санкции за нарушение правил рационального ис­пользования и охраны земель (неосвоение земельного участка, использова­ние его не по целевому назначению, нарушение экологических требований и нормативов в сфере землепользования и др.).

Законом подробно регламентируется порядок изъятия земельных участ­ков для государственных и муниципальных нужд. Изъятие земель у их соб­ственников осуществляется путем выкупа. Законом предусмотрена необхо­димость заблаговременного предупреждения собственника и получения его согласия на изъятие земель (в случае несогласия вопрос решается в суде). При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением сво­их обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Конкретные размеры возмещения в таких случаях исчисляются в соот­ветствии с «Положением о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сель­скохозяйственного производства», утвержденным Постановлением Прави­тельства РФ от 28 января 1993 № 77.

По соглашению с собственником земли (землевладельцем, землепользо­вателем) ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для го­сударственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с заче­том его стоимости в выкупную цену.

Помимо изъятия земельных участков права землепользования может прекращаться на основании таких юридических фактов как истечение сро­ка пользования, ликвидация юридического лица-природопользователя или смерть гражданина-природопользователя, отказ от использования земельно­го участка и др.

Основания возникновения ППЗ:

1. Передача государством земельных участков на праве собственности или ином титуле (аренда).

2. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

В постоянное бессрочное пользование передаются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности по решению собственников в лице ОГВ или ОМС.

Такие участки могут быть предоставлены государственным или муниципальным предприятиям и учреждениям, федеральным казённым предприятиям, а также ОГВ и ОМС.

В ст. 20 ЗК указано, что гражданам земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования не предоставляются.

Очень важное значение имеет п.3 ст.20, в котором говорится, что право постоянного (бессрочного) пользования землёй, находящейся в государственной или муниципальной собственности, возникшее у граждан и ЮЛ до введения в действие нового ЗК, сохраняется.

Граждане и ЮЛ, владеющие земельным участком на этом титуле, не вправе распорядиться им.

Каждый гражданин имеет право однократно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок.

3. Получение земельного участка по договору аренды. Правительство РФ может определять общие начала арендных платежей.

4. Договор временного пользования. Заключается на срок до 3 лет. За это время лицо должно пользоваться земельным участком в соответствии с целевым назначением и сдать в пригодном для использования состоянии.

5. Земельный сервитут.

Сервитут – право ограниченного чужим земельным участком. Может устанавливаться в отношении одного или нескольких лиц (частный) или в интересах общества (публичный).

Согласно ст. 23 ЗК устанавливаются следующие сервитуты:

• Для проезда через земельный участок.

• Использование земельного участка для ремонта электрических сетей и инженерных сооружений.

• Для размещения геодезических знаков.

• Для забора воды или водопоя скота.

• Для прогона скота.

• Для свободного доступа к прибрежной полосе.

• Для охоты, рыбной ловли и сбора общедоступных растений.

Собственник земельного участка, обременённого сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в пользу которых установлен сервитут. Если сервитут влияет на эффективность земельного участка, то собственник вправе потребовать выкупа земельного участка с возмещением всех затрат.

20 вопрос. Право пожизнен.наслед.владения

Субъектами могут быть только физические лица. Данное право сохраняется как остаточное правовое явление и на данном праве земельные участки не предоставляются. В соответствии с п.2. ст.20 распоряжение земельным участком не допускается за исключением перехода прав на участок по наследству, государственная регистрация перехода права проводится на основании свидетельства о праве наследовании. В отличии от права общей собственности право общего владения не предусмотрено, поэтому ели наследников несколько, а участок является неделимым, то в каждом конкретном случае, решается вопрос о переходе ПНВ к одному из наследников и о выплате другим наследникам денежной компенсации их доли. В соответствии с ранее действующим законодательством участки, как правило, предоставлялись для цели, не связанной с предпринимательской деятельностью. Распоряжение: граждане могут приватизировать участки бесплатно в упрощенном порядке.

Пожизненное наследуемое владение

Нормативная основа: статья 21 ЗК РФ, статьи 265-267 ГК.

После принятия земельного кодекса 2001 года земельные участки на данном праве гражданам не предоставляются, однако сохраняется это право и существует возможность его переоформление на право собственности. Является ограниченным вещным правом, является абсолютным правом, возможно использование всех видов абсолютной защиты. Дачная амнистия находящемся на этом праве не допускается, за исключением перехода прав по наследству. Основанием будет свидетельство о праве на наследство.

В скором времени прекратит свое существование

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком является вещным правом лиц, не являющихся собственниками. Правом пожизненного наследуемого владения могут обладать только граждане. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие ЗК РФ, сохраняется. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие ЗК РФ не допускается. Предоставление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в пожизненное наследуемое владение, сроком не ограничивается.

Земельный участок, предоставленный в пожизненное наследуемое владение, остается в государственной или муниципальной собственности. Обладатель права пожизненного наследуемого владения вправе передать земельный участок только по наследству.

ГК РФ предусматривает наследование по закону либо по завещанию.

Законом «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» установлено, что «садовые, огородные и дачные земельные участки, предоставленные гражданам на праве пожизненного наследуемого владения, наследуются по закону». Следовательно, наследование таких земельных участков по завещанию запрещено.

ГК РФ предусмотрены особенности в отношении земельных участков крестьянских (фермерских) хозяйств. Так, в соответствии со ст. 258 ГК РФ земельный участок крестьянского (фермерского) хозяйства разделу не подлежит, кроме случаев прекращения крестьянского хозяйства. Следовательно, если наследников права пожизненного наследуемого владения несколько, а участок разделу не подлежит, то решается вопрос о переходе права пожизненного наследуемого владения земельным участком к одному из наследников и выплате остальным компенсации их доли.

Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.

Граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право приобрести их в собственность. Гражданин вправе однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его пожизненном наследуемом владении земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.

Гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения, вправе владеть и пользоваться земельным участком. Если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности.

Владелец земельного участка может передавать его другим лицам в аренду или безвозмездное срочное пользование.

Продажа, залог земельного участка и совершение его владельцем других сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка, не допускаются.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращается при отказе землепользователя от принадлежащего ему права на участок либо в силу принудительного изъятия.

21 вопрос. Постоян.(бесрочн)польз.землей

Субъектами данного права могут быть, во-первых, граждане, которым участки предоставлены до 1991 года, в настоящее время гражданам участки на данном праве не предоставляются (ст.20 ЗК РФ), это могут быть любые юридические лица, которым участки предоставлялись до 1991 года. В-третьих, в соответствии с п.1 ст.20 ЗК РФ следующие категории субъектов, государственные муниципальные учреждения, во-вторых, казенные предприятия; центры исторического наследия президентов РФ; органы государственной власти и органы местного самоуправления (это не сами органы, а их юридические лица).

И граждане, и юридические лица обладатели права ПБП не вправе распоряжаться земельным участком. Граждане и юридические лица, не перечисленные в п.1 ст.20 ЗК РФ, граждане вправе приватизировать земельный участок, а юридические лица обязаны переоформить на право аренды или приобрести в собственность, а религиозные организации, кроме этого, должны переоформить на право безвозмездного пользования до 1 января 2010 года в порядке, установленном ст.36 ЗК РФ. за не переоформление предусмотрен штраф.

Любые земельные участки могут предоставляться любой категории земель, кроме земель запаса.

(по ЗК) В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется.Граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.

Постоянное бессрочное пользование

Нормативная основа: статья 20 ЗК РФ, статьи 268-270 ГК РФ

Государственным и муниципальным учреждения, казенным предприятия, органам государственной и муниципальной власти земельные участки могут предоставляться на этом праве. Иным юридическим лицам, как и физическим земельные участки на этом праве не предоставляются. В соответствии с пунктом 2 статьи 3 закона о введении в действие ЗК лица за исключением вышеперечисленных субъектов обязаны переоформить право постоянного бессрочного пользования на право аренды или приобрести земельные участки в собственность. Религиозные организации переоформляют это право на право безвозмездного срочного пользования или на право собственности до 1 января 2010 года по правилам статьи 36 ЗК. За нарушение сроков переоформления предусмотрена санкция статьей 7.4 КоАП РФ в виде наложения административного штрафа на юридических лиц в размере от 20 000 до 100 000 рублей.

Существует запрет на распоряжение земельным участком для физических и юридических лиц.

Унитарным предприятиям земельные участки могут предоставляться только на праве аренды.

Основания прекращения права постоянного бессрочного пользования и пожизненного наследуемого владения. Это статья 45:

1. Добровольное, то есть добровольный отказ

2. Принудительное.

   1. Абзацы 1-4 части 2 статьи 45. Вследствие деликтного поведения

   2. Абзац 5-6 основания не связанные с неправомерными действиями землевладельцев и землепользователей в случае реквизиции и изъятия для государственных и муниципальных нужд

22вопрос. Аренда земли

Субъектами аренды могут быть любые физические или юридические лица, иностранные юридические лица, иностранные граждане, лица без гражданства, могут иметь земельные участки в аренде, за исключением случаев указанных в законе. Применяется гл.34 ГК РФ к данным отношениям. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование; арендатор и владеет, и пользуется участком. Субъектом выступает арендодатель (собственник или лицо уполномоченное) и арендатор (физическое или юридическое лицо). Основанием является договор аренды. Законом установлены условия: предмет договора и арендная плата. Максимальный и минимальный срок могут быть установлены ФЗ (например, аренда сельхоз назначения 49 лет).

При аренде государственных или муниципальных земель общие начала установления арендной платы определяются Правительством РФ. объектом аренды выступает участок в целом, прошедший кадастровый учет. Арендатор может распоряжаться земельным участок (п.5, 6, 9 ст.22 ЗК РФ).

Аренда земельных участков

Нормативная база этой сделки – общие положения об аренде ГК + статьи 22, 26, 65 ЗК.

Существенные условия:

1. Предмет – земельный участок либо часть земельного участка. Статья 15 закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. К договору прилагается чертеж.

2. Цена – статья 65 ГК. До принятия земельного кодекса такого существенного условия как цена не было.

Срок не будет являться существенным условием.

В случае передачи в аренду земельного участка из частной собственности цена определяется соглашением сторон. При передаче земельного участка в аренду из публичных форм собственности, общие начала определение арендной платы могут быть установлены постановлением правительства РФ.

Допускается передача земельных участков в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если иное не предусмотрено договором.

С принятием федерального закона «об особых экономических зонах» от 22 июля 2005 года для резидентов указанных зон предусмотрен ряд ограничений как арендаторов. Отметим некоторые:

1. Они не вправе передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, в том числе передавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества, либо по его взносу в производственный кооператив.

2. Они не вправе сдавать земельный участок в субаренду.

Дать определение понятию резидент особой экономической зоны.

Арендатор земельных участков находящихся в государственной и муниципальной собственности имеет преимущественное право его покупки в порядке предусмотренным гражданским законодательством для случаев продажи доли, правил общей собственности

Формы договора аренды:

Простая письменная форма – если на срок до одного года. Если срок больше чем один год – то необходима регистрация. Если срок не установлен – то регистрация не требуеся.

Ипотека, закол на земельные участки