Финансовые механизмы реализации целей жилищной реформы.
Основным экономическим содержанием реформы жилищно-коммунального хозяйства является передача права распоряжения всеми бюджетными ресурсами, выделяемыми в настоящее время на дотирование отрасли, от коммунальных предприятий непосредственно гражданам – субъектам в наибольшей степени заинтересованным в эффективном расходовании этих средств.
Планируется, что будет ликвидировано существующее разделение направлений бюджетного финансирования жилищно-коммунального хозяйства. В рамках системы персонифицированных социальных счетов граждан будут объединены все виды финансовой помощи государств, включая оплату жилья и коммунальных услуг (жилищные субсидии и льготы).
Главным участникам экономических отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве, таким образом, станут жилищно-коммунальные предприятия и непосредственные потребители их услуг – жильцы, а бюджетные средства, расходуемые на дотирование отрасли, будут полностью переориентированы на предоставление адресной целевой помощи непосредственно гражданам (кроме граждан с высокими доходами, в отношение которых дотирование будет прекращено). В результате потребитель услуг – жильцы получат возможность контролировать направление и расходование бюджетных средств, которое станет прозрачным и адресным.
Предполагается, что использование системы социальных счетов будет способствовать самоорганизации граждан в жилищной сфере, появлению стимулов для развития товариществ собственников жилья и иных объединений граждан, усилению контроля со стороны населения за объемом и качеством жилищных коммунальных услуг, развитию рынка профессиональных услуг по управлению жилищным фондом, ([2], с.88).
Предполагается, что реализация такой экономической модели позволит обеспечить бездотационный режим финансирования жилищного и коммунального хозяйства, создать источники привлечения средств для его развития и, что наиболее важно, гарантировать адресность государственной помощи малообеспеченным слоям населения, прекращение дотирования граждан с высоким уровнем доходов и доведение субсидий до получателей с использованием системы социальных счетов граждан, ([2], с.89).
Способы управления многоквартирным домом.
С развитием разнообразных форм собственности жилищная сфера наполнилась различными видами собственников. В зависимости от вида собственников существует несколько способов управления многоквартирным домом. Основная градация этой категории по субъектам позволяет определить структуру этого элемента отрасли (Рис.3), ([2], с.62).
Рис.3. Функциональная структура собственников жилищного фонда.
Выделяют 3 формы управления многоквартирным домом:
Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками. При данной форме управления каждый собственник должен заключать договора на коммунальные услуги со сторонними организациями, предоставляющими коммунальные услуги. Положительные стороны данной формы правления:
нет коллективной ответственности;
не надо ставить общие домовые счетчики на потребленные энергоресурсы;
вы лично осуществляете контроль над тарифом и качеством коммунальных услуг;
проще, чем в ТСЖ и УК, контролировать расходование средств на содержание общего имущества дома.
Отрицательные стороны:
не создается юридическое лицо, как в ТСЖ;
труднее копить деньги на счете, например, для ремонта.
Товарищество собственников жилья (ТСЖ). Указанные юридические лица в праве заключать в соответствии с законодательством РФ договор управления многоквартирным домом, а также договору о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договору об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений в доме. Положительные стороны:
собственники жилья сами, через правление, распоряжаются своими деньгами;
работу правления может проверить каждый член ТСЖ;
создается юридическое лицо со своим банковским счетом и обладающее право на судебное разбирательство;
можно приватизировать землю вокруг дома;
можно сдавать в аренду помещения, заниматься хозяйственно-коммерческой деятельностью и прибыль использовать на нужды всего дома.
Отрицательные стороны:
расчет за коммунальные услуги идет со всего дома;
деньги собственников помещения могут расходоваться нецелесообразно не вполне порядочными членами ТСЖ.
Управление управляющими организациями. Собственники помещения заключают с выбранной управляющей компанией (УК) договор управления. Положительные стороны:
нужно подумать лишь при выборе управляющей компании;
можно создать собственную управляющую компанию и управлять не только своим домом, но и другими домами, получая прибыль.
Отрицательные стороны:
если УК разориться, то деньги будет взять с нее очень сложно;
деньги, перечисляемые на ремонт дома, могут использоваться не по назначению.
Собственники помещения обязаны выбрать свою форму управления своим многоквартирным домом, иначе по истечению срока (1 год), органы местного управления проведут конкурс по выбору управляющей компании ([6], с.4).
Вывод: Повышение уровня благосостояния населения – одна из главных задач государственной политики. Существует множество проблем с реформированием и развитием жилищно-коммунального хозяйства, одной из которых является приватизация. Собственники жилых помещений не до конца понимают или не хотят понимать свои права и обязанности по управлению недвижимости. Для реализации целей реформы ЖКХ разработаны финансовые механизмы, согласно которых главным участникам экономических отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве, таким образом, станут жилищно-коммунальные предприятия и непосредственные потребители их услуг – жильцы, а бюджетные средства, расходуемые на дотирование отрасли, будут полностью переориентированы на предоставление адресной целевой помощи непосредственно гражданам. Также выделены основные формы управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками, товарищество собственников жилья и управляющая компания. Согласно реформе ЖКХ собственники жилья должны самостоятельно выбрать форму управления их многоквартирным домом.