Методы доходного подхода

1. Метод прямой капитализации

Метод прямой капитализации применяется при расчете стоимости производственного комплекса (предприятия, цеха, участка линии) и предполагает последовательное решение трех задач:

- определение среднегодового (среднемесячного) дохода от владения комплексом (ЧОД);

- определение коэффициента (ставки) капитализации (К)',

- определение стоимости комплекса (С) на основе среднегодового (среднемесячного) чистого дохода и коэффициента капитализации по формуле:

Коэффициент (ставка) капитализации - процентная ставка, используемая для пересчета доходов в рыночную стоимость объектов.

Если в расчетный период производились капиталовложения в оцениваемый комплекс, формула для расчета стоимости будет иметь следующий вид:

где ЧОД - чистый операционный доход;

К - коэффициент (ставка) капитализации;

В - капиталовложения в улучшение имущества.

Примерный перечень доходов и расходов, учитываемых при расчете чистого операционного дохода, приведен в таблице:

	Показатели	Обозначение
	Доходы
1.	Доходы от функционирования собственности в расчетный период, в том числе:	Д 1.
1.1.	Выручка от реализации продукции (услуг)	Д 1.1.
1.2.	Доходы от аренды (лизинга)	Д 1.2.
1.3.	Использование накопленного дохода на инвестиции и погашение кредитов	Д 1.3.
2.	Доходы от продажи собственности	Д 2.
	Доходы в целом Д=Д1+Д2	Д
	Расходы
1.	Расходы, связанные с функционированием собственности в расчетный период, в том числе:	Р 1.
1.1.	Производственные затраты	Р 1.1.
1.2.	Затраты по обслуживанию аренды (лизинга)	Р 1.2.
1.3.	Амортизационные отчисления	Р 1.3.
1.4	Налоги, относимые на финансовые результаты	Р 1.4.
2.	Расходы, идущие на покупку или улучшение собственности	Р 2.
	Расходы в целом Р=Р1+Р2	Р

Чистый операционный доход от производственного комплекса рассчитывается по формуле:

ЧОД= Д-Р,

где Д - доходы в целом; Р - расходы в целом.

Из всех существующих методов определения коэффициента (ставки) капитализации при определении стоимости машин и оборудования применяются два:

1) Метод рыночной выжимки (анализ сравнительных продаж) - коэффициент капитализации определяется на основе анализа рыночных данных о чистом доходе и стоимости объектов по имевшим место продажам.

Коэффициент капитализации определяется по формуле:

где К - общий коэффициент (ставка) капитализации;

ЧОД - значение чистого операционного дохода по каждому проданному объекту;

Ц_П - цена продажи.

Данный метод наиболее предпочтителен, прост и точен, но он требует достоверной и полной информации об объектах сравнения. При этом важно, чтобы способы оценки дохода для сравниваемых объектов совпадали со способом, примененным к оцениваемому объекту.

ПРИМЕР

В таблице приведена информация о сравнимых продажах мини-типографий.

Перечень показателей	Объекты-аналоги
	1	2	3	4	5
Цена продажи, руб.	163 500	180000	120000	105 000	127 500
Годовой доход от использования мини-типографии, руб.	26 977,5	27000	21600	21000	24225
Общий коэффициент капитализации	0,165	0,150	0,180	0,200	0,190

Для оцениваемой мини-типографии значение коэффициента капитализации лежит в пределах от 0,15 до 0,20. Окончательное значение коэффициента можно определить методами математической статистики. В данном случае принимаем коэффициент капитализации равный 0,177 (или 18% годовых).