Метод дисконтирования денежных потоков

Данный метод заключается в преобразовании (дисконтировании) потока доходов, приносимых оцениваемым объектом за расчетный период владения им, в его стоимость.

Будущие доходы включают:

1) периодический денежный поток доходов от эксплуатации объекта оценки на протяжении срока владения, т.е. чистый доход инвестора, получаемый от владения собственностью без подоходного налога в виде дивидендов, арендной платы и т.д.;

2) денежные поступления от продажи объекта оценки в конце срока владения, т.е. будущую выручку от его перепродажи за вычетом издержек по оформлению сделки.

Будущие доходы, ожидаемые от владения объектом оценки, преобразуются в его текущую стоимость по формуле:

где С_о - текущая стоимость имущества;

С_n - будущая стоимость имущества по истечении п лет (периодов);

р - ставка дохода (процента);

IVⁿ_p - текущая стоимость единицы.

В данном случае ставка дохода является коэффициентом (ставкой) дисконтирования (p).

Коэффициент (ставка) дисконтирования - процентная ставка, используемая для приведения ожидаемых будущих доходов (расходов) к текущей стоимости.

Метод равноэффективного аналога

Этот метод предполагает подбор функционального аналога, который выполняет одинаковые с оцениваемым объектом функции, но может отличаться от него по производительности, сроку службы, качеству продукции и другим показателям. В этом случае также присутствует оценка дохода от объекта, но не в полном его объеме, а только в той его части, на которую доход оцениваемого объекта отличается от дохода, полученного от функционального аналога.

Стоимость оцениваемого объекта выводится из цены объекта-аналога при условии обеспечения их равной прибыльности (условие равноэффективности):

где Ц_А - цена объекта-аналога;

И_А,И- годовые издержки эксплуатации аналогичного и оцениваемого

объектов (без их амортизации);

VInp a , vInp - коэффициенты амортизации аналогичного и оцениваемого объектов, рассчитываемые через фактор фонда возмещения:

Q_A,Q- годовой объем продукции, производимой с помощью аналогичного и оцениваемого объектов соответственно.

Метод равноэффективного аналога требует выполнения расчета изменяющихся статей издержек при эксплуатации аналогичного и оцениваемого объектов, а также определения их объема полезной работы в стоимостном выражении.

В методе равноэффективного аналога стоимость оцениваемого объекта выводится из цены аналогичного объекта при предположении их равной прибыльности. Расчетное соотношение выведено из математической модели сравнительного экономического эффекта при условии равноэффективности, т.е. в предположении, что разность эффектов равна нулю.

ЗАДАЧА

Определить стоимость гибкого производственного модуля при следующих исходных данных:

1. Стоимость элементов аналогичного модуля (в руб.):

металлорежущий станок - 75 000;

робот - 25 000;

загрузочное устройство - 12 000;

накопитель обрабатываемых деталей - 8 000.

2. Годовые объемы продукции в натуральном выражении аналогичного и оцениваемого модулей равны соответственно:

Q_A= 180 000 деталей;

Q= 187 000 деталей.

3. Годовые эксплуатационные издержки (без их амортизации) для аналогичного и оцениваемого модулей:

И_А = 1 470 000 руб.

И = 1 520 000 руб.

4. Ставка процента р= 25%.

5. Срок службы модулей - 7 лет.

Описанные выше методы доходного подхода применяются в следующих случаях:

1) когда можно рассчитать чистый доход от рассматриваемой производственной системы и большая часть этого дохода относится к машинам и оборудованию;

2) когда возможна достаточно точная оценка стоимости земельного участка и здания;

3) когда можно уверенно прогнозировать на длительную перспективу такие показатели как денежные потоки, затраты, процентные ставки дохода.