2) Метод суммирования (кумулятивного построения) - коэффициент капитализации определяется как сумма ставки дохода (процентной ставки) и ставки возмещения (возврата) капитала.

К = р + Кф.

Ставка дохода (процентная ставка) р складывается из 4-х частей:

- чистый процент (безрисковая ставка). Определяется исходя из курса ценных бумаг государственного займа или ставок по депозитам банков высшей категории надежности;

- дополнительный риск (ставка компенсации за риск). Чем больше риск вложения капитала в конкретную отрасль, тем больше величина процентной ставки;

- нагрузка управления инвестициями (инвестиционный менеджмент). Чем более рискованы и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют;

- отсутствие ликвидности (низкая ликвидность) - это риск, связанный с возможностью возникновения потерь при реализации объекта оценки из-за недостаточной развитости или неустойчивости рынка. Для ее расчета необходимо проанализировать динамику цен на рынке машин и оборудования, а также временные факторы, обусловливающие динамику продаж (т.е. среднее время ожидания сделки после подготовки объекта к продаже, приводящее к возможным потерям капитала).

Ставка возмещения капитала Кф определяется по формуле:

где п - число лет, требуемое для возврата вложенного капитала.

Метод суммирования может обеспечить более высокую точность по сравнению с методом рыночной выжимки. Однако практика определения ставок требует сбора, обобщения и проведения аналитических исследований и оценок финансовой, экономической и политической информации, а также информации по соответствующей отрасли.

ПРИМЕР

Оценивается цех по разливке безалкогольных напитков. Известно, что на момент оценки ставка Сбербанка по валютным вкладам составляет 7% годовых. По мнению оценщика, типичный инвестор потребует как минимум 3% годовых в валюте за риск капиталовложений в данную отрасль. Анализ свидетельствует о том, что типичные ставки за компенсацию инвестиционного менеджмента и низкую ликвидность составляют по 1,5%. Инвестор желает возвратить вложенный капитал в течение 20 лет. Определить ставку капитализации. Решение.

Метод капитализации и остатка

Метод капитализации и остатка применяется при расчете стоимости отдельных единиц оборудования в составе машинного комплекса и предполагает решение задачи в несколько этапов:

1. Выделяют производственную систему (мини-предприятие, цех, участок, линию), машинный комплекс которой необходимо оценить, и рассчитывают чистый доход от функционирования этой системы (ЧОД_ОБЩ).

2. Определяют часть чистого дохода, относимую к земле:

ЧОД _ЗЕМ = С_{ЗЕМ *} К_ЗЕМ,

где С_ЗЕМ - текущая стоимость земельного участка в рублях базисного года; К_ЗЕМ - коэффициент капитализации для земли.

3. Определяют часть чистого дохода, относимую к зданиям и сооружениям:

ЧОДзд=Сзд*Кзд,

где Сзд - текущая стоимость зданий и сооружений в рублях базисного года;

Кзд - коэффициент капитализации для зданий и сооружений, который определяется по формуле:

Кзд =р + Кф,

где р - ставка дохода;

Кф - коэффициент возмещения (возврата) капитала.

Коэффициент возмещения (возврата) капитала может определяться двумя способами:

как величина, обратная сроку эксплуатации здания п;

по формуле расчета фактора фонда возмещения.

4. Методом остатка рассчитывают часть чистого дохода, относимую к машинному комплексу:

ЧОД_МАШ = ЧОД_ОБШ -ЧОД_ЗЕМ -ЧОД_ЗД

5. Методом прямой капитализации определяют стоимость машинного комплекса:

где IIIⁿ_p ~ фактор взноса на амортизацию или коэффициент амортизации займа.

6. С помощью долевого коэффициента рассчитывается стоимость отдельных объектов, входящих в состав машинного комплекса.

С_ЕД = С_МАШ * D_ЕД

где D_ЕД - долевой коэффициент для оцениваемой единицы оборудования или машины, определяется как доля балансовой стоимости данной единицы в балансовой стоимости машинного комплекса.