13. Оценка многолетних насаждений
К многолетним насаждениям относятся сельскохозяйственные культуры, срок жизни которых превышает один год. Основными видами многолетних насаждений являются сады, ягодники, виноградники. К многолетним насаждениям также относятся древесно-кустарниковая растительность полезащитных лесополос.
Многолетние насаждения могут оцениваться доходными и затратными методами. При наличии данных о продаже объектов-аналогов –сравнительным методом.
Доходный подход
При оценке многолетних насаждений доходными методами следует учитывать такие особенности, как возможность получения доходов от урожая только через определенный срок после создания плантации и на протяжении продуктивного жизненного цикла, неравномерность получения урожая по годам, периодичность плодоношения и другие особенности. Соответственно, при определении дохода от многолетних насаждений требуется учитывать общий период плодоношения, соответствующий продуктивному жизненному циклу, и среднюю урожайность плодово-ягодной продукции. Издержки будут определяться всеми расходами, связанными с созданием плантации, включая и инфраструктуру, уходом за многолетними насаждениями и содержанием объектов инфраструктуры.
Наличие перечисленных особенностей означает, что для оценки многолетних насаждений доходным методом наиболее подходит метод дисконтированных денежных потоков.
Показатель чистой приведенной стоимости денежного потока от начала создания плантации (сада, ягодника, виноградника и др.) до момента завершения промышленного плодоношения будет характеризовать стоимость земли под многолетними насаждениями.
Пример. Расчет стоимости плантации фундука методом капитализации чистого операционного дохода, приходящегося на землю.
Требуется оценить плантацию фундука.
Исходные данные для расчета.
Площадь плантации - 1 га.
Урожайность - 1т/га в год
Доход от реализации орехов - $ 3500 за 1 тонну
Этапы жизненного цикла планации:
- организационно-подготовительные работы и закладка плантации – 1 год;
- возраст вступления фундука в фазу плодоношения – 3-4–й год после закладки плантации;
- возраст, при котором происходит снижение урожайности и усыхание скелетных ветвей - 20-30 лет (в расчетах учитывается получение урожая за 19 лет).
Статьи затрат в расчете на 1 га:
Единовременне затраты:
подготовка участка - $875;
посадочный материал (500 шт.) - $750;
посадка саженцев - $700;
прочие расходы - $930
Итого единовременных затрат - $ 3255
Текущие затраты:
сбор урожая - $660;
уход до 8 лет - $466 в год;
уход после 8 лет - $466 в год;
Ставка дисконтирования -10%.
Прибыль предпринимателя принимается равной 40% от чистого дохода ( в среднем соответствует сложившемуся уровню рентабельности в данной отрасли растениеводства).
Применяя метод дисконтированых денежных потоков, получаем, что текущая стоимость дохода, приходящегося на землю, округленно равна $5000 за 1 га . Эта величина и есть стоимость земли под многолетними насаждениями.
Сам расчет приведен ниже в таблице.
В зависимости от вида насаждения, его возраста, технологии ухода возможно применение различных моделей построения денежного потока. Например, сад плодоносит 1 раз в 2 года или возраст насаждения уже приближается к окончанию плодоношения. В поледнем случае надо начинать расчет с текущего момента и включать в модель денежного потока затраты на раскорчовку территории и закладку нового сада.
Таблица 6. Расчет стоимости земли под плантацией фундука, $/га
|
Годы |
|||||||||||||||||||
0 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
11 |
12 |
13 |
14 |
15 |
16 |
17 |
18 |
19 |
|
Подготовка участка |
875 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Приобретение саженцев |
750 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Посадка саженцев |
700 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Прочие расходы |
930 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Уход до 8 лет |
|
466 |
466 |
466 |
466 |
466 |
466 |
466 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Уход после 8 лет |
|
|
|
|
|
|
|
|
200 |
200 |
200 |
200 |
200 |
200 |
200 |
200 |
200 |
200 |
200 |
200 |
Сбор урожая |
|
|
|
660 |
660 |
660 |
660 |
660 |
660 |
660 |
660 |
660 |
660 |
660 |
660 |
660 |
660 |
660 |
660 |
660 |
Доход от реализации |
|
|
|
3500 |
3500 |
3500 |
3500 |
3500 |
3500 |
3500 |
3500 |
3500 |
3500 |
3500 |
3500 |
3500 |
3500 |
3500 |
3500 |
3500 |
Чистый доход |
-3255
|
-466 |
-466 |
2374 |
2374 |
2374 |
2374 |
2374 |
2640 |
2640 |
2640 |
2640 |
2640 |
2640 |
2640 |
2640 |
2640 |
2640 |
2640 |
2640 |
Прибыль предпринимателя |
40% |
|||||||||||||||||||
Чистый доход за минусом прибыли предпринимателя |
-1302 |
-186 |
-186 |
949 |
949 |
949 |
949 |
949 |
1056 |
1056 |
1056 |
1056 |
1056 |
1056 |
1056 |
1056 |
1056 |
1056 |
1056 |
1056 |
Ставка дисконтирования |
10% |
|||||||||||||||||||
Фактор дисконтирования |
1 |
0,91 |
0,83 |
0,75 |
0,68 |
0,62 |
0,59 |
0,53 |
0,48 |
0,43 |
0,39 |
0,35 |
0,32 |
0,29 |
0,26 |
0,23 |
0,21 |
0,19 |
0,17 |
0,15 |
Дисконтированный денежный поток |
-1302 |
-169 |
-154 |
712 |
645 |
588 |
560 |
503 |
506 |
454 |
411 |
369 |
337 |
306 |
274 |
242 |
221 |
200 |
179 |
158 |
Итого сумма : |
5048
|
|||||||||||||||||||
Стоимость земли под плантацией фундука =$5048 или округленно $5048
|
||||||||||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Так как, начиная с восьмого года, поток доходов становится постоянной величиной, то текущую стоимость доходов за оставшийся период до окончания плодоношения или снижения урожайности можно посчитать в виде чистой реверсии.
Реверсию можно определить по таблицам сложного процента или по формуле текущей стоимости обычного аннуитета:
,
где:
Vr- реверсия;
R- чистый постоянный доход (принимается равным доходу, начиная с 8-го года, в $ 1056);
e - ставка дисконтирования;
T – период плодоношения, после окончания которого происходит снижение урожайности и требуются затраты на обновление плантации;
t- период до получения устойчивых постоянных доходов.
Таблица 7. Расчет стоимости земли под плантацией фундука с реверсией , $/га
|
Годы |
||||||||
0 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8-19 |
|
Подготовка участка |
875 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Приобретение саженцев |
750 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Посадка саженцев |
700 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Прочие расходы |
930 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Уход до 8 лет |
|
466 |
466 |
466 |
466 |
466 |
466 |
466 |
|
Уход после 8 лет |
|
|
|
|
|
|
|
|
200 |
Сбор урожая |
|
|
|
660 |
660 |
660 |
660 |
660 |
660 |
Доход от реализации |
|
|
|
3500 |
3500 |
3500 |
3500 |
3500 |
3500 |
Чистый доход |
-3255
|
-466 |
-466 |
2374 |
2374 |
2374 |
2374 |
2374 |
2640 |
Прибыль предпринимателя |
40% |
|
|
|
|
|
|
|
|
Чистый доход за минусом прибыли предпринимателя |
-1302 |
-186 |
-186 |
949 |
949 |
949 |
949 |
949 |
1056 |
Реверсия |
|
|
|
|
|
|
|
|
7186 |
Ставка дисконтирования |
10% |
|
|
|
|
|
|
|
|
Фактор дисконтирования |
1 |
0,91 |
0,83 |
0,75 |
0,68 |
0,62 |
0,59 |
0,53 |
0,48 |
Дисконтированный денежный поток |
-1302 |
-169 |
-154 |
712 |
645 |
588 |
560 |
503 |
3449 |
Итого сумма: |
4833 |
||||||||
Стоимость земли под плантацией фундука =$4833 или округленно $4800
|
|||||||||
Расхождения между результатами первого и второго способа объясняются погрешностью счета по разным математическим моделям.
Затратный подход
При оценке многолетних насаждений затратным методом суммируются все виды затрат, связанные с их созданием и уходом за ними. Такими затратами являются затраты на закладку плантации, создание инфраструктуры в виде дорог, систем полива, резервуаров для воды, создание дренажных систем, строительство специальных сооружений для хранения и первичной переработке продукции, создание других подобных объектов, а также затраты на содержание объектов инфраструктуры и уход за многолетними культурами.
При данном подходе оцениваются только насаждения или древостои, которые выполняют роль улучшений на земельном участке. Поэтому для оценки стоимости единого объекта недвижимости (земли с древесно-кустарниковой растительностью) к капитализированным затратам на выращивание многолетних насаждений надо добавлять стоимость земли.
Европейским стандартами оценки стоимость многолетних культур, рассчитанная подобным образом, называется капитальной стоимостью. Она определяется стоимостью земли, стоимостью инфраструктуры, затратами на посадку культуры и текущими годовыми затратами, связанными с уходом за многолетними насаждениями и доведением их до состояния, в котором они находится на дату оценки. На эту величину начисляются проценты при определении отдачи на капитал и величины его возмещения.
В отечественной практике оценки существует аналогичный подход к оценке многолетних насаждений, включая насаждения, не являющиеся плодовыми, например зеленые насаждения в городах. Их стоимость, называемая восстановительной стоимостью, определяется суммированием единовременных затрат по созданию насаждений и текущих затрат по уходу за ними на протяжении определенного периода, равного или сроку жизни (для городских насаждений), или сроку достижения возраста плодоношения (для плодово-ягодных культур). Данным методом была определена стоимость зеленых насаждений в Москве, Нижнем Новгороде, Калининграде, Чебоксарах для дальнейшего использования при взимании компенсационных платежей за разрешенную и незаконную вырубку деревьев и кустарников.
Пример расчета стоимости зеленых городских зеленых насаждений на территории Нижнего Новгорода приведен ниже.
Таблица 8. Расчет восстановительной стоимости зеленых насаждений по затратам на выполнение работ по замене хвойных деревьев взамен вырубленных в Нижнем Новгороде (2001 г.) |
||||||||
|
||||||||
№ п/п |
Наименование работ |
Един. измер. |
Кол-во единиц измер. |
Ст-ть един. измер. в руб. |
Общая стоимость в руб. |
|||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
|||
|
I. Посадка деревьев и кустарников |
|||||||
|
1.1. Подготовительные работы |
|||||||
1. |
Подготовка участка для озеленения |
100 кв. м |
0,02 |
11,02 |
1 |
|||
2. |
Заготовка деревьев с комом |
10 дер. |
0,1 |
191,00 |
19 |
|||
3. |
Подготовка стандартных посадочных ям для деревьев с комом вручную |
10 ям |
0,1 |
151,00 |
15 |
|||
4. |
Приготовление специального состава грунта |
куб. м |
1,67 |
2,37 |
4 |
|||
5. |
Устройство дренажа под деревья и кустарники из керамзитового гравия фракции 5-10 |
куб.м |
0,29 |
21,00 |
6 |
|||
|
Итого |
44 |
||||||
|
1.2. Посадка деревьев и кустарников |
|
|
|
|
|||
6. |
Посадка деревьев с комом |
10 дер. |
0,1 |
49,80 |
5 |
|||
7. |
Внесение минеральных удобрений |
10 ям |
0,1 |
5,32 |
1 |
|||
8. |
Мульчирование торфом |
10 ям |
0,1 |
5,92 |
1 |
|||
|
Итого |
6 |
||||||
|
1.3. Уход за посаженными деревьями и кустарниками |
|||||||
|
1.3.1. Послепосадочный (интенсивный) уход за деревьями и кустарниками |
|||||||
9. |
Уход за деревьями с комом земли в течении 12 лет |
10 дер. |
0,1 |
2539,9 |
254 |
|||
10. |
Притенение растений |
100 кв.м |
0 |
22,6 |
0 |
|||
11. |
Обработка растений от вредителей и болезней |
100 дер. |
0,12 |
0,7 |
1 |
|||
12. |
Укрытие растений трудно культивируемых в условиях средней полосы России на зимний период в течении № лет |
100 кв. м |
2,4 |
22,6 |
54 |
|||
|
Итого |
309 |
||||||
|
1.3.2. Регулярный уход за деревьями и кустарниками |
|||||||
13. |
Уход за деревьями с комом земли в течении 10 лет |
10 дер. |
0,1 |
1548,4 |
155 |
|||
|
Итого |
155 |
||||||
|
|
|
|
|
|
|||
14. |
Итого прямых затрат |
руб. |
|
|
514 |
|||
|
Накладные расходы 14,2% п. I |
руб. |
|
|
73 |
|||
|
Итого |
руб. |
|
|
587 |
|||
|
Плановые накопления 8% |
руб. |
|
|
47 |
|||
15. |
Итого в ценах 1984 г. |
руб. |
|
|
634 |
|||
16. |
Итого в ценах 1991 г. К=1,55х0,97 |
руб. |
|
|
954 |
|||
17. |
Итого по смете в текущем уровне цен (индекс цен 16,4 по сравнению с ценами 1991 г. без НДС) |
руб. |
|
|
15 642,49 |
|||
|
||||||||
|
II. Стоимость материалов и их доставки |
|||||||
№ п/п |
Наименование материала |
Ед.измерения |
Кол-во ед. изм. |
Ст-ть ед.в руб. |
Общая ст-ть в руб. |
|||
1. |
Стоимость керамзитового гравия фракции 5-10 |
куб. м |
0,29 |
900 |
261,0 |
|||
2. |
Стоимость смеси грунта не учтенная расценкой
|
куб. м |
1,67 |
244,8 |
408,8 |
|||
3. |
Стоимость минеральных удобрений |
Кг |
3,055 |
25,5 |
77,9 |
|||
4. |
Стоимость торфа |
куб. м |
0,1 |
456 |
45,6 |
|||
5. |
Стоимость посадочного материала |
Шт. |
1 |
22000 |
22 000,0 |
|||
6. |
Стоимость доставки материалов |
м/час |
6 |
120 |
720,0 |
|||
|
Итого по материалам |
23 513,32 |
||||||
|
|
|||||||
|
Итого разделам I+II |
39 155,81 |
||||||
|
|
|||||||
|
III. Увеличение стоимости на коэффициент вероятности достижения посадочным материалом компенсируемого возраста в условиях городской среды : 0,667 |
26 103,88 |
||||||
|
||||||||
|
ИТОГО затраты по посадке деревьев и кустарников I+II+III |
65 260 |
||||||
|
||||||||
|
IV. Затраты связанные с выполнением проектных работ по озеленению и благоустройству территории Спр=Срх6,42:100 |
4 190 |
||||||
|
|
|||||||
|
ВСЕГО восстановительная стоимость деревьев без НДС |
руб. |
69 449 |
|||||