Приложение. Учебный пример составления отчета об оценке сельскохозяйственных угодий

Учебный пример

О Т Ч Е Т

ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ

АГРОФИРМЫ «Нива»

Дата оценки: 01 января 2003 года

Архивный номер: 0012-01/03

Заказчик: агрофирма «Нива»

Исполнитель: ООО «ОЦЕНКА»

Москва 2003 г.

УТВЕРЖДАЮ»

Генеральный Директор

ООО «ОЦЕНКА»

_____________________И.И.ИВАНОВ

«______»___________________2003г.

ЭКСПЕРТНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В соответствии с договором № 21/3 от 20 ноября 2003 г. специалистами ООО «ОЦЕНКА» проведена оценка рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий агрофирмы «Нива».

Основываясь на выполненном анализе исходной информации, сделано следующее заключение по состоянию на 01.01.2003 года:

рыночная стоимость сельскохозяйственных угодий агрофирмы «Нива» составляет округленно:

6 820 000 Долл. Сша

(шесть миллионов восемьсот двадцать тысяч долларов США) или округленно по курсу ЦБ РФ 31 руб./$ на дату оценки 211 420 000 рублей (двести одинадцать миллионов четыреста двадцать тысяч рублей)

Эксперт – оценщик		И.И.Иванов
Эксперт – оценщик		П.П.Петров

ОГЛАВЛЕНИЕ

Предисловие 6

1. Объекты оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственного имущества 7

2. Виды земель сельскохозяйственного назначения и использования 9

3. Факторы, влияющие на стоимость земель сельскохозяйственного назначения 10

4. Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения 11

5. Методы оценки земель сельскохозяйственного назначения и иного сельскохозяйственного имущества 14

6. Метод сравнения продаж 17

8. Метод капитализации арендной платы 17

9. Метод капитализации чистого операционного дохода, приходящегося на землю 18

10. Метод реальных опционов 23

Пример расчета рыночной стоимости пашни методом реальных опционов 26

11. Определение коэффициента капитализации 28

12. Оценка залежей, сенокосов, пастбищ 33

13. Оценка многолетних насаждений 36

14. Оценка прудового хозяйства 45

15. Оценка застроенных земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения 48

16. Оценка стоимости сельскохозяйственных угодий хозяйства в целом. Оценка стоимости земельных долей 49

17. Оценка сельскохозяйственных угодий, имеющих высокую инвестиционную привлекательность для застройки 50

18. Оценка размера компенсации при выделении земельных участков в натуре 53

19. Оценка стоимости права аренды земли 54

20. Оценка сельскохозяйственного имущественного комплекса 56

21. Оценка сервитута 56

22. Определение рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий американскими оценщиками 57

23. Основные проблемы оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения в России 64

24. Кадастровая оценка земель сельхозназначения 65

Приложение. Учебный пример составления отчета об оценке сельскохозяйственных угодий 67

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ 72

1.1. Заказчик 72

1.2. Основание для проведения оценки 72

1.3. Постановка задачи 72

1.4. Цели и назначение (задачи) проведения оценки 72

1.5. Сведения об оценщике 72

1.6. Описание объекта оценки 72

1.7. Вид стоимости, подлежащий оценке 73

1.8. Применяемые стандарты и методы оценки 73

1.9. Последовательность проведения оценки 74

1.10. Дата определения стоимости и дата составления отчета 74

1.11. Квалификация оценщиков 74

1.12. Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки 74

2. ОСНОВНЫЕ ПРЕДПОЛОЖЕНИЯ И ДОПУЩЕНИЯ, ОГРАНИЧИВАЮЩИЕ УСЛОВИЯ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ 75

2.1. Общие положения 75

2.2. Допущения, касающиеся документов, использовавшихся при проведении оценки 76

2.3. Допущения, касающиеся используемых в Отчете данных 76

2.4. Допущения в отношении используемых методов расчётов 76

2.5. Допущения относительно Объекта оценки 77

3. ОПИСАНИЕ МЕСТНОСТИ, РЕГИОНА, ОТРАСЛИ 78

3.1. Географическое положение и природные условия 78

3.2. Характеристика сельского хозяйства Кущевского района 78

3.3. Характеристика отрасли 78

3.4. Обзор рынка растениеводческой продукции в Краснодарском крае в 2002 году 81

3.6. Обзор рынка животноводческой продукции в Краснодарском крае 86

3.7. Риск инвестиций в сельское хозяйство 87

4. ОПИСАНИЕ СОБСТВЕННОСТИ (СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ) 88

4.1.Местоположение. 88

4.2. Количественные и качественные характеристики угодий (почв). 88

4.3. Данные почвенных обследований и кадастровой оценки земли (если есть). 88

4.4. Произведенные улучшения (дренаж, поливные установки и т.д.). 88

4.5. Юридические права 88

4.6. Условия налогообложения 88

4.7. Иное. 88

5. ВЫБОР МЕТОДОВ ОЦЕНКИ 88

5.1. Применяемые подходы и методы оценки 88

5.2. Метод капитализации земельной ренты 89

5.3. Определение коэффициента капитализации 89

5.4. Метод реальных опционов 92

6. ПРОЦЕДУРА ОЦЕНКИ 93

7.1. Анализ наиболее эффективного использования 94

7.2. Расчет методом капитализации земельной ренты 95

7.3. Расчет методом реальных опционов. 97

8. ОБОБЩЕНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ И ВЫВЕДЕНИЕ ИТОГОВОГО ЗНАЧЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА 99

Использовнные нормтивные документы, литература и иные источники информации 100

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Заказчик

ЗАО «Агрофирма НИВА»

1.2. Основание для проведения оценки

Договор № 21/3 на выполнение работ по оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий агрофирмы «Нива» от 20 ноября 2003 года.

1.3. Постановка задачи

В соответствие с договором № 21/3 от 20 ноября 2003 года необходимо определить рыночную стоимость сельскохозяйственных угодий агрофирмы «Нива» для принятия управленческих решений.

1.4. Цели и назначение (задачи) проведения оценки

Цель проведения оценки – определение рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий агрофирмы «Нива».

Назначение оценки – принятие управленческих.

1.5. Сведения об оценщике

Оценщик:	ООО «ОЦЕНКА»
Юридический адрес:	107066, г. Москва, ул. ***, д.***,
Лицензия на осуществление оценочной деятельности:	№ ***; выдана Министерством имущественных отношений Российской Федерации 01.09.2003г.
Банковские реквизиты:	ИНН ***, БИК ***, КПП *** р/с *** Банке *** к/с ***
В оценке принимали участие:	И.И.Иванов П.П.Петров