- •Тема 9. Первичные финансовые инструменты
- •1. Финансовые инструменты: сущность, виды, классификация
- •2. Первичные финансовые инструменты
- •Тема 10. Производные финансовые инструменты (деривативы)
- •1. Общие понятия
- •2. Форвардные и фьючерсные контракты
- •Основные характеристики фьючерсного контракта (спецификация)
- •Способы исполнения фьючерсного контракта (урегулирование обязательств)
- •3. Стратегии торговли фьючерсными контрактами: хеджирование и спекуляция
- •3.1. Понятие хеджирования
- •3.2. Короткое и длинное хеджирование
- •4. Расчетный процесс на фьючерсной бирже
- •4.1. Расчетная палата и ее функции
- •4.2. Первоначальная и вариационная маржа
- •4.3. Финансовая устойчивость Расчетной палаты
- •Тема 11. Опционы
- •1. Опцион и его виды
- •2. Цена опциона (премия)
- •3. Базисные опционные стратегии
- •Тема 12 валютный рынок
- •1 Валютный рынок и его участники
- •2. Валютный курс и факторы его определяющие
- •Показатели экономического роста.
- •3. Уровень инфляции и инфляционные ожидания.
- •3. Валютная котировка
- •4. Сделки на валютном рынке
- •Тема 13. Банковская система – основа современной финансово-кредитной системы
- •1. Денежное обращение – основа банковской деятельности
- •2. Банковская система
- •3. Современная банковская система России. Этапы формирования системы
- •Тема 14. Кредитные операции банков
- •1. Сущность кредита
- •2. Классификация кредитов
- •3. Условия кредитной сделки
- •4. Особенности долгосрочного кредитования
- •5. Ипотечное кредитование
- •6. Кредитная политика банка
- •1. Характер, репутация заемщика (character).
- •2. Финансовые возможности (capacity).
- •3. Капитал (capital).
- •4. Обеспечение (collateral).
5. Ипотечное кредитование
Ипотека (от греч. hypotheke – залог, заклад) – это залог недвижимости (земли, основных фондов, зданий, жилья) с целью получения ссуды.
В случае невозврата ссуды собственником имущества становится кредитор. Таким образом, ипотека – это особая форма обеспечения кредита.
Особенности ипотечного кредитования:
ипотекой признается залог имущества, непосредственно связанного с землей, либо это земельный участок – при наличии в стране собственности на землю, либо какие-то объекты недвижимости (здания, сооружения, жилые дома);
долгосрочный характер ипотечного кредита (20 – 30 лет);
заложенное имущество на период действия ипотеки остается, как правило, у должника;
заложено может быть только то имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения;
законодательной базой ипотечного кредитования является залоговое право, на основе которого оформляется договор ипотеки и осуществляется распродажа перешедшего к кредитору имущества;
развитие ипотечного кредитования предполагает наличие рынка недвижимости и развитого института ее оценки;
ипотечное кредитование осуществляют, как правило, специализированные ипотечные банки.
Правовые основы ипотечного кредитования в России:
1. Федеральный закон Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.98.
2. Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98.
3. Федеральный закон Российской Федерации «Об ипотечных ценных бумагах» от 17.11.03
Ипотечные банки – специализированные банки, осуществляющие долгосрочное кредитование на основе залогового земельного права. Ипотечным банкам запрещено заниматься спекуляцией земельными участками.
Механизм ипотечного кредитования существенно отличается от механизма формирования кредитных ресурсов в КБ. В развитых странах средства для предоставления кредита банк формирует, в основном, путем продажи закладных листов и собственного капитала.
Закладные листы – это долгосрочные залоговые обязательства банка, обеспечение надежными (или совокупными) ипотечными кредитами, по которым выплачивается твердый процент.
Закладные листы реализуются ипотечными банками на вторичном рынке инвесторам – другим кредитным институтам (в некоторых странах – любому инвестору). Инвестиции в закладные листы считаются надежным вложением капитала, т.к., кроме стабильного процентного дохода, вкладчик гарантирован от риска ипотекой. Конечно, рыночная стоимость заложенного имущества со временем может упасть, но здесь банки могут при реализации закладных предложить разные варианты хеджирования (снижения риска).
Продав закладные, кредитор пускает вырученные средства на предоставление новых ипотечных кредитов.
Погашение ипотечного кредита связано со сроком и процентом по реализуемым закладным. Если время действия закладных 10 лет, а твердая ставка процента 6,5%, то кредит должен быть выдан по ставке не менее 7% годовых для покрытия расходов по выпуску закладных и выплате процентов инвесторам. Изменение % ставки в зависимости от конъюнктуры рынка произойдет через 10 лет, если срок ипотеки более продолжительный. Погашение осуществляется с рассрочкой платежа, интервал (месяц, квартал, полугодие, ежегодно) устанавливается кредитным договором.
Ипотека в России имеет долгую и сложную историю.
Первые банки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог недвижимости появились во 2-ой половине XVIII столетия. В начале XX в. Россия имела широкую сеть ипотечных банков и развитый рынок закладных. Опыт российских банков получил признание за рубежом. После 1917 г. с ликвидацией института частной собственности исчезло ипотечное кредитование.
В настоящее время банки пытаются возродить ипотеку, используя дореволюционный и современный зарубежный опыт.
Основные проблемы ипотечного кредитования:
общие макроэкономические проблемы (инфляция, дефицит долгосрочных кредитных ресурсов, отсутствие массового собственника, обладающего залоговым имуществом и т.д.);
слабость институтов оценки недвижимости (только зарождаются);
существующие ипотечные банки в своем большинстве обычные КБ с незначительной долей предоставленных ипотечных кредитов;
неразвитость ипотечного законодательства, до 1997 г. отсутствовало юридическое обоснование использования такого финансового инструмента как закладная;
ограниченность сферы применения ипотеки только жилищным кредитованием на чрезвычайно жестких условиях для заемщика (срок – 10-15 лет, высокие процентные ставки – в среднем 10-13% годовых в валюте, по накопительной схеме, т.е. заемщик накапливает на срочном депозите 30-50% стоимости будущего жилья), квартира находится в залоге до полного погашения ссудной задолженности.
Перспективы развития ипотеки в России связаны с принятием специального закона об ипотеке и созданием соответствующих организационных структур, т.к. ипотечные активы и развитый рынок закладных.
Таким образом, вторичный рынок является связующим звеном между инвесторами и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты. При этом важной задачей вторичного рынка является предоставление инвестору дополнительных гарантий в отношении вложенных им средств, поскольку они обеспечены закладными.