III. Некоторые проблемы и предложения, связанные с оформлением земельных участков и усовершенствование законодательства в данной сфере

3.1. Отдельные проблемы, связанные с оформлением земельных участков

В настоящее время практики указывают, что действующее законодательство так и не решило проблему упрощения и удешевления процедуры оформления земельных участков. Данные процедуры по прежнему дорогостоящи и отнимают много времени, в связи, с чем утрачивается их актуальность. Оформление прав на земельные участки по-прежнему крайне затруднено. Для того, чтобы оформить государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, гражданин должен посетить примерно полтора десятка различных органов и учреждений, в которых ему нужно оформить от 14 до 26 разнообразных документов. Сбор и оформление этих документов могут затянуться на несколько месяцев, а то и лет. Кроме того, процедура достаточно дорогостоящая, различается по цене, составляет в различных регионах от 10 до 20, а иногда и до 35 тыс. рублей¹.

Действующее российское законодательство предусматривает множество ситуаций, когда реализация имущества осуществляется посредством торгов. Продажа заложенного имущества, продажа государственного или муниципального имущества, продажа имущества банкротов – во всех этих ситуациях предусматривается обязательное проведение торгов: открытого аукциона, публичного предложения. Но нарушение установленного порядка проведения торгов, согласно ст. 449 ГК РФ, влечет признание данных торгов недействительными. Недействительность торгов устанавливается только на основании судебного решения.

Ст. 449 ГК РФ предусматривает право любого заинтересованного лица обратиться в суд с исковым заявлением о признании торгов недействительными. В исковом заявлении необходимо указать конкретные основания их недействительности, согласно требованиям соответствующих нормативно-правовых актов. К основаниям признания любых торгов недействительными относятся различные грубые нарушения законодательных норм, которые привели или могли привести к нарушению прав участников торгов или иных заинтересованных лиц. Отметим, что далеко не всегда закон содержит перечень оснований недействительности торгов, поэтому во многих ситуациях именно на суд ложится обязанность определить, насколько сложившиеся обстоятельства законны и затрагивают права участников торгов или третьих лиц.

В судебной практике встречались такие ситуации, когда на торги выставлялись участки земли, у которых уже есть собственники.

Так в г. Якутске К. обратились в суд с исковым заявлением к Департаменту имущественных и земельных отношений Окружной администрации г.Якутска, гр-ну С. о признании недействительными результатов торгов по продаже права аренды земельного участка, состоявшихся 19 сентября 2012г. В обоснование иска указали, что они являются собственниками земельного участка, общей площадью 1500 кв.м., который был выставлен на торги и по результатам торгов заключен договор аренды с С. Поскольку обремененный правами третьих лиц объект недвижимости не мог быть предметом торгов для заключения договора землепользования истцы считают, что нарушены их права, как собственников земельного участка, с фактическим лишением их собственности. Просят суд признать недействительными результаты торгов по продаже права аренды земельного участка, также договор аренды земельного участка от 20 сентября 2012г. между органом местного самоуправления и С. с применением последствий недействительности сделки¹.

Cуд признал недействительными торги и договор аренды земельного участка, заключенный между Департаментом имущественных и земельных отношений Окружной администрации г.Якутска и гр-м С.

Суд, установил, что данный земельный участок был предоставлен на основании распоряжения исполнительного комитета Мархинского поселкового совета народных депутатов гр-ну З., о чем выдано свидетельство на право собственности, владения и постоянного пользования землей в 1994г.

Распоряжением главы администрации п. Марха «О переоформлении земельного участка» указанный земельный участок был изъят у владельца и закреплен за Т. на основании договора купли-продажи незавершенного строительства от 15 апреля 2000г. и выдано свидетельство на право собственности, владения и постоянного пользования землей. Затем между К. и Т. был заключен договор купли-продажи спорного земельного участка, в результате у истцов возникло право совместной собственности на указанный участок, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14 августа 2012г.

В мае 2012г. Департаментом имущественных и земельных отношений Окружной администрации г. Якутска сформирован земельный участок площадью 1625 кв.м. с разрешенным использованием: для индивидуального жилищного строительства. На основании распоряжения Окружной администрации г.Якутска от 24 июля 2012г. земельный участок был выставлен на торги. Извещение о проведении аукциона было размещено на официальном сайте и опубликовано в газете «Эхо Столицы».

На основании открытого аукциона, проведенного Окружной администрацией г. Якутска, между Окружной администрацией г. Якутска и С. как с победителем аукциона, заключен договор аренды земельного участка.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из того, что оспариваемые истцами торги проведены с нарушением действующего законодательства, поскольку торги на право заключения договора аренды земельного участка проведены в отношении объекта, обремененного правами К., владеющих спорным земельным участком¹.

От сюда следует, что в соответствии со ст.449 ГК РФ, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Таким образом, при наличии право собственности у истцов на спорный земельный участок у Окружной администрации г. Якутска отсутствовали правовые основания для проведения в отношении указанного участка аукциона по продаже права на заключение другого договора аренды для жилищного строительства.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оспариваемые истцом торги проведены с нарушением действующего законодательства, и признал недействительным договор аренды, поскольку в соответствии с пунктом 2 ст. 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Проанализировав данное решение суда, Верховный суд Республики Саха пришел к правильному выводу, так как администрация провела аукцион не в соответствии с требованиями законодательства. Если оценивать фактические обстоятельства дела, то выводы, приведшие к данному решению суда верны. Независимо от того, что сама процедура аукциона была проведена по всем правилам, администрация не имела право выставлять на торги земельный участок с обременением.

Также основанием для отмены тогров являются и другие нарушения, связанные с объявлением публичных торгов. Например, суд признал торги недействительными на том основании, что в объявлении о проведении публичных торгов по продаже земельного участка не была указана форма их проведения: аукцион или публичное предложение. В результате этого на торги заявился только один участник, который и был признан победителем.

Если судом вынесено решение о признании публичных торгов недействительными, то организатор обязан расторгнуть заключенный с победителем торгов договор и вернуть ему денежные средства. При этом закон не предусматривает права истца на взыскание убытков, полученных им при проведении недействительных торгов.

Практика показывает, что в большинстве случаев истцами по признанию публичных торгов недействительными выступают собственники выставленного на торги имущества, взыскатели, в пользу которых производится реализация имущества, а также участники торгов, не ставшие победителями.

В судебной практике также бывают случаи, когда торги признаются недействительными на основании обращения третьих лиц, которые не участвовали в торгах. Например, Манский районный суд Красноярского края рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению гр-а З. к администрации Манского района Красноярского края о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка и о признании права на аренду земельного участка, З. в лице представителя И. обратился в суд с исковым заявлением к администрации Манского района Красноярского края о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка и признании права З. на аренду указанного земельного участка¹.

Исковые требования мотивированы тем, что пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ установлены случаи заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов. К числу таких относится предоставление земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества или земельного участка, расположенного за границами населенного пункта, гражданину для ведения личного подсобного хозяйства. Истец в целях реализации своего права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, обратился в администрацию Манского района Красноярского края с заявлением о предоставлении в аренду сроком на 49 лет земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства. Однако ответчик отказал истцу в предоставлении испрашиваемого земельного участка, в связи с тем, что администрацией Манского района принято решение о продаже испрашиваемого земельного участка на торгах, проводимых в форме аукциона. Вместе с тем, основания для отказа перечислены в ст. 39.16 ЗК РФ. Одним из оснований можно считать подпункт 11 статьи 39.16 ЗК РФ, согласно которому указанный в заявлении о предоставлении земельный участок является предметом аукциона, извещение о проведении которого размещено в соответствии с п. 19 ст. 39.11 ЗК РФ не может быть представлен без проведения торгов, то есть обязательным условием такого отказа является наличие надлежащего извещения о проведении аукциона. Однако, ни извещение, ни информационное сообщение не было размещено. Таким образом, ответчиком созданы препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов гражданина РФ З. гарантированные ст. 35 Конституции РФ.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, администрация Манского района Красноярского края на основании постановления Администрации Манского района Красноярского края является собственником земельного участка, из земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием: сельскохозяйственное использование.

Право постоянного пользования зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

На момент обращения З. в орган местного самоуправления, так и на дату его обращения в суд с настоящими требованиями, судьба спорного участка в соответствии с требованиями действующего законодательства уже была определена его собственником в виде продажи, а не предоставления в аренду. Между тем, З. не были приведены какие-либо правовые основания, подтверждающие наличие у него преимущественного права на получение конкретного земельного участка в аренду, в отношении которого органом местного самоуправления уже принято решение о его продаже с аукциона.

Кроме того, основаниями отказа З. в предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду явилось также то, что разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка (п. 14 ст. 39.16 ЗК РФ).

Как следует из материалов дела, в заявлении З., о предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду, в качестве целей использования испрашиваемого им земельного участка указано: «для ведения личного подсобного хозяйства».

Согласно данным кадастрового паспорта земельного участка от 29 июля 2015 года, разрешенное использование испрашиваемого земельного участка «сельскохозяйственное использование».

Суд пришел к выводу, что не имеется оснований для признания незаконным отказа администрации Манского района Красноярского края в предоставлении земельного участка. Поскольку обжалуемый отказ не признан судом незаконным, отсутствуют основания для удовлетворения остальных требований истца.

На мой взгляд, решение суда обосновано, так как законодательство дает разграничение между понятиями использование земельного участка для «ведения личного подсобного хозяйства» и «сельскохозяйственного использования». В Статье 78. ЗК РФ «Использование земель сельскохозяйственного назначения»¹. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства). Крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности, гражданами, ведущими личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество². Таким образом, земельный участок, предназначенный для сельскохозяйственных целей не может быть оформлен для ведения личного подсобного хозяйства. В целях реализации функций государственного заказчика администрация имеет право провести торги в отношении участка, с определенной категорией.

Хочется привести еще один прецедент из судебной практики. Когда на торги выставляется залоговое имущество. Так в Свердловский областной суд обратился гр-н К. с заявлением о признании незаконными действий ТУ Росимущества в Свердловской области по опубликованию сведений о проведении аукциона и проведению публичных торгов недвижимого имущества, о признании торгов недействительным.

В обоснование требований указал, что судебным приставом-исполнителем отдела судебных приставов УФССП России по Свердловской области на основании исполнительного документа было возбуждено исполнительное производство о взыскании с заявителя в пользу ОАО «Тагилбанк» денежных средств. Исполнительный документ был выдан в связи с решением суда, вступившим в законную силу. Решением обращено взыскание на имущество истца, являющееся предметом залога по кредитному обязательству, в виде объекта незавершённого строительства. Установлена начальная продажная цена указанного имущества, а также право аренды земельного участка, расположенного по этому же адресу, установлена начальная продажная цена и способ продажи - публичные торги. Судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о снижении цены недвижимого имущества, переданного на реализацию, на 15 %, в соответствии с которым определена стоимость объекта незавершённого строительства и право аренды земельного участка. Постановление о снижении цены имущества было получено заявителем, которое он оспорил в установленном законом порядке.

В апелляционной жалобе К. ставит вопрос об отмене решения суда и вынесении нового решения об удовлетворении его исковых требований. В обоснование доводов жалобы указал, что на торги выставлен несуществующий объект по цене в разы меньше, чем рыночная стоимость объекта, который имеется фактически по данному адресу. В результате этого, после проведения первичных и повторных торгов с понижением цены на 15% судебным приставом-исполнителем объект предложен Банку, хотя рыночная стоимость фактически существующего объекта выше. Объектом права является индивидуальный жилой дом, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, кадастровым паспортом¹.

Суд пришел к выводу о том, что действия судебного пристава-исполнителя произведены в пределах предоставленной компетенции и не противоречат положениям Федерального закона РФ «Об исполнительном производстве», поэтому не нарушают прав и законных интересов должника.

Так же судебная коллегия пришла к выводу о том, что размещая публикацию о проведении повторных торгов, без вынесения постановления судебным приставом-исполнителем о снижении цены имущества, ответчик ненадлежащим образом довел до неопределенного круга лиц недостоверную информацию о публичных торгах, что оказало влияние на подачу участниками торгов предложений о цене имущества. Установленное обстоятельство является грубым, существенным нарушением порядка проведения торгов, которое повлекло за собой нарушение прав и интересов должника, поскольку в дальнейшем способствовало получению реализуемого имущества в собственность кредитора по значительно низкой цене, и может рассматриваться в качестве оснований для признания судом торгов недействительными. Кроме того, истец был лишен возможности обжаловать постановление о снижении цены объектов до начала проведения торгов.

Таким образом, судебная коллегия, учитывая в совокупности установленные обстоятельства и также положения ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворила исковые требования К. о признании действий ответчика по опубликованию информации о проведении торгов недвижимого имущества и признанию торгов недействительными¹.

Считаю, что решение судебной коллегии обосновано, т.к. снижение цены на заложенный объект без возможности обжалования нарушает права должника. Несмотря на то, что снижение стоимости было произведено в соответствие со ст. 53 Федерального закона от 16.07.1998 № 102- «Об ипотеке (залоге недвижимости)»². Сама процедура оповещения о повторном аукционе была проведена с нарушениями, следовательно решение коллегии о признании недействительным повторный аукцион можно считать верной.

В завершение данного параграфа нужно заметить, что на практике не допускается строительство объектов на земельном участке без оформления прав на него, так как это не соответствует положениям законодательства. Так, гр. Х. обратился с иском в суд, указав, что самовольно возвел на участке, на который не имел никаких прав, постройку, которая по решению муниципальных органов была снесена, и требовал компенсацию за указанные действия органов. Суд оставил иск без удовлетворения, так как действия П. были незаконными, оформление прав собственности на участок при строительстве или права аренды обязательно.³