1. 3.2. Предложения по совершенствованию законодательства, связанные с оформлением земельных участков

1 марта 2015 года вступил в силу Федеральный закон «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 23.06.2014 № 171-ФЗ (действующая редакция, 2016)¹, который ввел шесть новых глав в Земельный кодекс РФ. Все они направлены на улучшения регулирования вопросов возникновения, прекращения и осуществления прав на земельные участки, и на изменение действующего порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Хотелось бы подробнее остановится на Главе V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности».

Внесены некоторые и изменения в статью 11.2. Образование земельных участков. Проанализируем ее. Итак, данная статья регламентирует:

1. Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

1.1. Земельные участки образуются при создании искусственных земельных участков в порядке, установленном Федеральным законом «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Образование земельных участков из искусственно созданных земельных участков осуществляется в соответствии с настоящей главой.

2. Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также - образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

3. Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

4. Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в следующих случаях:

1) образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям;

2) образование земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке;

3) образование земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд.

5. Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

6. Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории, осуществляется лицом, с которым заключен такой договор, в соответствии с документацией по планировке территории, утвержденной в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

7. Споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке¹.

Из ст. 11.2 Земельного кодекса РФ вытекает, что земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В целом же нормы Земельного кодекса всегда вызывают трудности с толкованием и применением, как показывает практика не только у граждан, но и у юристов, судей².

Например, Ульяновский суд рассмотрел в открытом судебном заседании по гражданскому дело по иску А. к мэрии г. Ульяновска, комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии г.Ульяновска, управлению федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии о признании права собственности за плату на земельный участок, внесений изменений в государственный кадастровый учет земельного участка³. Истец полагал, что положения статьи 11.2 ЗК РФ применяются только к образованию земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Суд не согласился с таким толкованием нормы и указал, что указанный порядок образования земельных участков касается земель, находящихся у собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков.

При наличии возражений против образования земельного участка из земельного участка, правообладателями которого являются несколько граждан, хотя бы у одного из правообладателей этого участка, вопрос передается на рассмотрение суда (пункт 8 статьи 11.2 ЗК РФ). Ранее возражающие должны были представлять суду доводы, подтверждающие нарушение их права образованием нового участка. Если таких доводов не предоставляется, то суд выносил решение об образовании нового земельного участка (пункт 6 статьи 11.2 ЗК РФ отменен), отмена данного пункта, на мой взгляд, является правомерной.

Применительно к рассматриваемому вопросу, можно привести решение суда, в котором отказано в удовлетворении исковых требований о признании межевого плана незаконным.

Белгородский суд рассмотрел в гражданское дело по иску К. к Администрации Белгородского района, Администрации Дубовского сельского поселения об образовании земельного участка.

К. является собственником части жилого дома, расположенного на земельном участке, находящейся в муниципальной собственности. Для реализации принадлежащего К. права на приватизацию земельного участка, было проведено его межевание. После изготовления проекта границ и акта согласования местоположения границ земельного участка К. обратилась в администрацию Дубовского сельского поселения с заявлением о согласовании границ земельного участка, выдачи справки о присвоении географического адреса земельному участку и выдачи письма-согласия в Администрацию Белгородского района. Данные документы необходимы для принятия органом местного самоуправления решения о предоставлении земельного участка в собственность. Письмом от 16.07.2010 года администрацией Дубовского сельского поселения в согласовании границ было отказано по причине отсутствия согласия с совладельцами домовладения¹.

Дело в том, что такое требование не может служить способом защиты земельного права. Если межевой план составлен с нарушениями законодательных норм, то это повлечет отказ в постановке земельного участка на кадастровый учет.

В целом, исследованные судебные акты говорят о том, что статья 11.2 Земельного кодекса применяется не всегда корректно, как судьями при разрешении споров, так и гражданами, при обосновании своих исков или при принесении возражений против исковых требований².

Анализ судебной практики по данной статье наводит меня на мысли, что необходимо в целях устранения разногласий внести изменения в некоторые пункты Ст. 11. 2 «Образование земельных участков». Так как Земельный кодекс в целом, и данная статья, в частности не дает четкого понятия «земельного участка», следует внести пункт:

- Под земельным участком понимается конус с вершиной в центре Земли, сечением в земной коре по границе участка и основанием, уходящим вверх. Все, что находится в конусе: недра, полезные ископаемые, здания, постройки, инженерные коммуникации, относится к земельному участку.

Далее говоря об образовании земельных участках, следует расширить существующий ныне пункт 1:

- Земельные участки образуются в результате раздела, объединения, перераспределения земельных участков, находящихся в частной собственности или выдела из земельных участков, находящихся в частной собственности, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Нынешний пункт 4 следует изложить в новой редакции:

- Земельные участки образуются при наличии в письменной форме согласия землепользователя, землевладельца, арендатора, залогодержателя исходных земельных участков. В том числе при образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям;

Такое согласие не требуется при:

1) образование земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке;

2) образование земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд.

5. пункт, на мой взгляд, следует изложить так:

- Образование земельных участков для создания кооперативов, садовых товариществ, и иных объединений собственников в соответствии с Законодательством РФ, которые образуются из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежат нескольким собственникам, осуществляется на основании соглашения между ними об образовании земельного участка. Исключением является выдел земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Считаю, что пункт 7 требует небольшой доработки:

- Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории, происходит в соответствии с документацией по планировке территории, утвержденной в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности и осуществляется лицом, с которым заключен такой договор.