2.3 Особенности договоров продажи недвижимости

В современных условиях купли-продажи, недвижимость становиться одним из актуальных предметов купли-продажи. При купле-продаже недвижимости, обязательством по условиям договора является передача объекта недвижимости жилого дома, квартиры, предприятия в целом как имущественный комплекса, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. Это подчеркивается и тем, что кроме договора купли-продажи, необходим акт передачи недвижимости. Соответственно после передачи покупатель должен уплатить соответствующую цену за объект недвижимости. Данный договор является достаточно специфичным в рамках того, что особенностями обладает предмет договора – объект недвижимости.

Исходя из положений ГК РФ жилое помещение должно отвечать определенным требованиям, в частности требованию пригодности проживания, на основе санитарных, технических и иных характеристик, целевого назначения – для проживания и изолированности (ст. 673 ГК РФ).

Следует отметить, что в научной литературе отмечается, что к объектам недвижимости относятся конкретные объекты. В частности исследователь Е.А. Суханов отмечает, что в ЖК РФ²⁰ установлено, что к данным объектам относятся квартиры и иные жилые помещения в жилых домах и иных строениях, т.е. по сути - составные (несамостоятельные) части недвижимых объектов»²¹.

Исходя из положений ЖК РФ, в частности ст.16 ЖК РФ к видам жилых помещений относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Стоит отметить, что помещения, например, многоквартирного дома являются составными частями такого объекта недвижимости как многоквартирный дом. В связи с этим, договор купли-продажи квартиры в таком доме предполагает специальное указание на принадлежность непосредственно к объекту недвижимости.

На сегодняшний день, купля-продажа недвижимости является наиболее часто встречаемым видом купли-продажи и включает в себя достаточно большой денежный оборот. В связи с этим, в последнее время в нормативно-правовом аспекте все больше внимания законодателями уделяется вопросам безопасности продавцов и покупателей недвижимости²².

Исходя из конституционной гарантированности права на жилье, вопросы купли-продажи подробно регламентируются не только в ГК РФ, но и в специальном законодательстве. Следует отметить, что в судебной практике споры с продажей квартир стоят на первом месте.

Например, Д.И. обратилась в суд с иском к Ю., Д.А., И.Д.А. с учетом уточнения требований о признании недействительными сделки купли-продажи квартиры и согласия на совершение сделки другим супругом, выданного нотариусом р.п. Лысые Горы Лысогорского района Саратовской области В. 12.02.2013 г. Заявленные требования мотивировала тем, что 18 июля 2011 года между Д.А., ее супругом, и Ю. заключен предварительный договор N 1 купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> принадлежащей Д.А. на основании свидетельства о государственной регистрации права от 23 декабря 2011 года. Основной договор стороны обязались заключить до 20 октября 2012 года, но до настоящего времени не заключили. 18 июля 2012 года Д.А. на имя Ю. выдана нотариальная доверенность. 16 февраля 2013 года истцу стало известно о заключении между Ю. по доверенности от Д.А. и И.Д.А. договора купли-продажи вышеуказанной квартиры от 30 января 2013 года.

В перечне документов, представленных на государственную регистрацию сделки купли-продажи, имеется нотариальное согласие на совершение сделки другим супругом от имени истца, однако такого согласия Д.И. не давала.

Иск об оспаривании сделки купли-продажи квартиры, нотариального согласия на заключение сделки купли-продажи удовлетворен правомерно, так как суд установил, что истица не давала согласие на заключение договора купли-продажи спорной квартиры, а представленное при совершении сделки согласие, удостоверенное нотариусом, не подписывала²³.

Рассматривая такой объект как предприятие в рамках купли-продажи, также возникает ряд особенностей, связанных именно с этим типом договора.

Большинство требований закона к данному типу договора являются стандартными и регулируются общими положениями о купле-продаже, в частности форма сделки, стороны.

Субъектный состав данного вида договора включает как физических, так и юридических лиц, а также предпринимателей без образования юридического лица.

Таким образом, анализ различных видов договора купли-продажи показал на наличие проблем правоприменительной и законодательной практики. Мы можем наблюдать, как в розничной купле-продаже стало популярно использование дисконтных карт, при приобретении которых можно пользоваться отдельными льготами при следующих покупках у данного розничного продавца. Однако, такой порядок не предусмотрен непосредственно ни законом, ни иными правовыми актами. В связи с чем, на правовом уровне данный вопрос необходимо было бы урегулировать.