"Жилищное право"
(12-е издание, переработанное и дополненное)	Документ предоставлен КонсультантПлюс
(Крашенинников П.В.)	Дата сохранения: 02.05.2022
("Статут", 2020)

Если гражданин, передавший жилище по договору безвозмездного пользования жилым помещением, умер либо юридическое лицо - ссудодатель реорганизовано или ликвидировано, права и обязанности ссудодателя по договору безвозмездного пользования переходят к наследнику (правопреемнику) или к другому лицу, к которому перешло право собственности на жилище.

В случае реорганизации юридического лица - ссудополучателя его права и обязанности по договору переходят к юридическому лицу, являющемуся его правопреемником, если иное не предусмотрено договором.

На основании ст. 701 ГК РФ договор безвозмездного пользования жилым помещением прекращается в случае смерти гражданина-ссудополучателя или ликвидации юридического лица - ссудополучателя, если иное не предусмотрено договором.

Глава 8. ЖИЛИЩНЫЕ И ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫЕ КООПЕРАТИВЫ

§1. Краткий очерк о развитии законодательства

ожилищной кооперации

Правовое регулирование жилищной кооперации в нашем государстве претерпевало значительные изменения в зависимости от политической и экономической ситуации.

Вплоть до 20-х гг. XX в. организация и деятельность жилищных кооперативов регламентировались актами гражданского законодательства, циркулярами НКВД и актами местных органов власти <1>.

--------------------------------

<1> См.: Аскназий С.И. Советское жилищное право. М., 1940. С. 20 - 32.

Впервые нормативный акт, посвященный жилищной кооперации, был утвержден Постановлением ЦИК и СНК СССР от 19 августа 1924 г. "О жилищной кооперации" <1>. В этом документе, в частности, определялись следующие виды жилищных кооперативов:

жилищно-арендные кооперативные товарищества; жилищно-строительные кооперативные товарищества; общегражданские жилищно-строительные товарищества.

--------------------------------

<1> См.: Раевич С.И. Жилищная кооперация // Советское хозяйственное право. М.: Госиздат, 1926. С. 60.

Однако такое многообразие в жилищной кооперации просуществовало недолго. Согласно

Постановлению ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. "О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах" <1> часть кооперативного жилья была

передана в государственный жилищный фонд, а оставшиеся различные виды жилищных кооперативов были принудительно реорганизованы в жилищно-строительные кооперативы. По существу была установлена жесткая привязка кооперативов к государственным и партийным <2> органам. После этого в феврале 1938 г. были ликвидированы союзы жилищно-строительных кооперативов всех уровней. Окончательное "уравнение" всех

	КонсультантПлюс	www.consultant.ru	Страница 162 из 325
	надежная правовая поддержка

"Жилищное право"
(12-е издание, переработанное и дополненное)	Документ предоставлен КонсультантПлюс
(Крашенинников П.В.)	Дата сохранения: 02.05.2022
("Статут", 2020)

жилищных кооперативов было оформлено с утверждением 31 октября 1939 г. Примерного устава жилищно-строительного кооператива <3>.

--------------------------------

<1> Собрание законодательства СССР. 1937. N 69. Ст. 314.

<2> Имеются в виду органы Коммунистической партии Советского Союза.

<3> СП Совета Министров (Правительства) РСФСР. 1939. N 12. Ст. 43.

В 40-е гг. и до конца 50-х гг. XX столетия в связи с войной и восстановлением страны жилищная кооперация не развивалась, не принимались и нормативные правовые акты.

"Второе дыхание" у социалистической жилищной кооперации открылось только после принятия Советом Министров СССР 20 марта 1958 г. Постановления N 320 "О жилищно-строительной и дачно-строительной кооперации" <1>. В этом Постановлении указывалось на необходимость более широкого распространения жилищно-строительных кооперативов. Кооперативы стали создаваться организациями и исполкомами Советов народных депутатов.

--------------------------------

<1> СП Совета Министров (Правительства) СССР. 1958. N 5. Ст. 47.

В связи с принятием вышеназванного документа 24 сентября 1958 г. Постановлением Совета Министров РСФСР был утвержден новый Примерный устав жилищно-строительного кооператива <1>.

--------------------------------

<1> СП Совета Министров (Правительства) СССР. 1958. N 13. Ст. 154.

В совместном Постановлении ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 1 июня 1962 г. "Об индивидуальном и кооперативном жилищном строительстве" <1> предусматривалось включение в государственные плановые задания кооперативного строительства. Кроме того, данным актом были предусмотрены новые льготы организационного и финансового порядка <2>. В октябре того же года снова был утвержден Примерный устав жилищно-строительного кооператива <3>.

--------------------------------

<1> СП Совета Министров (Правительства) СССР. 1962. N 12. Ст. 93.

<2> См.: Гендзехадзе Е.Н. Жилищно-строительные кооперативы в городе и селе. М.: Изд-во Моск. ун-та, 1976. С. 44 - 45.

<3> СП Совета Министров (Правительства) РСФСР. 1962. N 21. Ст. 103.

По существу, с октября 1937 г. до марта 1988 г. в отечественной правовой

регламентации жилищная кооперация отождествлялась с организациями, именовавшимися "жилищно-строительные кооперативы". В юридической литературе

	КонсультантПлюс	www.consultant.ru	Страница 163 из 325
	надежная правовая поддержка

"Жилищное право"
(12-е издание, переработанное и дополненное)	Документ предоставлен КонсультантПлюс
(Крашенинников П.В.)	Дата сохранения: 02.05.2022
("Статут", 2020)

существовали различные точки зрения относительно наименования таких объединений. Некоторые авторы (И.П. Прокопченко, И.Б. Марткович, В.Р. Скрипко, П.Г. Соловьев) употребляли термин "строительные кооперативы" <1>; В.К. Райхер предлагал такие объединения именовать "жилищными кооперативами" <2>; Е.Н. Гендзехадзе - "кооперативами по организации строительства и использования жилых домов" <3>. Однако большинство исследователей предпочитали понятие, ранее уже сформулированное в законодательстве, употребляя словосочетание "жилищно-строительные кооперативы" <4>.

--------------------------------

<1> См.: Скрипко В.Р., Марткович И.Б., Соловьев П.Г. Жилищное законодательство в

СССР и РСФСР. М., 1965. С. 270; Прокопченко П.П. Управление и пользование жилым фондом в

СССР. М., 1970. С. 202.

<2> См.: Райхер В.К. Пай в жилищном кооперативе // Ученые записки ВНИИСЗ. Вып. 14. М., 1968. С. 205.

<3> См.: Гендзехадзе Е.Н. Указ. соч. С. 174.

<4> См., например: Ватман Д.П. Споры, связанные с членством в ЖСК // Советское государство и право. 1974. N 9. С. 116; Могилатов Н.Н. Внутрикооперативная, административная и судебная защита прав и интересов жилищно-строительного кооператива: Автореф. дис. ...

канд. юрид. наук. Саратов, 1975. С. 4; Кириллова М.Я. Обеспечение граждан жилыми помещениями в домах жилищно-строительных кооперативов // Основы советского жилищного законодательства. Свердловск, 1981. С. 92.

Жилищный кодекс РСФСР 1983 г. содержал 15 статей, посвященных жилищной кооперации. Однако, кроме повышения уровня нормативного регулирования до уровня закона, принципиальных изменений в правовом регулировании жилищной кооперации не произошло.

Началом нового этапа развития нормативно-правового регулирования жилищной кооперации, как представляется, следует считать принятие ЦК КПСС и Советом Министров

СССР 31 марта 1988 г. Постановления N 406 "О мерах по ускорению развития жилищной кооперации" <1> (далее - Постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР N 406). Впервые на государственном уровне было признано, что жилищная кооперация не внесла должного вклада в решение проблемы обеспечения населения жильем. Данным документом наряду с попыткой обеспечить динамику развития организации соответствующих кооперативов была провозглашена необходимость существования разных форм жилищной кооперации - жилищных и жилищно-строительных кооперативов. Уже через два месяца, 26 мая 1988 г., был принят Закон Союза ССР "О кооперации в СССР" <2>, который не только был первой ласточкой предпринимательства, но и законодательно закрепил две формы жилищной кооперации.

--------------------------------

<1> СП Совета Министров (Правительства) СССР. 1988. N 16. Ст. 43.

<2> Ведомости ВС СССР. 1988. N 22. Ст. 355. В указанный Закон неоднократно вносились изменения и дополнения. Причем значительная часть норм данного Закона противоречит российским законодательным актам, принятым позже.

	КонсультантПлюс	www.consultant.ru	Страница 164 из 325
	надежная правовая поддержка

"Жилищное право"
(12-е издание, переработанное и дополненное)	Документ предоставлен КонсультантПлюс
(Крашенинников П.В.)	Дата сохранения: 02.05.2022
("Статут", 2020)

До принятия ЦК КПСС и Советом Министров СССР Постановления N 406 полная выплата паевого взноса означала лишь завершение погашения задолженности кооперативу и не изменяла сущности жилищного правоотношения. С принятием этого Постановления член жилищного кооператива получил возможность в случае полной выплаты паевого взноса передать квартиру своим родственникам либо другим лицам, имеющим в соответствии с законодательством право на вступление в кооператив и берущим на себя обязательство по соблюдению устава кооператива, если при этом не ущемляются права членов семьи, проживающих совместно с выбывающим членом кооператива. Постановление N 406 связывало с фактом выплаты паевого взноса возникновение нового субъективного права члена кооператива в жилищном правоотношении - возможность по своему усмотрению передать квартиру родственникам либо другим лицам с соблюдением ряда условий. Требования были предъявлена к гражданину, как "передающему", так и приобретающему квартиру. Общим основанием для них являлось соглашение о передаче кооперативной квартиры.

Условия, предъявляемые к "передающему" квартиру лицу, сводились к двум моментам:

1)была произведена полная выплата паевого взноса (за исключением передачи квартиры совместно проживающим членам семьи);

2)при передаче не ущемлялись права членов семьи пайщика, проживающих совместно с выбывающим членом кооператива.

Последнее положение вызвано тем, что у членов семьи, постоянно проживающих вместе с пайщиком, были равные права пользования жилым помещением, в связи с этим изменение в осуществлении этих прав, а тем более их прекращение должны были происходить с их письменного согласия. Лицам, "передающим" квартиру, требовалось предоставлять доказательства того, что члены их семей не нуждаются в данной жилой площади. Под ущемлением прав члена семьи следовало понимать признание гражданина нуждающимся в улучшении жилищных условий при передаче квартиры другим лицам.

Требования, которые предъявлялись к лицу, получающему квартиру, были следующими:

во-первых, чтобы лицо было нуждающимся в улучшении жилищных условий. Для этого не обязательно было стоять в очереди на получение жилого помещения в исполкоме местного Совета народных депутатов или на предприятии, достаточно было фактической нуждаемости;

во-вторых, чтобы по общему правилу лицо постоянно проживало в данной местности, о чем могла свидетельствовать постоянная прописка;

в-третьих, чтобы лицо достигло 18-летнего возраста;

в-четвертых, важно, чтобы лицо брало на себя обязательство по соблюдению устава данного кооператива.

Принятое в члены кооператива лицо вносило паевой взнос на счет кооператива. Размер вносимого пая не должен был быть меньше балансовой стоимости квартиры. После этого выплачивался паевой взнос за вычетом амортизационных отчислений лицу, выбывшему из кооператива. Данное правило не применялось, когда передача происходила безвозмездно.

На практике зачастую общее собрание (конференция) жилищного кооператива отказывало в

	КонсультантПлюс	www.consultant.ru	Страница 165 из 325
	надежная правовая поддержка

"Жилищное право"
(12-е издание, переработанное и дополненное)	Документ предоставлен КонсультантПлюс
(Крашенинников П.В.)	Дата сохранения: 02.05.2022
("Статут", 2020)

приеме в члены кооператива, несмотря на то, что все оговоренные Постановлением N 406 условия были соблюдены <1>.

--------------------------------

<1> Бюллетень ВС РСФСР. 1990. N 9. С. 3.

Сформулированное в Постановлении ЦК КПСС и Совета Министров СССР N 406 право передачи квартиры фактически означало предоставление права распоряжения путем продажи, дарения, мены. Однако это право в полном объеме является одним из основных элементов права собственности. Названное Постановление логически подводило законодателя к тому, что кооперативная квартира, паевой взнос за которую полностью выплачен, должна принадлежать члену кооператива на праве собственности <1>.

--------------------------------

<1> Совет Министров СССР Постановлением от 26 сентября 1990 г. N 971 "Об изменении и признании утратившими силу решений Правительства СССР в связи с Законом СССР "О собственности в СССР" признал п. 6 Постановления ЦК КПСС и Совета Министров СССР N 406 утратившим силу (СП Совета Министров (Правительства) СССР. 1990. N 27).

С 1 июля 1990 г. вступил в силу Закон Союза ССР "О собственности в СССР",

который кардинально изменил правовое положение как членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, полностью выплативших паевые взносы, так и самих кооперативов. Указанные граждане стали собственниками занимаемого (бывшего кооперативного) жилья, а кооперативы стали трансформироваться первоначально в кооперативы, имеющие на праве собственности только объекты общего пользования (с 1 июля 1990 г. по 1 января 1995 г., т.е. до вступления в силу части первой ГК РФ), а затем в кооперативы, не имеющие на праве собственности недвижимые объекты общего пользования, которые фактически стали товариществами собственников жилья <1>. В связи с этим стоит отметить, что на сегодняшний день кооперативные отношения и, как следствие, сами кооперативы носят временный характер.

--------------------------------

<1> О возникновении права собственности у членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов см. § 6 настоящей главы.

Нельзя не согласиться с тем, что в последнее время произошло оживление интереса к жилищной кооперации <1>. Жилищный кодекс РФ с учетом положений ГК РФ достаточно подробно урегулировал отношения, связанные с организацией и деятельностью жилищных и жилищно-строительных кооперативов, а также упорядочил нормативно-правовое регулирование прав и обязанностей членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов. Действующий ЖК РФ содержит 25 статей, посвященных организации и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, а также правовому положению членов этих кооперативов.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Учебник Ю.К. Толстого "Жилищное право" включен в информационный банк согласно

	КонсультантПлюс	www.consultant.ru	Страница 166 из 325
	надежная правовая поддержка

"Жилищное право"
(12-е издание, переработанное и дополненное)	Документ предоставлен КонсультантПлюс
(Крашенинников П.В.)	Дата сохранения: 02.05.2022
("Статут", 2020)

публикации - Проспект, 2011 (2-е издание, переработанное и дополненное).

<1> См.: Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебник. М.: Велби; Проспект, 2007. С. 53.

§2. Организация и деятельность жилищных

ижилищно-строительных кооперативов

Как указывалось в предыдущем параграфе, до недавнего времени организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов вызывали значительные трудности и не в последнюю очередь из-за того, что в Российской Федерации этот вопрос достаточным образом законодательно не был урегулирован. В правовой литературе современные проблемы жилищных кооперативов практически перестали обсуждаться. По существу, могло сложиться впечатление, что законодатель "застыл" в ожидании соответствующих научных предложений, а правовая наука "ждет" адекватной современным экономическим отношениям правовой регламентации.

Вплоть до принятия в 2004 г. ЖК РФ, в связи с отменой Примерного устава жилищно-строительного кооператива РСФСР, утвержденного Постановлением Совета Министров РСФСР от 2 октября 1965 г. N 1143 <1>, кооперативы при организации фактически руководствовались практикой, сложившейся еще в период действия Примерного устава, и началами, предусмотренными ст. 116 ГК РФ, гл. 5 ЖК РСФСР, некоторыми положениями Закона об основах федеральной жилищной политики, а также ст. 51 Закона о кооперации в СССР.

--------------------------------

<1> СП Совета Министров (Правительства) РСФСР. 1965. N 23. Ст. 144. Примерный устав жилищно-строительного кооператива отменен Постановлением Совета Министров РСФСР от 19 апреля 1989 г. N 126 "О признании утратившими силу решений Правительства РСФСР по вопросам кооперации" (СП Совета Министров (Правительства) РСФСР. 1989. N 13. Ст. 73).

Следует отметить, что в настоящее время в ГК РФ Федеральным законом от 5 мая 2014 г. N 99-ФЗ внесены ст. ст. 123.2 и 123.3, которые содержат лишь общие положения, регулирующие правовой режим создания и деятельности потребительских кооперативов, к которым наряду с другими относятся жилищные и жилищно-строительные кооперативы. Подробная регламентация организации и деятельности таких кооперативов содержится в разд. V ЖК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 ЖК РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом <1> признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Количество членов жилищного и жилищно-строительного кооператива не может быть менее пяти, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.

--------------------------------

<1> Жилищный кодекс РФ не регламентирует организацию и деятельность жилищных накопительных кооперативов. Нормативно-правовая база такой организации - Федеральный

	КонсультантПлюс	www.consultant.ru	Страница 167 из 325
	надежная правовая поддержка