Журнал

3

Андрей Громов Магистр частного права, к. ю. н.

Договоры / Расторжение договора

Вс подтвердил: договор аренды можно расторгнуть или изменить по статье 451 гк

Узнаете: как с помощью новой позиции ВС пересмотреть сделку или выйти из нее, если условия стали невыгодными.

Расторгнуть или изменить договор аренды по статье 451 ГК удастся не только компаниям из пострадавших от пандемии отраслей, но и тем, кто в этот список не входит. Это подтвердил Верховный суд. Еще одна хорошая новость от ВС для арендаторов: пандемию и ограничения можно считать существенным изменением обстоятельств и на этом основании пересмотреть договор. Как этого добиться и на что смотрят суды в подобных делах, читайте в статье.

Статья 451 ГК закрепляет приоритет за расторжением, а не изменением договора

Арендатору придется доказать, что не может платить именно из-за пандемии и ограничений

Сторона вправе потребовать расторгнуть или изменить договор по статье 451 ГК со ссылкой на пандемию, ограничительные меры и самоизоляцию. Но необходимо доказать, что причины затруднений, которые связаны с исполнением обязательств, непосредственно обусловлены пандемией. К примеру, арендатор должен подтвердить, что число посетителей уменьшилось именно в связи с ограничительными мерами, а не из-за конкурента, который открылся поблизости, или других причин. Нужно доказать связь между препятствием и возникшими затруднениями при исполнении обязательства. На это указал Верховный суд в споре между сторонами договора аренды.

Так, арендатор требовал расторгнуть договор. Ссылался, что из-за режима самоизоляции в магазине снизились продажи. Первая инстанция и кассация поддержали арендатора. Апелляция в иске отказала, поскольку решила, что истец не доказал ни падение спроса, ни связь с пандемией. Арендатор не представил никаких документов, чтобы показать убытки, только упомянул их в иске. Ответчик же представил в суд отчет торговой сети, в которую входит магазин истца, о том, что в спорный период розничная выручка выросла. К тому же выяснилось, что арендатор еще до пандемии просил снизить размер платы, ссылался, что он завышен.

Позицию апелляции поддержал Верховный суд. И хотя в этом споре арендатор проиграл, выводы ВС можно использовать, чтобы расторгнуть или изменить договор. Позиции из определения ВС могут поменять практику применения статьи 451 ГК. Так, суд пришел к выводу, что вспышку новой коронавирусной инфекции можно рассматривать в качестве существенного изменения обстоятельств. ВС подтвердил, что с учетом масштабов распространения коронавируса и негативных последствий пандемию можно приравнять к чрезвычайным и непредотвратимым событиям. ^ВС А40

ВС А40 Определение ВС от 23.12.2021 по делу № А40-100692/2020

Удастся ли изменить или расторгнуть договор по статье 451 ГК с даты, которая уже прошла

Если суд применит статью 451 ГК и удовлетворит исковое заявление, договор будет считаться расторгнутым или измененным с момента, когда решение суда вступит в законную силу. Расторгнуть или изменить договор ретроспективно не удастся. Суд не удовлетворит исковые требования истца с обратной силой. Источник: постановление АС Западно-Сибирского округа от 27.04.2021 по делу № А03-9672/2020