Поменять условия или выйти из договора аренды удается не только по статье 451 гк

98 ФЗ Ч. 1 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ

ПП  Постановление Правительства от 03.04.2020 № 439

98 ФЗ-1 Ч. 4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ

Арендаторы добивались того, чтобы контрагенты уменьшали размер платы. При этом ссылались не на ГК, а на закон № 98-ФЗ. Арендаторы из списка пострадавших отраслей были вправе получить отсрочку, если заключили договор до введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.^{98 ФЗ, ПП} Те, кто к тому же относится к малому или среднему бизнесу, имели возможность отказаться от договора в одностороннем порядке.^{98 ФЗ-1} Сделать это могли, если обращались к арендодателю с просьбой уменьшить размер платы или иным образом поменять условия договора, но тот не согласился. Поскольку не все арендодатели соглашались уменьшить плату, арендаторам приходилось идти в суд.

А40-1  Постановление АС Московского округа от 14.12.2021 по делу № А40-243053/2020

А40-2  Постановление АС Московского округа от 29.06.2021 по делу № А40-130161/2020

Например, суд удовлетворил иск арендатора, который работал в сфере ресторанного бизнеса, о снижении платы. Уменьшить платежи удалось на 50 процентов на один календарный год.^А40-1 В другом деле арендатор добился, чтобы размер платы снизили на два месяца на 80 процентов. Суд отклонил ссылку ответчика на то, что арендатор уже внес плату за спорный период в полном объеме, тем самым якобы подтвердив правомерность ее начисления.^А40-2

А40-3 Постановления АС Московского округа от 24.12.2021 по делу № А40-264691/2021, от 17.11.2021 по делу № А40-215619/2020

А40-4  Постановление АС Московского округа от 26.08.2021 по делу № А40-199156/2020

Полностью освободиться от арендной платы не удавалось. Закон предоставил арендаторам право получить в 2020 году лишь скидку. Если же арендатор требовал уменьшить размер на 100 процентов, суды отказывали. ^А40-3 К тому же суды проверяли, обращался ли арендатор в досудебном порядке к арендодателю с просьбой уменьшить размер платы. В одном деле суд отметил: арендодатель был готов рассмотреть изменение условий договора и предоставить скидку, хотя и не 100 процентов, как просил истец. Однако истец не предпринял действий по заключению допсоглашения.^А40-4

Тест

Удастся ли изменить или расторгнуть договор по статье 451 ГК с даты, которая уже прошла?

Да, это возможно

Нет, сделать это ретроспективно не удастся

Если суд применит статью 451 ГК и удовлетворит иск, договор будет считаться расторгнутым или измененным с момента, когда решение вступит в законную силу. Расторгнуть или изменить договор ретроспективно не удастся. Суд не удовлетворит требования истца с обратной силой (постановление АС Западно-Сибирского округа от 27.04.2021 по делу № А03-9672/2020).