Условия, поименованные в законе в качестве существенных

В Гражданском кодексе РФ содержится ряд статей, усиливающих требования к согласованию существенных условий некоторых договоров. Необходимость выделения определённых условий как существенных может быть обусловлена различными соображениями:

Защита слабой стороны договора. Например, существенным условием договора о передаче под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества является обеспечение исполнения обязательства плательщика ренты или страхование риска ответственности за неисполнение обязательства (п. 2 ст. 587 ГК РФ).

Защита интересов кредиторов и общества (п. 2 ст. 70 ГК РФ – сведения об учредительном договоре полного товарищества).

Особая ценность недвижимого имущества (цена – существенное условие всех договоров, объектом которых является недвижимое имущество: купляпродажа, аренда и т.п.).

Защита социально значимых прав третьих лиц (существенным условием договора купли-продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением – п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Способ выражения законодателем того, что конкретное условие является существенным для данного типа договора, может быть различным:

Статья ГК РФ прямо поименована «Существенные условия договора…». Примером могут служит страхование (ст. 942) и доверительное управление (ст. 1016).

В тексте статьи условие прямо названо существенным. Например, п. 2 ст. 587 ГК РФ о ренте, п. 1 ст. 654 ГК РФ о размере арендной платы как существенном условии договора аренды недвижимости.

Условие прямо не названо в качестве существенного, но ниже приводится указание на то, что его отсутствие влечёт признание договора незаключённым. Так, в ст. 607 ГК РФ говорится о необходимости конкретизации объекта аренды, а при его отсутствии договор считается незаключённым. В ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» перечислены условия, которые должны содержаться в договоре участия в долевом строительстве. Пункт 5 данной статьи указывает, что их отсутствие влечёт признание договора незаключённым.

Указание на необходимость включать определённый круг условий в тот или иной договор без указания на правовые последствия их отсутствия. Например, условия договора пожизненного содержания с иждивением (п. 2 ст. 602 ГК РФ). Это, пожалуй, самая неопределённая группа условий. Суды выявляют смысл того, что хотел сказать законодатель посредством телеологического толкования.

Таким образом, существенные условия являются фундаментом договора, без которых он просто не может существовать. Поэтому их отсутствие влечёт признание договора незаключённым. Не следует смешивать понятие существенных условий договора с существенным нарушением договора. Иногда бытует в корне ошибочное мнение о том, что существенное нарушение договора является нарушение его существенных условий. Например, можно существенно нарушить срок поставки товара, который не является существенным условием договора.