46

ЗИНЧЕНКО Вадим Викторович

Право постоянного землевладения (эмфитевзис) Введение

Проводимая в настоящее время реформа гражданского законодательства РФ актуализировала вопрос изменений раздела ГК РФ, посвященного вещным правам и оживила дискуссию о возможном соотношении различных видов ограниченных вещных прав с активно используемыми в настоящее время в обороте конструкциями аренды в целях осуществления строительства, сельскохозяйственной деятельности и добычи полезных ископаемых¹.

В указанной дискуссии был в значительной степени обойден вниманием институт права постоянного землевладения, также именуемого эмфитевзисом. Между тем, данный институт достаточно давно известен отечественному правопорядку. Как отмечает И.А. Емелькина, дореволюционное чиншевое право было построено по модели римского эмфитевзиса в дальнейшем трансформировавшись в право постоянного бессрочного пользования и право пожизненного наследуемого владения². В свою очередь П.В. Крашенинников отмечает, что в основу Гражданского Кодекса РСФСР 1922 года легли именно разработки дореволюционных ученых³. Очевидно, что современному законодательству суждено повторить этот путь. При этом необходимо учесть имеющийся опыт использования тех или иных правовых норм и юридических конструкций.

На всех этапах реформирования законодательства, вещное право не оставалось без внимания и, с учетом социальных и экономических потребностей, претерпевало некоторые изменения, которые не ломали, но лишь видоизменяли основную конструкцию того или иного конкретного вещного права. Таким образом, даже в условиях социалистического строя, когда вся земля принадлежала государству, сохранялись юридические конструкции, закрепляющие определенный объем правомочий за пользователями земельных участков, хотя и не следует переоценивать вещной составляющей данных прав.

Очевидно, что с введением в ГК РФ новых видов вещных прав оборот поначалу столкнется с некоторой неопределенностью. Поэтому особое внимание следует обратить на гармонизацию процесса введения нового вещного права в оборот. Необходимо также проработать вопрос соотношения эмфитевзиса с простой арендой. Отдельного внимания заслуживает вопрос продолжительности эмфитевзиса: на какой период такое право может быть установлено? Как указывал Ж. Морандьер эмфитевзис, являющийся по сути весьма продолжительной арендой, является хорошим обеспечением за взятый кредит, вследствие придания ему долгосрочного характера⁴.

Особое внимание необходимо уделить вопросу возведения зданий и сооружений на участке, обремененном правом постоянного землевладения. В современных условиях, когда осуществление сельскохозяйственной деятельности, особенно в российских климатических условиях, требует возведения различных строений и устройства, в том числе, систем орошения, с актуальностью встает вопрос юридического оформления указанной практической потребности.

Таким образом, для выработки оптимального правового режима пользования земельным участком на праве постоянного землевладения представляется необходимым рассмотреть зарубежные подходы и решения данного вопроса.