Глава 7. Вопросы "соседского права"

Введение и краткий обзор истории соседского права

Вопрос о так называемом соседском праве встает всякий раз, когда сталкиваются права владельцев соприкасающихся друг с другом объектов недвижимости. Возникающие при этом коллизии интересов двух равноправных субъектов <1> призваны разрешать нормы, составляющие институт соседского права.

--------------------------------

<1> Равноправных, хотя сами права, сталкивающиеся друг с другом, могут быть неодинаковыми по объему (например, право собственности, с одной стороны, и право из договора найма - с другой - см. об этом ниже).

Необходимость урегулировать отношения между соседями по недвижимостям возникала всегда (с момента появления института частной собственности) ввиду совершенно естественного, встречающегося на каждом шагу физического соприкосновения объектов недвижимости в пространстве <1>. Конечно, само по себе примыкание одного объекта к другому - еще недостаточное условие для того, чтобы законодатель обращал внимание на это явление. Проблемы соседского права дают о себе знать прежде всего в связи с эксплуатацией объектов недвижимости (или шире - с осуществлением правомочий, составляющих содержание того или иного права на объект недвижимости), которая не всегда может осуществляться строго в рамках физических границ объекта недвижимости, поэтому никто не может исключить распространение эффекта эксплуатации - на какой-то промежуток времени, с той или иной периодичностью, в том или ином объеме - на пространство (объект недвижимости), которое находится под охраной субъективного права другого лица.

--------------------------------

<1> Ниже будет показано, что условие физического соприкосновения двух недвижимостей не является строго необходимым для отношений соседского права.

Несмотря на то что сфера отношений соседского права весьма важна и сами эти отношения занимают не последнее место в общем объеме имущественных отношений частного права, регулирование соседских отношений в нашей стране на уровне законодательства до сих пор не имело примера для подражания. Если говорить о нашем дореволюционном праве, то еще Е.В. Васьковский в конце XIX в. отмечал недостаточность постановлений русского права по рассматриваемому предмету <1>. В советское время в связи с отменой частной собственности на землю и в значительной степени на иные объекты недвижимости (здания, сооружения, квартиры и т.д.) проблема столкновения конкурирующих прав утратила то значение и ту остроту, какие она имеет в обществе с частнособственническим укладом жизни. Это отразилось на советском законодательстве, которое практически не содержало норм соседского права.

--------------------------------

<1> "Сравнивая постановления нашего законодательства с правилами иностранных кодексов, можно убедиться, что некоторые важные и необходимые в интересах общежития ограничения собственности, известные на Западе, совершенно чужды нашему праву" (Васьковский Е.В. Учебник гражданского права. М.: Статут, 2003. С. 284, по изд. 1894 - 1896 гг.).

Советское земельное право устанавливало лишь общее ограничение на этот счет. В ст. 24 Земельного кодекса РСФСР 1922 г. предусматривалось, что землепользователь не имеет права совершать на своем земельном наделе действия или устраивать сооружения, нарушающие существенные интересы соседних землепользователей. Если говорить о законах более позднего времени, то согласно ст. 11 Основ земельного законодательства Союза ССР и союзных республик 1968 г. права землепользователей могут быть ограничены законом в государственных интересах, а также в интересах других землепользователей. В этой же статье указывалось, что землепользователи обязаны не совершать на своем участке действий, нарушающих интересы соседних землепользователей.

В жилищной сфере на уровне закона каких-либо специальных норм, регулирующих отношения соседей, не содержалось. В ст. 7 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик 1981 г. (далее - Основы жилищного законодательства) имелось общее указание на обязанность граждан бережно относиться к дому, в котором они проживают, использовать жилое помещение в соответствии с его назначением, соблюдать правила пользования жилыми помещениями и правила социалистического общежития. Конечно, правила социалистического общежития были призваны урегулировать отношения прежде всего между соседями. Систематическое нарушение нанимателем (членами его семьи, другими совместно проживающими с ним лицами) правил социалистического общежития являлось основанием для выселения нанимателя (других виновных лиц) без предоставления другого жилого помещения на основании ст. 38 Основ жилищного законодательства <1>. Данная статья предусматривала, что выселение может иметь место, когда систематическое нарушение правил социалистического общежития делает невозможным для других проживание с виновным в одной квартире или в одном доме, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными. Статья 38 Основ жилищного законодательства допускала выселение не только по иску наймодателя <2>, но и по иску других заинтересованных лиц. Круг других заинтересованных лиц, по существу, ограничивался соседями <3>. Предоставление права иска другим заинтересованным лицам интересно в том отношении, что третьи лица (соседи) своими действиями (причем правомерными!) могли прекратить (выселение нанимателя) или изменить (выселение членов семьи нанимателя) договор найма, не являясь его стороной <4>.

--------------------------------

<1> В РСФСР аналогом ст. 38 Основ жилищного законодательства была ст. 98 ЖК РСФСР 1983 г.

<2> В литературе отмечалось, что правом иска по данному основанию наймодатель практически не пользовался (Аскназий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Жилищное право. М.: Госюриздат, 1956. С. 181).

<3> Право соседей на иск о выселении виновного в нарушении правил социалистического общежития признавалось в литературе как в период действия Основ жилищного законодательства (см., например: Маслов В.Ф. Право на жилище. Харьков, 1986. С. 108 - 109), так и задолго до кодификации жилищного законодательства (см., например: Амфитеатров Г.Н. Права на жилые строения и пользование жилыми помещениями. М.: Юрид. изд-во Мин-ва юстиции СССР, 1948. С. 64 - 65).

<4> Этот факт интересен прежде всего в контексте известных дискуссий о делении гражданских прав на относительные и абсолютные.

Все же советское жилищное право содержало отдельные нормы, которые можно отнести к соседскому праву. Мы имеем в виду подробнейшие Правила пользования и содержания жилого помещения <1>, утвержденные Министерством коммунального хозяйства РСФСР 3 октября 1950 г. <2>. В п. 21 содержалось предписание о соблюдении с 12 часов ночи до 8 часов утра полной тишины в связи с чем, в частности, запрещалась игра на инструментах, пение, танцы, громкие разговоры по телефону, шум. Эта норма вряд ли относится к соседскому праву (о природе норм соседского права см. ниже), однако далее следует норма, которую с уверенностью можно назвать соседской: "Требование отдельных жильцов об уменьшении слышимости радиопередачи или об уменьшении слышимости игры на музыкальных инструментах, пения и т.п. с 8 часов утра до 12 часов ночи подлежит удовлетворению". К "соседским" нормам данного акта следует также отнести правило п. 22, согласно которому двери из кухни во внутренние помещения, а также двери жилых комнат, выходящие в комнаты других жильцов (смежных и проходных) или в места общего пользования, по требованию других жильцов следует держать закрытыми.

--------------------------------

<1> Настолько подробные, что, к примеру, в подп. "е" п. 5 жильцам прямо предписывалось иметь у входных дверей в квартиру половики для вытирания обуви. На фоне данных Правил Правила пользования жилыми помещениями, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25, выглядят совсем неубедительно.

<2> Жилищные законы / Сост. Т.Д. Алексеев. 3-е изд. М.: Изд-во Мин-ва коммунального хозяйства РСФСР, 1957.

Названные фрагменты исчерпывают регулирование соседских отношений по советскому праву. Даже принимая во внимание тот факт, что необходимость урегулировать соседские отношения возникает и в том случае, когда друг с другом соприкасаются объекты недвижимости, владельцы которых эксплуатируют их на ином праве, чем право собственности, сама политическая система не была настроена на рождение, а правовая система - на разрешение подобных конфликтов. За спиной у государственного предприятия или колхоза стояло государство - единый и неделимый собственник земли (и часто других объектов недвижимости), и не было особого (личного) интереса спорить, например, по поводу нарушения одним колхозом границы другого в связи с какой-либо хозяйственной постройкой. Что касается граждан - нанимателей квартир в государственных домах, то столкновение интересов соседей невозможно было полностью исключить, однако разрешать соответствующие споры предлагалось на основе лишь правил социалистического общежития <1>.

--------------------------------

<1> Правовая природа правил социалистического общежития, как известно, была долгое время предметом дискуссии в литературе советского гражданского права, но, как бы то ни было, с нарушением этих правил, как норм поведения, выработанных самим обществом, советский закон и суды связывали реальные юридические последствия. Об этом можно судить по Постановлению Пленума Верховного Суда СССР от 2 февраля 1956 г., на основании которого были оставлены в силе судебные акты нижестоящих судов о выселении Малютиной. Ответчица систематически нарушала правила социалистического общежития (являлась "инициатором всевозможных склок и ссор, иногда доходящих до драк с соседями по квартире"; "без всяких оснований компрометировала своих соседей гр-н Петручок и Хмель, подавая на них заявления в различные советские, партийные, судебно-прокурорские и другие органы"), и этот факт явился основанием для удовлетворения иска о выселении ответчицы из жилого помещения без предоставления другой жилой площади (Взято из: Жилищные законы / Сост. Т.Д. Алексеев. 3-е изд. М.: Изд-во Мин-ва коммунального хозяйства РСФСР, 1957. С. 507 - 508).

Обновление нашего законодательства на основе новых (капиталистических) устоев жизни пока ничего не дало в плане соседского права. Гражданское, земельное и жилищное законодательство, по существу, не содержат нормы, регулирующие отношения соседей. Разительный пример - новый Земельный кодекс, от которого, в отсутствие соответствующих норм в Гражданском кодексе (место этим нормам, конечно, скорее в Гражданском кодексе <1>), можно было бы ожидать какой-либо нормировки на этот счет, но этого не случилось, хотя, ясное дело, земельная сфера наряду с жилищной - это главная забота соседского права.

--------------------------------

<1> В.В. Чубаров справедливо предлагает расширить гл. 17 ГК РФ за счет введения в нее норм соседского права (Чубаров В.В. Некоторые проблемы взаимодействия гражданского и земельного законодательства и пути их решения // Журнал российского права. 2005. N 9).

Общая характеристика норм соседского права

Нормы соседского права относятся к категории законных ограничений права собственности в пользу определенных лиц - соседей ("право участия частного", по терминологии российского дореволюционного права). Они ограничивают право собственности, потому что стесняют собственника в осуществлении определенных правомочий, которые могли бы осуществляться в полной мере, если бы не соответствующие постановления закона. Они являются законными, потому что устанавливаются законом (иными актами законодательства) в противовес ограничениям, которые накладываются по воле самого собственника (по сделке между собственником и управомоченным, в частности, в силу установления сервитута). Наконец, речь идет об ограничениях, установленных исключительно в интересах определенных лиц (соседей), а не общества в целом.

Говоря об общей характеристике норм соседского права, нельзя не остановиться на проблеме природы этих норм. Все ли нормы соседского права относятся к числу норм гражданского права, или в объем данного института могут входить нормы публично-правового характера? Вопрос этот возникает в связи с тем, что некоторые из норм, которые относятся к законным ограничениям права собственности в пользу всего общества ("право участия общего", по терминологии российского дореволюционного права), одновременно защищают интересы соседей. Для сравнения возьмем ограничение права собственности, которое служит исключительно интересам общества в целом, - ограничение собственности вглубь, в силу которого собственник земельного участка не может разрабатывать недра под ним (за некоторыми исключениями). В то же время строительная норма о необходимости соблюдения противопожарного расстояния между постройками на соседних участках <1> имеет в виду не только публичный интерес, но и интерес владельца соседнего здания <2> (еще один пример спорной ситуации - приведенная выше норма об обязанности соблюдать тишину в ночное время <3>).

--------------------------------

<1> К примеру, в отношении жилых домов на участках в садоводческом (дачном) кооперативе минимальные нормы противопожарного расстояния предусмотрены в п. 6.5 СНиП 30-02-97 "Планировка и застройка территорий садоводческих объединений граждан, здания и сооружения. Нормы проектирования" в редакции Постановления Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 12 марта 2001 г. N 17.

<2> Норма о минимальном отступе от соседнего здания имеет давнюю историю. Дигесты Юстиниана содержат ссылку на рескрипт, изданный императорами Антонином и Вером Августами, о том, что на пустом участке собственник или другое лицо по воле собственника могут возводить строения на законном расстоянии от соседского многоквартирного дома. D. 8. 2. 14. (Здесь и далее Дигесты Юстиниана цит. по изд.: Дигесты Юстиниана: В 8 т. / Пер. с лат.; Отв. ред. Л.Л. Кофанов. М.: Статут, 2002 - 2005).

<3> В Москве в настоящее время подобный запрет установлен Законом г. Москвы от 12 июля 2002 г. N 42 "Об административной ответственности за нарушение покоя граждан и тишины в ночное время в городе Москве" (в ред. Закона г. Москвы от 29 января 2003 г. N 4) в период с 22 до 6 часов.

Традиционный взгляд на состав соседского права выражал, в частности, Е.В. Васьковский, который на основе соответствующего постановления Свода законов гражданских включал в соседское право только нормы, устанавливающие ограничения в интересах определенных категорий лиц, преимущественно соседей <1>, т.е. высказывался за однородную, исключительно гражданско-правовую природу норм соседского права. Другого мнения придерживался в свое время И.Б. Новицкий <2>. Он указывал на то, что многие нормы, ограничивающие право управомоченного в публичных интересах, имеют также значение в соседских отношениях, оберегая интересы соседа, поэтому соседское право должно пониматься шире, чем это было ранее. При этом ученый не упускал из виду различие между двумя группами норм соседского права.

--------------------------------

<1> Васьковский Е.В. Указ. соч. С. 286, 289.

<2> Новицкий И.Б. Право соседства. Рамки и значение проблемы // Право и жизнь. 1924. Кн. 5 - 6. С. 6 - 7.

Правильное разрешение поставленного вопроса важно главным образом по двум причинам. Первая заключается в том, что само по себе нарушение собственником нормы, устанавливающей ограничение в интересах всего общества, не дает соседу права на иск против нарушителя. В этом случае вмешательство возможно только со стороны компетентных органов власти. Иск соседа против нарушителя может иметь место, только если несоблюдение соответствующего ограничения сопровождается фактами, которые в совокупности с названным создают самостоятельное основание для гражданско-правового требования, как-то: требование о предупреждении причинения вреда, требование, основанное на злоупотреблении ответчиком своим правом, и др. <1>. Вторая причина такова, что нормы соседского права, как правило, диспозитивны и могут быть отменены или изменены соглашением между собственником и соседом, а это невозможно сделать в отношении публично-правовых ограничений.

--------------------------------

<1> Римское право, похоже, не проводило в этом вопросе строгого различия, и если верить Ульпиану, то собственник мог запретить соседу строительство только на том основании, что последний, например, сделал что-либо вопреки законам или эдиктам принцепсов, относящимся к размеру построек (D. 39. 1. 1. 17). Более того, как сказано в Дигестах, если что-либо делается на публичном (участке), то все граждане могут запрещать новые работы, и Павел обосновывает это тем, что для государства важно допустить к защите своих интересов как можно большее число (людей) (D. 39. 1. 4).

Указанные мотивы дают основание считать правильным традиционный взгляд на нормы соседского права как на массив однородных гражданско-правовых норм. Противное неправильно с теоретической и практической точек зрения: мы соединяем в один корпус слишком разнородные нормы, а это ошибка с точки зрения системы, не говоря уже о том, что такое соединение вызовет путаницу на практике в плане квалификации отношений, способов их урегулирования и защиты <1>.

--------------------------------

<1> Касательно строительных норм, имеющих противопожарное значение, Л.А. Кассо верно писал, что "эти постановления отчасти имеют в виду интересы соседей, но предотвращение пожарной опасности имеет в сущности более широкое значение, и сама государственная власть стоит на стороне этих предписаний, ограничивающих частную собственность" (Кассо Л.А. Русское поземельное право. 1905. С. 79).

В сфере соседских отношений важную роль играет обычай, на основе которого находят разрешение конфликты между соседями. Бесспорно, что обычай в этой сфере - лучший регулятор взаимоотношений между соседями, так как он ближе всего к той местности, в которой возник конфликт, и, значит, чаще может разрешить его между спорящими сторонами справедливее и правильнее. Кроме того, применение обычая к данным отношениям не наталкивается на проблему разноместных обычаев, которая часто имеет место в договорных отношениях между контрагентами из разных территориальных единиц, когда приходится выбирать между противоречивыми обычаями продавца и покупателя, наймодателя и нанимателя и т.д. <1>. Соседи живут в одной местности, и по этой причине крайне редко для одного из них применение соответствующего обычая будет полной неожиданностью, тогда как для другого - вполне предсказуемый исход. Хотя обычай играет в нашей современной жизни весьма малую роль, нельзя все же исключать его из источников регулирования соседских отношений, поэтому в будущем законодательстве о праве соседства следует прямо допустить его по возможности широкое применение <2>.

--------------------------------

<1> Наниматель, приехавший из другого города, ожидает, что с него будут брать наемную плату после истечения срока пользования (как это делают в его родных местах), однако после заселения в квартиру на его голову падает требование наймодателя заплатить вперед - таков местный обычай.

<2> Как известно, действующий Гражданский кодекс разрешает применение обычаев делового оборота, но что касается иных обычаев (или обычаев вне сферы предпринимательства), их применение зависит каждый раз от специального указания закона (как это сделано, к примеру, применительно к исполнению обязательств).

Нельзя смешивать институт соседского права и общую собственность, где также возможны споры между участниками по поводу эксплуатации объекта общей собственности. Например, легко можно себе представить спор между сособственниками квартиры, которые договорились о распределении комнат в пользование, и так вышло, что эффект эксплуатации одной из комнат затрагивает пространство другой. Однако здесь нет столкновения прав, ибо право одно, но принадлежит оно сообща двум и более лицам. Нет также соприкасающихся объектов недвижимости, так как объект один - квартира. Такого рода споры разрешаются всецело по нормам об общей собственности.

Участники отношений соседского права

По вопросу о том, кто может рассматриваться в качестве участника отношений соседского права - собственник имущества или также иные титульные владельцы, - И.Б. Новицкий писал, что таковыми должны считаться не только собственники, но и иные титульные владельцы. В самом деле нет никаких оснований ограничивать субъектный состав отношений соседства, принимая во внимание тот факт, что большинство соседских норм применяются в процессе пользования (эксплуатации) имуществом, а право пользования, как известно, может принадлежать также иным титульным владельцам <1>. Речь идет прежде всего об арендаторах, нанимателях, доверительных управляющих и т.д. Нельзя исключать из этого списка также залогодержателя, если ему предоставлено право пользоваться предметом залога. Возможность участия в соседских отношениях всех титульных владельцев составляет правило, из которого могут быть предусмотрены исключения (только собственники) применительно к отдельным случаям.

--------------------------------

<1> Давностный владелец также может защищать свои интересы, опираясь на нормы соседского права.

Объекты, при эксплуатации

которых применяется соседское право

Касаясь объектов, при эксплуатации которых применяются нормы соседского права, как уже отмечалось выше, речь может идти только о недвижимом имуществе, участники отношений соседства должны быть владельцами объектов недвижимости. Столкновение субъективных гражданских прав на объекты движимости не обсуждается по нормам соседского права. Если соседи по этажу заспорили, например, на той почве, что один из них загородил своим автомобилем выезд автомобилю соседа, то в этом случае спор разрешается на основании общих норм вещного права.

Сферами применения норм соседского права следует признать земельные и жилищные отношения, т.е. столкновение прав владельцев соседних земельных участков (включая споры между владельцами застроенных земельных участков, возникающие из эксплуатации наземной недвижимости), а также соседних квартир (комнат в коммунальных квартирах) в многоквартирных домах.

Надо уточнить смысл понятий "соседние земельные участки" и "соседние квартиры". "Соседние" необязательно означает "имеющие физическое соприкосновение друг с другом". Если говорить о земельных участках, то соседние участки могут не иметь общих границ (хотя нормы соседского права имеют в виду прежде всего этот случай), соседское право может применяться к участкам, между которыми находится другой участок или более одного. Условием применения соседского права в таком случае должно быть наличие воздействия эффекта эксплуатации одного участка на другой (дым, сток воды и т.д.). Что касается квартир, то соседние квартиры необязательно имеют общую стену или перекрытие служит одной квартире полом, а другой - потолком. Здесь опять же все решается в зависимости от наличия или отсутствия эффекта эксплуатации одной квартиры на другую. Следует отметить, что, если этот эффект вышел за пределы дома и коснулся квартиры в другом доме, возникающие из этого споры должны обсуждаться по соседским нормам, относящимся к земельным участкам (так как сталкиваются права владельцев земельных участков, титул которых основан на титуле на квартиру).

Основные формы воздействия на соседнюю недвижимость

и принципы, применяемые при разрешении соседских споров

Перед тем как перейти к рассмотрению отдельных норм, регулирующих разрешение споров в сфере отношений соседства, нам следует упомянуть об основных формах воздействия на соседнюю недвижимость и принципах, применяемых при разрешении по крайней мере большинства соседских споров.

Воздействие на земельный участок или квартиру соседа может принимать две основные формы: проникновение невесомой материи (запах, дым, пыль и др.), а также звука и осязаемых предметов (вода, ветви деревьев, фундамент здания, устройство ниш в общей стене и др.) <1>. В отношении всех этих вариантов воздействия в нашем законе должно быть установлено общее правило, которое исходило бы из неизбежности вторжения в границы земельного участка или квартиры эффекта эксплуатации соседней недвижимости.

--------------------------------

<1> Особый случай - обзор на участок соседа со стороны собственника земельного участка и его домашних.

В этом плане представляется полезным привести для примера ст. 976 Гражданского кодекса Квебека (далее - ГК Квебека), которая хотя и относится только к земельным участкам, но выражает общую идею, применимую ко всем соседским отношениям. В соответствии с данной статьей "соседи должны терпеть обычные причиняемые соседями неудобства, которые не превышают должных пределов терпения, исходя из природы и местоположения их земельных участков или из местных обычаев" <1>. Ту же идею, но более развернуто выражает § 906 Германского гражданского уложения (далее - ГГУ), согласно которому "собственник земельного участка не может запретить воздействие исходящих с другого участка газов, паров, запахов, дыма, копоти, тепла, шумов, вибрации и иных подобных воздействий, если они не влияют либо влияют несущественно на использование его участка" <2>. В § 906 ГГУ дается разъяснение "несущественного воздействия" на соседний земельный участок: "По общим правилам воздействие является несущественным, если установленные законами либо постановлениями пределы и нормы не превышаются в результате воздействий, которые предусмотрены и квалифицированы в соответствии с настоящими предписаниями. То же самое действует в отношении показателей, установленных общими инструкциями, которые изданы согласно параграфу 48 Федерального закона об охране окружающей среды от вредного воздействия и отражают состояние техники". Надо отметить, что § 906 ГГУ допускает в качестве исключения даже существенное воздействие на соседний участок: "Такое же правило действует (указанное выше правило о допустимости несущественного воздействия. - Ф.Б.), если существенное воздействие вызвано обычным по местным условиям использованием другого земельного участка и не может быть прекращено мерами, экономически посильными для пользователей такого рода".

--------------------------------

<1> Русский текст ГК Квебека здесь и далее приводится по изданию: Гражданский кодекс Квебека. М.: Статут, 1999.

<2> Русский текст ГГУ здесь и далее приводится по изданию: Гражданское уложение Германии. Кн. 1. М.: Волтерс Клувер, 2004.

У нас роль ст. 976 ГК Квебека и § 906 ГГУ играет (в отсутствие аналогичной нормы) ст. 10 ГК РФ, так как установление пределов воздействия на соседнюю недвижимость есть частный случай общих пределов осуществления субъективного гражданского права <1>. Напомним, что в силу п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Приведенные положения иностранных кодексов говорят нам о том, что "обычные неудобства" и "несущественное воздействие", причиняемые со стороны собственника земельного участка, есть допускаемое осуществление гражданского права. В то же время воздействие на земельный участок соседа, выходящее за рамки разумного, хотя и основано на осуществлении собственником гражданского права, но запрещается, так как по существу собственник переступает пределы субъективного права, т.е. злоупотребляет им.

--------------------------------

<1> Следует также отметить значение по рассматриваемому вопросу п. 2 ст. 209 ГК РФ, который устанавливает пределы осуществления права собственности, являясь продолжением ст. 10 ГК РФ в вещном праве: "собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц...".

Таким образом, по общему правилу является правомерным несущественное (незначительное) воздействие эффекта эксплуатации собственником недвижимости на расположенный рядом другой объект недвижимости. Иными словами, несущественное воздействие не влияет или несущественным образом влияет на использование соседней недвижимости. В некоторых случаях сосед должен терпеть даже существенное воздействие на свою недвижимость. И.Б. Новицкий приводил примеры таких случаев с опорой на ГГУ и Швейцарский гражданский кодекс. Во-первых, необходимо считать правомерным даже существенное воздействие на соседнюю недвижимость, если оно носит кратковременный характер, в частности, когда речь идет о проникновении шума и пыли в связи со строительными работами на соседнем земельном участке. Во-вторых, когда существенное воздействие неизбежно при данных условиях в результате обычного использования недвижимости в соответствии с местными условиями и положением недвижимости, например естественный сток воды на соседний участок, вызываемый тем, что соседний участок расположен ниже первого <1>.

--------------------------------

<1> Новицкий И.Б. Право соседства. Общие пределы пользования смежными участками // Право и жизнь. 1924. Кн. 7, 8. С. 16 - 17.

Приведенные случаи, конечно, не всегда могут исключать действие общего правила. И.Б. Новицкий писал: "Ясно, что какой-нибудь твердой формулой охватить все без исключения случаи жизни нельзя: неизбежное при одной форме использования участка вовсе не предполагается при другой (напр., если с одной стороны участок граничит с жилым домом, с другой - с кузницей, то при самом безалаберном поведении обитателей жилого дома к соседу будет поступать шума или дыма меньше, чем от кузницы, как бы тщательно и заботливо ни относился к своему соседу владелец кузницы); существенное, даже невыносимое стеснение, проистекающее из известного факта, для одного пользователя является мелочью для другого (напр., в зависимости от того, имеется ли на данном участке больница или дровяной склад, различно решается вопрос о существенности стеснения от шума, дыма и пр., идущего с соседнего участка); словом, существенность и неизбежность - понятия относительные. Разнообразие жизни требует гибкости, эластичности нормировки; в законе даются лишь подсобные признаки, с помощью которых можно было бы легче разбираться в пестрой массе случаев жизни: признаки эти должны быть в силу необходимости достаточно подвижны, чтобы не стричь жизненных отношений под одну гребенку" <1>.

--------------------------------

<1> Там же. С. 17 - 18.

При разрешении споров соседского права нужно иметь в виду, что осуществление собственником права собственности на недвижимость (эксплуатация недвижимости) в соответствии со строительными, санитарными, экологическими и прочими нормами не исключает постановку вопроса о нарушении права другого собственника. В этом случае существует только предположение, что сосед действует в пределах своего права. Данную мысль выражает упомянутый § 906 ГГУ, по которому воздействие является по общему правилу несущественным, если оно не превышает нормативы, установленные законодательством. Однако, насколько мы понимаем текст немецкого закона, соблюдение всякого рода административных предписаний при эксплуатации соседом недвижимости не исключает спор о пределах осуществления субъективного права <1>.

--------------------------------

<1> Вероятно, из этого же исходил Ульпиан, говоря, что заявление собственника о запрещении соседу новых строительных работ может иметь место независимо от того, выполнялись работы по праву или противоправно (D. 39. 1. 1).

Из нашей практики можно вспомнить споры, с которыми столкнулись суды в связи с повальной установкой металлических дверей в многоквартирных домах в конце прошлого века. Установленная соседом металлическая дверь часто затрудняет пользование квартирой, которая находится на той же лестничной клетке, если такая дверь устанавливается не в дверном проеме (как это в принципе должно быть), а накладывается на его внешние границы, поэтому дверь открывается не вовнутрь, а наружу. В многоквартирных домах, особенно постройки времен 60 - 80 гг., данный вариант обособления личного пространства создает неудобства для владельцев квартир, расположенных на той же площадке. В связи с этим суды столкнулись с требованиями соседей, направленными на устранение препятствий в пользовании своими квартирами. Такие требования являются по своей природе негаторными. Суды чаще всего анализировали правомерность в каждом конкретном случае установки дверей, однако дверь может быть установлена со всеми необходимыми разрешениями и в соответствии со всеми применимыми для данного случая правилами. Но нельзя в то же время исключать, что установленная таким образом дверь может мешать осуществлению права владельца расположенной рядом квартиры, вот почему соблюдение процедуры установки двери не снимает проблему выхода соседа за пределы субъективного права и не исключает необходимость решения вопроса о защите владельца другой квартиры <1>. Надо полагать, что рассматриваемый принцип не всегда применим в полной мере. Когда речь идет об объектах, которые имеют большое социальное значение (например, промышленное предприятие), вряд ли можно требовать прекращения их эксплуатации даже при чрезмерном воздействии на соседние объекты недвижимости, если предприятие заведено и эксплуатируется в соответствии со всеми необходимыми разрешениями и применимыми нормами. В таких случаях допустимо требование о возмещении вреда, но не более того (если закон специально допустит такое требование, так как по общему правилу вред, причиненный правомерной деятельностью, не возмещается).

--------------------------------

<1> Подробнее о разрешении споров, связанных с установкой металлических дверей в квартирах, см.: Богатырев Ф.О. Негаторные иски собственников квартир в многоквартирных домах // Комментарий судебной практики. М.: Юрид. лит., 2000. С. 48 - 56.

В спорах соседского права в некоторых случаях может иметь решающее значение приоритет в начале воздействия на соседнюю недвижимость. Вероятно, следует допустить существенное воздействие на соседний объект недвижимости, если последний возник (начал эксплуатироваться) позже объекта, от которого исходит эффект эксплуатации, или владелец соседнего объекта получил титул на него после начала эксплуатации, имеющего существенное воздействие на соседний объект (к примеру, собственник участка строит жилой дом вблизи действующего предприятия).

Отдельные случаи ограничения права собственности в пользу

соседей (споры, вытекающие из отношений соседского права)

Рассматривая отдельные случаи ограничения права собственности в пользу соседей и возможные варианты разрешения столкновения прав собственника и соседа, мы должны еще раз подчеркнуть, что наш закон пока не содержит регулирования на этот счет, поэтому нам приходится говорить о регулировании de lege ferenda. Конечно, нам не избежать обращения к законодательству других государств, к отечественному опыту, выразившемуся в форме Проекта Гражданского уложения Российской империи (далее - Проект) <1>, а также к римскому праву. Следует также сделать оговорку, что мы избрали для анализа только некоторые споры соседского права, так как весь объем отношений соседского права вряд ли можно охватить в рамках настоящей работы.

--------------------------------

<1> Текст Проекта Гражданского уложения дается по изданию: Гражданское уложение. Проект Высочайше утвержденной Редакционной комиссии по составлению Гражданского уложения (с объяснениями, извлеченными из трудов Редакционной комиссии) / Под ред. И.М. Тютрюмова; Сост. А.Л. Саатчиан. Т. 1. СПб.: Законоведение, 1910.

Начать следует с земельных отношений - главной сферы соседского права. Права собственника и соседа в отношениях по поводу эксплуатации земельных участков сталкиваются по целому ряду вопросов.

Споры о границах и застройка чужого участка

Спор о границе между собственником и соседом может возникнуть из-за того, что граница между соседними участками изначально была нечетко установлена на местности, или установленная в надлежащем порядке граница не соответствует титулу <1>, или установленная ранее на местности в надлежащем порядке граница полностью или частично не сохранилась в результате уничтожения документов межевания и (или) межевых знаков. Поставленное на надлежащие законодательные и организационные рельсы межевание, как часть процедуры кадастрового учета, призвано свести к минимуму пограничные споры между владельцами смежных участков.

--------------------------------

<1> То есть земельный участок в данных границах на местности не соответствует площади и (или) описанию по документам, являющимся правовым основанием приобретения титула на земельный участок.

Межевание для России всегда было острейшей проблемой. За ее решение активно взялась императрица Екатерина II, которая, признав в Высочайшем Указе от 20 февраля 1765 г., что "межевание к государственному и народному спокойствию весьма нужно для пресечения беспрестанных между владельцами споров и тяжб, драк и смертных убийств", издала 19 сентября 1765 г. Высочайший Манифест вместе с некоторыми правилами генерального межевания <1>. Эти правила и последующие акты ее правления в данной сфере положили начало весьма прогрессивному для того времени законодательству о межевании. Несмотря на то что правила генерального межевания предусматривали некоторые принципы разрешения споров между владельцами смежных землевладений, порядок производства генерального межевания не предписывал необходимость предварительного разрешения спора о границе (если таковой был). Если спора о границе не было, участки размежевывались (с установлением межевых знаков и нанесением границ на планы). В то же время владения, границы между которыми не могли быть установлены из-за спора о правах и границах, замежевывались в "общие дачи генерального межевания" <2>. Таким образом, генеральное межевание в значительной степени приводило не к разграничению землевладений отдельных лиц, а к установлению площадей и границ целых поселений и местностей (селений, деревень, пустошей, урочищ и т.д.), оставляя внутри поселений и местностей неразграниченные (спорные) землевладения, по которым не производилась проверка прав и выяснение границ. На этом основан успех генерального межевания (по сравнению с межеванием на основании инструкции межевщикам, изданной императрицей Елизаветой Петровной в 1754 г.), за короткое время приведшего к созданию сети "дач" с определенными границами на значительной территории Российской империи <3>. Генеральное межевание не решало проблему на уровне отдельных землевладений, по которым предстояло специальное межевание. Специальное межевание производилось впоследствии по межевым законам, которые содержались в т. X ч. 2 Свода законов Российской империи, а позднее - по Положению о землеустройстве от 29 мая 1911 г. Межевые законы и Положение о землеустройстве исходили из того, что спорные границы должны утверждаться на основании договора между владельцами смежных участков ("полюбовная сказка"), а в случае, если стороны не достигли соглашения, указанные акты предусматривали определенные принципы, которыми должен был руководствоваться суд при разрешении такого спора.

--------------------------------

<1> Рудин С.Д. Межевое законодательство и деятельность межевой части в России за 150 лет. 1765 - 1915 гг. Пг., 1915. С. 2 и след.

<2> Некрасов Ф.Г. Межевание земель в России (межевые законы). М., 1915. С. 22.

<3> Некрасов Ф.Г. Указ. соч. С. 23.

В советское время, когда вся земельная собственность находилась в одних руках, межевание не имело такого значения, как в обществе с частной собственностью на землю. Одна из целей межевания и кадастрового учета земли - закрепление четких пространственных границ земельных участков. Хотя при оформлении права землепользования советское законодательство предусматривало необходимость определения границ земельного участка, отводимого землепользователю, и обозначения их на местности <1>, полноценного кадастрового учета не существовало. Только в 1968 г. в Основы земельного законодательства Союза ССР и союзных республик был включен специальный разд. VIII "Государственный земельный кадастр", содержащий одну статью (ст. 46), которая в части правил ведения земельного кадастра отсылала к акту Совета Министров СССР. Совет Министров издал Постановление от 10 июня 1977 г. "О порядке ведения Государственного земельного кадастра". Но нужно иметь в виду, что кадастр велся в СССР скорее для цели обеспечения рационального использования земельных ресурсов (ст. 46 Основ), т.е. упор делался на количественных и качественных показателях земель, их целевом назначении, экономической оценке земель. Пространственные границы земельных участков и другие аспекты индивидуализации, а также привязка к системе учета прав землепользователей оставались на втором плане. Сейчас в соответствии с Федеральным законом от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О Государственном земельном кадастре" одной из главных целей земельного кадастра является информационное обеспечение государственной регистрации прав на недвижимость (ст. 4), а в определении понятия "государственный кадастровый учет земельных участков" четко сказано, что это описание и индивидуализация земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков (ст. 1 указанного Закона).

--------------------------------

<1> Основательность некоторых норм, посвященных межеванию, заслуживает цитирования. Хорошим примером является Инструкция о порядке составления и выдачи сельскохозяйственным артелям государственных актов на бессрочное (вечное) пользование землей, утвержденная Постановлением СНК СССР от 7 июля 1935 г. N 1385 (Сборник законодательных актов о земле / Сост. Б.В. Ерофеев. М.: Госюриздат, 1960). В п. 19 Инструкции особый упор делается на символичность процесса межевания и прочность его результата: "Длина межевого столба устанавливается в полтора метра и диаметр в 20 сантиметров. У верхнего конца столба делается затес, на котором выжигаются буквы "СССР" и изображение серпа и молота. Под столбом закладываются кирпич или камни для того, чтобы в случае утраты столба можно было установить его место. На нижнем конце столба делается выемка, в которую вкладывается поперечный брусок для того, чтобы затруднить вытаскивание столба...". Последнее предложение явно было призвано поставить заслон вредителям.

В России опять появился огромный класс собственников земли: от садоводов до крупных землевладельцев-предпринимателей и хозяйственных обществ. Хотя земельная собственность распределена среди множества собственников по всей России, процесс размежевания, как это часто бывает при массовой раздаче земель, отстал от процесса наделения собственностью. Как бы то ни было, но сейчас размежевание принимает все большие размеры, и естественно, что количество споров о границах будет возрастать.

Вопросы межевания регулируются в настоящее время Федеральным законом от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве", Положением о проведении территориального землеустройства, утв. Постановлением Правительства РФ от 7 июня 2002 г. N 396, Инструкцией по межеванию земель от 8 апреля 1996 г. (утв. Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству), Приказом Росземкадастра от 2 октября 2002 г. N П/327 "Об утверждении требований к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет". Для межевания в пределах черты поселений имеет важное значение также Положение о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений, утв. Постановлением Правительства РФ от 2 февраля 1996 г. N 105 <1>.

--------------------------------

<1> Кроме того, к межеванию применяются Методические рекомендации по проведению межевания объектов землеустройства и Методические рекомендации по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства, утвержденные Росземкадастром 17 февраля 2003 г. В период подготовки данной работы к печати был опубликован Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О Государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о Государственном кадастре недвижимости), который вступил в силу (за некоторыми исключениями) 1 марта 2008 г. Этот Закон содержит нормы, регулирующие процедуру межевания.

Указанные акты предусматривают процедуру межевания земельных участков, в том числе нормы, регулирующие процесс согласования границ (извещение соседей-землевладельцев, присутствие соседей во время землеустроительных работ, согласование с ними границ размежевываемого земельного участка и др.). Но они не отвечают на вопрос, как (на основе каких принципов) разрешать споры о границах в зависимости от того или иного случая.

Действующее законодательство о межевании исходит из того, что границу между смежными земельными участками необходимо устанавливать на основе сведений Государственного земельного кадастра, землеустроительной, градостроительной и иной связанной с использованием, охраной и перераспределением земель документации (ст. 17 Закона о землеустройстве). В соответствии с п. 3 Положения о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений установление границ землепользований производится в соответствии с генеральными планами и проектами планировки и застройки городов и других поселений, иными документами территориального развития. Названная документация часто не в состоянии служить для целей разрешения споров о границах между земельными участками. Особенно это касается градостроительной документации, приведенной в п. 3 указанного Положения, которая дает некоторое представление о границах кварталов, микрорайонов и других единиц массовой застройки, но, очевидно, не может дать четкого ориентира границ между конкретными землевладениями.

Применительно к спорам о границах смежных участков в процессе совершенствования законодательства о межевании <1> необходимо предусмотреть несколько принципов, из которых следовало бы исходить при разрешении пограничных споров. В частности, часто справедливо отдать приоритет границе, которая фактически сложилась и не оспаривается многие годы (например, 10 - 15 лет) <2>.

--------------------------------

<1> А это не только специальные акты земельного законодательства - некоторые принципиальные нормы о разграничении земельных участков могут быть включены в Гражданский кодекс.

<2> Этот принцип подразумевается нормой п. 9 ст. 38 Закона о Государственном кадастре недвижимости.

Законодательство о межевании прямо не обязывает соседних владельцев участвовать в процессе межевания, что значительно тормозит процесс межевания, так как соседи не лишаются права оспаривать границы, которые были установлены без их участия (притом что сосед был надлежащим образом извещен о дне и времени землеустроительных работ). Вероятно, в законодательство о межевании следует включить норму, обязывающую соседей участвовать в межевом процессе под угрозой потери права оспаривать границы <1>. Также необходима норма о распределении расходов между соседями по установке межевых знаков на общих границах <2>.

--------------------------------

<1> В п. 3 ст. 40 Закона о Государственном кадастре недвижимости, по существу, реализован этот вариант регулирования отношений в процессе согласования границ.

<2> Подобная норма уже предполагалась к введению в России. В ст. 805 Проекта было предусмотрено, что каждый собственник вправе требовать участия своего соседа в разграничении их имений на общий с ним счет.

Несмотря на то что в процессе ведения землеустроительного дела все соседние собственники земельных участков подписываются под границами в акте согласования границ, спор о границах между соседями не может быть исключен даже тогда, когда оба участка прошли кадастровый учет. Примером допустимости спора может быть заблуждение соседа относительно соответствия границ на предварительном плане границам в натуре или ошибка (а также подлог) землеустроителя, в результате которой границы на плане не соответствуют границам в натуре.

Иностранные законодательства предписывают соседним землевладельцам участвовать в определении границ земельных участков, в установке межевых знаков и предусматривают некоторые правила разрешения споров о границах.

Так, в соответствии со ст. 978 ГК Квебека каждый собственник может принудить своего соседа определить границы между прилегающими землями для того, чтобы установить межевые знаки, восстановить на прежнем месте перемещенные или недостающие межевые знаки, подтвердить древние межевые знаки или исправить разделительную линию между их участками.

На ту же цель направлено правило § 919 ГГУ, хотя норма сформулирована иначе: собственник земельного участка может потребовать от собственника соседнего земельного участка, чтобы последний содействовал в установке постоянных межевых знаков, а если межевой знак окажется передвинутым или неразличимым - в его восстановлении. Расходы по установке межевых знаков участники несут, как правило, в равных долях. Согласно § 920 ГГУ, если в случае смещения границы действительную границу определить невозможно, межевые знаки устанавливаются по фактическому владению. Если фактическое владение не может быть определено, то к каждому земельному участку должна быть присоединена равная по размеру часть спорной площади. Если определение границы указанным образом приведет к результату, который не согласуется с установленными обстоятельствами, то граница должна быть проведена по справедливому усмотрению с учетом этих обстоятельств <1>.

--------------------------------

<1> По римскому праву суду предоставлялось право по своему усмотрению определить границы между смежными участками там, где невозможно было определить прежние границы (D. 10. 1. 2).

Нередко можно встретить случаи нарушения границы смежных участков в результате строительства, т.е. когда постройка на одном земельном участке зашла за границу другого участка. Естественно, встает вопрос о том, что делать с таким зданием или иным сооружением. Формально нарушение границы дает собственнику соседнего участка требовать сноса такой постройки. Иностранные законодательства, что вполне справедливо, не всегда позволяют так поступать ввиду того, что с народнохозяйственной точки зрения это приводило бы к неоправданному уничтожению материальных ценностей только в угоду принципу "священности" собственности.

Согласно абз. 1 § 912 ГГУ, если собственник земельного участка при возведении сооружения без умысла или грубой неосторожности с его стороны нарушил границу смежного участка застройкой, то сосед обязан допустить такое нарушение, за исключением случаев, когда о своем возражении он заявил до или тотчас после нарушения границы. ГГУ постановляет, что в качестве возмещения соседу выплачивается денежная рента. На добросовестность застройщика обращает внимание также ГК Квебека. В ст. 992 ГК Квебека говорится, что добросовестный собственник, который построил что-либо за границами своего участка на участке, принадлежащем другому лицу, должен по выбору собственника земельного участка, права которого он нарушил, либо приобрести участок, уплатив собственнику его стоимость, либо уплатить ему возмещение за временную потерю возможности пользоваться участком. В той же статье указано, что, если нарушение является существенным, влечет причинение значительного ущерба или осуществлено недобросовестно, собственник земельного участка, права которого нарушены, может принудить застройщика приобрести принадлежащее ему недвижимое имущество, оплатив его стоимость, либо снести строения и привести данное место в прежнее состояние.

Таким образом, оба кодекса не дозволяют сносить постройку, зашедшую за границу соседнего участка, при добросовестности застройщика. Однако добросовестность не спасает застройщика от сноса постройки, если собственник участка, границы которого нарушены застройкой, заявит возражение до или тотчас после нарушения границы (ГГУ) либо если нарушение является существенным, влечет причинение значительного ущерба (ГК Квебека). Если у пострадавшего собственника не возникает право требовать сноса постройки либо даже такое право возникло, по ГГУ и ГК Квебека есть альтернативный способ урегулирования возникшего конфликта: выплата в качестве возмещения ренты в пользу пострадавшего собственника (ГГУ) или требование пострадавшего собственника о принудительном приобретении застройщиком застроенного участка по рыночной цене (ГК Квебека).

Нашему закону полезно было бы взять за основу указанные нормы иностранных кодексов при будущем регулировании вопросов нарушения границ в процессе застройки. Представляется, что основные черты такого регулирования должны быть следующими.

Если застройщик не знал и не должен был знать о том, что он нарушает границу чужого земельного участка (добросовестный застройщик), постройка не подлежит сносу. Причем считается, что застройщик знал о нарушении границы, в частности, если сосед поставил его в известность с самого начала нарушения границы (закладка фундамента); оповещение застройщика, сделанное после окончания строительства, не опорочивает добросовестность. При недобросовестности застройщика пострадавший сосед всегда имеет право иска о сносе постройки. Как при добросовестности, так и при недобросовестности застройщика пострадавший собственник имеет право требовать выкупа участка, застроенного в процессе нарушения границы. Пострадавший собственник всегда может требовать сноса постройки, если значительная ее часть оказалась на территории его участка.

Предупреждение опасности причинения вреда

Соседское право дает соседу возможность запретить собственнику участка новое строительство, если в результате строительства соседу может быть причинен ущерб. Речь, конечно, идет не о тех случаях, когда новое строительство собственником участка может создать неудобства в пользовании соседом своим участком и постройками на нем или уменьшить ценность этих объектов. К примеру, построенное собственником участка здание закрыло вид на окружающее пространство или сократило доступ света на участок соседа. Имеются в виду случаи, когда новое строительство может причинить физический вред участку или постройкам соседа. Например, собственник участка таким образом роет котлован для фундамента, что возникла угроза проседания почвы у соседа или строящееся собственником участка здание грозит обрушением.

В случае если собственник не ремонтирует принадлежащее (уже существующее) ему здание (или иную постройку) и в этой связи имеется опасность обрушения здания и причинения вреда соседу, последнему должно быть дано право требовать от собственника принятия мер по предотвращению вреда, а если таковые не будут приняты, то сноса грозящего обрушением здания (вероятно, следует допустить исключения в отношении памятников истории и культуры).

Российское право не знает норму, которая предоставляла бы соседу указанные возможности в полном объеме. По действующему праву сосед может обратиться только к деликтному иску и потребовать от собственника участка воздержаться от строительства на основании ст. 1065 ГК РФ. В п. 1 ст. 1065 ГК РФ предусмотрено, что опасность причинения вреда в будущем может явиться основанием к иску о запрещении деятельности, создающей такую опасность. Однако такое требование может быть удовлетворено, если деятельность (строительство здания или сооружения) будет признана судом противоправной (не получено разрешение на строительство, будут нарушены строительные нормы и правила и т.п.). Противоправность, как известно, одно из необходимых (по общему правилу) условий ответственности вообще и деликтной в частности. Таким образом, ст. 1065 ГК РФ не покрывает случаи, когда причинение вреда в результате нового строительства не сопряжено с нарушением норм права. Что касается возможности заявить требование к собственнику уже существующего здания о принятии мер по предотвращению вреда или о сносе здания, которое из-за бездействия собственника грозит обрушением (отпадением элементов фасада), то она под вопросом. Сомнение основано на том, что ст. 1065 ГК РФ говорит о возможности запрещения именно деятельности, создающей опасность причинения вреда, т.е. бездействие не охватывается названной нормой.

Римское право (D. 39. 1. 1) предоставляло собственнику возможность запретить соседу новые строительные работы (т.е. либо строительство нового здания на незастроенном участке, либо изменение существующего) для предотвращения нарушения права собственника, в том числе нарушения посредством причинения ущерба имуществу собственника (D. 39. 1. 1. 16). Ульпиан четко различал основания для запрета строительных работ: угроза причинения ущерба в одном случае; нарушение соседом публичных норм в другом случае. Он говорил: "Запрещаем же мы, когда имеем какое-то право запрещать: либо для того, чтобы нам уберечься от угрозы ущерба со стороны того, кто что-нибудь строит на публичном или частном (участке); или (в том случае), если что-либо делается вопреки законам или эдиктам принцепсов, относящимся к размеру построек; либо (если что-то) делается в священном или религиозном месте, или на публичном (участке), или на берегу (публичной) реки" (D. 39. 1. 1. 17) <1>.

--------------------------------

<1> Примечательно, что Ульпиан советует протестовать против строительных работ соседа не только посредством обращения к претору, но и в качестве варианта предлагает применять силу, а именно бросать в соседскую постройку камни (D. 39. 1. 5. 10).

ГК Квебека и ГГУ содержат нормы, направленные на предупреждение опасности, которая может грозить соседнему земельному участку в результате ненадлежащего строительства или содержания сооружений на земельном участке собственника. В соответствии с § 907 ГГУ собственник земельного участка может потребовать, чтобы на соседних земельных участках не возводились или не сохранялись сооружения, в отношении которых с уверенностью можно предположить, что их существование либо использование будет иметь своим следствием недопустимое воздействие на его земельный участок. Как сказано в § 908 ГГУ, если земельному участку грозит причинение вреда вследствие опасности обрушения строения или иного сооружения либо части строения или сооружения, которые находятся на соседнем участке, то собственник земельного участка может потребовать, чтобы лицо, которое отвечало бы за причиненный ущерб согласно предписаниям абз. 1 § 836 или § 837, 838, приняло необходимые меры для предотвращения опасности.

ГК Квебека выражает ту же мысль, но, в отличие от ГГУ, прямо предписывает собственнику должное поведение: собственник земельного участка должен осуществлять работы по ремонту или по сносу, необходимые для предотвращения разрушения строения или сооружения, расположенного на его земле, которое грозит падением на соседний участок земли, в том числе на общественную дорогу (ст. 990). Особое предписание ГГУ и ГК Квебека дают в отношении грунта соседнего земельного участка. Когда собственник земельного участка возводит на нем строение или сооружение либо осуществляет посадки, он не вправе расшатывать соседний участок или нарушать устойчивость расположенных на нем строений, сооружений или посадок (ст. 991). Земельный участок не может быть углублен таким способом, что грунт соседнего земельного участка лишится необходимой опоры, за исключением случаев, когда соблюдены достаточные меры по его укреплению (§ 909 ГГУ).

Кратковременное пользование соседом

земельным участком собственника

Для проведения ремонта строений и иных сооружений соседу часто не обойтись без временного занятия части земли собственника, примыкающей к участку, на котором стоит сооружение. Речь идет об устройстве строительных лесов на смежном участке, разгрузке и складировании на нем строительных материалов. Такая необходимость нередко возникает в городах, где плотность застройки порой не позволяет удовлетворять указанную потребность исключительно за счет использования своей земли (в частности, боковые разрывы между зданиями в старой застройке городов обычно недостаточно широки и без того узкая полоса земли между строениями может быть поделена проходящей здесь границей между участками двух собственников).

В отсутствие специального указания закона собственник строения должен добиваться установления сервитута на часть смежной земли, однако для необходимого (а порой экстренного) ремонта такое регулирование представляется неудобным. Даже если сосед договорится с собственником смежного участка о сервитуте, такое право должно быть зарегистрировано в реестре недвижимости, а это делает невозможным срочный ремонт строения. Таким образом, следует сделать вывод, что право кратковременного пользования для таких целей земельного участка собственника должно вытекать из закона <1>. Непременным условием возникновения данного права должно являться то, что сосед не в состоянии (или это затруднительно) провести ремонт своего строения без использования участка собственника. Естественно, что собственник вправе претендовать на вознаграждение, размер которого определяется в случае спора судом. Для ясности надо подчеркнуть, что речь идет только о ремонте строения и иного сооружения, обеспечение же строительства должно осуществляться на основании сервитутов.

--------------------------------

<1> Проект предусматривал специальную статью на этот счет (ст. 799).

ГК Квебека решает затронутый вопрос в положительном смысле. По ст. 987 ГК Квебека собственник земельного участка, после получения устного или письменного уведомления, должен разрешить соседу доступ на свой земельный участок, если это необходимо для осуществления или содержания строений, сооружений или посадок на соседнем земельном участке. Собственник, обязанный разрешить доступ на свой земельный участок, имеет право на компенсацию всякого ущерба, причиненного ему в результате самого этого обстоятельства, и на восстановление своего земельного участка в прежнем состоянии (ст. 988).

Как видно, ГК Квебека разрешает наш вопрос в более широком смысле, допуская кратковременное пользование участком собственника также и в том случае, если это необходимо для осуществления и содержания посадок на соседнем земельном участке. Вероятно, нет противопоказаний для того, чтобы распространить рассматриваемое ограничение права собственности на случай посадок.

В рамках проблемы права ограниченного пользования земельным участком соседа следует затронуть вопрос о праве прохода, регламентируемого ГК Квебека (ст. ст. 997 - 1001) и ГГУ (§ 917) в рамках соседского права. Данные акты предоставляют собственнику земельного участка, который не имеет доступа к общественной дороге (или этот доступ существенно затруднен) из-за того, что его участок окружен участками, принадлежащими другим лицам, право требовать от собственника-соседа (соседей) предоставления права прохода, необходимого для пользования земельным участком. Взамен собственник соседнего участка вправе требовать компенсацию за использование его участка. В ст. 800 Проекта говорилось о праве в этом случае требовать от соседей отвода земли под дорогу.

Нам представляется, что право прохода на основании указанных норм иностранных кодексов вряд ли необходимо вводить у нас, так как это будет дублировать институт сервитута (ст. 274 ГК РФ), который по нашему праву может быть установлен принудительно на основании решения суда.

Общая стена и иные объекты на границе смежных участков

Объекты рукотворные или природные, находящиеся на границе (проходящие по границе) двух земельных участков, служат интересам собственников смежных участков. Речь идет о стенах, заборах, рвах, оврагах и тому подобных объектах, которые, помимо функции обозначения на местности границы между смежными участками, приносят также прямую выгоду обоим смежным собственникам. Стена (забор, изгородь и т.п.) ограничивает обзор с одного участка на другой, ров или овраг принимают воду со смежных участков, не позволяя их подтоплять, и т.д. Но стена со временем ветшает, а ров забивается сорняком или илом. В связи с тем что эти объекты удовлетворяют интересы обоих землевладельцев, резонно поставить вопрос о распределении обязанностей (издержек) по их строительству и эксплуатации (в отношении природных объектов - только эксплуатации).

Соседское право должно предоставлять собственнику земельного участка право требовать от соседа участвовать в строительстве (издержках по строительству) и эксплуатации (издержках по эксплуатации) общей стены между смежными участками, а также в эксплуатации (издержках по эксплуатации) природных объектов, разделяющих смежные участки. При этом мы говорим только о разумных строительных планах и планах по эксплуатации и соответственно только о средних необходимых издержках с учетом имущественного положения соседнего собственника. Например, если собственник одного из смежных участков - богатый предприниматель, в планы которого входит строительство грандиозного забора, а его сосед - землевладелец среднего достатка (такое соседство все реже, но его нельзя исключать), то недопустимо требовать от последнего участия в строительстве такого забора. Помимо этого, при решении вопросов объема, типа строительства и др. также следует иметь в виду характер местности и вид земельного участка. Например, сельскохозяйственные угодья вообще не принято отделять друг от друга каким-либо забором (слишком дорогое это занятие), поэтому в таком случае речь может идти максимум о недорогой ограде, служащей скорее для целей межевания.

Построенная на деньги собственников смежных участков стена (забор, изгородь и т.п.) должна признаваться общей собственностью собственников-соседей. Объем дальнейшего участия в издержках по эксплуатации стены каждого из сособственников определяется по правилам об общей собственности <1>.

--------------------------------

<1> Касательно режима общей стены ст. 806 Проекта предусматривала следующие нормы: "Стены и заборы на границе двух имений в городах и селениях должны быть устраиваемы и поддерживаемы на общий счет соседних сособственников, имения которых они разделяют. При разрешении споров между соседями относительно высоты устраиваемой ограды и материала, из которого она должна быть построена, суд руководствуется местными обязательными постановлениями, а равно и принятыми в этом отношении в данной местности обычаями".

ГГУ и ГК Квебека не оставляют без внимания отношения соседей по поводу титула и вопросов эксплуатации общей стены (забора, изгороди), рва и иного сооружения, служащего границей между двумя участками, а также объектов природы, естественным образом разделяющих смежные участки. Довольно подробно и ясно этот вопрос регламентируется ГК Квебека, который касается в основном общей стены и иных видов рукотворных ограждений. Главные правила на этот счет выглядят следующим образом. Согласно ст. 1002 ГК Квебека любой собственник вправе за свой счет огородить принадлежащий ему земельный участок любым видом ограждений. Однако у него есть также возможность потребовать от соседа построить по линии границы, выполнив половину работы или поделив общие расходы, изгородь таким образом, как это необходимо в связи с местоположением и с характером использования земель.

В соответствии со ст. 1003 ГК Квебека любая изгородь на линии границы предполагается общей. Если изгородь принадлежит одному из соседей, второй сосед может всегда получить ее в общую собственность, возместив половину ее стоимости на день передачи в общую собственность с учетом состояния изгороди (ст. 1004 ГК Квебека). Согласно ст. 1006 ГК Квебека содержание, ремонт и реконструкция общей стены осуществляются за счет всех собственников пропорционально праву каждого из них.

Нередко в роли изгороди, разделяющей смежные участки, выступают деревья (кусты), посаженные на границе этих участков. Но даже когда речь не идет об изгороди из деревьев (кустов), а лишь об одном дереве (нескольких деревьях) (одном кусте), посаженном на границе, следует задаться вопросом о титуле на него (и на его плоды) и о возможности его вырубки. ГГУ уделяет внимание этому частному вопросу. Согласно § 923 ГГУ дерево (кусты), растущее на границе участков (если оно будет срублено), и его плоды принадлежат соседям в равных частях. Каждый из соседей может требовать удаления дерева, при этом расходы по удалению несут все соседи в равных долях. Если другой сосед откажется от своего права на дерево, то сосед, потребовавший удаления дерева, будет нести полностью расходы по его удалению и приобретет право собственности на все дерево с момента его отделения от земли (требование об удалении исключается, если дерево служит межевым знаком и оно не может быть заменено иным межевым знаком). По Проекту деревья, растущие на границе двух имений, также признавались по общему правилу общими (общей собственностью), но могли быть вырублены только с общего согласия обоих соседей (ст. 811).

Мы полагаем, что Проект предусматривал более правильное правило в части возможности вырубки дерева, растущего на границе смежных участков, только с общего согласия сособственников. Само собой разумеется, что дерево (кусты) не может быть вырублено даже с общего согласия сособственников, если это не допускается лесным законодательством, законодательством о защите зеленых насаждений. Собственнику должно быть разрешено лишь подрезать ветви такого дерева (кустов), если они мешают ему эксплуатировать участок (в пределах, допускаемых указанным законодательством), при условии, что это не приведет к гибели дерева.

Проникновение (попадание) ветвей, корней (плодов) древесной

и кустарниковой растительности на участок соседа

Ветви и корни деревьев (кустов), посаженных недалеко от участка соседа, часто проникают за его границу. Хотя сам ствол дерева находится на земле собственника, недопустимо по общему правилу, чтобы что-либо выдавалось в пространство над или под землей владельца соседнего участка. Поэтому такое нарушение границы участка соседа не остается без внимания соседского права <1>. В то же время ввиду того, что сам факт проникновения ветвей (корней) за границу соседского участка часто не создает помех в эксплуатации соседом земельного участка, следует защищать соседа только тогда, когда в силу этого факта эксплуатация участка стала затруднительной. К примеру, проникшие ветви дерева не дают возможности соседу посадить дерево на своем участке либо корни дерева не позволяют соседу сделать фундамент для постройки на своем участке.

--------------------------------

<1> В дореволюционной России обязанность срезать ветви, свесившиеся на участок соседа, возлагалась на владельца в силу обычая. См.: Пахман С.В. Обычное гражданское право в России / Под ред. и с предисл. В.А. Томсинова. М.: Зерцало, 2003. С. 31 (по двухтомному изданию 1877 и 1879 г.).

По рассматриваемому случаю ст. 985 ГК Квебека и § 910 ГГУ содержат схожее правило: если ветви или корни дерева, растущего на участке собственника, препятствуют (по ГК Квебека - существенно препятствуют) соседу использовать свой земельный участок, последний вправе требовать от собственника дерева срезать их (по ГГУ сосед может сам срезать их, оставив ветви и корни себе) <1>. Интересно, что римское право давало более радикальное средство в этой ситуации. Ульпиан цитирует слова преторского эдикта, согласно которому нависшее над чужим зданием дерево может быть вырублено целиком (а не только свисающие ветви - это мнение большинства юристов - комментаторов эдикта, как утверждает Ульпиан) соседом - владельцем данного здания, причем сосед вправе присвоить вырубленное дерево (D. 43. 27. 1). Судя по уточнению, помещенному в скобки, Ульпиан имел в виду именно случай с зашедшими за границу ветвями дерева, а не его ствола. Но это юридическое средство - право вырубки всего дерева - следует применять, только если его ствол зашел за границу соседнего участка.

--------------------------------

<1> По Проекту собственник (в ст. 812 Проекта терминологически все наоборот - корни и ветви проникают с участка соседа) обязан дать соседу достаточный срок на обрезание корней и ветвей дерева (кустарника) и только после истечения этого срока вправе сделать это сам, обратив в свою собственность срезанные корни и ветви (ст. 812).

ГК Квебека не обходит стороной такой случай, когда дерево, растущее на земельном участке собственника, угрожает падением на земельный участок соседа. Сосед вправе принудить собственника срубить указанное дерево или выпрямить его (ст. 985 ГК Квебека).

В отношении плодов, упавших на соседний земельный участок, ГГУ и ГК Квебека предусматривают прямо противоположные решения. Параграф 911 ГГУ предписывает, что плоды, упавшие с дерева или куста на соседний земельный участок, считаются плодами этого земельного участка (кроме случаев, когда плоды падают на общественный земельный участок). Таким образом, упавшие плоды по ГГУ переходят в собственность собственника соседнего земельного участка, тогда как по ст. 984 ГК Квебека плоды, которые падают с дерева на соседний земельный участок, принадлежат собственнику дерева. ГК Квебека предусматривает более правильное регулирование, потому что один лишь факт падения плода на соседний земельный участок не должен переносить право собственности на плод в пользу соседа <1>. Коль скоро мы признаем сохранение права собственности на упавшие плоды за собственником дерева (куста), закон должен обязать собственника соседнего участка (участка, на который упали плоды) допускать собственника дерева (куста) собирать упавшие плоды. Закон должен также предусмотреть режим осуществления права на сбор плодов.

--------------------------------

<1> По римскому праву собственник дерева не теряет право собственности на плоды, упавшие на соседний земельный участок, насколько можно судить из комментария Ульпиана к преторскому эдикту. Ульпиан цитирует слова претора, который разрешал вопрос на примере желудей: "Я запрещаю применять силу с целью не позволить такому-то (лицу) каждый третий день собирать и уносить желуди, которые падают с его земельного участка на твой" (D. 43. 28. 1).

Вид на соседний участок

Соседское право обычно не оставляет без внимания вопросы вида на соседний участок. Окна и другие подобные отверстия в стене жилого здания (иной постройки) служат нам не только для цели поступления в помещения дневного света. Проживающие в здании собственник и его домашние имеют возможность наблюдать за происходящим на соседнем земельном участке. Чем ближе здание к границе, разделяющей смежные участки, тем лучше обзор на соседний участок. Особо любопытные глаза собственника и его домашних вызывают дискомфорт и раздражение со стороны соседа. Соседское право с давних пор стремилось ограничить свободу собственника в устройстве окон и иных световых отверстий, выходящих на сторону соседского участка.

Собственник ограничивается в праве проделывать окна (в том числе окна с балконом) и иные световые отверстия (в частности, прозрачная дверь) в здании в сторону соседа, если оно построено на границе смежных участков или в пределах определенного (минимального) расстояния от границы. Световые отверстия могут быть проделаны даже в здании, построенном в пределах указанного расстояния, но только если они не могут служить для целей вида (обзора) на соседний участок.

Вот как регламентирует вид на соседний участок ГК Квебека. В соответствии со ст. ст. 993 - 995 ГК Квебека не разрешается иметь прямой обзор на соседний участок с расстояния менее чем сто пятьдесят сантиметров от линии границы с соседним участком (это расстояние отмеряется от внешней стороны стены, в которой имеется отверстие для окна, двери и т.д.). Данное правило неприменимо в отношении вида на общественные земли, а также в отношении дверей в стене без стекла или с полупрозрачным стеклом и неоткрывающихся окон с полупрозрачными стеклами.

Проект также содержал регламентацию вида на соседний участок. По ст. 813 Проекта в здании, возведенном на границе соседнего имения, собственник вправе делать всякого рода просветы или окна, но с тем, чтобы они имели железные решетки и глухие рамы, а также были устроены на расстоянии не менее трех с половиной аршин <1> от пола того помещения, которое ими освещается. Статья 814 Проекта разрешала устраивать в здании световые отверстия или окна, а равно балконы и иные выступы на имение соседа для вида в прямом или боковом направлении, но лишь в тех случаях, когда отверстие или окно здания, а также выступ или балкон отстоят не менее трех аршин от границы, разделяющей два соседних имения.

--------------------------------

<1> Аршин = 71,12 см.

Сток воды на соседний участок

Земельные участки часто очень различны по своему географическому положению и природным свойствам даже в пределах одной местности. В частности, сказанное касается уровня почвы. Один участок может находиться выше уровня другого. На последний в таком случае естественным образом стекает вода с лежащего выше участка. Это может быть, в зависимости от других условий местности и климата, как благом, так и вредом для нижележащего участка. Но как бы то ни было, соседское право принимает во внимание естественный ход вещей и обязывает собственника лежащего ниже участка принимать с участка, расположенного выше, дождевую и иную воду, естественным образом попадающую на вышележащий участок и таким же образом стекающую на нижележащий участок. Это предписание в отношении собственника лежащего ниже участка можно найти в ст. 979 ГК Квебека, которая указывает, что земельные участки, расположенные ниже, должны принимать воду, поступающую на них естественным путем с земельных участков, расположенных выше.

Из указанной обязанности собственника расположенного ниже участка логически следует, что он не имеет права возводить сооружения, которые бы препятствовали естественному течению воды (в частности, делать запруды) или, как было дополнительно сказано в ст. 787 Проекта, "...изменяли его естественное направление во вред соседних имений". Это правило нужно понимать в том смысле, что запрещается возводить сооружения, которые не допускали бы сток на лежащий ниже участок, в результате чего вода не переходила бы границу данного участка.

Собственник расположенного выше участка вправе возводить сооружения (в частности, канавы), способствующие естественному стоку воды, но он не имеет права отягощать обязанность собственника земельного участка, расположенного ниже, принимать естественный сток <1>. В Проекте эта мысль была выражена следующим образом: "Собственник вышележащего имения со своей стороны не должен предпринимать никаких действий, которые отягчали бы обязанность собственника нижележащего имения терпеть естественный сток воды" (ст. 787) <2>.

--------------------------------

<1> Римское право даже знало специальный иск об удержании дождевой воды, который, по мнению Ульпиана, мог быть предъявлен против соседа, когда он с помощью рукотворной постройки сделал так, чтобы дождевая вода потекла иначе, чем было от природы, например, отводя ее, увеличил, убыстрил или усилил (поток) или, запрудив его, заставил разлиться (D. 39. 3. 1). Если же, продолжает Ульпиан (там же), вода вредит по природе, то в данном иске это не содержится.

<2> В Дигестах раскрывается различие между водостоком, являющимся естественным следствием сельскохозяйственных работ, и водостоком, намеренно организованным собственником. Алфен Вар приводит пример, когда сосед распахал расположенный на более высоком месте луг так, что вода через борозды и рвы потекла к нижнему соседу. На вопрос, можно ли принудить собственника по иску об удержании дождевой воды пахать в другой части луга так, чтобы борозды не были направлены в сторону поля соседа, Алфен Вар отвечает, что нельзя заставить соседа пахать поле не так, как он хочет. Однако если собственник сделал поперечные борозды для водотока, то по иску об удержании воды можно вынудить собственника закопать их (D. 39. 3. 24).

Принимая во внимание, что обязанность собственника расположенного ниже земельного участка принимать естественный сток является бременем, собственник лежащего выше земельного участка может в одностороннем порядке прекратить полностью или в части поступление воды, употребляя ее полностью на свои нужды.

Проект (ст. 788) не упускал из вида два важных случая, связанных с интересами соседних землепользователей при стоке воды. Если на лежащем выше земельном участке была устроена плотина или иное сооружение для удержания воды, которое впоследствии было испорчено или разрушено, в результате чего стекающие воды грозят затоплением участков соседей, каждый из них может требовать разрешения восстановить заградительное сооружение за свой счет, если этими работами не будет причинено значительных убытков собственнику лежащей выше земли. Каждому из соседей принадлежит право требовать разрешить очистить за свой счет реку, ручей или иной источник от ила, камней и других предметов, засоряющих или создающих преграды для естественного течения воды, а также усиливающих его или дающих ему иное направление.

Необходимо подчеркнуть, что соседское право возлагает на собственника лежащего ниже участка обязанность принимать только естественный сток воды. Что же до искусственного стока воды (например, устройство сооружений для стока дождевой воды по заданному направлению), то собственник земельного участка может направить воду на соседний участок только с согласия соседа <1>.

--------------------------------

<1> Павел в 15-й книге "Комментариев к Сабину" указывает на примере дыры, проделанной внизу стены комнаты или столовой для мытья пола, что вытекающая через эту дыру жидкость не является стоком (дождевой воды) и не может приобрести такой характер по прошествии времени. Другое дело, если бы в это место падал дождь с неба и вода проходила через эту дыру (D. 8. 2. 28). Таким образом, Павел говорил о том, что водосток должен иметь естественную и постоянную причину, чего нет в приведенном примере.

Повторим, что рассмотренные нами примеры урегулирования соседских отношений в земельной сфере не исчерпывают весь объем отношений соседского права при землепользовании. Можно привести еще много примеров, когда соседское право регулирует вопросы, на почве которых могут столкнуться соседи. Это, как правило, мелкие, но тем не менее требующие своего разрешения вопросы. К примеру, мы не говорили об ограничении в расположении крыш, водосточных труб, сметании мусора, выливании бытовых жидкостей и тому подобных вещах. Между тем и эти вопросы могут находить отражение в законодательстве. Так, в соответствии со ст. 983 ГК Квебека крыши должны быть сооружены таким образом, чтобы вода, снег и лед падали на землю собственника. К примеру, согласно ст. 807 Проекта собственник не вправе делать скат крыши, направлять водосточные трубы, сметать сор и спускать грязную воду и какие-либо иные жидкости на землю или строение соседа.

Вопросы соседского права в жилищной сфере

Известно, что в жилищной сфере существует самое тесное соприкосновение соседствующих владельцев объектов недвижимости и здесь - самое острое столкновение прав, которое нуждается в разрешении на основе норм соседского права <1>. Действующее жилищное законодательство не регулирует возникающие в силу факта соседства вопросы. Имеется только общая норма на этот счет. В соответствии с ч. 4 ст. 17 ЖК РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ. Правительство РФ Постановлением от 21 января 2006 г. N 25 "Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями" издало соответствующие Правила, однако они ничего не добавили в части соседского права, повторив только цитированную выше норму.

--------------------------------

<1> Очевидно, что исключительно острая форма соседства наблюдается в коммунальных квартирах.

Ввиду отсутствия какого-либо положительного регулирования отношения соседей в жилищной сфере приходится руководствоваться общей нормой ч. 4 ст. 17 ЖК РФ и выяснять в каждом случае, насколько эксплуатация жилого помещения владельцем затрагивает права и интересы соседа. Здесь применимы общие принципы допустимого и недопустимого воздействия на соседнюю недвижимость, раскрытые выше. И опять следует повториться, что воздействие может соответствовать всякого рода административным предписаниям (техническим, противопожарным, санитарным и т.д.), однако этот факт не исключает права требовать устранения воздействия, если будет признано, что оно нарушает права и интересы соседа (соседей).

Для иллюстрации возможного урегулирования соседских споров в жилищной сфере мы должны обратиться к двум весьма распространенным случаям воздействия на соседнюю квартиру.

Первым делом следует упомянуть о воздействии на соседнюю квартиру звуком в тот временной промежуток, когда законодательство не предписывает полную тишину. Речь идет, к примеру, о занятиях музыкой или о прослушивании музыки. Нельзя сказать, что в этот период времени не существует ограничений по уровню шума. Даже если исходящий из квартиры звук не превышает установленные законодательством нормативы, звук не должен причинять существенное беспокойство соседям. В этой связи, говоря, например, о занятиях музыкой, необходимо помнить, что ч. 2 ст. 17 ЖК РФ допускает использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности, но только если это не нарушает права и законные интересы других граждан. Нарушение законных интересов соседа имеет место тогда, когда занятия музыкой затрудняют его проживание, обычную жизнедеятельность, в частности чтение, сон, либо наносят вред организму соседа. За установлением факта воздействия звука на соседнюю квартиру необходимо установить, как отражается это на проживании соседа. Если постоянная игра на скрипке доставляет соседу головную боль, очевидно, нельзя не пойти навстречу такому соседу. Если же скрипач занимается музыкой в то время, когда сосед отсутствует дома, находится на работе и иск последнего - простая прихоть, средство досадить скрипачу, в таком иске правильнее отказать.

Второй пример касается следующей ситуации. Нередко владелец квартиры осуществляет физическое воздействие на стену, которая является общей для двух квартир. Речь идет, к примеру, об устройстве ниш или забивании в стену гвоздей и прочих подобных предметов. Насколько возможно проникновение в стену, разделяющую две квартиры? Представляется, что проникновение допустимо до линии по вертикали, которую необходимо мысленно провести по середине торца стены. Эта линия служит границей физического воздействия на общую стену. Само собой разумеется, что эта линия служит пределом проникновения, если проникновение в такой степени не противоречит соответствующим нормативам прочности стены. Необходимо отметить, что устройство владельцем квартиры ниши в общей стене лишит соседа возможности сделать то же самое, если дальнейшее утончение стены запрещено нормативами прочности.

Иски в защиту прав и интересов соседей

Случаи нарушения прав и законных интересов соседей многообразны по своей фактической составляющей, однако с точки зрения юридической природы все возможные и допустимые законом требования соседа укладываются в рамки нескольких исков.

Нарушенные права и законные интересы соседа чаще всего подлежат защите посредством негаторного иска, как бы ни формулировалось требование исходя из специфики ситуации. В негаторный иск будет облекаться требование о сносе здания, зашедшего за границу соседнего участка, об обрезании корней и ветвей деревьев и кустарников, о запрете проживающему в соседней квартире музыканту играть на скрипке и т.д. В этих случаях истец требует устранить препятствия в пользовании объектом недвижимости и другие нарушения, не связанные с лишением его владения данным объектом недвижимости.

Особую группу составляют иски об установлении границ между земельными участками, об устройстве межевых знаков. Иски об установлении границ и (или) об устройстве межевых знаков направлены на внесение определенности в пространственных пределах права. Надо полагать, что эти требования по своей природе близки к иску о признании права.

Если речь идет об опасности причинения вреда в результате, к примеру, строительства собственником здания или иного сооружения, сосед вправе заявить деликтный иск о запрещении деятельности, создающей такую опасность (п. 1 ст. 1065 ГК РФ).

Все указанные иски могут быть сопряжены с требованием о возмещении убытков.

Если требование соседа основано на ст. 10 ГК РФ, применяются иски исходя из характера нарушения со стороны ответчика: негаторный иск, иск о возмещении убытков и т.д. Иск, вытекающий из ст. 10 ГК РФ, может быть предъявлен в случае, если, например, владелец лежащего выше участка изменил русло реки таким образом, что она перестала протекать по участку соседа.

Специально следует остановиться на сфере применения ст. 293 ГК РФ. В соответствии со ст. 293 ГК РФ, если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может обратиться в суд с иском о принудительной продаже такого жилого помещения с публичных торгов. Как видно, этот способ защиты соседей не относится к сфере соседского права, потому что норма ст. 293 ГК РФ не дает права иска соседу.

Что касается исковой давности, то только негаторный иск не обессиливается давностью. Остальные иски погашаются трехлетней давностью, так как закон не предусматривает соответствующих изъятий. Однако по своему существу многие иски из числа возможных исков соседей друг к другу не должны подпадать под действие давности (например, иск о сносе представляющей опасность постройки или об определении границ между двумя земельными участками), учитывая, что соседи находятся между собой в постоянном и тесном соприкосновении и невозможность пресечь (предотвратить) нарушение после истечения срока давности будет отравлять всю последующую жизнь соседей. В этом плане правильно поступает § 924 ГГУ, допуская широкие изъятия из действия давности исков, вытекающих из соседских отношений.